Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.238.418
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 320544)
arrest van 8 oktober 2019
in de zaak van
1.[appellant 1] ,
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
beiden wonende te [woonplaats ] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
advocaat: mr. D.S. Muller,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats ] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats ] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
advocaat: mr. C. Houth.
Appellanten zullen hieronder gezamenlijk ‘ [appellanten] ’ worden genoemd (in enkelvoud) en geïntimeerden [geïntimeerde 1] , respectievelijk [geïntimeerde 2] .
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 21 mei 2019 hier over. Bij dit tussenarrest is een comparitie van partijen bepaald, die op 7 augustus 2019 heeft plaatsgevonden. Ter comparitie heeft [appellanten] een akte tot wijziging van eis genomen, die op voorhand bij bericht van 19 juli 2019 was toegezonden aan het hof en aan [geïntimeerde 2] . Bij brief van 27 juli 2019 heeft mr. H.C.J. Coumou namens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ten behoeve van die comparitie 27 foto’s en tekeningen ingediend.
1.2
Na het sluiten van de comparitie heeft het hof met instemming van partijen arrest bepaald op het procesdossier dat mr. Muller vóór de comparitie heeft overgelegd.
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten die in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden vonnis van 14 maart 2018 staan beschreven.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
Het gaat in deze zaak om de overeenkomst waarbij [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hun toenmalige woning aan [appellanten] hebben verkocht. [appellanten] hebben in eerste aanleg (na eiswijziging) van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] primair op grond van dwaling en subsidiair op grond van wanprestatie betaling gevorderd van € 55.868,66, verhoogd met rente en kosten. De woning wijkt volgens [appellanten] in verschillende opzichten af van de voorstelling die zij daarvan bij de aankoop hadden, althans [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] schieten tekort door een woning te leveren die niet de feitelijke eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en die [appellanten] op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Eén van gestelde afwijkingen heeft te maken met het energielabel A dat voor de woning was afgegeven.
3.2
[geïntimeerde 2] heeft verweer gevoerd, maar [geïntimeerde 1] is in eerste aanleg niet verschenen.
3.3
De rechtbank heeft bij vonnis van 14 maart 2018 de vorderingen van [appellanten] afgewezen met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten, waaronder de nakosten.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
In hoger beroep is [geïntimeerde 1] alsnog verschenen. Zij heeft samen met [geïntimeerde 2] verweer gevoerd door indiening van de memorie van antwoord.
Samenvatting van dit arrest
4.2
Het hof is met de rechtbank van oordeel dat van dwaling en/of wanprestatie niet is gebleken. In hoger beroep is in dat verband nog slechts de afwijking van de woning ten opzichte van het energielabel aan de orde. [appellanten] hebben er voor en/of tijdens het sluiten van de overeenkomst geen blijk van gegeven dat zij de specificaties die in het energielabel zijn opgegeven – welke specificaties ten dele onjuist zijn belangrijk vonden. Hieronder wordt uitgelegd hoe het hof tot dit oordeel is gekomen.
Hoe kwam de koopovereenkomst feitelijk tot stand?
4.3
Ter comparitie in hoger beroep zijn de volgende gebeurtenissen vastgesteld.
Op of omstreeks 9 april 2016 hebben [appellanten] in de tuin van de woning van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] een bord ‘Te Koop’ zien staan. De woning stond nog niet op de site van Funda. Op het ‘Te Koop’-bord stond dat voor de woning een energielabel A was afgegeven. [appellanten] hebben meteen aangebeld en hebben toen met [geïntimeerde 2] gesproken. Bij die gelegenheid liet [geïntimeerde 2] het energiecertificaat zien. [appellanten] hebben de tekst daarvan niet gelezen. [geïntimeerde 2] heeft tijdens dit gesprek gezegd dat de woning energiezuinig was – volgens [appellanten] zelfs: zeer energiezuinig. [geïntimeerde 2] heeft [appellanten] vervolgens in de woning rondgeleid.
Later op diezelfde dag hebben [appellanten] [geïntimeerde 2] opgebeld en een bod van € 290.000 uitgebracht. Toen [geïntimeerde 2] daarop niet meteen positief reageerde, hebben zij, nog tijdens datzelfde telefoongesprek, gezegd dat de woning was verkocht. Zij boden de vraagprijs van € 300.000 en vroegen om de woning niet op de site van Funda te plaatsen. (Omdat de makelaar daar belang bij had heeft de woning toch kort op die site gestaan, maar zonder foto’s.) De koopovereenkomst is enige tijd later op papier gezet en is op 28 april 2016 ondertekend. Aan het contract was het energielabel gehecht.
Op of omstreeks 9 april 2016 hebben [appellanten] in de tuin van de woning van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] een bord ‘Te Koop’ zien staan. De woning stond nog niet op de site van Funda. Op het ‘Te Koop’-bord stond dat voor de woning een energielabel A was afgegeven. [appellanten] hebben meteen aangebeld en hebben toen met [geïntimeerde 2] gesproken. Bij die gelegenheid liet [geïntimeerde 2] het energiecertificaat zien. [appellanten] hebben de tekst daarvan niet gelezen. [geïntimeerde 2] heeft tijdens dit gesprek gezegd dat de woning energiezuinig was – volgens [appellanten] zelfs: zeer energiezuinig. [geïntimeerde 2] heeft [appellanten] vervolgens in de woning rondgeleid.
Later op diezelfde dag hebben [appellanten] [geïntimeerde 2] opgebeld en een bod van € 290.000 uitgebracht. Toen [geïntimeerde 2] daarop niet meteen positief reageerde, hebben zij, nog tijdens datzelfde telefoongesprek, gezegd dat de woning was verkocht. Zij boden de vraagprijs van € 300.000 en vroegen om de woning niet op de site van Funda te plaatsen. (Omdat de makelaar daar belang bij had heeft de woning toch kort op die site gestaan, maar zonder foto’s.) De koopovereenkomst is enige tijd later op papier gezet en is op 28 april 2016 ondertekend. Aan het contract was het energielabel gehecht.
De tekst van het energielabel
4.4
Partijen zijn het er over eens dat op het energielabel onjuiste en/of onvolledige informatie over de energiebesparende voorzieningen in de woning staat, namelijk:
(i) de woonkamer had ramen met dubbel glas, terwijl in de woonruimtes volgens het label HR glas was toegepast – HR glas zat wel in de ramen van de in 2004 gerealiseerde uitbouw,
(ii) de dak-, gevel- en vloerisolatie zouden volgens het label elk ongeveer 10 cm dik zijn en een aantoonbare Rv-waarde van 3,0 W/m2 hebben, terwijl het gebruikte isolatiemateriaal dunner is en lagere isolatiewaardes heeft,
(iii) in het certificaat staat ten onrechte dat de woning een mechanische afzuigingsinstallatie heeft.
Onder 2.3 e.v. van hun memorie van grieven hebben [appellanten] opgemerkt dat de rechtbank heeft nagelaten om in het eindvonnis melding te maken van de tekst op het energielabel. Aan dit bezwaar is door het bovenstaande tegemoetgekomen. Ht leidt echter niet tot een andere beslissing.
(i) de woonkamer had ramen met dubbel glas, terwijl in de woonruimtes volgens het label HR glas was toegepast – HR glas zat wel in de ramen van de in 2004 gerealiseerde uitbouw,
(ii) de dak-, gevel- en vloerisolatie zouden volgens het label elk ongeveer 10 cm dik zijn en een aantoonbare Rv-waarde van 3,0 W/m2 hebben, terwijl het gebruikte isolatiemateriaal dunner is en lagere isolatiewaardes heeft,
(iii) in het certificaat staat ten onrechte dat de woning een mechanische afzuigingsinstallatie heeft.
Onder 2.3 e.v. van hun memorie van grieven hebben [appellanten] opgemerkt dat de rechtbank heeft nagelaten om in het eindvonnis melding te maken van de tekst op het energielabel. Aan dit bezwaar is door het bovenstaande tegemoetgekomen. Ht leidt echter niet tot een andere beslissing.
Dwaling?
4.5
[appellanten] hebben ter onderbouwing van hun beroep op dwaling in de memorie van grieven onder 2.12 gesteld dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] een verkeerde voorstelling van zaken hebben gegeven door mee te delen dat de woning was voorzien van energielabel A. [appellanten] bedoelen daar kennelijk mee dat zij hebben gedwaald door aan te nemen dat de woning de eigenschappen had die voor de verkrijging van het energielabel A nodig zijn. Het gaat [appellanten] daarbij volgens de memorie van grieven uitdrukkelijk niet om het ontbreken van een mechanische afzuiginstallatie. (Volgens heeft de conclusie van antwoord van [geïntimeerde 2] kon bij de bezichtigingen van de woning de afwezigheid daarvan [appellanten] niet zijn ontgaan.) Daarom laat het hof het ontbreken van de afzuiginstallatie verder buiten beschouwing.
4.6
De in rechtsoverweging 4.4 onder (i) en (ii) bedoelde informatie over de gebruikte glassoort en/of over de gevel-, dak- en vloerisolatie komt mogelijk niet van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] . Gebleken is dat de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RON), die het label heeft afgegeven, en/of de door die dienst ingeschakelde deskundigen op basis van informatie van aanvragers, waaronder met name het bouwjaar van de woning, zonder verder onderzoek aannemen dat bepaalde energiebesparende voorzieningen zijn getroffen. Nader onderzoek naar bijvoorbeeld de dikte van het isolatiemateriaal zou schade toebrengen en dergelijk onderzoek mag daarom niet zonder meer worden verlangd. Hieruit blijkt dat er op het label ook waarschijnlijkheidsoordelen worden gegeven, die kunnen afwijken van de werkelijkheid.
4.7
[appellanten] beweren met hun grieven dat zij er bij het sluiten van de koopovereenkomst vanuit zijn gegaan dat de tekst van het label de werkelijkheid weergaf en dat zij de koopovereenkomst niet of onder andere voorwaarden zouden hebben gesloten indien zij zouden hebben geweten dat daarop onjuiste gegevens over de energiezuinigheid van de woning staan. Dit betoog gaat niet op omdat zij bij het sluiten van de overeenkomst niet naar die specificaties hebben gevraagd en ook niet hebben gezegd daarin geïnteresseerd te zijn. [geïntimeerde 2] noch [geïntimeerde 1] kon weten of vermoeden dat die specificaties voor [appellanten] belangrijk waren. Zowel het beroep op dwaling die aan inlichtingen van [geïntimeerde 2] en/of [geïntimeerde 1] is te wijten, als het beroep op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a, respectievelijk c BW) stuit daarom af op het feit dat niet is gebleken dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hadden moeten begrijpen dat [appellanten] de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden willen sluiten indien zij de werkelijke specificaties van de ruiten en van de gevel-, dak- en vloerisolatie hadden gekend.
Wanprestatie?
4.8
Die specificaties maken volgens het criterium dat in het arrest
Haviltex(HR 13 maart 1981, NJ 1981/635) is gegeven evenmin deel uit van de overeenkomst. [appellanten] hebben niet gesteld dat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs op grond van de vermelding dat het energielabel A aan de woning was toegekend en de aanprijzing, dat de woning (zeer) energiezuinig is, mochten verwachten dat alle ruiten van de woonruimtes uit HR-glas zouden bestaan en dat de gevel-, dak- en vloerisolatie telkens (minstens) ongeveer 10 cm dik zou zijn en/of een aantoonbare Rc-waarde van 3,0 zou hebben. Ook de situatie dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst doet zich dan niet voor.
Haviltex(HR 13 maart 1981, NJ 1981/635) is gegeven evenmin deel uit van de overeenkomst. [appellanten] hebben niet gesteld dat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs op grond van de vermelding dat het energielabel A aan de woning was toegekend en de aanprijzing, dat de woning (zeer) energiezuinig is, mochten verwachten dat alle ruiten van de woonruimtes uit HR-glas zouden bestaan en dat de gevel-, dak- en vloerisolatie telkens (minstens) ongeveer 10 cm dik zou zijn en/of een aantoonbare Rc-waarde van 3,0 zou hebben. Ook de situatie dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst doet zich dan niet voor.
4.9
[appellanten] hebben in hun pleitnota in hoger beroep beweerd dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] onjuiste informatie aan de RON hebben verstrekt, wat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben bestreden. Volgens § 2.2 en volgende van de pleitnota hebben [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] bij de aanvraag van het label aan de RON voorgespiegeld dat bij een verbouwing in 2004 in de gehele woning (aanvullende) energiebesparende voorzieningen zijn getroffen, terwijl dit in werkelijkheid uitsluitend in het nieuwe gedeelte (de uitbouw) was gebeurd.
[geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben ontkend dat zij verkeerde of onvolledige informatie aan de RON hebben verstrekt en hebben deze betwisting ter zitting in hoger beroep toegelicht aan de hand van, onder meer, een foto van een raam (foto nummer 9). Zij hebben aangevoerd dat zij onder meer die foto hebben ingezonden bij de aanvraag, dat daarop een raam staat van de woonkamer en dat het in dat raam gemonteerde glas geen HR glas is, maar (thermopane) dubbel glas. Daarmee hebben zij de betwisting van de beschuldiging zodanig concreet uitgewerkt dat het op de weg van [appellanten] had gelegen om bewijs aan te bieden van hun beschuldiging. Dat aanbod hebben zij echter niet gedaan. Bij memorie van grieven hebben zij uitsluitend te bewijzen aangeboden (1) dat ‘Het energielabel A niet correct is’, (2) dat er een energielabel A zou worden verstrekt op basis van de aanvraag van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] . Aan deze bewijsaanbiedingen gaat het hof voorbij nu zij geen feiten en omstandigheden betreffen die tot een ander oordeel kunnen leiden. Indien [appellanten] bewijs van deze feiten zouden leveren, zou daaruit met name nog niet blijken dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] wisten dat de woning niet voldeed aan de eisen die golden voor de toekenning van energielabel A. Evenmin zou in dat geval blijken dat de tekst van dat label onderdeel is geworden van de overeenkomst.
[geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben ontkend dat zij verkeerde of onvolledige informatie aan de RON hebben verstrekt en hebben deze betwisting ter zitting in hoger beroep toegelicht aan de hand van, onder meer, een foto van een raam (foto nummer 9). Zij hebben aangevoerd dat zij onder meer die foto hebben ingezonden bij de aanvraag, dat daarop een raam staat van de woonkamer en dat het in dat raam gemonteerde glas geen HR glas is, maar (thermopane) dubbel glas. Daarmee hebben zij de betwisting van de beschuldiging zodanig concreet uitgewerkt dat het op de weg van [appellanten] had gelegen om bewijs aan te bieden van hun beschuldiging. Dat aanbod hebben zij echter niet gedaan. Bij memorie van grieven hebben zij uitsluitend te bewijzen aangeboden (1) dat ‘Het energielabel A niet correct is’, (2) dat er een energielabel A zou worden verstrekt op basis van de aanvraag van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] . Aan deze bewijsaanbiedingen gaat het hof voorbij nu zij geen feiten en omstandigheden betreffen die tot een ander oordeel kunnen leiden. Indien [appellanten] bewijs van deze feiten zouden leveren, zou daaruit met name nog niet blijken dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] wisten dat de woning niet voldeed aan de eisen die golden voor de toekenning van energielabel A. Evenmin zou in dat geval blijken dat de tekst van dat label onderdeel is geworden van de overeenkomst.
5.Slotsom
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] zullen worden vastgesteld op € 726 voor griffierecht en op € 3.918 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x tarief IV).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 14 maart 2018;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] vastgesteld op € 726 voor verschotten en op € 3.918 voor salaris van de advocaat;
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, H. Manuel en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2019.