ECLI:NL:GHARL:2019:7698

• Datum uitspraak: 24 september 2019
• Publicatiedatum: 23 september 2019
• Zaaknummer: 18/00518
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R. den Ouden; I. Linssen; A.E. Keulemans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling recreatieappartement met verzakkingsgeschil

Belanghebbende is eigenaar van een recreatieappartement aan het water, waarvan de WOZ-waarde per 1 januari 2015 is vastgesteld op €342.000. Na bezwaar en ambtshalve verlaging tot €281.000 handhaafde de heffingsambtenaar deze waarde. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

In hoger beroep stond de waardebepaling centraal, waarbij belanghebbende stelde dat de verzakking van de tuin onvoldoende werd meegenomen en dat de privacy door zichtbare ligplaatsen negatief beïnvloed werd. De heffingsambtenaar verdedigde de waarde van €281.000, gebaseerd op vergelijkingsobjecten in hetzelfde complex met vergelijkbare kenmerken.

Het hof oordeelde dat de verzakking niet aannemelijk was op de waardepeildatum, dat de schade aan leidingen complexbreed was en in de vergelijkingsprijzen was verwerkt, en dat privacyklachten onvoldoende waren onderbouwd. Het hof stelde vast dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog had vastgesteld en verklaarde het hoger beroep ongegrond voor het waardegeschil.

Wel stelde het hof vast dat het bezwaar van belanghebbende gegrond had moeten worden verklaard omdat de heffingsambtenaar de waarde ambtshalve had verlaagd. Daarom vernietigde het hof de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, handhaafde de ambtshalve vastgestelde waarde en veroordeelde de heffingsambtenaar tot vergoeding van het griffierecht en proceskosten van in totaal €2.048.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt gegrond verklaard, de ambtshalve vastgestelde WOZ-waarde van €281.000 wordt gehandhaafd en de heffingsambtenaar wordt veroordeeld tot vergoeding van griffierecht en proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00518

uitspraakdatum: 24 september 2019

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 mei 2018, nummer 17/2433, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de Gemeentebelastingen Amstelland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 20R-24 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2015 voor het jaar 2016 vastgesteld op € 342.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) opgelegd.

1.2.

Daartegen heeft belanghebbende op 4 april 2016, bij een op 2 april 2016 gedagtekend bezwaarschrift, bezwaar ingesteld. Bij beschikking van 6 april 2016 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van € 342.000 ambtshalve verminderd tot € 281.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 20R-24 te [A] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een aan het water gelegen recreatieappartement met een inhoud van 235 m³ en een tuin met een oppervlakte van 147 m².

3.
Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015.

3.2.

Belanghebbende verdedigt, zoals nader ter zitting gesteld, in hoger beroep een waarde van € 229.000. Zij laat de in het hogerberoepschrift primair verdedigde waarde van € 207.000 varen.

3.3.

Belanghebbendes gemachtigde heeft ter zitting de klacht, dat de heffingsambtenaar de oppervlakte van 12 m² van de in de tuin gelegen parkeerplaats ten onrechte ook bij de berekening van de oppervlakte van de bij de onroerende zaak behorende grond heeft meegenomen, ingetrokken. Voorts heeft hij de grief ter zake van de objectafbakening ingetrokken. Belanghebbende betwist niet langer dat bij de onroerende zaak twee parkeerplaatsen en drie ligplaatsen behoren.

3.4.

Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de verzakking van de tuin. Zij betwist dat een door de heffingsambtenaar berekende correctie van € 3.000 in dat verband toereikend is. Belanghebbende voert aan dat met de verhoging van de tuin hoge kosten zijn gemoeid. Voorts betoogt zij dat de verzakkingen gepaard gaan met nog structureel te repareren schade aan in de grond gelegen leidingen, hetgeen een waardeverminderend effect heeft. Verder voert belanghebbende aan dat de ligplaatsen in het zicht liggen, waardoor zij door allerlei met de ligplaatsen samenhangende activiteiten, anders dan de bewoners van de vergelijkingsobjecten met balkonterrassen, weinig privacy geniet.

3.5.

De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van de onroerende zaak van
€ 281.000. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Woz-waarde

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22.885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Op de heffingsambtenaar rust de last feiten te stellen en zo nodig aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een door hem in eerste aanleg overgelegde taxatiematrix, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de hand van in [A] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 296.795. In de matrix zijn de volgende gegevens van twee vergelijkingstransacties in hetzelfde appartementencomplex opgenomen:

[a-straat] 20R-20, inhoud 235 m², balkonterras 44 m², parkeerplaats en ligplaats, verkocht op 6 januari 2015 voor € 260.000.

[a-straat] 20R-30, inhoud 235 m², balkonterras 44 m², parkeerplaats en ligplaats, verkocht op 15 januari 2015 voor € 275.000.

4.4.

Met betrekking tot de waardering van de onroerende zaak neemt het Hof in aanmerking dat de in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat inhoud, type en bouwjaar betreft zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De beide vergelijkingsobjecten hebben een balkonterras van circa 44 m². Anders dan de vergelijkingsobjecten, is de onroerende zaak echter op de begane grond gesitueerd. In plaats van een terras op het balkon is het even grote, in de tuin gelegen terras van de onroerende zaak onder het balkon van het bovengelegen appartement gesitueerd. De onroerende zaak heeft twee ligplaatsen en één parkeerplaats meer dan de vergelijkingsobjecten. De door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 281.000 ligt in lijn met de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

4.5.

Belanghebbendes gemachtigde wijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde op het op 27 januari 2017 gerealiseerde verkoopcijfer van € 270.000 van het appartement [a-straat] 20R-12. Dit door hem gehanteerde object, kan naar het oordeel van het Hof evenwel niet in de vergelijking met de onroerende zaak worden betrokken, omdat de verkoopdatum van dit appartement te ver is verwijderd van de waardepeildatum.

4.6.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting - onweersproken - verklaard dat [A] op veengrond is gebouwd, waardoor verzakkingen van de grond optreden. De grond dient iedere vier jaar te worden opgehoogd. Uit de bij het bezwaarschrift van belanghebbende behorende motivering blijkt dat belanghebbendes tuin medio 2014 is opgehoogd. Gelet daarop acht het Hof niet aannemelijk dat op de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2015) sprake was van verzakking van belanghebbendes tuin. Het Hof maakt uit het genoemde schriftelijke stuk van belanghebbende voorts op dat de schade aan leidingen en andere ondergrondse werken niet alleen ziet op het appartement van belanghebbende maar het gehele appartementencomplex raakt. Het Hof is daarom van oordeel dat de daaruit voortvloeiende waardeverminderende effecten moeten worden geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Voorts is het Hof van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat belanghebbende op haar terras minder privacy geniet dan de bewoners die een terras op hun balkon hebben, althans dat niet aannemelijk is geworden dat bij belanghebbende sprake is van dusdanige inbreuken op haar privacy dat daarvan een negatieve invloed uitgaat op de waarde van het appartement.

4.7.

Met de hiervoor vermelde taxatiematrix, met name met de daarin vermelde verkoopcijfers van genoemde vergelijkingsobjecten en de omstandigheid dat het appartement van belanghebbende ten opzichte van die vergelijksobjecten beschikt over twee extra ligplaatsen en een extra parkeerplaats, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 281.000 niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende hier tegen in heeft gebracht, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.

4.8.

In zoverre is het hoger beroep ongegrond.

Formeel gebrek

4.9.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat het op 2 april 2016 gedagtekende bezwaarschrift van belanghebbende op 4 april 2016 door hem is ontvangen. Hangende de bezwaarprocedure, bij beschikking van 6 april 2016, heeft de heffingsambtenaar vervolgens de vastgestelde waarde van € 342.000 ambtshalve verminderd tot € 281.000. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende, dat was gericht tegen de vastgestelde waarde van € 342.000, bij de uitspraak op bezwaar van 13 maart 2017 gegrond had moeten verklaren en niet ongegrond, zoals blijkens de conclusie van de uitspraak is geschied Nu de Rechtbank dit niet heeft hersteld, , zal het Hof doen wat de Rechtbank (en de heffingsambtenaar) had behoren te doen.

Slotsom In zoverre is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht te vergoeden. Voorts dient hij belanghebbendes proceskosten te vergoeden. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.024 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 512 (bedrag 2019)) en € 1.024 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 512 (bedrag 2019)), ofwel in totaal op € 2.048.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– handhaaft de waarde op € 281.000 zoals deze ambtshalve door de heffingsambtenaar is vastgesteld,

– handhaaft de aanslag OZB zoals deze ambtshalve door de heffingsambtenaar is verminderd,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.048, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. I Linssen en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 24 september 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts) (R. den Ouden)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 september 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.