Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.222.663/01
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, 2894101 \ CV EXPL 14-1636 \ 474 \ 682)
arrest van 17 september 2019
in de zaak van
STICHTING MULTICULTURELE DAGVERZORGING,
gevestigd te Nijmegen,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie/eiseres in reconventie,
hierna: SMD,
advocaat: mr. D. Van Alst,
tegen:
R’ESTATE B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna: R’Estate,
advocaat: mr. R.C.A.J. Beks.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het de vonnissen van 16 mei 2014, 13 maart 2015, 19 augustus 2016, 12 mei 2017 die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 8 augustus 2017,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties).
2.2.
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
3.De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1.
Het gaat in deze zaak over het volgende. SMD is een stichting die een dagopvang voor kwetsbare ouderen exploiteert. Op 28 juni 2015 heeft SMD met R’Estate een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan SMD per 1 november 2013 de bedrijfsruimte aan [adres] ging huren tegen een huurprijs van € 3.402,98 per maand (zie productie 1 bij inleidende dagvaarding). Volgens SMD heeft R’Estate het pand niet opgeleverd zoals contractueel overeengekomen en bevatte het gehuurde verschillende gebreken. Dit wordt door R’Estate betwist. Zij voert in dit verband aan voorafgaand aan de huurperiode van SMD voor meer dan € 25.000,00 in het pand te hebben geïnvesteerd en op verzoek van SMD aanpassingen aan het pand te hebben gedaan. Volgens SMD was een aantal van de gebreken van zodanige aard dat zij haar dagopvang niet ten volle heeft kunnen exploiteren. Zo was er geen afzuigmogelijkheid in de keuken waardoor zij geen gezamenlijke maaltijden voor twintig tot vijfentwintig mensen heeft kunnen bereiden, hetgeen ertoe heeft geleid dat SMD verscheidene cliënten heeft moeten laten uitwijken naar andere instellingen voor dagopvang. Met, aldus SMD, substantiële omzetderving tot gevolg waardoor zij in een zodanige financiële positie kwam te verkeren dat zij niet meer in staat was om de (volledige) huurpenningen aan R’Estate te voldoen, waardoor een huurachterstand is ontstaan. Tussen partijen zijn in totaal zeven procedures gevoerd, waaronder een aantal kort gedingprocedures. In de onderhavige zaak heeft R’Estate in conventie – na wijziging van haar eis – samengevat gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden op grond van toerekenbare tekortkoming, waaronder de huurachterstand van SMD, SMD te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen, en de contractuele boete, en SMD te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, met veroordeling van SMD in de proceskosten. In reconventie heeft SMD gevorderd om de verschuldigde huurprijs te verminderen wegens vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken aan het gehuurde, R’Estate te veroordelen de geconstateerde gebreken te herstellen op straffe van een dwangsom en R’Estate te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding, met veroordeling van R’Estate in de proceskosten.
Na tussenvonnissen, comparities en een getuigenverhoor heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 12 mei 2017 in conventie de huurovereenkomst ontbonden wegens het ontstaan van een huurachterstand, is SMD veroordeeld om aan R’Estate te betalen de achterstallige huurpenningen, vermeerderd met kosten, de contractuele boete en een schadevergoeding (wegens huurderving per 15 december 2014), en is SMD veroordeeld in de proceskosten waaronder beslagkosten. In reconventie zijn alle vorderingen (waaronder de vordering van SMD om de door haar aan R’Estate verschuldigde huurprijs te verminderen met 60% vanwege de door SMD gestelde gebreken aan het gehuurde) afgewezen met veroordeling van SMD in de proceskosten.
3.2.
SMD is in hoger beroep gekomen tegen het tussenvonnis van 13 maart 2015 (hierna: het tussenvonnis) en het eindvonnis van 12 mei 2017 (hierna: het eindvonnis) en heeft in totaal negen grieven aangevoerd.
3.3.
SMD is in het bestreden tussenvonnis het bewijs opgedragen van haar stelling dat zij aan R’Estate kenbaar heeft gemaakt, althans dat partijen hebben besproken dat zij in het gehuurde een professionele keuken wilde plaatsen, alsmede dat partijen zijn overeengekomen dat R’Estate (voor haar rekening) zorg zou dragen voor de levering en aansluiting van buizen vanaf de afzuigkap in de keuken tot buiten het gebouw. Met haar
eerste griefkomt SMD op tegen de bewijslastverdeling. Het hof is (evenals de kantonrechter in overwegingen 5.5. en 5.6. van het tussenvonnis) van oordeel dat uit de in de huurovereenkomst omschreven gebruiksbestemming (zie artikel 1.2. van de huurovereenkomst) noch uit de in de huurovereenkomst genoemde verplichting voor R’Estate tot het aanbrengen van aansluitpunten in de keuken (zie artikel 8.5.1. van de huurovereenkomst) zonder meer is af te leiden dat in het gehuurde een professionele keuken geplaatst moest kunnen worden of dat R’Estate voor haar rekening de afzuigmogelijkheid tot aan het dak zou aanleggen. In artikel 8.5.1. van de huurovereenkomst staat dat R’Estate het gehuurde zal opleveren met onder meer:
“Voorbereiding keuken met aansluitpunten en krachtstroom voorziening (380V)”. Anders dan SMD betoogt kan het hof hieruit niet afleiden dat dit dan betekent dat er een professionele keuken zou worden geplaatst en dat door R’Estate een afzuigbuis zou worden geplaatst tot aan het dak ten behoeve van de keuken. Evenmin kan het hof uit de emailwisseling tussen partijen afleiden dat R’Estate de door SMD gestelde verplichting tot het aanleggen van de afzuigpijp tot aan het dak op zich heeft genomen. Uit die e-mailwisseling blijkt dat partijen van mening verschilden over wat was afgesproken, immers schrijft SMD aan R’Estate op 16 oktober 2013 (zie productie 2 bij memorie van grieven):
“Volgens u was de afzuigpijp naar buiten, niet met u besproken dat u die zou gaan plaatsen. Dit is volgens ons niet juist.”Vervolgens mailt R’Estate op 22 oktober 2013 aan SMD dat zij zou zorgdragen voor: “
125 mm naar buiten”en daarna nogmaals:
“Wij verzorgen alleen een aansluiting(en) van 125mm en niet de verloopstukken”(zie eveneens productie 2 bij memorie van grieven). Uit deze mailwisseling blijkt ook niet dat R’Estate heeft toegezegd zorg te dragen voor de levering en aansluiting van buizen vanaf de afzuigkap in de keuken tot buiten het gebouw, zoals door SMD nog is gesteld. Het voorgaande wordt niet anders tegen de achtergrond van het bezoek door medewerkers van R’Estate van de oude locatie van SMD met professionele keuken, of door de aanwezigheid in de keuken van krachtstroom en een boiler met 80 liter. Dat alles zegt niets over de concrete afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt over de staat waarin het gehuurde pand door R’Estate aan SMD ter beschikking zou worden gesteld of, met andere woorden, van een toezegging van R’Estate om te zorgen voor de levering en aansluiting van buizen vanaf de afzuigkap in de keuken tot buiten het gebouw.
eerste griefkomt SMD op tegen de bewijslastverdeling. Het hof is (evenals de kantonrechter in overwegingen 5.5. en 5.6. van het tussenvonnis) van oordeel dat uit de in de huurovereenkomst omschreven gebruiksbestemming (zie artikel 1.2. van de huurovereenkomst) noch uit de in de huurovereenkomst genoemde verplichting voor R’Estate tot het aanbrengen van aansluitpunten in de keuken (zie artikel 8.5.1. van de huurovereenkomst) zonder meer is af te leiden dat in het gehuurde een professionele keuken geplaatst moest kunnen worden of dat R’Estate voor haar rekening de afzuigmogelijkheid tot aan het dak zou aanleggen. In artikel 8.5.1. van de huurovereenkomst staat dat R’Estate het gehuurde zal opleveren met onder meer:
“Voorbereiding keuken met aansluitpunten en krachtstroom voorziening (380V)”. Anders dan SMD betoogt kan het hof hieruit niet afleiden dat dit dan betekent dat er een professionele keuken zou worden geplaatst en dat door R’Estate een afzuigbuis zou worden geplaatst tot aan het dak ten behoeve van de keuken. Evenmin kan het hof uit de emailwisseling tussen partijen afleiden dat R’Estate de door SMD gestelde verplichting tot het aanleggen van de afzuigpijp tot aan het dak op zich heeft genomen. Uit die e-mailwisseling blijkt dat partijen van mening verschilden over wat was afgesproken, immers schrijft SMD aan R’Estate op 16 oktober 2013 (zie productie 2 bij memorie van grieven):
“Volgens u was de afzuigpijp naar buiten, niet met u besproken dat u die zou gaan plaatsen. Dit is volgens ons niet juist.”Vervolgens mailt R’Estate op 22 oktober 2013 aan SMD dat zij zou zorgdragen voor: “
125 mm naar buiten”en daarna nogmaals:
“Wij verzorgen alleen een aansluiting(en) van 125mm en niet de verloopstukken”(zie eveneens productie 2 bij memorie van grieven). Uit deze mailwisseling blijkt ook niet dat R’Estate heeft toegezegd zorg te dragen voor de levering en aansluiting van buizen vanaf de afzuigkap in de keuken tot buiten het gebouw, zoals door SMD nog is gesteld. Het voorgaande wordt niet anders tegen de achtergrond van het bezoek door medewerkers van R’Estate van de oude locatie van SMD met professionele keuken, of door de aanwezigheid in de keuken van krachtstroom en een boiler met 80 liter. Dat alles zegt niets over de concrete afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt over de staat waarin het gehuurde pand door R’Estate aan SMD ter beschikking zou worden gesteld of, met andere woorden, van een toezegging van R’Estate om te zorgen voor de levering en aansluiting van buizen vanaf de afzuigkap in de keuken tot buiten het gebouw.
3.4.
Omdat aldus uit de letterlijke tekst van de huurovereenkomst de door SMD gestelde verplichtingen voor R’Estate niet blijken en deze evenmin volgen uit de mailwisseling tussen partijen, is de kantonrechter vervolgens terecht (in overweging 5.6. van het tussenvonnis) overgegaan tot een beoordeling of niettemin een uitleg van de huurovereenkomst aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf steun biedt aan de stellingen van SMD. De kantonrechter is kennelijk tot het oordeel gekomen dat dit niet het geval is. Het hof onderschrijft dit oordeel. Terecht is SMD belast met het bewijs van haar stelling dat R’Estate ervan op de hoogte was dat de mogelijkheid van plaatsing van een professionele keuken voor SMD essentieel was en dat dit tussen partijen meerdere keren is besproken, waarbij R’Estate zou hebben toegezegd dat zij de pijp voor de afvoer naar het dak zou regelen. Immers, dit is door R’Estate gemotiveerd weersproken en SMD beroept zich op het rechtsgevolg van haar stellingen zijnde de verplichting van R’Estate tot herstel (artikel 150 Rv). Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de
eerste grieffaalt.
eerste grieffaalt.
3.5.
De
tweede griefis gericht tegen de bewijswaarding in rechtsoverweging 5.8. van het eindvonnis, meer in het bijzonder op het (herhaalde, want ook al in overweging 5.5. van het tussenvonnis overwogen) oordeel dat uit de mailwisseling van oktober 2013 (zie wederom productie 2 bij memorie van grieven) niet blijkt van de toezegging van R’Estate de afzuigpijp naar buiten te zullen plaatsen. Deze grief is deels een herhaling van de eerste grief en deelt het lot van de eerste grief. Zoals hiervoor onder 3.3. reeds is overwogen is het hof met de kantonrechter van oordeel dat uit de aangehaalde emailwisseling van oktober 2013 tussen partijen niet blijkt van een toezegging van R’Estate de afzuigpijp aan te leggen van uit de keuken tot aan het dak. Uit de e-mail van 22 oktober 2013 (zie hiervoor onder 3.3.) blijkt alleen dat R’Estate een aansluiting zou aanleggen. Er is nadrukkelijk opgenomen dat R’Estate niet zal zorgdragen voor de verloopstukken zodat uit die e-mail niet het bewijs kan volgen van de stelling van SMD dat R’Estate zou zorgen voor een gehele afzuigpijp van keuken naar het dak. Het hof onderschrijft dan ook het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 5.8. van het eindvonnis op dit punt.
Grief 2faalt.
tweede griefis gericht tegen de bewijswaarding in rechtsoverweging 5.8. van het eindvonnis, meer in het bijzonder op het (herhaalde, want ook al in overweging 5.5. van het tussenvonnis overwogen) oordeel dat uit de mailwisseling van oktober 2013 (zie wederom productie 2 bij memorie van grieven) niet blijkt van de toezegging van R’Estate de afzuigpijp naar buiten te zullen plaatsen. Deze grief is deels een herhaling van de eerste grief en deelt het lot van de eerste grief. Zoals hiervoor onder 3.3. reeds is overwogen is het hof met de kantonrechter van oordeel dat uit de aangehaalde emailwisseling van oktober 2013 tussen partijen niet blijkt van een toezegging van R’Estate de afzuigpijp aan te leggen van uit de keuken tot aan het dak. Uit de e-mail van 22 oktober 2013 (zie hiervoor onder 3.3.) blijkt alleen dat R’Estate een aansluiting zou aanleggen. Er is nadrukkelijk opgenomen dat R’Estate niet zal zorgdragen voor de verloopstukken zodat uit die e-mail niet het bewijs kan volgen van de stelling van SMD dat R’Estate zou zorgen voor een gehele afzuigpijp van keuken naar het dak. Het hof onderschrijft dan ook het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 5.8. van het eindvonnis op dit punt.
Grief 2faalt.
3.6.
Grief 3richt zich tegen de in rechtsoverweging 5.9. van het eindvonnis getrokken conclusie (mede aan de hand van de waardering van de getuigenverklaringen in overweging 5.7. en 5.8.) dat SMD niet is geslaagd in het haar opgedragen bewijs. Voor zover SMD betoogt dat zij, wederom gelet op de mailwisseling en de tekst van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, niet met het bewijs had moeten zijn belast, faalt de grief waartoe het hof verwijst naar hetgeen hiervoor reeds is overwogen ten aanzien van de eerste twee grieven. Het betoog van SMD dat de kantonrechter als een feit had behoren vast te stellen dat R’Estate zou zorgdragen voor het plaatsen van een afzuiging vanaf de keuken tot aan het dak faalt gelet op het voorgaande eveneens. Evenmin wordt SMD gevolgd in haar betoog dat dit voorshands bewezen had moeten worden geacht, waartoe het hof verwijst naar hetgeen in het kader van de eerste twee grieven reeds is overwogen.
3.7.
Voor zover SMD met haar
derde griefopkomt tegen de bewijswaardering, en dus mede grieft tegen overweging 5.7. en 5.8. (die leiden tot de conclusie in overweging 5.9.) van het eindvonnis, faalt deze grief eveneens. Het hof onderschrijft voornoemde overwegingen in het eindvonnis. Terecht heeft de kantonrechter overwogen dat nu de (partij)getuigenverklaringen lijnrecht tegen over elkaar staan en [de aannemer] heeft verklaard nooit opdracht te hebben gekregen van R’Estate om een afzuigpijp langs de buitenkant van het pand aan te brengen, SMD niet is geslaagd in het opgedragen bewijs.
derde griefopkomt tegen de bewijswaardering, en dus mede grieft tegen overweging 5.7. en 5.8. (die leiden tot de conclusie in overweging 5.9.) van het eindvonnis, faalt deze grief eveneens. Het hof onderschrijft voornoemde overwegingen in het eindvonnis. Terecht heeft de kantonrechter overwogen dat nu de (partij)getuigenverklaringen lijnrecht tegen over elkaar staan en [de aannemer] heeft verklaard nooit opdracht te hebben gekregen van R’Estate om een afzuigpijp langs de buitenkant van het pand aan te brengen, SMD niet is geslaagd in het opgedragen bewijs.
3.8.
Met
grief 4 en grief 5komt SMD op tegen overweging 5.17 en 5.18 van het eindvonnis waarin, kort gezegd, de door SMD gevorderde huurprijsvermindering wegens een gesteld gebrek aan het luchtbehandelingssysteem en/of aan de geluidbeperkende voorzieningen is afgewezen. Partijen zijn in artikel 11.9 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen (hierna: de huurbepalingen) overeengekomen
grief 4 en grief 5komt SMD op tegen overweging 5.17 en 5.18 van het eindvonnis waarin, kort gezegd, de door SMD gevorderde huurprijsvermindering wegens een gesteld gebrek aan het luchtbehandelingssysteem en/of aan de geluidbeperkende voorzieningen is afgewezen. Partijen zijn in artikel 11.9 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen (hierna: de huurbepalingen) overeengekomen
– samengevat – dat de huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek dat de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst kende of had kunnen kennen door zelf onderzoek te doen. Dat betekent dat SMD die zich op de rechtgevolgen van dit artikel beroept zal moeten stellen en bij gemotiveerde betwisting zal moeten bewijzen dat R’Estate de door SMD gestelde gebreken bij aanvang van de huur kende of behoorde te kennen (artikel 150 Rv). [de aannemer] heeft op 17 januari 2014 (productie 3 R’Estate in eerste aanleg) verklaard dat het afzuigsysteem correct is gemonteerd en aangepast en dat SMD hem na de oplevering de opdracht heeft gegeven om de inrichting te veranderen, waarna enkele wanden zijn verplaatst. De isolatie en de afzuiging die eerder boven de wanden waren geplaatst, zijn vervolgens niet geheel teruggeplaatst, omdat SMD [de aannemer] daar de tijd niet voor heeft gegeven en de werkzaamheden te lang vond duren, aldus de verklaring van [de aannemer] . In haar memorie van grieven (punt 35) betoogt SMD dat door toedoen van de in opdracht van R’Estate werkende [aannemer] het gebrek is veroorzaakt dan wel in stand is gehouden, hetgeen volgens SMD (naar het hof begrijpt bij R’Estate) wetenschap impliceert van het gebrek. Waarom een fout van [de aannemer] – wat daar verder overigens ook van zij – wetenschap bij R’Estate van een gebrek aan het gehuurde, als bedoeld in artikel 11.9. van de huurbepalingen, impliceert, is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onduidelijk. Ook indien wordt aangenomen dat [de aannemer] door R’Estate is ingehuurd, kan de in artikel 11.9 van de huurbepalingen vereiste wetenschap bij R’Estate niet zonder meer worden aangenomen. Dit betekent dat SMD onvoldoende heeft gesteld om op grond daarvan tot het oordeel te kunnen komen dat R’Estate op de hoogte was van een gebrek aan het gehuurde bij aanvang van de huur, als bedoeld in artikel 11.9. van de huurbepalingen. Dit betekent dat de
grieven 4 en 5falen.
grieven 4 en 5falen.
3.9.
In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen faalt ook
grief 6. Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter in overweging 4.6. van het eindvonnis heeft overwogen. Ook het hof ziet niet in dat het beroep door R’Estate op artikel 11.6 van de huurbepalingen, waarin is bepaald dat huurder geen recht heeft op verrekening en opschorting van enige betalingsverplichtingen, in de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, zoals door SMD is betoogd.
grief 6. Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter in overweging 4.6. van het eindvonnis heeft overwogen. Ook het hof ziet niet in dat het beroep door R’Estate op artikel 11.6 van de huurbepalingen, waarin is bepaald dat huurder geen recht heeft op verrekening en opschorting van enige betalingsverplichtingen, in de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, zoals door SMD is betoogd.
3.10.
Grief 7treft evenmin doel. Deze grief richt zich tegen overweging 4.11 van het eindvonnis waarin het beroep van SMD op matiging van de contractuele boete is afgewezen. Ook deze overweging onderschrijft het hof. SMD komt geen opschortingsrecht toe.
3.11.
Grief 8deelt het lot van de voorgaande grieven. De huurovereenkomst is ontbonden per 15 december 2014. Het betoog van SMD dat zij niet gehouden kan worden de huurachterstand tot die datum te voldoen is door de kantonrechter terecht verworpen. Het hof onderschrijft rechtsoverweging 4.7. van het eindvonnis op dit punt.
3.12.
De laatste
grief, 9, heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis, zodat deze geen bespreking behoeft.
grief, 9, heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis, zodat deze geen bespreking behoeft.
3.13.
Het bewijsaanbod van SMD wordt gepasseerd reeds omdat het niet voldoet aan de eisen in hoger beroep. Bovendien volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen dat er geen niet vaststaande stellingen van SMD zijn die –indien bewezen- tot andere beslissingen zouden kunnen leiden.
3.14.
De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.
3.15.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof SMD in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van R’Estate zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 5.200,00
- salaris advocaat € 1.074,00 (1 punt x tarief 1.074,00).
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
4.1.
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, van 19 augustus 2016 en van 12 mei 2017;
4.2.
veroordeelt SMD in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van R’Estate vastgesteld op € 5.200,00 voor verschotten en op € 1.074,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en H.F.P. van Gastel, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 september 2019.