ECLI:NL:GHARL:2019:6538 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Bevestiging huurovereenkomst voor vijf jaar zonder tussen...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.247.269/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4574221 \ CV EXPL 15-8546)

arrest van 13 augustus 2019

in de zaak van

het kerkgenootschap

Vrije Baptisten Gemeente De Regio,

gevestigd te Klazienaveen,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
VBG,

advocaat: mr. J. Knotter, kantoorhoudend te Emmen,

tegen

Stichting Sociaal Cultureel Centrum 't Schienvat,

gevestigd te Erica,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
't Schienvat,

advocaat: mr. J.A. Venema, kantoorhoudend te Emmen.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

20 januari 2016, 4 mei 2016, 9 mei 2017, 10 oktober 2017, 19 december 2017 en

6 maart 2018 die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 23 mei 2018;

- de memorie van grieven d.d. 18 december 2018;

- de memorie van antwoord d.d. 29 januari 2019.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

Het hoger beroep strekt tot vernietiging van de vonnissen van 20 januari 2016,

4 mei 2016, 9 mei 2017, 10 oktober 2017, 19 december 2017 en 6 maart 2018, en afwijzing van de oorspronkelijke vorderingen van ’t Schienvat.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen

2.2

tot en met 2.5 van het vonnis van 4 mei 2016, voor zover in hoger beroep van belang en aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand kunnen worden aangemerkt.

3.1 `

`t Schienvat exploiteert een sociaal en cultureel centrum gelegen aan de Heidebloemstraat te Erica (gemeente Emmen). Zij heeft met ingang van 1 september 2011 deze lokaliteit verhuurd aan VBG voor haar zondagse samenkomsten tussen 8.30 en 13.00 uur alsmede voor bijeenkomsten op christelijke feestdagen, voor enige bijeenkomsten op zondagavond en incidentele vergaderingen en cursussen, alles inclusief genuttigde consumpties (koffie, thee en ranja) tegen een huurprijs van € 1.958,33 per maand (gebaseerd op een huur van € 23.500,00 per jaar). Deze huurovereenkomst, die is neergelegd in een contract van 7 juli 2011, liep van 1 september 2011 tot en met 31 december 2011.

3.2

De huurovereenkomst is per brief van 28 maart 2012 verlengd tot en met

31 december 2012. In de brief van 28 maart 2012 van het bestuur van ‘t Schienvat staat onder meer:

Uiterlijk 30 september 2012 zal de VBG laten weten of er definitief een akkoord is voor een meerjarenverlenging van de huurovereenkomst.

De periode tussen oktober en december 2012 zal worden gebruikt om de verlengingsperiode (in beginsel 5 jaar) en de voorwaarden af te stemmen.

Verder zal 't Schienvat als zich een andere partij meldt voor het huren van het gebouw op de zondag dit als optie achter de hand houden tot uiterlijk 30 september 2012. Dan moet duidelijk zijn of de VBG de huurovereenkomst zal verlengen, zo niet zal 't Schienvat de optie van een andere partij verder uit gaan werken.

3.3

Na overleg tussen partijen is in december 2012 de overeenkomst voortgezet. In de mail van 20 december 2012 van de secretaris van ’t Schienvat aan [A] (voorzitter VBG) is het volgende vermeld:

Hallo [A] .

Onderstaand zal ik proberen zo goed mogelijk de afspraken die wij gisteren hebben gemaakt vast te leggen.

Na interne beraadslaggingen binnen jullie Gemeente is gebleken dat jullie ledenaantal niet is toegenomen zoals in het begin van onze samenwerking werd verwacht. Erger nog het ledental loopt zelfs terug omdat een aantal leden niet naar Erica wil.

Jullie geven aan dat het ledental met ongeveer 50% is afgenomen en dat er een lichte stijging is geweest door nieuwe aanwas. Jullie hebben gisteren aangegeven dat het niet meer mogelijk is het bedrag aan huur, wat jullie in 2012 hebben betaald, niet meer haalbaar is. Jullie voorstel was om het bedrag te halveren maar dat was voor ons een onmogelijk voorstel.

Even voor alle duidelijkheid: we zijn in alle voorgaande gesprekken uitgegaan dat jullie een huurprijs incl. koffie zouden gaan betalen van € 25.000,00 en dat is ook voor ons het uitgangspunt geweest voor verdere onderhandelingen. We blijven dus bij ons standpunt dat we uiteindelijk op dit basisbedrag van € 25.000,00 moeten uitkomen.

Gezien de tegenvallen groei in ledental en het feit dat wij heel tevreden zijn over de samenwerking lussen de VGB en het Schienvat zijn wij, met pijn en moeite, het volgende overeengekomen.

Voor 2013 wordt de huurprijs incl. Koffie vastgesteld op € 15.000,00 is dus € 1.250,00 per maand

Voor 2014 wordt de huurprijs incl. Koffie vastgesteld op € 17.500,00 is dus € 1.458,33 per maand

Voor 2015 wordt de huurprijs incl. Koffie vastgesteld op € 20.000,00 is dus € 1.666,67 per maand

Voor 2016 wordt de huurprijs incl. Koffie vastgesteld op € 22.500,00 is dus € 1.875,00 per maand

Voor 2017 wordt de huurprijs incl. Koffie vastgesteld op € 25.000,00 is dus f 2.083,33 per maand.

Bovenstaand geldt als de situatie ongewijzigd blijft en het ledental niet spectaculair groeit.

Mocht blijken dat het leden aantal toch harder groeit dan nu de verwachting is zullen de huurprijzen sneller worden aangepast zodat het bedrag van € 25.000,00 eerder wordt bereikt

Over de voortgang zullen we elkaar periodiek op de hoogte stellen en de afspraak is dat we dat halfjaarlijks zullen doen.

Wel is afgesproken dat wij na jullie vergadering van eind januari 2013 nog een keer bij elkaar komen om de laatste gang van zaken, met name de beslissing om de Wijkstraat te verkopen, te bespreken. Daar kun je dan ook aangeven dat het Bestuur van het Schienvat bereid is de huurprijs met € 9.000,00 te laten dalen om ook jullie de ruimte te geven weer een voltallige gemeente te worden. Wij stellen voor dat jullie in februari 2013 met een voorstel komen.

Ik zal verder met [B] overleggen of het verhaal wat ik hier verwoord nog gaan vastleggen in een juridisch document.

Een zaak willen wij nog wel stellen dat welke overeenkomst wij ook met elkaar aangaan en die wordt op alle wettelijk regels nagekomen wij, als het moet de overeenkomst als die zou moeten worden ontbonden wegens het opheffen van jullie vereniging, wij geen claims zullen neerleggen en niemand van jullie hoofdelijk aansprakelijk stellen. Als er echter kwader trouw aan ten grondslag ligt zullen wij niet aarzelen alle juridische stappen te ondernemen die voor ons mogelijk zijn.

3.4

In de mail van 22 december 2012 reageert [A] :
"Dag [C] , Dank voor het verslag waarin de afspraken keurig worden weergegeven. Tevens dank voor jullie flexibiliteit zodat we met elkaar door kunnen gaan. Een goede Kerst en een gezegend 2013 gewenst!”

3.5

Bij mail van 21 december 2014 heeft VBG ( [A] ) aan 't Schienvat geschreven :

Zoals ook besproken en toegelicht tijdens ons overleg op 3 december jl. willen we hierbij aangeven dat we met ingang van 1 september 2015 zullen stoppen met het gebruik maken van 't Schienvat voor onze zondagse bijeenkomsten. We verwachten dan gebruik te zullen maken van een andere locatie. Wel zouden we graag de mogelijkheid open houden om in de toekomst op incidentele basis gebruik te kunnen maken van ’t Schienvat.

We willen noemen dat eerder met [D] en [C] is afgestemd dat er voor de VBG geen opzegtermijn geldt. Wij vinden dat het past bij onze samenwerking om tijdig onze plannen te delen. (…).

3.6 ’

’t Schienvat heeft met de tussentijdse beëindiging niet ingestemd en bericht dat een huurcontract voor vijf jaar is aangegaan.

3.7

VBG heeft daadwerkelijk het gehuurde vanaf 1 september 2015 niet meer in gebruik en is gestopt met het betalen van de huurpenningen. 't Schienvat heeft door middel van haar gemachtigde bij brief van 11 september 2015 VBG in gebreke gesteld en hem gesommeerd over te gaan tot gebruik van het gehuurde en betaling van de huurpenningen. VBG heeft aan de sommatie geen gevolg gegeven.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1 ’

’t Schienvat heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd de huurovereenkomst op grond van een aan VBG toerekenbare tekortkoming te ontbinden, VBG te veroordelen om aan 't Schienvat te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 54.166,68 ter zake van de verschuldigde huursommen tot en met het beoogde contractuele einde van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente, een en ander met veroordeling van VBG in de kosten van de procedure.

4.2

De kantonrechter heeft bij vonnis van 20 januari 2016 een comparitie van partijen gelast en bij vonnis van 4 mei 2016 ’t Schienvat bewijs opgedragen dat sprake is van een huurovereenkomst voor vijf jaar zonder tussentijdse opzegmogelijkheid. Bij vonnis van

9 mei 2017 heeft de kantonrechter geoordeeld dat ’t Schienvat in dat bewijs geslaagd was en VBG toegelaten tot bewijs dat hij de huurovereenkomst tussentijds mocht opzeggen als hij wegens een verslechterende financiële situatie niet kon nakomen en dat daarvan sprake was. Bij vonnis van 10 oktober 2017 heeft de kantonrechter dit bewijs niet geleverd geacht en de zaak naar de rol verwezen voor akten over de hoogte van de schadevergoeding. Bij vonnis van 19 december 2017 is nogmaals een aktewisseling op dit punt toegestaan. Bij eindvonnis van 6 maart 2018 heeft de kantonrechter de schade van ’t Schienvat vastgesteld op

€ 44.459,92, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen vanaf de datum van opeisbaarheid van elke termijn tot de datum van de volledige betaling.

5.De beoordeling van de grieven en de vordering

De omvang van het hoger beroep en de ontvankelijkheid

5.1

VBG heeft in zijn memorie van grieven drie grieven voorgedragen, die zich richten tegen de vonnissen van 9 mei 2017, 10 oktober 2017 en 6 maart 2018. Gelet op de conclusie van deze memorie heeft VBG zijn hoger beroep evenwel uitdrukkelijk niet tot deze vonnissen beperkt. Tegen het comparitievonnis van 20 januari 2016 staat ingevolge artikel 131 Rv Pro geen hogere voorziening open zodat VBG in zijn daartegen gerichte hoger beroep niet kan worden ontvangen. Datzelfde geldt voor de tussenvonnissen van 4 mei 2016 en 19 december 2017 aangezien daartegen geen grieven zijn ontwikkeld.

Huurovereenkomst voor vijf jaar, eindigend op 31 december 2017?

5.2

De eerste grief van VBG keert zich tegen de waardering van het door ’t Schienvat bijgebrachte bewijs dat tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd was overeengekomen, namelijk voor de duur van vijf jaar, lopende van 1 januari 2013 tot

31 december 2017.

5.3

In eerste aanleg zijn van de zijde van ’t Schienvat de voormalige bestuursleden [D] en [C] gehoord. VBG betoogt, met een beroep op artikel 164 lid 2 Rv Pro, dat aan hun verklaring beperkte bewijskracht toekomt. Dit betoog faalt omdat beide getuigen ten tijde van hun verhoor geen bestuurslid meer waren zodat zij niet als partijgetuigen zijn aan te merken (HR 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5804).

5.4

Deze beide getuigen hebben stellig verklaard dat tussen partijen een opvolgende huurovereenkomst is gesloten die gold voor vijf jaar. In contra-enquête heeft VBG als getuige laten horen zijn voorzitter [A] , zijn lid [E] en

[F] , predikant optredend als adviseur van VBG. Het hof deelt niet de opvatting van VBG dat de verklaring van [F] , als minder direct betrokken bij de onderhandelingen, zwaarder zou moeten wegen dan de verklaring van de andere getuigen. Het hof verenigt zich met de analyse van de kantonrechter dat ‘t Schienvat voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat tussen partijen een huurovereenkomst voor de bepaalde duur, namelijk voor de duur van vijf jaar, is gesloten. Het hof verwijst daarbij nog naar de onder 3.2 aangehaalde brief van 28 maart 2012 waarin ’t Schienvat al had aangegeven een huurovereenkomst voor vijf jaar na te streven, de onder 3.3 en 3.4 weergegeven mailwisseling van 20-22 december 2012 waarin een opbouw van de huur voor de periode van 5 jaar wordt weergegeven en de verklaringen van de getuigen [D] en [C] . De getuige [A] heeft verklaard: “
Van de zijde van ’t Schienvat is in dat gesprek te kennen gegeven dat zij een contract van 5 jaar wilde. Ik kan me niet herinneren dat we hebben gezegd dat wij dat niet wilden, maar wij hebben ook niet volmondig ja gezegd.” De getuige [E] kon zich op dit punt niet meer herinneren wat tussen partijen is afgesproken. Deze verklaringen weerspreken het door ’t Schienvat bijgebrachte bewijs niet. De verklaring van ds. [F] dat VBG heeft gezegd dat hij voor onbepaalde tijd wilde huren en dat ’t Schienvat niet op een 10 jaars dan wel een 5 jaarscontract heeft aangedrongen, legt naar het oordeel van het hof niet een zodanig gewicht in de schaal dat op grond daarvan moet worden geoordeeld dat ’t Schienvat niet in haar bewijsopdracht is geslaagd. Het hof merkt daarbij nog op dat de getuigen [D] en [C] hebben aangegeven dat ’t Schienvat een contract voor vijf jaar wilde en dat geen van de andere getuigen heeft verklaard dat VBG heeft aangedrongen op een contract voor onbepaalde tijd, laat staan dat ’t Schienvat daarmee heeft ingestemd.

5.5

Grief 1 faalt.

Is een tussentijdse opzegmogelijkheid overeengekomen?

5.6

Grief 2 keert zich tegen het oordeel van de kantonrechter, neergelegd in het tussenvonnis van 10 oktober 2017, dat VBG niet heeft aangetoond dat partijen - in afwijking van artikel 7:228 lid 1 BW Pro - waren overeengekomen dat VBG de huurovereenkomst tussentijds mocht opzeggen. Voor zover VBG in hoger beroep stelt dat zij ongeclausuleerd tussentijds mocht opzeggen overweegt het hof dat de getuigenverklaringen noch de schriftelijke stukken daarvoor een aanknopingspunt bieden. De van de zijde van VBG gehoorde getuigen spreken alleen over verbreking van het contract indien VBG de huur niet meer kon opbrengen. Het hof onderschrijft ook op dit punt de analyse van de kantonrechter. Tegenover de verklaringen van [A] , [E] en [F] staan de verklaringen van [D] en [C] dat een beëindiging van de huur voordat de periode van vijf jaar was verstreken niet aan de orde is geweest. Gevoegd bij de onder 3.3 en 3.4 aangehaalde mailwisseling en de daarin opgenomen passage dat geen claims bij het kerkbestuur zullen worden neergelegd als VBG zijn verplichtingen niet kan nakomen - welke passage zonder betekenis is als VBG zondermeer tussentijds mocht opzeggen - oordeelt het hof dat VBG op dit punt niet in het bewijs is geslaagd.

5.7

Ook grief 2 is tevergeefs voorgedragen.

De hoogte van de schadevergoeding

5.8

In zijn grief 3 keert VBG zich tegen de schatting van de kantonrechter van de bespaarde kosten, door hem gesteld op een bedrag van € 9.706,76, welk bedrag de kantonrechter op de gederfde huuropbrengst in mindering heeft gebracht. Volgens VBG dient dit bedrag op € 18.199,50 te worden gesteld.

5.9

De kantonrechter heeft de bespaarde kosten gesteld op 10.400 consumpties per jaar met een geschatte kostprijs van € 0,20 per consumptie. De kantonrechter heeft voorts aannemelijk geacht dat ’t Schienvat ook op kosten van personeel, energie en schoonmaak heeft bespaard, en die besparing gesteld op een zelfde bedrag per consumptie. De kantonrechter heeft vervolgens het totaalbedrag van de besparingen geschat op 0,40 cent per consumptie, neerkomend op € 4.160 per jaar. Dit bedrag heeft de kantonrechter naar rato toegepast op de resterende huurtermijn, wat neerkomt op het bedrag van € 9.706,76.

5.1

VBG gaat in de toelichting op de grief ervan uit dat er € 50 per zondag aan personeelskosten werd uitgespaard, neerkomende op € 2.600 per jaar en dat dit bedrag bij het door de kantonrechter berekende bedrag aan consumpties moet worden opgeteld. Daarmee gaat VBG er echter aan voorbij dat in de berekening van de kantonrechter - namelijk in de opslag van € 0,20 op de geschatte kostprijs van de consumpties - al een vergoeding voor bespaarde personeelskosten was opgenomen. Dat die besparing € 50 per zondag bedroeg is door ’t Schienvat betwist en voor deze stelling van VBG ligt ook geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod voor, zodat het hof daaraan verder voorbij gaat.

Voor het overige bevat de toelichting op de grief ook geen navolgbare berekening waarom de besparingen op € 18.199,50 zouden moeten worden gesteld. In eerste aanleg heeft VBG dit bedrag berekend door uit te gaan van een veel hogere kostprijs van de consumpties maar hij heeft geen grieven gericht tegen de - naar het oordeel van het hof op zich plausibele - aannames van de kantonrechter betreffende de kostprijs van thee, koffie en limonade.

5.11

Grief 3 deelt het lot van de vorige grieven.

De slotsom

5.12

Nu geen van de grieven doel treft zal het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en VBG als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen, voor wat het salaris van de advocaat van ’t Schienvat betreft te begroten op 1 punt naar tarief IV.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart VBG niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep van het tussen partijen gewezen vonnissen van de kantonrechter te Assen van 20 januari 2016, 4 mei 2016 en

19 december 2017;

bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter te Assen van 9 mei 2017, 10 oktober 2017 en 6 maart 2018;

veroordeelt VBG in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van ’t Schienvat vastgesteld op € 1.978,- voor verschotten en op € 1.959,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.E.L. Fikkers en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

13 augustus 2019.