ECLI:NL:GHARL:2019:6532

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.199.761/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4598825)

arrest van 13 augustus 2019

in de zaak van

[appellant] h.o.d.n. [appellant] Auto’s,

wonende te [A] ,

appellant in het principaal hoger beroep en geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. H.L. Thiescheffer, kantoorhoudend te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep en appellant in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna te noemen:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. H. den Besten, kantoorhoudend te Almere.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 april 2018 hier over.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Ingevolge het vermelde tussenarrest is een enkelvoudige comparitie van partijen bepaald op 11 september 2018. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen er mee ingestemd dat de comparitie van partijen ten overstaan van alleen de raadsheer-commissaris zou plaatsvinden. Op de comparitie zijn partijen, vergezeld van hun advocaten, verschenen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is gezonden en aan het procesdossier is toegevoegd. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

1.2

De vordering van [appellant] luidt, samengevat, het vonnis van de rechtbank

Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Leeuwarden (hierna de kantonrechter) van

28 juni 2016 te vernietigen en opnieuw rechtdoende, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, de vorderingen van [appellant] in conventie alsnog toe te wijzen en de vorderingen in reconventie van [geïntimeerde] alsnog af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

1.3

In het incidenteel appel heeft [geïntimeerde] gevorderd het vonnis van de kantonrechter alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en voor het overige het vonnis van de kantonrechter van 28 juni 2016 te bekrachtigen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties, het incidenteel appel daaronder begrepen.

2.De feiten

2.1

De kantonrechter heeft onder randnummers 3.1 t/m 3.9 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld, waartegen geen grieven zijn gericht of overigens van bezwaren is gebleken. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.

2.2

[appellant] drijft een onderneming in de vorm van een eenmanszaak onder de naam “ [appellant] Auto’s” met als kernactiviteit autohandel en reparaties/onderhoud van auto’s. Aanvankelijk exploiteerde [appellant] zijn onderneming in het pand aan de [a-straat 1] in [C] (hierna: het bedrijfspand).

2.3

Nadat [appellant] zijn bedrijf had verplaatst naar [A] heeft hij het bedrijfspand te koop aangeboden. [geïntimeerde] was een van de gegadigden. Tot een (onvoorwaardelijke) verkoop van het bedrijfspand is het niet gekomen.

2.4

Vervolgens heeft [appellant] met ingang van 1 augustus 2009 het bedrijfspand aan [geïntimeerde] verhuurd voor de periode van drie jaar, ingaande 1 augustus 2009 en eindigend op 31 juli 2012. In artikel 3.2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat [geïntimeerde] na ommekomst van die drie jaar de mogelijkheid heeft het bedrijfspand te kopen voor € 300.000,-. Als [geïntimeerde] van die mogelijkheid geen gebruik maakt, wordt de huurovereenkomst met twee jaar verlengd tot 31 juli 2014 en daarna verlengd voor steeds een jaar. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de contractuele bestemming “werkplaats” is met terrein “ten behoeve van reparaties van auto’s, caravans en aanhangwagens, alsmede de handel in nieuwe en gebruikte auto’s.” In artikel 1.1 van de huurovereenkomst wordt verwezen naar een door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering. Partijen hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst geen proces-verbaal opgemaakt.

De door [geïntimeerde] te betalen waarborgsom is in artikel 6 van de huurovereenkomst bepaald op € 7.500,-, welk bedrag door [geïntimeerde] is voldaan.

2.5

In artikel 2.1 van de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, ROZ model versie 2003 – hierna: de algemene huurvoorwaarden – van toepassing verklaard.

In de algemene huurvoorwaarden is onder meer opgenomen:

“Staat

2. Het gehuurde is/wordt bij aanvang van de huur opgeleverd en door huurder aanvaard in de staat waarin het zich dan bevindt. (...) Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt dan wordt het gehuurde geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

(...)

Einde huurovereenkomst of gebruik

(...)

10.1.2

Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst (...) opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.

(...)

10.5

Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst (...) dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde worden vastgesteld. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden. De inspectie van het gehuurde en de opmaak en ondertekening van het inspectierapport zal geschieden door partijen (...).

10.6

Indien huurder, na daartoe deugdelijk in de gelegenheid te zijn gesteld niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport, is verhuurder bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van huurder uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. Verhuurder zal huurder onverwijld een exemplaar van dit rapport ter hand stellen.

10.7 (...)

Indien de huurder (...) nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen.

10.8

Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding van bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.”

2.6

[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 augustus 2015.

2.7

Op of omstreeks 1 juni 2015 hebben [appellant] en [geïntimeerde] het bedrijfspand geïnspecteerd. [appellant] heeft naar aanleiding van deze inspectie [geïntimeerde] in een op

16 juni 2015 gedateerde brief het volgende meegedeeld:

“Geachte heer,

Naar aanleiding van de gezamenlijke opname op 1 juni 2015 het volgende. Ik heb de volgende gebreken geconstateerd althans aanpassingen en/of zaken dienen te worden hersteld:

twee gevelborden verwijderen, schroefgaten in de gevelborden herstellen en kleurverschil herstellen.

camera’s weghalen en schroefgaten herstellen.

dieselkachel op zolder weghalen, dakbeplating in de oude staat terugbrengen.

beschadigde beplating vervangen zonder kleurverschil.

4x thermopaneraam in de roldeur zijn lek, deze moeten vervangen worden.

2x loopdeur naar wc en naar opslag, deze zijn aan onderkant opgezet en moeten vervangen worden.

hekwerk van houten palen met draad erover en ketting bij oprit weer aanbrengen.

bestrating schoonmaken en onkruid verwijderen.

vloer schoon opleveren.

uitlaatgasafzuiging verwijderen en gevel herstellen in oude staat.

(...)

Ik wil graag met u een eindinspectie houden op woensdag 1 juli 2015 om 13.00 uur.”

2.8

Op 1 juli 2015 heeft geen gezamenlijke inspectie plaatsgehad. [geïntimeerde] heeft [appellant] bij brief van 8 juli 2015 voorgesteld een vervolg inspectie te houden. Een gezamenlijke (eind)inspectie heeft niet plaatsgevonden. Een proces-verbaal van oplevering bij het einde van de huurovereenkomst is niet opgemaakt. [geïntimeerde] heeft op 31 juli 2015 de sleutels van het bedrijfspand aan [appellant] overhandigd. [appellant] heeft in de brief van 19 augustus 2015 bij [geïntimeerde] aangedrongen op een nadere inspectie.

2.9

[appellant] heeft het bedrijfspand met ingang van 1 oktober 2015 aan een derde verhuurd tegen een lagere huurprijs dan met [geïntimeerde] was overeengekomen.

2.1

[appellant] heeft na het einde van de huurovereenkomst op 1 augustus 2015 aan het bedrijfspand geen herstelwerkzaamheden uitgevoerd, maar een tweetal offertes laten uitbrengen. Bijkon Staal- en Systeembouw (hierna: Bijkon) heeft voor het herstel van de schade in verband met het weghalen van 8 camera’s, kachelpijp dak, reclame op gevel, pijp door muur en diverse beschadigingen per e-mail van 31 augustus 2015 een offerte uitgebracht van € 25.000,- excl. btw. Visser Klussenbedrijf heeft voor schoonmaakwerkzaamheden in de loods en buitenterrein, herstel aan kantoorruimte en betonvloer € 4.000,- excl. btw geoffreerd.

2.11

[appellant] heeft conservatoir (derden)beslag gelegd, welk beslag geen doel heeft getroffen.

3.De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

3.1

Na vermindering van eis heeft [appellant] gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 29.568,75, vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, de kosten van het beslag daaronder begrepen.

3.2

[geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd [appellant] te veroordelen tot een bedrag van € 7.600,- (€ 7.500,- wegens waarborgsom en € 100,- wegens beslagkosten), vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 7.500,- en de wettelijke rente over € 100,-.

3.3

De kantonrechter heeft in het (eind)vonnis de conventionele vordering van [appellant] afgewezen en de reconventionele vordering van [geïntimeerde] toegewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in conventie en in reconventie. De veroordelingen zijn niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [geïntimeerde] had dat in reconventie ook niet gevorderd.

4.De beoordeling in hoger beroep

vorderingen in principaal en incidenteel appel.

4.1

In hoger beroep heeft [appellant] zijn verminderde eis in eerste aanleg gehandhaafd. [appellant] vordert [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 29.568,75 (zijnde € 32.442,75 onder verrekening met € 2.875,- aan restant waarborgsom), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. Het gevorderde bedrag aan schadevergoeding voor verrekening met € 2.875,- is als volgt opgebouwd:

€ 25.000,- voor de werkzaamheden beschreven in de offerte van Bijkon;
€ 1.500,- voor herstelwerkzaamheden in de kantoorruimte waarvoor de nieuwe huurder zal zorgen en waarvoor [appellant] aan de nieuwe huurder een reductie van een maand huur heeft gegeven;
€ 2.500,- voor de andere werkzaamheden dan herstel van de kantoorruimte zoals beschreven in de offerte van Visser Klussenbedrijf;
€ 3.443,75 ex btw advocaatkosten.

Tegen de vordering in reconventie heeft [appellant] als verweer gevoerd, welk verweer in hoger beroep is gehandhaafd, dat hij het bedrag aan waarborgsom met rente van € 7.875,- heeft verrekend met de gederfde huur over de maanden augustus en september 2015 (zijnde € 5.000,-) en de in conventie gevorderde schadevergoeding (€ 2.875,-).

4.2

[geïntimeerde] heeft bij wege van incidenteel appel zijn eis in hoger beroep vermeerderd door te vorderen dat de veroordelingen van [appellant] tot betaling van de waarborgsom, de beslagkosten en de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Tegen deze eiswijziging heeft [appellant] geen bezwaar gemaakt en deze komt het hof ook niet in strijd met de goede procesorde voor. Op de aldus gewijzigde eis zal worden beslist.

grieven in principaal en incidenteel appel

4.3

[appellant] heeft in het principaal appel elf grieven ontwikkeld. De grieven I, II en IV zijn gericht tegen de afwijzing van de schadevergoeding voor de beschadigde beplating (panelen). Met grief III komt [appellant] op tegen de beslissing van de kantonrechter dat niet kan worden ingezien waarom de afdichting van de opening in de dakplaat vanwege de verwijdering van de afvoerpijp van de dieselkachel niet deugdelijk is aangebracht. Grief V bestrijdt de afwijzing van de vordering van het bedrag van € 2.500,- waarvoor Visser Klussenbedrijf had geoffreerd. [appellant] komt met grief VI op tegen de afwijzing van de schade aan de kantoorruimte ten bedrage van € 1.500,-. Met grief VII bestrijdt [appellant] de afwijzing van zijn schade van 2 maanden huur en van de verrekening van dat bedrag aan schade met de waarborgsom. De afwijzing van de advocaatkosten en de toewijzing van de waarborgsom worden bestreden met grief VIII. Met de grieven IX t/m XI komt [appellant] op tegen de toewijzing van de beslagkosten, de veroordeling in de proceskosten en het dictum.

4.4

In het incidenteel appel heeft [geïntimeerde] een grief aangevoerd die ertoe strekt dat de veroordelingen van [appellant] alsnog uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

uitgangspunt voor beoordeling vordering van [appellant]

4.5

[appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in zijn verplichting het bedrijfspand in goede staat terug te geven.

4.6

Voor de beoordeling in het appel neemt het hof het navolgende tot uitgangspunt.

Tussen partijen is niet in geschil dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt, zoals artikel 1.1 van de huurovereenkomst verlangt. Dit heeft tot gevolg dat [geïntimeerde] op grond van artikel 10.1.2 van de algemene huurvoorwaarden, samengevat, het bedrijfspand heeft op te leveren in de staat die [appellant] mag verwachten van een goed ouderhouden zaak, behoudens normale slijtage en veroudering.

Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst hebben [appellant] en [geïntimeerde] op 1 juni 2015 overeenkomstig artikel 10.5 van de algemene huurvoorwaarden het pand geïnspecteerd. Van die voorinspectie is niet een rapport opgemaakt dat door beide partijen is getekend. [appellant] heeft na die (voor)inspectie een brief d.d. 16 juni 2015 gezonden, waarin 10 punten zijn opgesomd die [geïntimeerde] volgens [appellant] had te herstellen. [geïntimeerde] heeft niet inhoudelijk op die brief gereageerd. [geïntimeerde] heeft enige herstelwerkzaamheden uitgevoerd en op

31 juli 2015 de sleutels van het bedrijfspand aan [appellant] overhandigd. Partijen hebben toen niet gezamenlijk het bedrijfspand geïnspecteerd om te bezien of [geïntimeerde] aan zijn opleveringsverplichting had voldaan.

[geïntimeerde] kan de verplichting het bedrijfspand op te leveren in de staat die in artikel 10.1.2. van de algemene huurvoorwaarden wordt verlangd slechts nakomen tot het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Als die verplichting dan niet is nagekomen, is [geïntimeerde] in verzuim zonder dat een nadere ingebrekestelling is vereist (HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790).

vervanging panelen met gaten

4.7

[geïntimeerde] heeft met schroeven twee gevelborden en acht camera’s aan de panelen van het bedrijfspand aangebracht. Ook had [geïntimeerde] in verband met een roetmeter een uitlaatgasafzuiging in een paneel gemonteerd.

In de brief van 16 juni 2015 heeft [appellant] van [geïntimeerde] onder meer verlangd dat hij de gevelborden, de camera’s en de uitlaatgasafzuiging verwijdert en de schroefgaten en het gat voor de uitlaatgasafzuiging in de panelen herstelt.

Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] de gevelborden, de camera’s en de roetmeter met uitlaatgasafzuiging heeft verwijderd, de schroefgaten heeft gedicht en het gat voor de uitlaatgasafsluiting met een rooster heeft afgesloten.

4.8

Het hof neemt tot uitgangspunt dat het plaatsen van gevelreclameborden, camera’s waarmee toezicht op het bedrijfspand en het terrein in de directe omgeving kan worden gehouden en een roetmeter met uitlaatgasafzuiging voor de bedrijfsactiviteiten van [geïntimeerde] normale wijzigingen aan het bedrijfspand zijn en dat [appellant] tegen de plaatsing daarvan ook geen bezwaar heeft gemaakt.

4.9

[appellant] heeft in zijn brief van 16 juni 2015 niet van [geïntimeerde] verlangd dat hij de 8 à 9 panelen waar gaten in zaten had te vervangen. [appellant] heeft [geïntimeerde] alleen geschreven dat hij de gaten in de panelen moest herstellen. [geïntimeerde] heeft dat gedaan. Voor het afdichten van het gat voor de uitlaatgasafsluiting is volgens [geïntimeerde] een zelfde rooster geplaatst als in de rest van het pand. Ter zitting heeft [appellant] dat laatste erkend. De overige gaten heeft [geïntimeerde] gedicht en hij heeft getracht dat herstel zo goed mogelijk in de kleur van de panelen te doen. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat de overgelegde foto’s de indruk wekken dat een fraaier herstel mogelijk is. [appellant] heeft evenwel niet verlangd een vergoeding van de kosten voor een cosmetisch deugdelijk herstel van de gaten in de 8 à 9 panelen.

[appellant] betoogt in hoger beroep dat bij het dichten van de gaten er altijd kleurverschil met de panelen zal zijn waardoor zichtbaar is waar de panelen zijn hersteld. Dat geeft volgens [appellant] een negatieve uitstraling aan het bedrijfspand, zodat een deugdelijk herstel voor die gaten de vervanging van de betreffende panelen is. [appellant] verwacht echter dat als die 8 à 9 panelen worden vervangen er kleurverschil zal optreden met de resterende panelen. Ook dat kleurverschil hoeft hij, naar hij stelt, niet te accepteren, zodat een deugdelijk herstel de vervanging van alle 74 panelen van het bedrijfspand is.

[geïntimeerde] heeft uitvoering gegeven aan de door [appellant] voorgestane wijze van herstel van de gaten in de 8 à 9 panelen als vermeld in zijn brief van 16 juni 2015. [appellant] kan thans niet meer een ander, veel kostbaarder wijze van herstel verlangen. Het hof weegt daarin mee dat het bedrijfspand met het door [geïntimeerde] uitgevoerde herstel is gebracht in de staat die [appellant] mocht verwachten van een bedrijfspand dat als werkplaats wordt gebruikt.

beschadigde panelen

4.1

In de brief van 16 juni 2015 heeft [appellant] ook van [geïntimeerde] verlangd, dat hij de beschadigde beplating vervangt. Ter zitting heeft [appellant] toegelicht dat met de beschadigde beplating de panelen worden bedoeld die zijn vervuild. Volgens [appellant] is dit gekomen doordat [geïntimeerde] een tijdje een stoomcleaner heeft gehad die tot vervuiling van een aantal panelen heeft geleid.

[geïntimeerde] heeft de beschadigde panelen niet vervangen. Hij acht zich daartoe ook niet gehouden. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de aanslag op een aantal panelen komt door het gebruik van een hout gestookte kachel door Sloperij Venema op het aangrenzende perceel.

4.11

Op dat verweer van [geïntimeerde] heeft [appellant] geen nadere feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat ten gevolge van het gebruik van het bedrijfspand door [geïntimeerde] die panelen met aanslag niet in de staat verkeren die [appellant] als verhuurder van een goed onderhouden zaak mocht verwachten.

4.12

De
grieven I, II en IV in het principaal appelslagen daardoor niet.

dieselkachel op zolder en afvoer in dak

4.13

[geïntimeerde] heeft een dieselkachel geplaatst en voor de afvoer een gat in het dak gemaakt. In de brief van 16 juni 2015 heeft [appellant] van [geïntimeerde] verlangd dat hij de dieselkachel verwijdert en de dakbeplating in de oude staat terugbrengt. [geïntimeerde] heeft de dieselkachel en de afvoerpijp verwijderd. Het gat in het dak ten behoeve van de afvoerpijp heeft [geïntimeerde] afgedicht met een roestvrijstalen kap.

[appellant] acht het herstel van het gat in het dak onvoldoende. Naast een negatieve uitstraling functioneert volgens [appellant] het ventilatiesysteem in het bedrijfspand minder goed. Een deugdelijk herstel is volgens [appellant] het vervangen van de dakplaat waar het gat in zit. De kosten zijn volgens [appellant] beperkt doordat slechts een dakplaat behoeft te worden vervangen. De overige dakplaten zijn nog intact.

4.14

Niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] aan [appellant] voor het plaatsen van de dieselkachel en het aanbrengen van een afvoerpijp door het dak vooraf toestemming heeft gevraagd en gekregen. Voorts is niet gesteld of gebleken dat voor het normale gebruik van het bedrijfspand als werkplaats extra verwarming alleen kan met een dieselkachel met afvoer door het dak en dat niet andere verwarmingsmogelijkheden zonder dergelijke ingrepen kunnen worden gebruikt. Verder kon [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof uit de brief van

16 juni 2015 niet afleiden dat [appellant] een herstel van het gat in het dak met een roestvrijstalen kap afdoende zou vinden. In die brief verlangt [appellant] herstel van de dakbeplating in de oude staat. Op grond van de huurovereenkomst mag [appellant] aanspraak maken op een goed onderhouden staat.

In dit geval, waarin een gat in een dakplaat enig negatief effect heeft op het ventilatiesysteem, voor de bedrijfsuitoefening in het pand deze ingreep niet noodzakelijk was, niet is gebleken dat voor dat gat vooraf toestemming is gevraagd en de kosten van vervanging van een van de dakplaten naar verwacht mag worden redelijk beperkt zijn, mag [appellant] verlangen een vervanging van de dakplaat waarin het gat zit. In zoverre treft
grief III in het principaal appeldoel.

Het Architectenbureau N.J. Adema te Franeker heeft op verzoek van [appellant] een opnamerapport gemaakt en daarbij een kostenraming van de verschillende schadeposten gegeven. De kosten bestaan uit huur en opbouw plus afbreken van een rolsteiger, het verwijderen van de defecte dakplaat, het monteren van de nieuwe dakplaat en gronden en schilderen. [geïntimeerde] heeft dit onderdeel van de kostenraming niet gemotiveerd betwist. Het hof schat op basis van die raming de kosten op € 1.500,- excl. btw.

kantoorruimte

4.15

[appellant] heeft gesteld dat [geïntimeerde] de kantoorruimte niet deugdelijk heeft opgeleverd. Volgens [appellant] heeft de nieuwe huurder het herstel van de kantoorruimte op zich genomen waarvoor [appellant] de nieuwe huurder een maand huurreductie van € 1.500,- heeft gegeven, zodat [appellant] dat bedrag als schade vordert.

4.16

Volgens [geïntimeerde] had hij in de kantoorruimte twee kluizen. Een klein sleutelkluisje dat aan de muur met bouten vast zat. Hij heeft in het kader van de oplevering dat sleutelkluisje verwijderd en de bouten netjes verwijderd. In het kantoor had hij verder nog een kluis die van de verzekeraar tegen de muur moest staan en verankerd moest worden. [geïntimeerde] heeft bij het plaatsen van die kluis een plintje weggehaald en de kluis verankerd. In het kader van de oplevering heeft hij de kluis verwijderd en de bouten waarmee de kluis was verankerd afgezaagd en glad gemaakt. [geïntimeerde] betwist de gevorderde schade. Een maand huurreductie is volgens [geïntimeerde] in de markt een gebruikelijke methode om een huurder te verleiden een bedrijfspand te huren en daarmee geen schade voor de gestelde ondeugdelijke oplevering van de kantoorruimte.

4.17

De kantonrechter heeft dit deel van de vordering van [appellant] in randnummer 6.6 van het vonnis afgewezen. Volgens de kantonrechter gaat het slechts om het aanbrengen van plintjes in een klein deel van de kantoorruimte en (mogelijk) verven van (delen van) de kantoorruimte. Daarmee heeft [appellant] tegenover de betwisting door [geïntimeerde] zijn vordering onvoldoende onderbouwd.

4.18

Met
grief VI in het principaal appelkomt [appellant] tegen deze beslissing op. [appellant] voert aan dat de kantonrechter een descente had moeten gelasten om de feitelijke situatie op te nemen of een deskundige had moeten benoemen om de schade aan de kantoorruimte in beeld te brengen. Doordat de kluis in de muur was verankerd en die kluis door [geïntimeerde] is verwijderd gaat het volgens [appellant] om een forse beschadiging.

4.19

Het hof stelt voorop dat [appellant] in de brief van 16 juni 2015 geen aandacht besteedt aan de op te leveren staat van de kantoorruimte. Verder heeft [appellant] ook in hoger beroep niet onderbouwd dat hij ten gevolge van de door hem gestelde en door [geïntimeerde] betwiste staat van de kantoorruimte aan de nieuwe huurder een reductie van een maand huur (€ 1.500,-) heeft gegeven. Zo heeft [appellant] geen verklaring van de nieuwe huurder overgelegd en evenmin concreet met feiten en omstandigheden onderbouwd toegelicht dat de gegeven huurreductie een redelijke maatregel was ter beperking van zijn schade door de beschadiging van de kantoorruimte en dat het bedrag aan huurreductie tenminste de schade aan de kantoorruimte was. Onder deze omstandigheden was de kantonrechter ook niet gehouden een descente te gelasten of een deskundigenonderzoek te bevelen. Daarbij weegt voorts mee dat volgens de eigen stellingen van [appellant] de nieuwe huurder ten tijde van de behandeling bij de kantonrechter de schade aan de kantoorruimte al had hersteld. Daarmee faalt ook deze grief.

offerte klussenbedrijf Visser

4.2

[appellant] heeft in eerste aanleg onder meer gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 2.500,-. [appellant] heeft ter onderbouwing van die vordering de offerte van Visser Klussenbedrijf overgelegd. In die offerte is een bedrag van € 4.000,- excl. btw geoffreerd voor de volgende werkzaamheden: schoonmaakwerkzaamheden, bestrating onkruidvrij maken, met olie besmeurde stenen vervangen, deurvanger aan loopdeur herstellen, diverse gaten in muren stoppen en verven, plintjes in kantoor opnieuw aanbrengen en betonvloer herstellen, gaten egaliseren en verven. Op het geoffreerde bedrag heeft [appellant] een bedrag van € 1.500,- in mindering gebracht voor de herstelwerkzaamheden aan de kantoorruimte die volgens hem door de nieuwe huurder worden uitgevoerd.

4.21

De kantonrechter heeft deze schadevordering in randnummer 6.5 van het vonnis afgewezen. Uit de (omschrijving in de) offerte blijkt volgens de kantonrechter niet op welke punten en in welke mate [geïntimeerde] zijn opleveringsverplichtingen niet is nagekomen. [appellant] heeft onvoldoende concreet gesteld dat hij schade heeft geleden tot het geoffreerde bedrag.

4.22

Met
grief V in het principaal appelkomt [appellant] tegen deze beslissing van de kantonrechter op. In de korte toelichting bij deze grief merkt [appellant] op dat het voor hem volstrekt onbegrijpelijk is hoe de kantonrechter tot deze beslissing is gekomen. Verder stelt [appellant] dat [geïntimeerde] op het buitenterrein beschadigingen heeft aangebracht door hekwerk te verwijderen en dat er olievlekken op de bestrating liggen. Ook in deze grief verwijt [appellant] de kantonrechter dat hij geen descente heeft gelast of een deskundige heeft benoemd.

4.23

[appellant] heeft voor dit deel van de vordering concrete feiten en omstandigheden te stellen en te onderbouwen die de door hem gevorderde schadevergoeding dragen. Ook in hoger beroep heeft [appellant] die feiten en omstandigheden niet gesteld. Zo heeft [appellant] ter zitting erkend dat [geïntimeerde] in het kader van de oplevering het hekwerk met houten palen met draad erover en een ketting bij de oprit weer heeft aangebracht. In de brief van 16 juni 2015 verlangt [appellant] van [geïntimeerde] dat hij de bestrating schoonmaakt. Kennelijk dient daaronder ook te worden verstaan het verwijderen van olievlekken. [appellant] heeft met concrete feiten en omstandigheden te onderbouwen, hetgeen hij heeft nagelaten, dat de staat van de buitenbestrating bij oplevering niet verkeerde in de staat die hij van een buitenterrein bij een goed onderhouden autoherstelwerkplaats en autohandel mocht verlangen. Ook de overige punten in de offerte van Visser Klussenbedrijf, die [appellant] voor een bedrag van € 2.500,- vergoed wil zien, heeft [appellant] niet met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd. Daarmee wordt ook niet toegekomen aan een deskundigenbericht of een descente. Deze grief slaagt niet.

verrekening waarborgsom met huur voor 2 maanden

4.24

In reconventie heeft [geïntimeerde] terugbetaling gevorderd van het door hem betaalde bedrag aan waarborgsom van € 7.500,-. [appellant] heeft als verweer gevoerd dat hij onder meer de schade van twee maanden huur (augustus en september 2015), zijnde € 5.000,-, met die waarborgsom heeft verrekend.

4.25

De kantonrechter heeft in randnummer 6.7 van het vonnis dit verweer verworpen. Allereerst heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst op 1 augustus 2015 is geëindigd, zodat [appellant] geen aanspraak meer heeft op huur van [geïntimeerde] na die datum en er geen bedrag aan huur van na die datum is waarmee de waarborgsom kan worden verrekend. Ten tweede heeft de kantonrechter geoordeeld dat voor zover [appellant] een beroep op artikel 10.8 van de algemene huurvoorwaarden heeft gedaan, dat beroep faalt omdat het voor risico van [appellant] komt dat geen deugdelijke en tijdige eindinspectie heeft plaatsgevonden en [appellant] na 1 augustus 2015 geen activiteit heeft ontplooid om tot herstel van schade te komen. De kantonrechter heeft vervolgens het beroep op verrekening gepasseerd.

4.26

Met
grief VII in het principaal appelbestrijdt [appellant] alleen de verwerping op het beroep op artikel 10.8 van de algemene huurvoorwaarden. [appellant] verwijt [geïntimeerde] dat hij de eindinspectie heeft getraineerd. Bovendien verlangt artikel 10.8 van de algemene huurvoorwaarden volgens [appellant] niet dat een verhuurder daadwerkelijk voor de duur van de periode van de gederfde huur herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, maar is voldoende een redelijke termijn te stellen die met herstel gemoeid zal zijn. Als twee maanden voor herstelwerkzaamheden te lang zou zijn, is het volgens [appellant] aan [geïntimeerde] aan te tonen dat het sneller kan, hetgeen hij heeft nagelaten.

4.27

Het hof stelt voorop dat voor vergoeding van gederfde huur op grond van artikel 10.8 van de algemene voorwaarden is vereist dat de verhuurder ten gevolge van de gebrekkige oplevering schade lijdt. Uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt dat [geïntimeerde] alleen tekort is geschoten in deugdelijk herstel van het dak ter plaatse van de afvoer van de dieselkachel. Voorts heeft [appellant] het bedrijfspand – zonder tot enig herstel over te gaan – twee maanden later vanaf 1 oktober 2015 aan een derde verhuurd. [appellant] heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat het herstel van het dak twee maanden duurt en dat hij het bedrijfspand eerder had kunnen verhuren als het pand correct door [geïntimeerde] was opgeleverd. Integendeel, vast staat dat [appellant] het pand opnieuw heeft verhuurd zonder daar eerst zelf nog herstelwerkzaamheden aan te hebben verricht. Hierdoor heeft [appellant] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat hij ten gevolge van de gebrekkige oplevering van het dak huur heeft gederfd voor (maximaal) twee maanden. Daarmee heeft de kantonrechter het beroep op verrekening terecht verworpen, zodat grief VII in het principaal appel niet slaagt.

buitengerechtelijke kosten

4.28

[appellant] heeft een bedrag van € 3.443,75 ex btw aan advocaatkosten gevorderd. Deze vordering heeft [appellant] onderbouwd met de factuur van zijn advocaat van

30 september 2015. Uit de specificatie blijkt dat 16,20 uren in rekening zijn gebracht, waarvan 11,15 uur voor (viermaal) reizen en besprekingen bij [appellant] .

4.29

De kantonrechter heeft deze vordering in randnummer 6.8 van het vonnis afgewezen. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat deze vordering ziet op de inning van de gevorderde schade en nu die schade is afgewezen ook deze advocaatkosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.

4.3

[appellant] bestrijdt dit oordeel van de kantonrechter met
grief VIII in het principaal appel. In de toelichting bij deze grief voert [appellant] slechts aan dat de kantonrechter ten onrechte die schade heeft afgewezen.

4.31

Zoals hiervoor is gebleken komt naar het oordeel van het hof de gevorderde schade met betrekking tot de vervanging van de dakplaat waardoor een afvoerpijp is aangebracht voor vergoeding in aanmerking. Voor het innen van ook die vordering heeft [appellant] buitengerechtelijke werkzaamheden verricht. Het hof zal een bedrag aan buitengerechtelijke kosten toewijzen op basis van de staffel buitengerechtelijke kosten en aan de hand van het toegewezen bedrag. Dat leidt tot een bedrag van € 225,- aan buitengerechtelijke kosten. In zoverre slaagt grief VIII in het principaal appel.

waarborgsom

4.32

[geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd aan hem de waarborgsom van € 7.500,- met wettelijke handelsrente te betalen.

4.33

[appellant] heeft een beroep op verrekening gedaan. De kantonrechter heeft in randnummer 6.9 van het vonnis dat beroep verworpen. Met grief VIII in het principaal appel komt [appellant] tegen dat oordeel op.

4.34

Hiervoor heeft ook het hof het beroep op verrekening van € 5.000,- met de waarborgsom verworpen. [appellant] heeft voorts een beroep gedaan op verrekening van het restant bedrag aan waarborgsom met rente van € 2.875,- met de door hem gevorderde schade. Nu het hof de grief tegen de afwijzing van de schade aan de dakplaat en de buitengerechtelijke kosten honoreert, zal het hof de daarmee gemoeide bedragen (€ 1.500,- en € 225,-) verrekenen met het restant bedrag aan waarborgsom, zodat een door [appellant] te betalen bedrag aan waarborgsom van € 5.775,- (€ 7.500,- minus € 1.725,-) resteert.

beslagkosten, proceskosten en dictum

4.35

Met de
grieven IX t/m XI in het principaal appelkomt [appellant] op tegen de veroordeling tot betaling van € 100,- aan door [geïntimeerde] gemaakte kosten in verband met het door [appellant] gelegde beslag, de veroordeling in de proceskosten en de beslissing in het dictum.

4.36

Ook in hoger beroep blijkt dat het door [appellant] gelegde beslag nodeloos is gelegd, zodat de kantonrechter terecht het bedrag van € 100,- heeft toegewezen.

Weliswaar wordt in hoger beroep aan [appellant] alsnog een bedrag van € 1.500 aan opleveringskosten en € 225,- aan buitengerechtelijke kosten toegekend, maar [appellant] blijft in eerste aanleg zowel in conventie als in reconventie de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Hierdoor slagen de grieven IX en X in het principaal appel niet.

De grief XI in het principaal appel slaagt in zoverre dat het hof het dictum van het bestreden vonnis voor zover betrekking hebbend op de reconventionele vordering zal vernietigen en opnieuw zal beslissen als hieronder is bepaald.

uitvoerbaar bij voorraad

4.37

In het incidenteel appel vordert [geïntimeerde] de aan [appellant] uit te spreken veroordelingen alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het summiere verweer van [appellant] daartegen geeft geen grond van de uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te zien. Dit incidenteel appel slaagt.

5.Slotsom

5.1

De grieven III, VIII en XI in het principaal appel slagen. De overige grieven in het principaal appel falen. Dit leidt ertoe dat [appellant] een bedrag van € 1.725,- (€ 1.500,- en € 225,-) nog kan verrekenen met de waarborgsom. Dat heeft tot gevolg dat het dictum in het bestreden vonnis in conventie wordt bekrachtigd en in reconventie wordt vernietigd in die zin dat [appellant] wordt veroordeeld aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 5.775,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en € 100,- aan beslagkosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

5.2

[appellant] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in het principaal appel veroordeeld, bestaande uit € 718,- aan griffierecht en € 2.782,- aan salaris van de advocaat (tarief III, 2 punten).

5.3

De grief in het incidenteel appel slaagt. Nu het incidenteel appel slechts betrekking heeft op het verkrijgen van een uitvoerbaar bij voorraad verklaring, hetgeen in eerste aanleg verzuimd is te vorderen, zal het hof de proceskosten in het incidenteel appel compenseren.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van 28 juni 2016 voor zover in reconventie gewezen,

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van

€ 5.775,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 9 november 2015 tot aan de dag der algehele voldoening,
€ 100,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 oktober 2015 tot de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [appellant] in de kosten van de reconventionele procedure bij de kantonrechter, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 250,-,

bekrachtigt het vonnis van 28 juni 2016 voor het overige,

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal appel in hoger beroep tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 718,- voor verschotten en op € 2.782,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief,

compenseert de proceskosten in het incidenteel appel,

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. M.E.L. Fikkers en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 13 augustus 2019.

Huurgeschil over opleveringsverplichtingen en schadevergoeding bij bedrijfsruimte

Uitspraak

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

2.De feiten

3.De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

4.De beoordeling in hoger beroep

5.Slotsom