Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.225.577/01
(zaaknummer rechtbank 5168220 / CV EXPL 16-9721)
arrest van 16 juli 2019
in de zaak van
[appellant] , h.o.d.n. [bedrijf],
wonende [woonplaats] ,
appellant in het hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. [appellant] ,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[geïntimeerde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde in het hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. M.A. Johannsen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 5 maart 2019 hier over.
1.2.
Het verdere verloop blijkt uit:
- de akte van [geïntimeerde] van 19 maart 2019, met 3 producties,
- de aantekening ter rolle dat [appellant] geen antwoordakte heeft genomen en dat het recht daartoe vervallen is.
1.3.
Vervolgens zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
2.2.
[appellant] huurde vanaf 1 augustus 2012 een bedrijfsruimte van [geïntimeerde] .
2.3.
Artikel 4.7 en 5 van de schriftelijke huurovereenkomst luiden:
“4.7 De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 16 algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.”
[…]
Leveringen en diensten
5. Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:
- onderhoudscontract cv installatie;
- gas-, water- en elektriciteitsverbruik
- glasverzekering;
- periodieke glasbewassing buitenkant en gevelreiniging;
- periodieke glasbewassing gemeenschappelijke ruimten;
- periodieke reiniging dakbedekking;
- servicecont[r]act brandmeldinstallatie;
- serviceonderhoud aan rook- en brandmelders;
- onderhoud van het hang- en sluitwerk en de verlichting van de algemene ruimten;
- onderhoud aan nood- en transparantverlichting;
- serviceonderhoud aan brandblusapparaten en/of brandslanghaspels behorende tot het gebouw;
- serviceonderhoud aan lift inclusief periodieke keuring
- schoonmaken gemeenschappelijke ruimten;
- graffiti service;
- administratiekosten beheerder 5% over de leveringen en diensten.”
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de “Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna: AB). Artikel 16 en 18 AB luiden (voor zover hier van belang):
“Kosten van leveringen en diensten
[...]
16.3
Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt. (...).
16.4
Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten.
[…]
16.6
Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot betaling tot gevolg.
[…]
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. […]”
2.5.
Bij e-mail d.d. 7 mei 2012 schreef [appellant] aan [makelaar] (hierna: [makelaar] ):
“[…] Zoals met u telefonisch besproken wens ik de ruimte te huren voor een vast bedrag van EUR 767-, per maand, wat neerkomt op een totaalbedrag van EUR 1.000,- per maand als men de servicekosten meerekent, [...]. De gebruikelijke servicekosten zouden volgens u de jaarlijkse servicekosten niet overstijgen. Ik zou dit graag door u bevestigd willen zien. [...]”
2.6.
[makelaar] schreef daarop op 9 mei 2012 terug aan [appellant] :
“[…] Ik [heb] uw voorstel nogmaals voorgelegd aan verhuurder. Deze is bereid akkoord te gaan met de door u voorgestelde huurprijs en servicekosten. [...] Aan uw wens de servicekosten te bevriezen kan verhuurder echter niet tegemoet komen. [...].”
2.7.
Op 15 mei 2012 schreef [appellant] aan [makelaar] :
“[...] Ik ga er ook van uit dat de servicekosten niet verhoogd zullen worden, conform het besprokene, nu de servicekosten van de voorgaande jaren niet van de jaarlijkse bijdragen zijn gaan afwijken of minder zijn uitgevallen. [...]”
2.8.
Vervolgens is de huurprijs bepaald op € 767,00 per maand (te vermeerderen met btw) en het voorschot op de servicekosten op € 277,27 per maand.
2.9.
Volgens het als productie 2 bij inleidende dagvaarding door [geïntimeerde] overgelegde overzicht, genaamd “detailinformatie incassozaak” is aan [appellant] bij factuur van 3 juni 2013 een afrekening voor de servicekosten over 2012 gestuurd, resulterend in een teruggave van € 28,33, die op 21 juni 2013 bijgesteld is naar € 34,28. Dit bedrag is door [geïntimeerde] terugbetaald.
2.10.
[appellant] heeft [geïntimeerde] op 5 maart 2014 aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade als gevolg van het vallen van één of meerdere glaspanelen.
2.11.
Op 29 juli 2014 klaagde [appellant] (per e-mail) over verschillende lekkages in het pand.
2.12.
Volgens het als productie 2 bij inleidende dagvaarding door [geïntimeerde] overgelegde overzicht, genaamd “detailinformatie incassozaak” is bij factuur van 28 augustus 2014 aan [appellant] een afrekening van de servicekosten over 2013 gestuurd, resulterend in een teruggave van € 336,84. Bij factuur van 25 maart 2015, aangeduid als: “Corr. Afr. Serv. Kstn. 2013” is aan [appellant] (alsnog) een bedrag van € 336,84 in rekening gebracht. Die factuur is voldaan.
Bij twee afzonderlijke facturen van 4 november 2015 zijn voor “afrek. servicekosten” over respectievelijk 2013 en 2014 bedragen van € 4.362,79 en € 3.911,37 in rekening gebracht. Deze twee facturen zijn door [appellant] onbetaald gelaten.
2.13.
[geïntimeerde] heeft het gehuurde op 28 juni 2016 verkocht en op 1 augustus 2016 geleverd aan de stichting Stichting Dutch Care & Retail Properties gevestigd te Amsterdam.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in conventie) – na vermindering van eis en samengevat – de veroordeling van [appellant] gevorderd tot betaling van € 7.446,91, bestaande uit een bedrag van € 11.016,91 wegens achterstallige huur tot en met 31 juli 2016, de afrekeningen van de servicekosten van 4 november 2015 over 2013 en 2014 van in totaal € 8.611,00 en bijkomende kosten (bestaande uit onder meer de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente), verminderd met de waarborgsom van € 3.570,00.
3.2.
[appellant] heeft in eerste aanleg (in reconventie) – na vermindering van eis en samengevat – gevorderd:
- een verklaring voor recht dat er sprake is van dwaling;
- niet de huurovereenkomst te vernietigen, maar over te gaan tot opheffen van het geleden nadeel;
- herstel van de gebreken door of op kosten van [geïntimeerde] , op straffe van een dwangsom,
- veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 619,93 aan schadevergoeding,
- een volledige of gedeeltelijke stopzetting en terugbetaling van de huurbetaling, omdat [geïntimeerde] in gebreke is gebleven de gebreken aan het gehuurde te herstellen,
- ( onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst wordt vernietigd of [appellant] zal worden veroordeeld tot ontruiming) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de kosten van de verhuizing, vergoeding van gemaakte inrichtingskosten en de kosten van de inrichting van een nieuw kantoor,
- veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetalen van de waarborgsom.
3.3.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 5 juli 2017 de vorderingen in conventie toegewezen en de vorderingen in reconventie afgewezen.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1.
In hoger beroep vordert [appellant] onder aanvoering van 20 grieven kort gezegd de vernietiging van het in eerste aanleg gewezen vonnis en toewijzing van hetgeen hij in eerste aanleg heeft gevorderd, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen hij naar aanleiding van dat vonnis reeds heeft betaald, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[geïntimeerde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] .
4.3.
De kern van het geschil is de vraag of [appellant] de in rekening gebrachte servicekosten verschuldigd is. [appellant] voert allereerst aan dat is overeengekomen dat de uiteindelijke servicekosten niet hoger zouden zijn dan de maandelijks in rekening gebrachte voorschotten (
grief 1). Dat zou besloten liggen in de gewisselde e-mails en telefoongesprek op 21 mei 2012 tussen [appellant] en [geïntimeerde] . Over dat telefoongesprek stelt [appellant] : “
Geïntimeerde liet telefonisch aan appellant c.s. weten dat zij zich geen zorgen hoefde te maken, en verwees geïntimeerde ook naar de eindafrekening van [y] , zodat appellant c.s. daarmee geruststeld zouden zijn.”
grief 1). Dat zou besloten liggen in de gewisselde e-mails en telefoongesprek op 21 mei 2012 tussen [appellant] en [geïntimeerde] . Over dat telefoongesprek stelt [appellant] : “
Geïntimeerde liet telefonisch aan appellant c.s. weten dat zij zich geen zorgen hoefde te maken, en verwees geïntimeerde ook naar de eindafrekening van [y] , zodat appellant c.s. daarmee geruststeld zouden zijn.”
4.4.
Het hof stelt voorop dat in de tekst van de huurovereenkomst staat (artikel 5) voor welke diensten servicekosten in rekening zouden worden gebracht en dat in artikel 16 AB staat dat er gewerkt zal worden met voorschotten. Juist is dat de betekenis van een overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Maar in dit geval mocht [appellant] redelijkerwijs niet verwachten dat [geïntimeerde] ermee instemde dat de servicekosten het voorschot niet zouden overschrijden. Uit de onder 2.5 en verder onder de feiten weergegeven e-mails blijkt dat hierover een discussie is gevoerd. Die discussie is volgens [geïntimeerde] afgerond met een e-mail op 16 mei 2012 van haar makelaar [makelaar] aan [appellant] als reactie op de onder 2.7 bedoelde mail van [appellant] aan de makelaar op 15 mei 2012:
“[...]
- servicekosten zullen enkel worden bijgesteld indien de afrekening volgend jaar substantiële afwijkingen laat zien (naar boven of beneden). Dit ligt, zoals je uit de meest recente afrekening hebt gezien, niet in de lijn der verwachting; [...]”
[appellant] betwist in hoger beroep echter de ontvangst van deze e-mail. De mail is door [geïntimeerde] makelaar [makelaar] verzonden naar het e-mail adres [e-mailadres] . [makelaar] is in dit kader te beschouwen als [geïntimeerde] vertegenwoordiger, de onderhandelingen liepen immers via haar. Anders dan [appellant] lijkt te veronderstellen betreft de bewuste mail geen e-mail tussen [geïntimeerde] en haar makelaar, nu de e-mail duidelijk aan [appellant] ’ e-mailadres is gericht. Deze e-mail is in eerste aanleg door [appellant] zelf als productie bij conclusie van antwoord overgelegd en in zijn conclusie van antwoord citeert hij onder 8 deze e-mail. Dit maakt het bepaald onaannemelijk dat hij die e-mail indertijd niet heeft ontvangen. Nu [appellant] zijn in hoger beroep voor het eerst gedane betwisting verder ook niet heeft toegelicht, gaat het hof wegens ongeloofwaardigheid daaraan voorbij.
Vervolgens kan worden vastgesteld dat de e-mails die [appellant] ontvangen heeft, niet de toezegging bevatten dat de uiteindelijk verschuldigde servicekosten niet het voorschot zouden overschrijden, met name niet nu de laatste mail uitdrukkelijk de mogelijkheid openlaat dat er achteraf een bijstelling plaatsvindt. Bovendien was namens [geïntimeerde] door [makelaar] per mail van 9 mei 2012 al aan [appellant] medegedeeld dat [geïntimeerde] niet akkoord ging met “bevriezing” van de servicekosten. Aan de (door [appellant] gestelde) mededeling tussen deze twee commerciële partijen (een – weliswaar klein – advocatenkantoor en een commerciële verhuurder) dat [appellant] “
zich geen zorgen hoefde te maken”, kon [appellant] slechts de redelijke verwachting ontlenen dat het risico klein was, maar niet dat [geïntimeerde] dat risico zou dragen. Niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] hierop is teruggekomen. Bij dit alles weegt het hof ook mee dat als de door [appellant] voorgestane uitleg juist zou zijn, niet valt in te zien waarom dat niet in de tekst van de overeenkomst is opgenomen, terwijl op andere punten na onderhandeling de overeengekomen afwijkingen van de standaardovereenkomst wel zijn doorgevoerd (zo is artikel 4.6. komen te vervallen). Uitgangspunt is dan ook dat [appellant] gehouden is tot betaling van de uiteindelijke servicekosten, ook als die hoger zouden uitvallen dan de voorschotten.
zich geen zorgen hoefde te maken”, kon [appellant] slechts de redelijke verwachting ontlenen dat het risico klein was, maar niet dat [geïntimeerde] dat risico zou dragen. Niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] hierop is teruggekomen. Bij dit alles weegt het hof ook mee dat als de door [appellant] voorgestane uitleg juist zou zijn, niet valt in te zien waarom dat niet in de tekst van de overeenkomst is opgenomen, terwijl op andere punten na onderhandeling de overeengekomen afwijkingen van de standaardovereenkomst wel zijn doorgevoerd (zo is artikel 4.6. komen te vervallen). Uitgangspunt is dan ook dat [appellant] gehouden is tot betaling van de uiteindelijke servicekosten, ook als die hoger zouden uitvallen dan de voorschotten.
4.5.
[appellant] maakt er in
grief 2melding van dat hij twee processtukken die in het eindvonnis in eerste aanleg staan vermeld niet zou hebben ontvangen. Het gaat om de akte vermindering van eis van 9 november 2016 en de brief van 15 maart 2017 met een productie. Het hof begrijpt dat dat de onderliggende stukken zijn met betrekking tot de berekening van de servicekosten. Volgens [appellant] heeft hij die onderliggende stukken ten aanzien van de servicekosten niet ontvangen, zodat de kantonrechter hem ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld om verweer te voeren tegen de hoogte daarvan en hem zelfs tegenwerpt dit te hebben nagelaten (
grieven 9 en 10). Bij akte van 19 maart 2019 heeft [geïntimeerde] de desbetreffende stukken in hoger beroep in het geding gebracht. [appellant] heeft vervolgens de gelegenheid gekregen daarop te reageren, maar dit niet gedaan. Daarmee is hem alsnog de gelegenheid geboden van die stukken kennis te nemen en daartegen verweer te voeren. Dat hij dit laatste niet heeft gedaan, komt voor zijn eigen rekening. Daarmee treffen de grieven 2, 9 en 10 geen doel.
grief 2melding van dat hij twee processtukken die in het eindvonnis in eerste aanleg staan vermeld niet zou hebben ontvangen. Het gaat om de akte vermindering van eis van 9 november 2016 en de brief van 15 maart 2017 met een productie. Het hof begrijpt dat dat de onderliggende stukken zijn met betrekking tot de berekening van de servicekosten. Volgens [appellant] heeft hij die onderliggende stukken ten aanzien van de servicekosten niet ontvangen, zodat de kantonrechter hem ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld om verweer te voeren tegen de hoogte daarvan en hem zelfs tegenwerpt dit te hebben nagelaten (
grieven 9 en 10). Bij akte van 19 maart 2019 heeft [geïntimeerde] de desbetreffende stukken in hoger beroep in het geding gebracht. [appellant] heeft vervolgens de gelegenheid gekregen daarop te reageren, maar dit niet gedaan. Daarmee is hem alsnog de gelegenheid geboden van die stukken kennis te nemen en daartegen verweer te voeren. Dat hij dit laatste niet heeft gedaan, komt voor zijn eigen rekening. Daarmee treffen de grieven 2, 9 en 10 geen doel.
4.6.
[appellant] heeft zodoende in ieder geval in hoger beroep de productie 15 van [geïntimeerde] ontvangen, met daarin een onderbouwing van de servicekosten. [appellant] heeft echter de hoogte van die servicekosten niet gemotiveerd weersproken. Voor zover in
grief 8door [appellant] is betoogd dat hij de servicekosten wel heeft weersproken, althans heeft betwist bij gebrek aan wetenschap omdat hij de onderliggende stukken niet had ontvangen, faalt dit betoog.
grief 8door [appellant] is betoogd dat hij de servicekosten wel heeft weersproken, althans heeft betwist bij gebrek aan wetenschap omdat hij de onderliggende stukken niet had ontvangen, faalt dit betoog.
4.7.
Uit de door [geïntimeerde] overgelegde stukken blijkt dat [appellant] wat betreft het jaar 2013 in eerste instantie voor de servicekosten over 2013 in augustus 2014 een teruggave heeft ontvangen van € 336,84. Vervolgens is door [geïntimeerde] het terugbetaalde bedrag in maart 2015 alsnog in rekening gebracht en door [appellant] betaald, waarna [geïntimeerde] bij factuur van 4 november 2015 een bedrag van € 4.362,79 voor de servicekosten over 2013 in rekening gebracht. In beginsel zou het op de weg van [geïntimeerde] hebben gelegen deze gang van zaken toe te lichten, hetgeen niet is gebeurd. Zij heeft zich beperkt tot de stelling dat [appellant] ’ energieverbruik hoog bleek te zijn geweest, zonder evenwel toe te lichten waarom dat haar kennelijk pas in het najaar van 2015 duidelijk werd en er ineens enkele duizenden euro’s in rekening werden gebracht nadat een eerdere berekening blijkbaar tot een teruggave had geleid. Tegelijkertijd heeft te gelden dat [appellant] het in augustus 2014 terug ontvangen bedrag enige maanden later zonder protest heeft terugbetaald, althans is dat toen met hem verrekend door [geïntimeerde] . Verder is van belang dat de specificaties die [geïntimeerde] ten grondslag heeft gelegd aan de in 2015 gestuurde eindafrekening over 2013, in deze procedure aan [appellant] ter beschikking zijn gesteld. Daartegen heeft [appellant] vervolgens echter geen enkel inhoudelijk bezwaar ingebracht. Bij die stand van zaken moet het hof het ervoor houden dat de eindafrekening over 2013 correct is geweest. Ook de juistheid van de eindafrekening over 2014 is onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het hof zal er daarom vanuit gaan dat de servicekosten zoals die door [geïntimeerde] (uiteindelijk) zijn berekend, juist zijn.
4.8.
Voor zover [appellant] in
grief 3betoogt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat hij zowel het voorschot als (na verrekening) de daadwerkelijke servicekosten verschuldigd is, is dat betoog onvoldoende onderbouwd.
grief 3betoogt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat hij zowel het voorschot als (na verrekening) de daadwerkelijke servicekosten verschuldigd is, is dat betoog onvoldoende onderbouwd.
4.9.
De kantonrechter heeft als onvoldoende weersproken vastgesteld dat [appellant] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan door de servicekosten en de huurtermijnen niet steeds tijdig en volledig te betalen. In
grief 5is tegen dat oordeel weliswaar gegriefd, maar ook in hoger beroep is geen voldoende verweer gevoerd tegen het door [geïntimeerde] in eerste aanleg overgelegde overzicht van de betalingsachterstand. Daaruit blijkt dat niet alleen de nagevorderde servicekosten onbetaald zijn gelaten maar ook de huur. Bij gebreke van een concrete betwisting kan van een huurachterstand dan ook worden uitgegaan. Aldus faalt grief 5 in zoverre. Verder blijkt uit de stukken dat er tussen [appellant] en [geïntimeerde] een discussie is ontstaan over achterstallig onderhoud c.q. schade aan het gehuurde waarvoor [geïntimeerde] volgens [appellant] als verhuurder aansprakelijk zou zijn. Voor zover [appellant] meende hierdoor gerechtigd te zijn de huurbetaling op te schorten, heeft te gelden dat dit, gelet op de omvang van de door [appellant] gestelde gebreken en het feit dat hij het pand is blijven gebruiken, nimmer een volledige opschorting van de huur zou rechtvaardigen. Onder die omstandigheden lag het op zijn weg de verhuurder ervan in kennis te stellen hoeveel en om welke redenen hij een deel van de huurprijs achterhield. Daarvan is niet gebleken, zodat van een gerechtvaardigde opschorting geen sprake kan zijn. Aldus faalt ook
grief 19voor zover daarin is betoogd dat [appellant] zich op opschorting kon beroepen. Voor zover [appellant] mocht menen tot opschorting gerechtigd te zijn op basis van het letsel dat hij beweerdelijk heeft opgelopen, is dat onvoldoende toegelicht. [geïntimeerde] stelt onweersproken dat haar verzekeraar al een voorschot op de schadevergoeding van € 10.000,00 heeft uitgekeerd. In dat licht bezien stelt [appellant] te weinig om aan te nemen dat hij destijds, laat staan thans, nog de bevoegdheid had om zijn betalingsverplichtingen op te (blijven) schorten. Met
grief 12komt [appellant] daarom tevergeefs op tegen het oordeel van de rechtbank dat er een betalingsachterstand in de huur bestond en dat [geïntimeerde] gerechtigd was daarvoor de waarborgsom aan te spreken.
grief 5is tegen dat oordeel weliswaar gegriefd, maar ook in hoger beroep is geen voldoende verweer gevoerd tegen het door [geïntimeerde] in eerste aanleg overgelegde overzicht van de betalingsachterstand. Daaruit blijkt dat niet alleen de nagevorderde servicekosten onbetaald zijn gelaten maar ook de huur. Bij gebreke van een concrete betwisting kan van een huurachterstand dan ook worden uitgegaan. Aldus faalt grief 5 in zoverre. Verder blijkt uit de stukken dat er tussen [appellant] en [geïntimeerde] een discussie is ontstaan over achterstallig onderhoud c.q. schade aan het gehuurde waarvoor [geïntimeerde] volgens [appellant] als verhuurder aansprakelijk zou zijn. Voor zover [appellant] meende hierdoor gerechtigd te zijn de huurbetaling op te schorten, heeft te gelden dat dit, gelet op de omvang van de door [appellant] gestelde gebreken en het feit dat hij het pand is blijven gebruiken, nimmer een volledige opschorting van de huur zou rechtvaardigen. Onder die omstandigheden lag het op zijn weg de verhuurder ervan in kennis te stellen hoeveel en om welke redenen hij een deel van de huurprijs achterhield. Daarvan is niet gebleken, zodat van een gerechtvaardigde opschorting geen sprake kan zijn. Aldus faalt ook
grief 19voor zover daarin is betoogd dat [appellant] zich op opschorting kon beroepen. Voor zover [appellant] mocht menen tot opschorting gerechtigd te zijn op basis van het letsel dat hij beweerdelijk heeft opgelopen, is dat onvoldoende toegelicht. [geïntimeerde] stelt onweersproken dat haar verzekeraar al een voorschot op de schadevergoeding van € 10.000,00 heeft uitgekeerd. In dat licht bezien stelt [appellant] te weinig om aan te nemen dat hij destijds, laat staan thans, nog de bevoegdheid had om zijn betalingsverplichtingen op te (blijven) schorten. Met
grief 12komt [appellant] daarom tevergeefs op tegen het oordeel van de rechtbank dat er een betalingsachterstand in de huur bestond en dat [geïntimeerde] gerechtigd was daarvoor de waarborgsom aan te spreken.
4.10.
Voor zover [appellant] betwist dat hij de desbetreffende aanmaningen heeft ontvangen (
grieven 5 en 13), is dat verweer (wat er ook van zij) niet relevant. De betaaltermijnen van de huur zijn fatale termijnen, gezien artikel 4.11 van de huurovereenkomst, inhoudende dat de uit hoofde van de huurovereenkomst te verrichten periodieke betalingen bij vooruitbetaling verschuldigd zijn en volledig dienen te zijn voldaan op de eerste dag waarop de betalingen betrekking hebben. Door die te laten verstrijken is [appellant] in verzuim geraakt en steeds niet alleen de huurpenningen, maar ook de contractuele boete en de wettelijke (handels)rente verschuldigd geworden.
Grief 14komt daarom tevergeefs op tegen het oordeel dat de contractuele boete verschuldigd is.
grieven 5 en 13), is dat verweer (wat er ook van zij) niet relevant. De betaaltermijnen van de huur zijn fatale termijnen, gezien artikel 4.11 van de huurovereenkomst, inhoudende dat de uit hoofde van de huurovereenkomst te verrichten periodieke betalingen bij vooruitbetaling verschuldigd zijn en volledig dienen te zijn voldaan op de eerste dag waarop de betalingen betrekking hebben. Door die te laten verstrijken is [appellant] in verzuim geraakt en steeds niet alleen de huurpenningen, maar ook de contractuele boete en de wettelijke (handels)rente verschuldigd geworden.
Grief 14komt daarom tevergeefs op tegen het oordeel dat de contractuele boete verschuldigd is.
4.11.
Deze vorderingen van [geïntimeerde] zijn nog niet verjaard, zoals [appellant] in eerste aanleg heeft betoogd. De definitieve servicekosten worden jaarlijks verschuldigd. Artikel 3:308 BW bepaalt dat voor dergelijke periodieke vorderingen een verjaringstermijn van vijf jaar vanaf het moment van opeisbaarheid geldt. Die termijnen kunnen nog niet verstreken zijn, omdat de vorderingen bij dagvaarding zijn ingesteld binnen vijf jaar na het sluiten van de huurovereenkomst. Het tijdsverloop is ook onvoldoende om te oordelen dat het recht om nakoming te vordering is verwerkt. In
grief 6heeft [appellant] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat hem duidelijk moet zijn geweest dat de servicekosten konden fluctueren en dat hij om een eindafrekening had kunnen vragen. Wat hier ook van zij, dit verandert niets aan het uitgangspunt dat partijen zijn overeengekomen dat [appellant] de werkelijke kosten op basis van een eindafrekening zou moeten betalen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [appellant] onvoldoende heeft weersproken dat de door [geïntimeerde] gevorderde kosten de werkelijke kosten zijn geweest.
grief 6heeft [appellant] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat hem duidelijk moet zijn geweest dat de servicekosten konden fluctueren en dat hij om een eindafrekening had kunnen vragen. Wat hier ook van zij, dit verandert niets aan het uitgangspunt dat partijen zijn overeengekomen dat [appellant] de werkelijke kosten op basis van een eindafrekening zou moeten betalen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [appellant] onvoldoende heeft weersproken dat de door [geïntimeerde] gevorderde kosten de werkelijke kosten zijn geweest.
4.12.
Ook het beroep op dwaling (
grieven 7 en 16) faalt. Voor zover [appellant] bedoelt dat hij gedwaald heeft omdat hij op basis van mededelingen van [geïntimeerde] meende dat de daadwerkelijke kosten (ongeveer) in overeenstemming zouden zijn met de hoogte van de betalen voorschotten, geldt het volgende. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat de hoogte van de servicekosten: bedragen van € 4.362,79 en € 3.911,37 (kennelijk) bovenop de betaalde voorschotten van € 3.327,24 per jaar, vragen oproept. Onduidelijk is gebleven waardoor de servicekosten over 2013 en 2014 zoveel hoger zijn uitgevallen dan de betaalde voorschotten. Echter de vordering die [appellant] op dit punt heeft ingesteld luidt: (1) voor recht te verklaren dat er sprake is van dwaling en (2) “
om op grond van dwaling niet tot vernietiging van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (d.d. 21 mei 2012) over te gaan, maar tot opheffing van het geleden nadeel over te gaan (artikel 6:230 lid 2 BW). [appellant] dient in de situatie te worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd wanneer [makelaar] en/of [geïntimeerde] niet hadden gedwaald. Er zal zo nodig een financieel deskundige moeten worden ingeschakeld ter berekening van het nadeel, mocht de vorderingen van [geïntimeerde] wel (deels) worden toegewezen. Gelet op de leeftijd van [appellant] zal van dertig jaar moeten worden uitgegaan waarin [appellant] nadeel komt te lijden.” Onduidelijk is wat volgens [appellant] de situatie zou zijn waarin [appellant] zou hebben verkeerd, indien [appellant] niet zou hebben gedwaald. Daarbij is met name doorslaggevend dat het hof ervan uit moet gaan dat de hoogte van de in rekening gebrachte kosten juist is, evenals een eventuele opslag en de verdeling van de kosten over de verschillende huurders. Tegen die achtergrond valt niet zonder meer in te zien welk nadeel [appellant] heeft geleden en had het minst genomen op zijn weg gelegen om toe te lichten welk nadeel hij meent te hebben geleden. De verwijzing naar zijn leeftijd, maakt [appellant] ’ vordering ook bepaald niet helderder. Daar komt bij dat het hof van [appellant] ook geen concrete aanwijzing gekregen heeft op welke wijze de overeenkomst zou moeten worden aangepast. De vordering van [appellant] is aldus ook onvoldoende concreet om toewijsbaar te zijn. Zelfs als juist zou zijn dat [geïntimeerde] [appellant] een irreëel beeld heeft geschetst van de hoogte van de servicekosten – waarvan overigens niet kan worden uitgegaan nu [appellant] ook de stelling van [geïntimeerde] dat er sprake was van abnormaal hoog energieverbruik onweersproken heeft gelaten – heeft te gelden dat [appellant] ’ vordering tot opheffing van het nadeel niet toewijsbaar is. Aldus kan in het midden blijven of er sprake is van dwaling en heeft [appellant] onvoldoende belang bij zijn gevorderde verklaring voor recht.
grieven 7 en 16) faalt. Voor zover [appellant] bedoelt dat hij gedwaald heeft omdat hij op basis van mededelingen van [geïntimeerde] meende dat de daadwerkelijke kosten (ongeveer) in overeenstemming zouden zijn met de hoogte van de betalen voorschotten, geldt het volgende. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat de hoogte van de servicekosten: bedragen van € 4.362,79 en € 3.911,37 (kennelijk) bovenop de betaalde voorschotten van € 3.327,24 per jaar, vragen oproept. Onduidelijk is gebleven waardoor de servicekosten over 2013 en 2014 zoveel hoger zijn uitgevallen dan de betaalde voorschotten. Echter de vordering die [appellant] op dit punt heeft ingesteld luidt: (1) voor recht te verklaren dat er sprake is van dwaling en (2) “
om op grond van dwaling niet tot vernietiging van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (d.d. 21 mei 2012) over te gaan, maar tot opheffing van het geleden nadeel over te gaan (artikel 6:230 lid 2 BW). [appellant] dient in de situatie te worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd wanneer [makelaar] en/of [geïntimeerde] niet hadden gedwaald. Er zal zo nodig een financieel deskundige moeten worden ingeschakeld ter berekening van het nadeel, mocht de vorderingen van [geïntimeerde] wel (deels) worden toegewezen. Gelet op de leeftijd van [appellant] zal van dertig jaar moeten worden uitgegaan waarin [appellant] nadeel komt te lijden.” Onduidelijk is wat volgens [appellant] de situatie zou zijn waarin [appellant] zou hebben verkeerd, indien [appellant] niet zou hebben gedwaald. Daarbij is met name doorslaggevend dat het hof ervan uit moet gaan dat de hoogte van de in rekening gebrachte kosten juist is, evenals een eventuele opslag en de verdeling van de kosten over de verschillende huurders. Tegen die achtergrond valt niet zonder meer in te zien welk nadeel [appellant] heeft geleden en had het minst genomen op zijn weg gelegen om toe te lichten welk nadeel hij meent te hebben geleden. De verwijzing naar zijn leeftijd, maakt [appellant] ’ vordering ook bepaald niet helderder. Daar komt bij dat het hof van [appellant] ook geen concrete aanwijzing gekregen heeft op welke wijze de overeenkomst zou moeten worden aangepast. De vordering van [appellant] is aldus ook onvoldoende concreet om toewijsbaar te zijn. Zelfs als juist zou zijn dat [geïntimeerde] [appellant] een irreëel beeld heeft geschetst van de hoogte van de servicekosten – waarvan overigens niet kan worden uitgegaan nu [appellant] ook de stelling van [geïntimeerde] dat er sprake was van abnormaal hoog energieverbruik onweersproken heeft gelaten – heeft te gelden dat [appellant] ’ vordering tot opheffing van het nadeel niet toewijsbaar is. Aldus kan in het midden blijven of er sprake is van dwaling en heeft [appellant] onvoldoende belang bij zijn gevorderde verklaring voor recht.
4.13.
Ook
grief 11waarin [appellant] opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij zich tot [geïntimeerde] had kunnen wenden om duidelijkheid te verkrijgen, faalt. [appellant] heeft in hoger beroep specificaties van de door [geïntimeerde] gevorderde kosten ontvangen, zodat de grief betekenis ontbeert.
grief 11waarin [appellant] opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij zich tot [geïntimeerde] had kunnen wenden om duidelijkheid te verkrijgen, faalt. [appellant] heeft in hoger beroep specificaties van de door [geïntimeerde] gevorderde kosten ontvangen, zodat de grief betekenis ontbeert.
4.14.
Ook het beroep op artikel 6 EVRM in
grief 4moet falen. [appellant] heeft in eerste aanleg en in hoger beroep voldoende gelegenheid gekregen zijn standpunt toe te lichten. Voor zover hij ervoor gekozen heeft daarvan geen gebruik te maken, levert dat geen schending van artikel 6 EVRM op.
grief 4moet falen. [appellant] heeft in eerste aanleg en in hoger beroep voldoende gelegenheid gekregen zijn standpunt toe te lichten. Voor zover hij ervoor gekozen heeft daarvan geen gebruik te maken, levert dat geen schending van artikel 6 EVRM op.
4.15.
[appellant] komt met
grief 18ook op tegen de afwijzing van de door hem in eerste aanleg in reconventie gevorderde bedragen van € 619,93 ter zake van een laptop en € 484,00 aan inspectiekosten in verband met schade door lekkage. Voor de lekkage geldt dat de verhuurder slechts aansprakelijk is voor de gevolgschade, als (samengevat) het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen, als het gebrek al aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst en de verhuurder dat wist of moest weten, of als de verhuurder gezegd heeft dat het pand het gebrek niet had (artikel 7:208 BW). [appellant] stelt dat er waterschade is veroorzaakt door achterstallig onderhoud, maar licht dat niet toe, zodat onduidelijk is of deze opmerking (ook) ziet op de lekkage aan de voorzijde van het gebouw (bij het raam) of ziet op een van andere lekkages waarvan [appellant] melding maakt. [geïntimeerde] betwist dat de schade aan de laptop het gevolg is van haar handelen. Op dit punt heeft [appellant] niet aan zijn stelplicht voldaan omdat hij niet voldoende concrete feiten stelt om het oordeel te kunnen dragen dat deze lekkage, waarbij de laptop beschadigd is, aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend. Er is daarom geen wettelijke grondslag voor de gevorderde schadevergoeding. De vordering is terecht afgewezen.
grief 18ook op tegen de afwijzing van de door hem in eerste aanleg in reconventie gevorderde bedragen van € 619,93 ter zake van een laptop en € 484,00 aan inspectiekosten in verband met schade door lekkage. Voor de lekkage geldt dat de verhuurder slechts aansprakelijk is voor de gevolgschade, als (samengevat) het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen, als het gebrek al aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst en de verhuurder dat wist of moest weten, of als de verhuurder gezegd heeft dat het pand het gebrek niet had (artikel 7:208 BW). [appellant] stelt dat er waterschade is veroorzaakt door achterstallig onderhoud, maar licht dat niet toe, zodat onduidelijk is of deze opmerking (ook) ziet op de lekkage aan de voorzijde van het gebouw (bij het raam) of ziet op een van andere lekkages waarvan [appellant] melding maakt. [geïntimeerde] betwist dat de schade aan de laptop het gevolg is van haar handelen. Op dit punt heeft [appellant] niet aan zijn stelplicht voldaan omdat hij niet voldoende concrete feiten stelt om het oordeel te kunnen dragen dat deze lekkage, waarbij de laptop beschadigd is, aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend. Er is daarom geen wettelijke grondslag voor de gevorderde schadevergoeding. De vordering is terecht afgewezen.
4.16.
Het deskundigenrapport waar de factuur van € 484,00 op ziet, is overgelegd. De inhoud van dat rapport ziet onmiskenbaar op de feitelijke grondslag van de letselschadevordering (een zware glasplaat zou op de arm van [appellant] gevallen zijn en dit rapport ziet op de bevestiging van die glasplaten). Nu [appellant] bij akte van 12 april 2017 “
de vorderingen in reconventie die alleen verband houden met zijn letselschadezaak” heeft ingetrokken, vallen daar in beginsel ook de kosten van het deskundigenrapport onder. Zonder andersluidende toelichting, welke ontbreekt, gaat het hof ervan uit dat ook dit bedrag niet langer deel uitmaakt van de vordering in reconventie. Grief 18 faalt daarom.
de vorderingen in reconventie die alleen verband houden met zijn letselschadezaak” heeft ingetrokken, vallen daar in beginsel ook de kosten van het deskundigenrapport onder. Zonder andersluidende toelichting, welke ontbreekt, gaat het hof ervan uit dat ook dit bedrag niet langer deel uitmaakt van de vordering in reconventie. Grief 18 faalt daarom.
4.17.
Grief 19ziet op de afwijzing van de gevorderde huurprijsverlaging. [appellant] klaagt over een lekkage in de wachtkamer, waardoor vocht- en schimmelplekken zijn ontstaan en het tapijt is gaan stinken. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] aangegeven hiertegen verweer te zullen voeren, na het debat in het vrijwaringsincident, maar – voor zover het hof kan nagaan – is er vervolgens in eerste aanleg geen (inhoudelijk) verweer gevoerd. In hoger beroep voert [geïntimeerde] aan dat de toelichting op de grief onduidelijk is en dat de “weersproken grondslag” niet is aangevuld. De grief faalt omdat de vordering zoals die door [appellant] is ingesteld niet voldoende is bepaald. Tegenover de betwisting van [geïntimeerde] dat het gehuurde als gevolg van lekkages minder te gebruiken is, had het op de weg van [appellant] gelegen om concreet aan te geven wat er volgens hem precies mankeert aan het gehuurde en in hoeverre dat een gedeeltelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigt. Omdat het gaat om een lekkage in de wachtruimte en [appellant] de rest van het gehuurde in ieder geval is blijven gebruiken, is vermindering van de huurprijs tot nihil niet aan de orde. [appellant] verschaft te weinig feitelijke aanknopingspunten om vast te kunnen stellen wat een evenredige vermindering van de huurprijs zou kunnen zijn, nog daargelaten dat in geschil is of er sprake is van een vermindering van het huurgenot. Reeds daarom moet aan deze vordering voorbij worden gegaan.
4.18.
[appellant] vordert ook het inschakelen van een aannemer (door [geïntimeerde] of op [geïntimeerde] kosten) om gesteld achterstallig onderhoud uit te voeren.
Grief 17is gericht tegen overweging 6.5. in het bestreden vonnis die luidt: “
De vordering tot het inschakelen van een aannemer op kosten van [geïntimeerde] en op verbeurte van een dwangsom, moet worden afgewezen op de enkele grond dat [geïntimeerde] geen eigenaar van het gehuurde meer is.” Op grond van artikel 7:226 BW gaan echter alleen verplichtingen van de verhuurder die na de overdracht opeisbaar worden, over op de verkrijger. De vordering tot herstel is volgens de stellingen van [appellant] echter vóór de overdracht van het pand opeisbaar geworden, zodat het hier gaat om een verplichting van [geïntimeerde] waarvoor [appellant] haar in beginsel kan aanspreken. Een dergelijke verplichting zou [geïntimeerde] met instemming van [appellant] hebben kunnen overdragen op de nieuwe eigenaar, maar daarvan is niet gebleken. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat [appellant] [geïntimeerde] hiervoor kan aanspreken. In de grief noemt [appellant] twee concrete punten: “
waterschade ten gevolge van achterstallig onderhoud” en de glazen wanden “
in de trappengang”. Ook hier geldt echter dat [appellant] te weinig feitelijke aanknopingspunten verschaft om vast te kunnen stellen welke werkzaamheden zouden moeten worden uitgevoerd door de aannemer en een voldoende concrete vordering is zodoende op dit punt niet ingesteld. Ook aan deze vordering moet daarom voorbij worden gegaan. De grief faalt.
Grief 17is gericht tegen overweging 6.5. in het bestreden vonnis die luidt: “
De vordering tot het inschakelen van een aannemer op kosten van [geïntimeerde] en op verbeurte van een dwangsom, moet worden afgewezen op de enkele grond dat [geïntimeerde] geen eigenaar van het gehuurde meer is.” Op grond van artikel 7:226 BW gaan echter alleen verplichtingen van de verhuurder die na de overdracht opeisbaar worden, over op de verkrijger. De vordering tot herstel is volgens de stellingen van [appellant] echter vóór de overdracht van het pand opeisbaar geworden, zodat het hier gaat om een verplichting van [geïntimeerde] waarvoor [appellant] haar in beginsel kan aanspreken. Een dergelijke verplichting zou [geïntimeerde] met instemming van [appellant] hebben kunnen overdragen op de nieuwe eigenaar, maar daarvan is niet gebleken. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat [appellant] [geïntimeerde] hiervoor kan aanspreken. In de grief noemt [appellant] twee concrete punten: “
waterschade ten gevolge van achterstallig onderhoud” en de glazen wanden “
in de trappengang”. Ook hier geldt echter dat [appellant] te weinig feitelijke aanknopingspunten verschaft om vast te kunnen stellen welke werkzaamheden zouden moeten worden uitgevoerd door de aannemer en een voldoende concrete vordering is zodoende op dit punt niet ingesteld. Ook aan deze vordering moet daarom voorbij worden gegaan. De grief faalt.
4.19.
Grief 15ziet op de in conventie toegewezen buitengerechtelijke incassokosten en faalt. [appellant] stelt dat de kosten ten onrechte zijn gemaakt. In deze procedure is komen vast geoordeeld dat [geïntimeerde] een opeisbare vordering heeft op [appellant] . Dat [geïntimeerde] incassowerkzaamheden heeft laten verrichten, is daarom terecht. Op grond van 6:96 lid 2 onder c en lid 5 BW is [appellant] de incassokosten, waarvan de omvang niet voldoende is betwist en welke redelijk worden gevonden, verschuldigd.
4.20.
Uit het voorgaande volgt dat in eerste aanleg de vordering in reconventie in eerste aanleg terecht is afgewezen. [appellant] is als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld en met
grief 20komt [appellant] daartegen tevergeefs op.
grief 20komt [appellant] daartegen tevergeefs op.
5.De slotsom
5.1.
De grieven falen. Het bewijsaanbod van [appellant] zal worden gepasseerd omdat, gezien hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de grieven, [appellant] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het verzoek van [appellant] om een comparitie van partijen te gelasten om zich nader te kunnen uitlaten en een toelichting te geven, wordt niet gehonoreerd omdat het hof zich voldoende voorgelicht acht. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
5.2.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 716,00
- salaris advocaat € 1.611,00 (1,5 punt × tarief II)
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
6.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem) van 5 juli 2017;
6.2.
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 716,00 voor verschotten en op € 1.611,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
6.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en M.A.M. Vaessen, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2019.
griffier rolraadsheer