Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.228.129/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5830532)
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5830532)
arrest van 2 april 2019
in de zaak van
Monumentenbezit “Den Adelaer” B.V.,
gevestigd te Hoogeveen,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna:
Den Adelaer,
Den Adelaer,
advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,
tegen:
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
geïntimeerde,
hierna:
[geïntimeerde1],
[geïntimeerde1],
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
advocaat: mr. F. Bollema, kantoorhoudend te Leeuwarden,
advocaat: mr. F. Bollema, kantoorhoudend te Leeuwarden,
2. [geïntimeerde2],
inmiddels overleden,
inmiddels overleden,
bij leven wonende te [A] ,
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde2] ,
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde2] ,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
advocaat: niet verschenen.
advocaat: niet verschenen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 20 november 2018 hier over.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces-verbaal van de op 25 februari 2019 met instemming van partijen enkelvoudig gehouden comparitie.
1.3
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het comparitiedossier, aangevuld met het proces-verbaal van de comparitie.
2.De ontvankelijkheid van het hoger beroep tegen wijlen [geïntimeerde2]
2.1
Gebleken is dat [geïntimeerde2] vlak voor de bestreden uitspraak van de kantonrechter van
7 november 2017 is overleden. Den Adelaer heeft niet weersproken dat de erfgenamen van [geïntimeerde2] zijn nalatenschap hebben verworpen. Den Adelaer is dan niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen [geïntimeerde2] . Den Adelaer heeft dat kennelijk ook wel onderkend doordat, zo begrijpt het hof, haar grieven alleen zijn gericht tegen de afwijzing van haar vorderingen jegens [geïntimeerde1] .
7 november 2017 is overleden. Den Adelaer heeft niet weersproken dat de erfgenamen van [geïntimeerde2] zijn nalatenschap hebben verworpen. Den Adelaer is dan niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen [geïntimeerde2] . Den Adelaer heeft dat kennelijk ook wel onderkend doordat, zo begrijpt het hof, haar grieven alleen zijn gericht tegen de afwijzing van haar vorderingen jegens [geïntimeerde1] .
Het hof zal de zaak derhalve alleen inhoudelijk behandelen voor zover het betrekking heeft op het geschil tussen Den Adelaer en [geïntimeerde1] .
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.2. tot en met 2.7. van het bestreden vonnis van de kantonrechter te Assen van 7 november 2017. Aangevuld met feiten die in hoger beroep eveneens vast staan, zijn de feiten als volgt.
3.2
Den Adelaer heeft met ingang van 1 januari 2014 voor onbepaalde tijd aan [geïntimeerde1] verhuurd de bedrijfsruimte staande en gelegen te [A] aan de [a-straat 1] .
3.3
In het gehuurde (de voormalige Rijkslandbouwwinterschool) heeft [geïntimeerde1] een bed&breakfast geëxploiteerd onder de naam “ [B] ”. [geïntimeerde2] , haar toenmalige partner, was volledig gevolmachtigde van de eenmanszaak.
[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] woonden ook zelf in een deel van het gehuurde.
[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] woonden ook zelf in een deel van het gehuurde.
3.4
Voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft [C] , directeur van Den Adelaer, op 12 december 2013 aan [geïntimeerde2] een mail gestuurd, met onder meer de volgende inhoud:
(…) Uitgaande van 24 kamers op de begane grond en de eerste verdieping met een gemiddelde bemensing van 11/2 persoon per kamer en een bezetting van 45%, zoals u mij uit de branchecijfers meedeelde, zal het aantal overnachtingen (afgerond) 6000 per jaar zijn.
Daarnaast hebt u nog de mogelijkheid de tweede verdieping te exploiteren en wellicht het parkeerterrein.
Gesteld dat u de tweede verdieping 1 à 2x per maand verhuurt als 'herberg' en daar 20 personen overnachten, is er sprake van circa 400 overnachtingen. Het lijkt mij dat een overnachting in een herberg goedkoper is dan in een 'pension' en dat zal u dus per persoon minder opleveren.
Indien u van de aanwezige parkeerplaatsen er 10 verhuurt gedurende bijvoorbeeld 200 dagen per jaar, hebt u jaarlijks 2000 verhuurdagen. (…)
3.5
In de schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst is, voor zover van belang, over de huurprijs het volgende bepaald:
4.1
De te betalen huurprijs is afhankelijk van het gebruik van de diverse ruimtes. De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt € 13,50 per pensionovernachting per persoon,
€ 7,50 per herbergovernachting per persoon, (…), € 5,00 per parkeerplaats per dag en
€ 750,- per maand voor de dienstwoning.
(…)
4.2 Partijen komen overeen dat de verhuurder wel omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt.
(...)
4.5 De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari voor het eerst met ingang van 1 januari 2015 aangepast overeenkomstig artikel 9.1 t/m 9.4 algemene bepalingen. Indien echter huurder haar tarieven met meer dan de in de vorige volzin bedoelde aanpassing verhoogt, treedt deze procentuele verhoging in de plaats van die verhoging.
€ 7,50 per herbergovernachting per persoon, (…), € 5,00 per parkeerplaats per dag en
€ 750,- per maand voor de dienstwoning.
(…)
4.2 Partijen komen overeen dat de verhuurder wel omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt.
(...)
4.5 De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari voor het eerst met ingang van 1 januari 2015 aangepast overeenkomstig artikel 9.1 t/m 9.4 algemene bepalingen. Indien echter huurder haar tarieven met meer dan de in de vorige volzin bedoelde aanpassing verhoogt, treedt deze procentuele verhoging in de plaats van die verhoging.
3.6
[geïntimeerde1] heeft op de begane grond en de eerste verdieping van het pand een aantal kamers verhuurd als pensionkamers en een aantal ruimten als herbergkamers. De ruimte op de tweede verdieping heeft zij niet in gebruik gehad voor overnachtingen.
3.7
[geïntimeerde1] heeft maandelijks aan Den Adelaer overzichten verstrekt van haar inkomsten uit de verhuur. Op die overzichten stond vermeld hoeveel overnachtingen als herbergovernachtingen waren geboekt. Ook werd vermeld welk deel van de opbrengsten voor De Adelaar (“voor Jan”) was. Tot de maand december 2016 heeft Den Adelaer de door [geïntimeerde1] verschuldigde huur afgerekend op basis van die overzichten. Den Adelaer heeft daarbij nooit op- of aanmerkingen gemaakt over die overzichten.
3.8
Bij brief van 6 oktober 2016 heeft Den Adelaer, met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar, de huur opgezegd per 1 november 2017.
3.9
Op 2 januari 2017, na de ontvangst van het overzicht over de maand december 2016, heeft [C] in een e-mail aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] gevraagd wat in hun ogen het criterium is voor een herbergovernachting.
[geïntimeerde1] heeft teruggemaild dat in hun ogen een herbergovernachting een overnachting is waarbij de gast(en) overnacht(en) in de groepszaal of groepszalen. Verder wordt bericht dat het aantal bedden in de zalen is gelimiteerd tot 16 bedden en dat het bij groepen kan voorkomen dat daarnaast nog gebruik wordt gemaakt van een extra kamer, maar wel voor dezelfde prijs. Overnachtingen van een gast die voor een langere tijd een kamer heeft gehuurd met alleen een bed, kast stoel en tafel en verder niets, worden ook als herbergovernachtingen gezien.
[C] mailt daarop dat de term “herbergovernachting” alleen aan de orde is gekomen vanwege mogelijke boekingen voor de tweede verdieping en niet voor andere ruimtes. Verder is volgens hem de gerealiseerde verkoopprijs voor een overnachting niet maatgevend. Hij verzoekt om een herberekening, zodat nafacturering kan plaatsvinden.
[C] mailt daarop dat de term “herbergovernachting” alleen aan de orde is gekomen vanwege mogelijke boekingen voor de tweede verdieping en niet voor andere ruimtes. Verder is volgens hem de gerealiseerde verkoopprijs voor een overnachting niet maatgevend. Hij verzoekt om een herberekening, zodat nafacturering kan plaatsvinden.
In een e-mail van 4 januari 2017 vult [geïntimeerde2] op zijn eerdere mail aan dat nergens in het contract staat dat een herbergovernachting alleen de tweede verdieping betreft of aan een bepaald vertrek is gekoppeld. Hij vermeldt dat de tweede verdieping geen vluchtroute heeft en daarom niet is te gebruiken, en dat ze een paar lokalen die ze over hadden als groepsruimte hebben ingericht en als herbergovernachting aanbieden. [geïntimeerde2] wijst er daarbij op dat [C] een paar keer binnen is geweest en heeft gezien hoe alles was. In reactie daarop mailt [C] dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] een eigen interpretatie hebben gegeven aan het begrip herbergovernachting en nodigt hij hen nogmaals uit tot het overleggen van een herberekening. Daarbij schrijft hij:
Jullie overzichten heb ik altijd klakkeloos overgenomen (…) en ik had de moeite moeten
nemen om dat te controleren. Evenwel is de vordering nog niet verjaard.
nemen om dat te controleren. Evenwel is de vordering nog niet verjaard.
3.1
Door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] is een herberekening gemaakt over de jaren 2014 tot en met 2016. Op basis daarvan heeft Den Adelaer op 11 januari 2017 aan [geïntimeerde1] een aanvullende huurfactuur van € 13.525,- incl. btw gestuurd voor de periode van
1 januari 2014 tot en met 31 december 2016.
1 januari 2014 tot en met 31 december 2016.
3.11
Op 14 februari 2017 hebben Den Adelaer en [geïntimeerde1] een schriftelijke huurbeëindigingsovereenkomst gesloten. Daarin verklaren zij te zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst eindigt per 28 februari 2017, dat het gehuurde dan ontruimd zal worden opgeleverd en dat partijen over en weer geen afkoopsom verschuldigd zijn. Aan deze overeenkomst is uitvoering gegeven.
3.12
[geïntimeerde1] heeft aan Den Adelaer op 2 februari 2017 respectievelijk 2 maart 2017 de overzichten van januari respectievelijk februari 2017 gezonden. Volgens die opgaven zou aan Den Adelaer € 2.000,64 respectievelijk € 1.561,70 verschuldigd zijn.
Den Adelaer heeft naar aanleiding van deze opgaven op 4 februari respectievelijk
2 maart 2017 aan [geïntimeerde1] voorschotfacturen verzonden ten bedrage van € 3.327,50 incl. btw respectievelijk € 3.025,- incl. btw., waarin ook is begrepen de huur voor de bedrijfswoning.
Deze facturen zijn door [geïntimeerde1] voldaan.
2 maart 2017 aan [geïntimeerde1] voorschotfacturen verzonden ten bedrage van € 3.327,50 incl. btw respectievelijk € 3.025,- incl. btw., waarin ook is begrepen de huur voor de bedrijfswoning.
Deze facturen zijn door [geïntimeerde1] voldaan.
3.13
Op de grond dat de factuur van 11 januari 2017 ondanks sommatie niet is voldaan heeft Den Adelaer na daartoe verkregen verlof, op 28 februari 2017 verschillende conservatoire derdenbeslagen gelegd ten laste van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] .
3.14
Op 1 maart 2017 heeft [C] aan [geïntimeerde2] in antwoord op diens bij de oplevering van het gehuurde gestelde vraag of de beslaglegging en een gerechtelijke procedure niet anders konden, per e-mail bericht dat een betalingsregeling kan worden getroffen. Indien niet op 10 maart 2017 een document is getekend waaruit de afspraken blijken, zal de procedure worden voortgezet.
Op 9 maart 2017 bericht [geïntimeerde2] per e-mail aan [C] dat hij het er niet mee eens is, maar dat hij bereid is de helft van de vordering voor zijn rekening te nemen, aangezien zijn toekomst over enkele maanden verder zal gaan zonder [geïntimeerde1] . Hij deelt mee dat [geïntimeerde1] het niet met zijn beslissing eens is, maar dat hij haar vrij laat in die keuze.
Tot overeenstemming tussen Den Adelaer en [geïntimeerde2] over (de termijn van) betaling is het verder niet gekomen.
3.15
Den Adelaer heeft het pand verkocht en op 1 november 2017 geleverd aan de koper. Van 1 maart 2017 tot 1 november 2017 heeft Den Adelaer het pand verhuurd aan een accountantskantoor.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
Den Adelaer heeft in eerste aanleg, na vermeerdering van eis, in conventie – samengevat – gevorderd [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
- € 13.525,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 26 januari 2017;
- € 2.074,08, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf
28 augustus 2017,
- de proceskosten, met in begrip van de beslagkosten.
- € 13.525,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 26 januari 2017;
- € 2.074,08, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf
28 augustus 2017,
- de proceskosten, met in begrip van de beslagkosten.
4.2
[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben in eerste aanleg verweer gevoerd en in reconventie, na vermeerdering van eis, verschillende tegenvorderingen ingesteld. Voor zover in hoger beroep van belang hebben zij onder andere gevorderd te bepalen dat Den Adelaer onrechtmatig heeft gehandeld door de beslaglegging en jegens [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] schadeplichtig is voor zover daardoor schade is geleden, met veroordeling van Den Adelaer om de gelegde beslagen op te heffen.
4.3 De kantonrechter heeft bij vonnis van 7 november 2017 in conventie Den Adelaer niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen tegen [geïntimeerde2] . Daartoe is overwogen dat [geïntimeerde2] geen contractspartij is. De vorderingen ingesteld tegen [geïntimeerde1] zijn afgewezen, met veroordeling van Den Adelaer in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie is bepaald dat Den Adelaer onrechtmatig heeft gehandeld door de beslaglegging en jegens [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] schadeplichtig is voor zover daardoor schade is geleden, met veroordeling van Den Adelaer om de deurwaarder binnen twee dagen opdracht te geven de gelegde beslagen op te heffen.
4.3 De kantonrechter heeft bij vonnis van 7 november 2017 in conventie Den Adelaer niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen tegen [geïntimeerde2] . Daartoe is overwogen dat [geïntimeerde2] geen contractspartij is. De vorderingen ingesteld tegen [geïntimeerde1] zijn afgewezen, met veroordeling van Den Adelaer in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie is bepaald dat Den Adelaer onrechtmatig heeft gehandeld door de beslaglegging en jegens [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] schadeplichtig is voor zover daardoor schade is geleden, met veroordeling van Den Adelaer om de deurwaarder binnen twee dagen opdracht te geven de gelegde beslagen op te heffen.
De andere vorderingen van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn afgewezen, onder compensatie van de proceskosten.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1
Den Adelaer is in hoger beroep gekomen onder aanvoering van vijf grieven, genummerd 1 tot en met 5.
5.2
Grief 1is gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van haar vordering om [geïntimeerde1] te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 13.525,50, te vermeerderen met wettelijke handelsrente.
5.3
Aan die vordering legt Den Adelaer blijkens haar toelichting op de grief het volgende ten grondslag.
De huurovereenkomst bevat een lacune waar het betreft de vraag wat dient te worden verstaan onder een pensionovernachting respectievelijk een herbergovernachting. Die lacune moet worden opgevuld door uitleg volgens de Haviltex maatstaf. Bij toepassing van die maatstaf dient, gelet wat daarover staat in de mail van 12 december 2013 (hiervoor weergegeven onder 3.4) en waartegen [geïntimeerde1] niet heeft geprotesteerd, het begrip herbergovernachting zo uitgelegd te worden dat daaronder alleen vallen overnachtingen op de tweede verdieping. [geïntimeerde1] heeft echter andere overnachtingen dan (alleen) overnachtingen op de tweede verdieping geboekt als herbergovernachtingen. Daarmee heeft zij een onjuiste invulling gegeven aan dat begrip. Dat [geïntimeerde1] zich daar bewust van is blijkt uit de omstandigheden dat:
a.) [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op verzoek van Den Adelaer een herberekening hebben gemaakt, waarbij de herbergovernachtingen zijn herberekend tot pensionovernachtingen,
b.) de voorschotnota’s van Den Adelaer, gebaseerd op een herberekening van de maandoverzichten van januari en februari 2017 zonder protest zijn betaald, en
c.) [geïntimeerde2] heeft erkend dat de factuur van 17 januari 2017 moet worden betaald, waarbij Den Adelaer de e-mails van [geïntimeerde2] mocht beschouwen als mede namens [geïntimeerde1] verzonden.
De huurovereenkomst bevat een lacune waar het betreft de vraag wat dient te worden verstaan onder een pensionovernachting respectievelijk een herbergovernachting. Die lacune moet worden opgevuld door uitleg volgens de Haviltex maatstaf. Bij toepassing van die maatstaf dient, gelet wat daarover staat in de mail van 12 december 2013 (hiervoor weergegeven onder 3.4) en waartegen [geïntimeerde1] niet heeft geprotesteerd, het begrip herbergovernachting zo uitgelegd te worden dat daaronder alleen vallen overnachtingen op de tweede verdieping. [geïntimeerde1] heeft echter andere overnachtingen dan (alleen) overnachtingen op de tweede verdieping geboekt als herbergovernachtingen. Daarmee heeft zij een onjuiste invulling gegeven aan dat begrip. Dat [geïntimeerde1] zich daar bewust van is blijkt uit de omstandigheden dat:
a.) [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op verzoek van Den Adelaer een herberekening hebben gemaakt, waarbij de herbergovernachtingen zijn herberekend tot pensionovernachtingen,
b.) de voorschotnota’s van Den Adelaer, gebaseerd op een herberekening van de maandoverzichten van januari en februari 2017 zonder protest zijn betaald, en
c.) [geïntimeerde2] heeft erkend dat de factuur van 17 januari 2017 moet worden betaald, waarbij Den Adelaer de e-mails van [geïntimeerde2] mocht beschouwen als mede namens [geïntimeerde1] verzonden.
Uit de herberekening van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] volgt verder de hoogte van het gevorderde bedrag.
Volgens Den Adelaer heeft de kantonrechter een en ander miskend en ten onrechte geconcludeerd dat het feitelijk aan het oordeel van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] werd overgelaten wat een pensionovernachting en wat een herbergovernachting is. De vordering is daarom ten onrechte afgewezen.
5.4 [geïntimeerde1] heeft de stellingen van Den Adelaer gemotiveerd betwist. Volgens haar heeft de kantonrechter de vordering terecht afgewezen.
Volgens Den Adelaer heeft de kantonrechter een en ander miskend en ten onrechte geconcludeerd dat het feitelijk aan het oordeel van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] werd overgelaten wat een pensionovernachting en wat een herbergovernachting is. De vordering is daarom ten onrechte afgewezen.
5.4 [geïntimeerde1] heeft de stellingen van Den Adelaer gemotiveerd betwist. Volgens haar heeft de kantonrechter de vordering terecht afgewezen.
5.5
Het hof stelt vast dat partijen van mening verschillen over de inhoud van de in de huurovereenkomst gehanteerde begrippen pension- en herbergovernachting. De huurovereenkomst bevat geen definitie of nadere omschrijving van die begrippen. Deze zullen aan de hand van de zogenaamde Haviltex maatstaf moeten worden uitgelegd. Het komt er daarbij in het bijzonder op aan of de uitleg van Den Adelaer van het begrip herbergovernachting gevolgd dient te worden, nu Den Adelaer haar uitleg van dat begrip ten grondslag heeft gelegd aan haar vordering,
5.6
Indien de uitleg van Den Adelaer gevolgd dient te worden, geldt dat [geïntimeerde1] niet (gemotiveerd) heeft weersproken dat het gevorderde bedrag dan aanvullend als huur verschuldigd is. Indien de uitleg van Den Adelaer daarentegen niet gevolgd dient te worden, ontvalt de grondslag aan haar vordering.
Het hof leidt namelijk uit de stellingen van Den Adelaer in hoger beroep af, dat zij aan die vordering geen andere (subsidiaire) stellingen ten grondslag heeft gelegd. Daarbij wordt opgemerkt dat [C] tijdens de comparitie heeft verduidelijkt dat de stelling van Den Adelaer dat [geïntimeerde1] ten onrechte pensionovernachtingen heeft geboekt als herbergovernachtingen, er alleen op ziet dat [geïntimeerde1] ten onrechte herbergovernachtingen heeft geboekt op de begane grond en de eerste verdieping, en dat zij met die stelling niet tevens heeft beoogd aan te voeren dat [geïntimeerde1] (ten nadele van Den Adelaer) valselijk door gasten genoten pensionovernachtingen heeft ingeboekt als herbergovernachtingen
Het hof leidt namelijk uit de stellingen van Den Adelaer in hoger beroep af, dat zij aan die vordering geen andere (subsidiaire) stellingen ten grondslag heeft gelegd. Daarbij wordt opgemerkt dat [C] tijdens de comparitie heeft verduidelijkt dat de stelling van Den Adelaer dat [geïntimeerde1] ten onrechte pensionovernachtingen heeft geboekt als herbergovernachtingen, er alleen op ziet dat [geïntimeerde1] ten onrechte herbergovernachtingen heeft geboekt op de begane grond en de eerste verdieping, en dat zij met die stelling niet tevens heeft beoogd aan te voeren dat [geïntimeerde1] (ten nadele van Den Adelaer) valselijk door gasten genoten pensionovernachtingen heeft ingeboekt als herbergovernachtingen
5.7
Bij de uitleg van de betekenis die in de huurovereenkomst toekomt aan het begrip herbergovernachting volgens de Haviltex maatstaf, komt het aan op hetgeen partijen daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden (vgl. HR 11 maart 1977, ECLI:NL:HR:1977:AC1877 en HR 30 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2217). Daarbij komt niet alleen betekenis toe aan de inhoud van de wederzijdse verklaringen, maar ook aan de verdere omstandigheden van het geval. Daarbij kunnen mede van belang zijn verklaringen en gedragingen en andere omstandigheden die plaatsvinden eerst nadat de handeling is verricht; de wijze waarop partijen de overeenkomst hebben toegepast, kan dan ook van belang zijn voor haar uitleg (vgl. Hoge Raad 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572).
5.8
Het hof verwerpt de opvatting van Den Adelaer dat uit de e-mail van
12 december 2013 moet worden afgeleid, dat partijen hebben bedoeld dat herbergovernachtingen alleen kunnen plaatsvinden op de tweede verdieping. Het sluit zich aan bij de opvatting van [geïntimeerde1] dat de e-mail het uitspreken van een verwachting betreft van wat aan exploitatie mogelijk is, gedaan in het voortraject en zonder de bedoeling te hebben partijen te binden. De passage in de e-mail over de herbergovernachtingen (zie rov 3.4) laat verder tevens ruimte voor de mogelijkheid dat ook elders in het pand herbergovernachtingen (in de vorm van slaapgelegenheid in groepsverband en/of met minder luxe dan pensionovernachtingen) gerealiseerd zouden kunnen worden.
12 december 2013 moet worden afgeleid, dat partijen hebben bedoeld dat herbergovernachtingen alleen kunnen plaatsvinden op de tweede verdieping. Het sluit zich aan bij de opvatting van [geïntimeerde1] dat de e-mail het uitspreken van een verwachting betreft van wat aan exploitatie mogelijk is, gedaan in het voortraject en zonder de bedoeling te hebben partijen te binden. De passage in de e-mail over de herbergovernachtingen (zie rov 3.4) laat verder tevens ruimte voor de mogelijkheid dat ook elders in het pand herbergovernachtingen (in de vorm van slaapgelegenheid in groepsverband en/of met minder luxe dan pensionovernachtingen) gerealiseerd zouden kunnen worden.
5.9
[geïntimeerde1] heeft die ruimte benut door herbergovernachtingen aan te bieden in groepsruimten en de eenvoudiger ingerichte kamers. Dat zij dat heeft gedaan is begrijpelijk nu Den Adelaer niet (gemotiveerd) heeft betwist dat de ruimte op de tweede verdieping niet geschikt bleek voor overnachtingen, dat op de begane grond en de eerste verdieping uiteindelijk maar zes kamers geschikt bleken om te verhuren als pensionkamer, en dat er in de praktijk meer vraag bleek te zijn naar de goedkopere (herberg)overnachtingen.
5.1
Den Adelaer heeft de wijze waarop [geïntimeerde1] in de dagelijkse praktijk invulling heeft gegeven aan de begrippen pension- en herbergovernachting geaccepteerd, althans heeft zij bij [geïntimeerde1] de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat dit het geval was. Onweersproken staat vast dat Den Adelaer (tot december 2016) de door [geïntimeerde1] te betalen huur bepaalde aan de hand van de door [geïntimeerde1] opgestelde maandoverzichten, waarin onbetwist telkens een uitsplitsing naar pension- en herbergovernachtingen was gemaakt (op basis van de door [geïntimeerde1] gehanteerde invulling van die begrippen). Den Adelaer heeft (tot december 2016) die maandoverzichten telkens zonder op- of aanmerkingen aangenomen, terwijl zij (onweersproken) er mee bekend was dat op de tweede verdieping geen slaapruimte was ingericht, dat zich op de begane grond en de eerste verdieping wel een groepsruimte bevond en dat er verschil bestond tussen kamers die luxer en die eenvoudiger waren ingericht.
5.11
In die situatie mocht [geïntimeerde1] er in beginsel van uitgaan dat Den Adelaer instemde met haar interpretatie en invulling van het begrip herbergovernachting, dat het daarbij ging om overnachtingen in groepsruimten en/of in eenvoudigere kamers. Dat Den Adelaer pas bij het einde van de huurovereenkomst (nadat zij deze al had opgezegd) is gaan informeren bij [geïntimeerde1] naar haar toepassing van dat begrip, dient daarbij voor haar rekening te blijven.
5.12
Dat [geïntimeerde1] niettemin het zo heeft begrepen dat herbergovernachtingen alleen op de tweede verdieping zouden kunnen worden gerealiseerd leidt het hof niet af uit de door Den Adelaer daarvoor aangevoerde omstandigheden (rov 5.3, ouder (a), (b) en (c).
5.12.1
[geïntimeerde1] heeft weliswaar de door Den Adelaer verlangde herberekening gemaakt, maar heeft daarover verklaard dat die alleen is gemaakt onder de druk van [C] en dat is aangegeven dat zij en [geïntimeerde2] het met [C] niet eens waren.
Uit de gedingstukken, weergegeven onder de vaststaande feiten, komt naar voren dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] met hun herberekening inderdaad niet de juistheid van het standpunt van Den Adelaer hebben willen erkennen. [geïntimeerde2] verklaart in zijn e-mail van 9 maart 2017 (zie rov. 3.14) expliciet dat hij het er niet mee eens is. Hij heeft het dan weliswaar over de vordering van Den Adelaer, maar die vordering is juist (geheel) gebaseerd op de herberekening
5.12.2
De facturen over januari en februari 2017 zijn inderdaad zonder protest voldaan.
[geïntimeerde1] heeft echter verklaard dat dit alleen is gedaan, omdat het nog maar om voorschotfacturen ging. Bovendien was volgens [geïntimeerde1] de afwijking van haar overzichten maar beperkt indien er rekening mee wordt gehouden dat in de facturen ook de huur voor de bedrijfswoning was begrepen en [naar het hof begrijpt] de btw.
Het hof acht geloofwaardig dat de facturen van januari en februari 2017 alleen zonder protest zijn betaald omdat het voorschotfacturen betroffen en de verschillen ook redelijk beperkt waren indien er rekening mee wordt gehouden dat in de facturen ook de huur voor de bedrijfswoning en de btw waren begrepen.
5.12.3
[geïntimeerde2] heeft zich weliswaar bereid verklaard om de factuur van januari 2017 voor de helft te voldoen, maar hij heeft daarbij verklaard dat alleen voor zichzelf te doen, uitdrukkelijk niet ook namens [geïntimeerde1] , en ook alleen om er vanwege de beslaglegging en de aangekondigde procedure, vanaf te zijn. De stelling van Den Adelaer dat zij de e-mails hierover van [geïntimeerde2] mocht beschouwen als verstuurd namens [geïntimeerde1] acht het hof in het licht van de uitdrukkelijke verklaring van [geïntimeerde2] dat hij zijn aanbod niet namens [geïntimeerde1] doet, ongegrond.
5.13
De conclusie is dat Den Adelaer haar uitleg van het begrip herbergovernachting tegenover de betwisting van die uitleg door [geïntimeerde1] en de daarvoor door haar aangedragen argumenten, onvoldoende heeft onderbouwd. De uitleg van Den Adelaer kan daarom niet gevolgd worden. Daarmee ontvalt, als hiervoor overwogen, de grondslag aan de vordering en faalt grief 1.
5.14
In
grief 2komt Den Adelaer op tegen de afwijzing door de kantonrechter van haar vordering om [geïntimeerde1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.074,08.
grief 2komt Den Adelaer op tegen de afwijzing door de kantonrechter van haar vordering om [geïntimeerde1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.074,08.
5.15
Den Adelaer heeft die vordering in eerste aanleg pas ingesteld bij akte overlegging producties van 29 augustus 2017. De vordering is ingesteld naar aanleiding van een door [geïntimeerde1] als productie 17 overgelegd overzicht ter onderbouwing van haar reconventionele vordering om Den Adelaer te veroordelen tot terugbetaling van een bedrag wegens een door Den Adelaer toegepaste te hoge huurindexering. Volgens Den Adelaer blijkt uit dat overzicht van [geïntimeerde1] juist dat zij in 2016 haar prijzen met 8,4% heeft verhoogd van € 25,- naar € 27,10. Dat percentage is hoger dan het percentage dat volgt uit artikel 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen, zodat [geïntimeerde1] op grond van artikel 4.4 van de huurovereenkomst dat hogere percentage dan als huurindexering verschuldigd is. Die verhoging komt uit op een door [geïntimeerde1] over 2016 aan huur na te betalen bedrag van € 2.074,08.
5.16
[geïntimeerde1] heeft in reactie op de vermeerdering van eis in haar antwoordakte (onder punt 7) een overzicht overgelegd waaruit volgens haar de door haar gehanteerde prijsopbouw blijkt. Dat overzicht heeft zij vervolgens in die akte nader toegelicht (onder punten 8. en 9.). [geïntimeerde1] concludeert dat in 2016 haar gemiddelde overnachtingsprijs slechts € 25,47 bedroeg. Van een verhoging met meer dan de index is volgens haar daarmee geen sprake.
5.17
De kantonrechter heeft de vordering van Den Adelaer afgewezen wegens strijd met een behoorlijke procesorde, en heeft zich verder niet verdiept in de wederzijdse stellingen van partijen over de prijsverhoging.
5.18
Den Adelaer keert zich in haar grief tegen de overwegingen die de kantonrechter aan dat oordeel ten grondslag heeft gelegd. Den Adelaer reageert echter niet inhoudelijk op het door [geïntimeerde1] in eerste aanleg gevoerde inhoudelijke verweer tegen de vordering. Zij merkt slechts op dat [geïntimeerde1] in haar verweer zou erkennen dat zij de huur in ieder geval wel heeft verhoogd met een percentage van 5,8%. Dat berust echter op een verkeerde lezing van dat verweer. [geïntimeerde1] stelt daarin slechts dat als zij haar prijs inderdaad zou hebben verhoogd tot € 27,10 - wat zij volgens haar dus niet heeft gedaan- , dat slechts een verhoging van 5,8% zou hebben betekend.
Verder voert Den Adelaer nog aan dat [geïntimeerde1] kennelijk tariefskortingen hanteert, maar dat die kortingen niet van invloed mogen zijn op de geïndexeerde huurprijs. Den Adelaer laat echter na om in reactie op het verweer van [geïntimeerde1] inhoudelijk nader toe te lichten en te verduidelijken op basis van welke gegevens en op grond van welke daarop uitgevoerde berekeningen zij tot haar vaststelling is gekomen dat [geïntimeerde1] haar prijs in 2016 heeft verhoogd van € 25,- tot € 27,10, waarmee sprake zou zijn van een situatie als bedoeld in de tweede volzin van artikel 4.5 van de huurovereenkomst. Dat is voor het hof verder ook in het geheel niet inzichtelijk. Daarmee heeft Den Adelaer haar vordering ook op dit punt onvoldoende onderbouwd en faalt grief 2 dus.
Verder voert Den Adelaer nog aan dat [geïntimeerde1] kennelijk tariefskortingen hanteert, maar dat die kortingen niet van invloed mogen zijn op de geïndexeerde huurprijs. Den Adelaer laat echter na om in reactie op het verweer van [geïntimeerde1] inhoudelijk nader toe te lichten en te verduidelijken op basis van welke gegevens en op grond van welke daarop uitgevoerde berekeningen zij tot haar vaststelling is gekomen dat [geïntimeerde1] haar prijs in 2016 heeft verhoogd van € 25,- tot € 27,10, waarmee sprake zou zijn van een situatie als bedoeld in de tweede volzin van artikel 4.5 van de huurovereenkomst. Dat is voor het hof verder ook in het geheel niet inzichtelijk. Daarmee heeft Den Adelaer haar vordering ook op dit punt onvoldoende onderbouwd en faalt grief 2 dus.
5.19
Daarmee zijn ook in hoger beroep de vorderingen van Den Adelaer in conventie niet toewijsbaar. Den Adelaer is derhalve in eerste aanleg terecht veroordeeld in de proceskosten in conventie, waarmee
grief 3faalt.
Tevens is in reconventie de vordering tot opheffing van de gelegde beslagen terecht toegewezen en heeft de kantonrechter op goede grond kunnen besluiten tot compensatie van de proceskosten in reconventie. Daarmee falen de
grieven 4 en 5.
grief 3faalt.
Tevens is in reconventie de vordering tot opheffing van de gelegde beslagen terecht toegewezen en heeft de kantonrechter op goede grond kunnen besluiten tot compensatie van de proceskosten in reconventie. Daarmee falen de
grieven 4 en 5.
5.2
Aan het aanbod van Den Adelaer in hoger beroep om ten aanzien van al haar stellingen [C] te horen als getuige gaat het hof als onvoldoende gespecificeerd en (daarmee) niet ter zake dienend voorbij.
6.De slotsom
6.1
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
6.2
Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof Den Adelaer in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde1] zullen worden vastgesteld op € 318,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verklaart Den Adelaer niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter te Assen van 7 november 2012 voor zover gewezen ten aanzien van [geïntimeerde2] ;
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 7 november 2017 voor zover gewezen ten aanzien van [geïntimeerde1] ;
veroordeelt Den Adelaer in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde1] vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. O.E. Mulder, mr. H. de Hek en mr. M. Willemse en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
2 april 2019.