ECLI:NL:GHARL:2019:2903

• Datum uitspraak: 2 april 2019
• Publicatiedatum: 2 april 2019
• Zaaknummer: 200.190.969
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.J. van Sandick; P.P.M. Rousseau; H.F.P. van Gastel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Rechtsgeldige opzegging huurovereenkomst en huurvermindering i.v.m. gebreken

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van appellanten, [Appellant 1] en [Appellant 2], tegen Stichting De Alliantie. De appellanten hebben een huurovereenkomst gesloten voor een woning, maar hebben in 2015 klachten geuit over gebreken in de woning, waaronder vochtproblemen en schimmelvorming. De Alliantie heeft de klachten betwist en vorderde in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens huurachterstand. De kantonrechter heeft de vorderingen van De Alliantie toegewezen en de vorderingen van de appellanten in reconventie afgewezen. In hoger beroep hebben de appellanten negen grieven aangevoerd en vorderen zij vernietiging van het vonnis van de kantonrechter. Het hof heeft vastgesteld dat de appellanten de huur vanaf mei 2015 niet hebben voldaan en dat er geen rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden. De appellanten hebben onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die de gebreken in de woning onderbouwen. Het hof concludeert dat de huurovereenkomst is blijven doorlopen en dat de appellanten de huurachterstand verschuldigd zijn. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de appellanten in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.190.969/01

(zaaknummer rechtbank 44339556 AC EXPL 15-3829 ML/1133)

arrest van 2 april 2019

in de zaak van

1. [Appellant 1] ,

2.
[Appellant 2] ,

beiden wonende op een geheim adres,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna: [Appellant 1] en [Appellant 2] , gezamenlijk [Appellanten] ,

advocaat: mr. A.P. van Knippenbergh,

tegen

Stichting De Alliantie vestiging regio Amersfoort e.o. ,

gevestigd te Huizen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: De Alliantie,

advocaat: mr. L.F. Birnie.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof heeft op 2 januari 2018 arrest gewezen. Bij dat arrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft niet plaatsgevonden.

1.2.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.1.1.

Partijen hebben op 8 oktober 2014 een huurovereenkomst gesloten op grond

waarvan De Alliantie aan [Appellanten] de woning aan de [Adres] te [Stad]

(hierna: de woning) heeft verhuurd tegen een huurprijs van laatstelijk € 640,70 per maand.

3.1.2.

Van de woning is een opleveringsstaat opgesteld. In deze opleveringsstaat is voor

alle onderdelen in alle ruimtes in de woning aangekruist dat deze in goede staat verkeren. Er

wordt één bijzonderheid genoemd, namelijk dat er nog een douchekop en glijstang geplaatst

moeten worden. [Appellanten] is gevraagd deze opleveringsstaat (digitaal) te ondertekenen op een tablet. [Appellanten] hebben dat niet gedaan.

3.1.3.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst is een doucheset (glijstaal en douchekop) aangebracht en zijn de veiligheidssloten vervangen.

3.1.4.

In het voorjaar van 2015 vonden er schilderwerkzaamheden aan de buitenzijde van de woning plaats.

3.1.5.

[Appellanten] hebben in april 2015 De Alliantie verzocht om een vervangende woning. Alliantie heeft dit verzoek afgewezen, omdat er bij haar geen klachten bekend waren over de woning.

3.1.6.

In juni 2015 hebben [Appellanten] zich gewend tot de gemeente Amersfoort. Op 25 juni

2015 heeft een gesprek bij de gemeente plaatsgevonden, waarbij [Appellanten] en afgevaardigden van De Alliantie, het wijkteam en de politie aanwezig waren.

3.1.7.

Op 30 juni 2015 heeft de toenmalige advocaat van [Appellanten] , mr. Boekhout, een

brief naar De Alliantie gestuurd met daarin onder meer klachten over gebreken aan de

woning en overlast van de schilders, een beschrijving van de gezondheidsproblemen van

[Appellant 1] en het verzoek om binnen zeven dagen een bijzondere medische urgentie voor [Appellant 1]

c.s. aan te vragen en een wisselwoning of andere woning aan [Appellanten] beschikbaar te stellen.

3.1.8.

Nadat telefonisch contact had plaatsgevonden tussen mevrouw [Bedrijfsjurist De Alliantie] , de

bedrijfsjurist van De Alliantie, en mr. Boekhout, heeft [Bedrijfsjurist De Alliantie] in een e-mailbericht aan mr. Boekhout van 7 juli 2015 onder meer voorgesteld de volgende onderzoeken te laten plaatsvinden:

- visueel asbestonderzoek, uit te voeren door TriCon B.V.;

- onderzoek naar de staat van de woning, met name naar de aanwezigheid van

schimmel en vocht;

- controleren van de werking van het shunt kanaal in het complex.

3.1.9.

Bij e-mails van 8 en 9 juli 2015 heeft [Bedrijfsjurist De Alliantie] aan mr. Boekhout een aantal data en tijdstippen genoemd waarop de onderzoeken kunnen worden uitgevoerd. Mr. Boekhout heeft geen van de namens De Alliantie voorgestelde data bevestigd.

3.1.10.

Boekhout heeft De Alliantie c.s. per e-mail van 15 juli 2015 bericht [Appellanten] niet langer bij te staan.

3.1.11.

In de eerste week van augustus 2015 hebben [Appellanten] de sleutel van hun woning ingeleverd bij de balie van De Alliantie.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

De Alliantie c.s. heeft in eerste aanleg in conventie – samengevat – gevorderd:

1. ontbinding van de huurovereenkomst;

2. ontruiming van het gehuurde;

3. betaling van € 5.089,25 ter zake van huurachterstand tot en met december 2015, te vermeerderen met wettelijke rente;

4. betaling van € 640,70 per maand ter zake de huur vanaf 30 september 2015 tot aan

de ontbinding;

5. een bedrag van € 640,70 per maand aan schadevergoeding voor elke maand of

gedeelte daarvan dat de huurovereenkomst is ontbonden en [Appellanten] in gebreke is

het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking aan Aimie c.s. te stellen;

6. veroordeling van [Appellant 1] cs. in de kosten van de procedure.

4.2.

[Appellanten] hebben in eerste aanleg in reconventie – samengevat – gevorderd:

1. te bepalen dat de huurprijs vanaf 1 mei 2015 nihil is totdat een passende vervangende woonruimte is geregeld;

2. te bepalen dat De Alliantie een woning ter beschikking stelt op straffe van een dwangsom;

3. vaststelling van een huurvermindering over de periode vanaf oktober 2014 tot en met oktober 2015;

4. veroordeling van De Alliantie tot betaling aan [Appellanten] van € 1.281,84 wegens huurvermindering, te vermeerderen met wettelijke rente;

5. veroordeling van De Alliantie tot betaling van € 4.195,00 wegens schade aan inboedel.

[Appellanten] hebben daarnaast in voorwaardelijke reconventie, voor het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden primair gevorderd de ontbinding op grond van de redelijkheid en billijkheid vast te stellen op 1 mei 2015 en subsidiair te bepalen dat de brief van 30 juni 2015 als opzegging van de huurovereenkomst heeft te gelden met inachtneming van 1 maand opzegtermijn.

Ten slotte hebben [Appellanten] gevorderd De Alliantie zowel in conventie als in reconventie te veroordelen in de proceskosten.

4.3.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 27 januari 2019 in conventie de vorderingen van De Alliantie in conventie toegewezen en de vorderingen van [Appellanten] in reconventie afgewezen. [Appellanten] zijn zowel in conventie als in reconventie veroordeeld in de proceskosten.

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

In hoger beroep voeren [Appellanten] negen grieven aan tegen het vonnis van de kantonrechter van 27 januari 2019 en vorderen zij vernietiging van dit vonnis, alsnog afwijzing van de vorderingen van De Alliantie in conventie en alsnog toewijzing van hun vorderingen in reconventie, met veroordeling van De Alliantie in de kosten van beide instanties.

5.2.

Nu [Appellanten] met hun grieven het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voorleggen, zal het hof deze grieven gezamenlijk behandelen.

5.3.

De Alliantie heeft aan haar vorderingen in conventie ten grondslag gelegd dat [Appellanten] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van hun huurbetalingsverplichting door de huur vanaf mei 2015 onbetaald te laten. Vast staat dat [Appellanten] de huur vanaf mei 2015 niet aan De Alliantie heeft voldaan. [Appellanten] betwisten evenwel dat zij de huur over die periode zijn verschuldigd.

5.4.1.

In dat verband voeren [Appellanten] in de eerste plaats aan dat zij de huurovereenkomst hebben opgezegd door middel van hun brief van 20 april 2015 (productie 5 bij conclusie van antwoord in conventie) dan wel door het feitelijk verlaten van de woning op 22 april 2015 dan wel door middel van de brief van mr. Boekhout van 30 juni 2015.

Het hof stelt ten aanzien hiervan voorop dat de opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 BW dient plaats te vinden bij exploot of aangetekende brief. Vast staat dat dat in dit geval niet is gebeurd. Dit hoeft echter aan een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst niet in de weg te staan, mits deze opzegging de wederpartij heeft bereikt (vgl. ook artikel 3:37 lid 3 BW).

5.4.2.

Tegenover de betwisting door De Alliantie dat zij de brief van 20 april 2015 heeft ontvangen, laten [Appellanten] na feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat de brief is gestuurd naar een adres waarvan zij mochten aannemen dat De Alliantie daar kon worden bereikt en dat de brief is aangekomen. Uit de brief zelf kan niet worden opgemaakt naar welk adres deze is gestuurd, aangezien de adressering ontbreekt. Bovendien kan deze brief niet worden aangemerkt als een opzegging van de huurovereenkomst. In de brief wordt niet meer medegedeeld dan dat [Appellanten] vanwege gebreken in de woning geen andere keus hebben dan te verhuizen. Hierin kan hooguit een voornemen tot verhuizen worden gelezen.

5.4.3.

De brief van mr. Boekhout van 30 juni 2015, waarvan vaststaat dat deze wel door De Alliantie is ontvangen, bevat een opsomming van gebreken in de woning en verschillende sommaties, onder meer tot het aanvragen van urgentie voor [Appellanten] en tot het ter beschikking stellen van vervangende woonruimte. Dat [Appellanten] met deze brief ook meteen de huurovereenkomst hebben opgezegd, behoefde De Alliantie uit de inhoud van deze brief redelijkerwijs niet op te maken. In de brief is geen wens geuit tot beëindiging van de huurovereenkomst.

5.4.4.

Het feitelijk verlaten van de woning door [Appellanten] kan evenmin worden gezien als een rechtsgeldige opzegging van de overeenkomst. Dit geldt temeer nu vast staat dat [Appellanten] nog tot in de eerste week van augustus 2015 de sleutels van de woning onder zich hebben gehouden. Maar ook de inlevering van deze sleutels levert nog geen rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst op. Onvoldoende is gesteld of gebleken dat [Appellanten] daarbij expliciet hebben medegedeeld dat zij de huurovereenkomst wensten te beëindigen en om die reden de sleutels inleverden.

De Alliantie heeft [Appellanten] voorts bij brief van 11 augustus 2015 gevraagd om duidelijkheid over de reden van de inlevering van de sleutels en te kennen gegeven graag een schriftelijke opzegging te ontvangen, indien het de bedoeling van [Appellanten] was om de huurovereenkomst op te zeggen (productie 8 bij conclusie van antwoord in reconventie). [Appellanten] stellen weliswaar dat niet is aangetoond dat zij deze brief hebben ontvangen, maar de brief is ook per e-mail van 12 augustus 2015 verstuurd naar het e-mailadres ‘ [E-mailadres] ’ en [Appellanten] betwisten niet dat zij dit e-mailadres gebruiken. Evenmin betwisten zij dat zij de e-mail van 12 augustus 2015 hebben ontvangen. Gelet hierop hebben zij de ontvangst van de brief onvoldoende weersproken en gaat het hof ervan uit dat de brief hen wel heeft bereikt. [Appellanten] hebben op de brief niet gereageerd. Dit had wel op hun weg gelegen, indien zij de huurovereenkomst daadwerkelijk hadden willen beëindigen.

5.4.5.

Het hof is van oordeel dat [Appellanten] onvoldoende feiten en omstandigheden hebben aangevoerd waaruit volgt dat een opzegging van de huurovereenkomst De Alliantie heeft bereikt. Gelet op het voorgaande kan het hof niet anders concluderen dan dat de huurovereenkomst is blijven doorlopen. Nu [Appellanten] niet hebben voldaan aan hun stelplicht, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.

5.5.1.

[Appellanten] voeren voorts aan dat zij de gevorderde huur niet zijn verschuldigd, omdat er sprake is van schuldeisersverzuim dan wel van gebreken in de woning die nihilstelling dan wel forse vermindering van de huur rechtvaardigen. Volgens [Appellanten] bestaan de gebreken uit vochtproblemen, schimmelvorming, verwarmings- en isolatieproblemen en onbewerkte asbest, waardoor de gezondheidsproblemen van [Appellant 1] zijn verergerd en het woongenot van [Appellanten] volledig is aangetast, en komt De Alliantie haar verplichting om deze gebreken te verhelpen, ondanks herhaalde verzoeken en aanmaningen, niet na. Op die grond vordert [Appellanten] in reconventie op grond van artikel 7:207 BW nihilstelling dan wel vermindering van de huur met 70 % en daarnaast terbeschikkingstelling van een nieuwe woning.

5.5.2.

Het hof is echter met de kantonrechter van oordeel dat [Appellanten] het bestaan van de gebreken tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door De Alliantie onvoldoende hebben onderbouwd. Zo lichten zij in de processtukken onvoldoende toe waar en in welke mate de vocht- en schimmelproblemen zich voordoen, waar en in welke omvang sprake is van onbewerkt asbest en waaruit de isolatie- en verwarmingsproblematiek precies bestaat. Zij volstaan slechts met het benoemen hiervan. Zij leggen in hoger beroep weliswaar foto’s over, maar deze foto’s zijn onvoldoende duidelijk om op grond daarvan de gestelde gebreken in de woning vast te stellen. Een toelichting op de foto’s ontbreekt. Nergens blijkt uit wanneer de foto’s zijn genomen en of de foto’s wel daadwerkelijk de woning betreffen

Het enkele feit dat [Appellanten] bij aanvang van de huurovereenkomst de opleveringsstaat niet hebben getekend, is onvoldoende om de aanwezigheid van de gestelde gebreken aan te nemen. De opleveringsstaat is onder meer bedoeld om eventuele onderhoudsgebreken in kaart te brengen, zodat die nog verholpen kunnen worden. Het had op de weg van [Appellanten] gelegen bij de oplevering van de woning aan te geven welke gebreken zij hebben geconstateerd. Dat zij dit ook hebben gedaan, is onvoldoende gesteld of gebleken. Verder betwisten zij de opleveringsstaat, waarin bij alle onderdelen is aangegeven dat deze in goede staat verkeren, inhoudelijk niet. In de opleveringsstaat stond enkel vermeld dat de douchekop en glijstang vervangen diende te worden, wat is gebeurd.

De stelling van [Appellanten] dat de woning een sloopwoning is en dat hieruit al kan worden geconcludeerd dat de woning gebreken vertoont, kan het hof niet volgen. [Appellanten] baseren zich daarbij op een brief van De Alliantie aan de voormalige huurders van de woning van 10 februari 2014. Ten eerste toont de enkele aanmerking van de woning als sloopwoning nog niet aan dat de woning de door [Appellanten] gestelde gebreken had. Verder blijkt uit voornoemde brief niet dat de woning een sloopwoning is. In deze brief is slechts het voornemen geuit om de woning te slopen en is verder vermeld dat een plan hiervoor nog nader zou worden uitgewerkt en dat de komende drie jaar niets zou veranderen.

5.5.3.

Daarnaast kan niet worden geconcludeerd dat De Alliantie niet bereid was de door [Appellanten] gestelde gebreken te onderzoeken en zo nodig te herstellen.

[Appellanten] stellen dat zij De Alliantie al bij brieven van 10 november 2014 en 22 december 2014 op de hoogte hebben gesteld van de door hen geconstateerde gebreken in de woning, maar dat De Alliantie nagelaten heeft om hierop actie te ondernemen. Ook hier geldt dat [Appellanten] tegenover de betwisting van de ontvangst van deze brieven door De Alliantie geen feiten of omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat de brieven door hen zijn verzonden naar een adres waarvan zij redelijkerwijs mochten aannemen dat De Alliantie daar kon worden bereikt en dat de brieven daar zijn aangekomen.

Uit de door De Alliantie geschetste gang van zaken, die [Appellanten] niet, althans onvoldoende betwisten en is weergegeven onder r.o. 4.11 van het bestreden vonnis, kan worden afgeleid dat De Alliantie in ieder geval sinds 25 juni 2015 op de hoogte was van de klachten van [Appellanten] Op die datum heeft het gesprek bij de gemeente plaatsgevonden (zie 3.1.6) en heeft de heer [X] namens De Alliantie toegezegd binnen een week een intakegesprek voor medische urgentie ter verkrijging van een andere woning te regelen. Zonder dit af te wachten, hebben [Appellanten] mr. Boekhout de hiervoor al genoemde brief van 30 juni 2015 laten sturen (zie ook 3.1.7). Vast staat dat deze brief heeft geleid tot concrete afspraken tussen De Alliantie en mr. Boekhout over onderzoeken naar gebreken in de woning. Zoals de kantonrechter ook al heeft vastgesteld, hebben [Appellanten] geen medewerking verleend aan deze onderzoeken. [Appellanten] betwisten weliswaar de ontvangst van de brief van De Alliantie aan hen van 16 juli 2015, waarin De Alliantie data en tijdstippen heeft voorgesteld waarop de onderzoeken zouden kunnen worden uitgevoerd (productie 7 bij conclusie van antwoord in reconventie), maar de brief is ook per e-mail gestuurd naar de adressen ‘ [E-mailadres] ' en ' [E-mailadres] ' en [Appellanten] betwisten niet dat deze e-mailadressen aan hen toebehoren. Daarnaast betwisten zij niet dat De Alliantie ook al aan mr. Boekhout bij e-mails van 8 en 9 juli 2015 een aantal data en tijdstippen voor de onderzoeken had voorgesteld en evenmin dat zij hiervan op de hoogte zijn gesteld.

De stelling van [Appellanten] dat De Alliantie als verhuurster niet op toestemming van [Appellanten] hoefden te wachten voordat zij de onderzoeken konden verrichten, leidt niet tot een ander oordeel. Het hof acht het alleszins begrijpelijk dat De Alliantie ter voorkoming van huisvredebreuk de onderzoeken niet wilden verrichten zonder medewerking van [Appellanten]

5.5.4.

Nu [Appellanten] ook op dit punt niet heeft voldaan aan haar stelplicht, wordt hier evenmin toegekomen aan bewijslevering.

5.6.

Gelet op het bovenstaande bestaat er dus geen grond voor huurvermindering. Dit betekent dat [Appellanten] de door De Alliantie gevorderde huurachterstand is verschuldigd en dat deze vordering toewijsbaar is. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is eveneens toewijsbaar, aangezien sprake is van een huurachterstand van een dermate grote omvang (acht maanden huur) dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. [Appellanten] stellen dat niet duidelijk is op welke gronden de rechtbank tot de conclusie is gekomen dat het gehuurde niet al door [Appellanten] is ontruimd. Wat daar verder ook van zij, het hof ziet hierin geen aanleiding om de vordering tot veroordeling tot ontruiming alsnog af te wijzen, nu [Appellanten] niet stelt dat zij de woning al heeft ontruimd, laat staan wanneer die ontruiming heeft plaatsgevonden.

5.7.

Uit het voorgaande vloeit al voort dat er evenmin grond bestaat voor toewijzing van de overige vorderingen van [Appellanten] in (voorwaardelijke) reconventie (veroordeling van [Appellanten] toewijzing van een andere woning, veroordeling van De Alliantie tot vergoeding van schade aan de inboedel van [Appellanten] , vaststelling van de datum van ontbinding van de huurovereenkomst op 1 mei 2015, aanmerking van de brief van mr. Boekhout van 30 juni 2014 als opzegging van de huurovereenkomst).

6. De slotsom

6.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van De Alliantie zullen worden vastgesteld op € 718,00 voor griffierecht en € 1.074,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt [memorie van antwoord] maal tarief II).

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort van 27 januari 2016;

veroordeelt [Appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Alliantie vastgesteld op € 718,00 voor verschotten en op € 1.074,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, P.P.M. Rousseau en H.F.P. van Gastel, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 april 2019.