Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00158
uitspraakdatum:
2 april 2019
2 april 2019
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
en het incidentele hoger beroep van
de
heffingsambtenaarvan het
Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan het
Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn(hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 28 februari 2018, nummer AWB 17/1732, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 32 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 289.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 313,85 en de aanslag watersysteemheffing gebouwd op € 62,71.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 228.000, de aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de door belanghebbende in beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.002 en de heffingsambtenaar gelast het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2019. Namens belanghebbende is niemand verschenen. De uitnodiging voor de zitting, waarin als zittingsdatum is vermeld dinsdag 19 februari 2019, als tijdstip is vermeld 10.00 uur en als locatie is vermeld Walburgstraat 2-4 te Arnhem, is op 17 december 2018 per aangetekende post naar de gemachtigde van belanghebbende verzonden. Uit informatie van PostNL is gebleken dat de envelop op 19 december 2018 is afgehaald bij een PostNL-locatie. De gemachtigde heeft na ontvangst van de uitnodiging niet meer gereageerd. Het Hof heeft, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden alsmede de voorbereiding door het Hof en de heffingsambtenaar, besloten de mondelinge behandeling te laten doorgaan. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.6.
De dag na de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende zich bij de bodebalie van het Hof gemeld voor de mondelinge behandeling. Daar is haar medegedeeld dat de zaak de vorige dag op de rol stond en toen is behandeld. De gemachtigde van belanghebbende heeft de bode daarop medegedeeld dat ze zich had vergist in de datum.
1.7.
De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 20 februari 2019, ontvangen door het Hof op 22 februari 2019, een nader stuk ingediend. Het Hof heeft in de ontvangst van dit stuk geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen. Het Hof heeft de gemachtigde bij brief van 25 februari 2019 medegedeeld dat het Hof geen acht op het stuk zal slaan.
2.Vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1960 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 348 m3 gelegen op een perceel van 177 m2. Tot de onroerende zaak behoren verder een garage en een berging.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft in beroep een verweerschrift ingediend met dagtekening 9 november 2017. Met het verweerschrift zijn een begeleidende brief en een taxatiematrix meegezonden.
2.3.
In het dossier van de Rechtbank is een faxvoorblad aangetroffen met de datum 23 november 2017 en de tijdaanduiding 17:22:43. De tekst luidt:
“Hierbij doe ik u, zoals verzocht, het verweerschrift met matrix betreffende het beroep van [X] met procedurenummer ZWO 17/1732 WOZ PRM nogmaals toekomen.”
Op 24 november 2017 zijn de stukken door de Rechtbank doorgezonden naar de gemachtigde van belanghebbende.
2.4.
De Rechtbank heeft in haar uitspraak geoordeeld dat het verweerschrift en de taxatiematrix buiten beschouwing worden gelaten omdat zij pas op 23 november 2017 zijn ingediend, dus binnen de tiendagentermijn voorafgaand aan de zitting op 27 november 2017.
3.Geschil en standpunten van partijen
3.1.
In geschil zijn de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 en de hoogte van proceskostenvergoeding.
3.2.
Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat de Rechtbank ten onrechte geen vergoeding voor de kosten van de bezwaarfase heeft toegekend. In incidenteel hoger beroep houdt belanghebbende vast aan de waarde van € 228.000, die de door hem ingeschakelde taxateur aan de onroerende zaak heeft toegekend.
3.3.
De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat het hoger beroep niet-ontvankelijk dient te worden verklaard wegens het ontbreken van voldoende procesbelang. In incidenteel hoger beroep verdedigt de heffingsambtenaar de bij beschikking vastgestelde waarde van € 289.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Het Hof zal om proceseconomische redenen eerst het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar behandelen.
4.2.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.3.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.4.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 19 oktober 2017 van ing. [B] RT RDMW, verbonden aan [C] , waarin de onroerende zaak aan de hand van drie in [A] gelegen twee-onder-een kapwoningen, is getaxeerd op € 290.000. De taxateur heeft de onroerende zaak ter plaatse uitpandig beoordeeld. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouw-jaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-16)
Koopsom
(verkoop-datum)
[a-straat] 32
(2 onder 1 kap)
1960
348 m³
€ 599
€ 208.452
177 m²
€ 335
€ 59.295
Garage € 16.500
Berging € 6.600
€ 290.000
n.v.t.
[b-straat] 4
(2 onder 1 kap)
1956
285 m³
50 m3
€ 660
€ 354
€ 188.100
€ 17.700
€ 205.800
224 m²
€ 335
€ 75.040
Berging € 11.840
Dakkapel € 1.500
€ 294.000
€ 282.000
(31-03-2015)
[c-straat]
23
(2 onder 1 kap)
1962
302 m³
48 m3
€ 660
€ 495
€ 199.320
€ 23.760
€ 223.080
200 m²
€ 335
€ 67.000
Garage € 9.900
Berging € 5.920
Dakkapel € 3.000
€ 308.000
€ 295.000
(29-05-2015)
[d-straat]
16
(2 onder 1 kap)
1950
270 m³
36 m3
€ 620
€ 465
€ 167.400
€ 16.740
€ 184.140
177 m²
€ 335
€ 59.295
Garage € 7.150
Dakkapel € 1.500
€ 252.000
€ 255.000
(12-04-2016)
4.5.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst belanghebbende op het taxatierapport van [D] van 22 juli 2018 waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 228.000. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen. In deze taxatie zijn ter onderbouwing de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
Object
Bouw-jaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-16)
Koopsom
(verkoop-datum)
[a-straat] 32
(2 onder 1 kap)
1960
348 m³
€ 410
€ 142.796
177 m²
€ 400
€ 70.800
Garage € 10.000
Berging € 5.000
€ 228.596
n.v.t.
[b-straat] 4
(2 onder 1 kap)
1956
412 m³
€ 453
€ 186.636
224 m²
€ 400
€ 89.600
Berging € 5.000
Tuinhuis € 3.000
€ 284.236
€ 282.000
(02-03-2015)
[e-straat] 33
(2 onder 1 kap)
1954
448 m³
€ 278
€ 124.544
194 m²
€ 400
€ 77.600
Berging € 5.000
Dakkapel € 5.000
€ 212.144
€ 214.000
(25-10-2016)
[f-straat]
4
(2 onder 1 kap)
1964
371 m³
€ 338
€ 125.398
225 m²
€ 400
€ 90.000
Garage € 10.000
Berging € 5.000
€ 230.398
€ 230.000
(02-08-2015)
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de gegeven toelichting daarop erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde buurt, zijn van hetzelfde type (met name [b-straat] 4 en [c-straat] 23) en hebben een vergelijkbare uitstraling. Ze zijn rond de waardepeildatum verkocht. Inclusief alle aanbouwen zijn de vergelijkingsobjecten wat betreft inhoud goed vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Voor de berekening van de kavelwaarde heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de prijzen die binnen de gemeente worden gehanteerd voor bouwgrond. Volgens de heffingsambtenaar vallen de kavels van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten wat betreft prijs per m2 binnen dezelfde bandbreedte. Het Hof acht deze verklaring gelet op de aard van de bebouwing en de verschillen in kavelgrootte aannemelijk, te meer omdat ook de taxateur van belanghebbende van dit uitgangspunt is uitgegaan, zij het met een hogere prijs.
4.7.
Belanghebbende voert in hoger beroep geen grieven aan tegen de taxatiematrix van de heffingsambtenaar. In zijn reactie op het incidenteel hoger beroep beperkt belanghebbende zich tot een verwijzing naar het bezwaarschrift, het beroepschrift en het taxatierapport van [D] . Naar het oordeel van het Hof kan dit taxatierapport aan het onder 4.6. gegeven oordeel niet afdoen. Het Hof wijst er in dat verband op dat de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft gesteld dat [e-straat] 33 als kluswoning is verkocht en [f-straat] 4 in zeer gedateerde staat verkeerde. Gelet op de koldu-cijfers die de taxateur van belanghebbende aan de onroerende zaak heeft toegekend (alle cijfers gemiddeld (7)) en het ontbreken in het taxatierapport van bijzonderheden over de inpandige staat van de onroerende zaak, zijn [e-straat] 33 en [f-straat] 4 zonder nadere toelichting op de verschillen in onderhoud en kwaliteit geen geschikte vergelijkingsobjecten. Verder heeft de taxateur van belanghebbende met een veel grotere inhoud van [b-straat] 4 (412 m3) rekening gehouden dan de taxateur van de heffingsambtenaar (285 m3 plus een aanbouw van 50 m3). Tijdens de zitting bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar het vermoeden geuit dat de in het taxatierapport van belanghebbende gebruikte gegevens afkomstig zijn uit het systeem van de NVM. De verkopend makelaar stelt de inhoud structureel te hoog vast omdat de inhoud van alle gebouwen bij elkaar wordt opgeteld, aldus de heffingsambtenaar. De gemachtigde van belanghebbende heeft dit vermoeden niet weersproken, zodat het Hof aannemelijk acht dat de gegevens afkomstig zijn uit het systeem van de NVM en niet volgens de NEN-norm zijn berekend. Het Hof gaat ervan uit dat de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar gebruikte inhoud van [b-straat] 4 juist is.
4.8.
In de aanvulling op zijn bezwaarschrift heeft belanghebbende er op gewezen dat de heffingsambtenaar alleen rekening houdt met die vergelijkingsobjecten die voor de hoogste bedragen zijn verkocht. Het Hof stelt voorop dat de in de taxatiematrix gebruikte vergelijkingsobjecten, behoudens [d-straat] 16, afwijken van de in de uitspraak op bezwaar genoemde objecten. Zelfs indien het Hof echter aanneemt dat ook de in de taxatiematrix gebruikte vergelijkingsobjecten tot de top van de markt behoren, kan dit standpunt belanghebbende niet baten. De in 4.2. weergegeven definitie van de waarde in het economische verkeer brengt immers mee dat indien meerdere goed met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn verkocht, de heffingsambtenaar mag aansluiten bij de objecten met de hoogste verkoopprijs.
4.9.
De door belanghebbende geconstateerde waardestijging ten opzichte van het vorige tijdvak, leidt evenmin tot een ander oordeel. Het Hof merkt in dat verband op dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak elk tijdvak opnieuw dient te worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan. Dat brengt mee dat de WOZ-waarde van jaar tot jaar aanzienlijk kan fluctueren.
4.10.
Gelet op het vorenstaande is het incidentele hoger beroep gegrond. Aangezien de heffingsambtenaar er in is geslaagd de door hem beschikte waarde aannemelijk te maken, dient het beroep ongegrond te worden verklaard, dienen de uitspraken op bezwaar te worden bevestigd en dienen de beschikking en de aanslagen te worden gehandhaafd. Dit betekent voorts dat belanghebbende geen recht heeft op vergoeding van proceskosten en griffierecht. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond en het incidentele hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op
2 april 2019in het openbaar uitgesproken.
2 april 2019in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 april 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.