Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00342
uitspraakdatum: 26 maart 2019
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 maart 2018, nummer Awb 17/2363, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan het
gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan het
gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 78 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 535.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 701,92.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 495.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Verder heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende van € 1.002 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [a-straat] 78 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woning, bouwjaar I960, met een inhoud van 674 m3, een inpandige garage en een kaveloppervlakte van 1.367 m2.
3.Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog heeft vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Belanghebbende heeft in hoger beroep verzocht om toekenning van een vergoeding van de kosten van de bezwaarprocedure. Partijen zijn het er over eens, dat de Rechtbank ten onrechte deze vergoeding niet heeft toegekend. Na de indiening van het hoger beroep door belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de in bezwaar en beroep gemaakte proceskosten aan belanghebbende vergoed. Belanghebbende heeft aangegeven dat hiermee de proceskosten voldoende zijn vergoed. Belanghebbende heeft dan ook terecht hoger beroep ingesteld.
4.2.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.3.
Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld. Uit hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd leidt het Hof af dat de heffingsambtenaar in hoger beroep de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 495.000 verdedigt. De heffingsambtenaar verwijst daartoe naar drie referentiepanden die in het door hem overgelegde taxatierapport zijn genoemd:
Pand
Bouw-jaar
Inhoud
Waarde
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
Koopsom
[a-straat] 78
1960
674 m³
€ 427
€ 287.798
1367 m²
€ 170
€ 232.390
Garage € 15.000
€ 535.000
[a-straat] 76
1961
542 m³
€ 325
€ 176.150
1769 m²
€ 136
€ 240.584
Garage € 15.000
Aanbouw 114 m3
€ 29.640
€ 461.000
€ 450.000
(2-7-2015)
[b-straat] 12
1928
806 m³
€ 434
€ 349.804
1545 m²
€ 191
€ 295.095
Garage € 20.800
Dakkapel € 1.500
€ 667.000
€ 693.750
(1-2-2017)
[b-straat] 18
1938
420 m³
€ 615
€ 258.300
2043 m²
€ 151
€ 308.493
Garage € 14.400
Aanbouw 35 m3
€ 16.144
Berging € 5.700
€ 603.000
€ 592.500
(30-10-2015)
4.4.
De woning aan de [a-straat] 76 is gelegen naast de onroerende zaak en heeft nagenoeg hetzelfde bouwjaar, nagenoeg dezelfde inhoud indien de aanbouw wordt meegerekend, en dezelfde uitstraling. De woning ondervindt evenveel hinder van de nabijgelegen snelweg als de onroerende zaak. De woning is daarmee het meest geschikte referentiepand. De panden aan de [b-straat] zijn op een andere, verder van de snelweg gelegen plaats gebouwd en hebben andere bouwjaren en een andere uitstraling. De heffingsambtenaar stelt dat de verkoop van de [a-straat] 76 onder de marktprijs is gelegen omdat het waardeniveau van andere, in dezelfde buurt gelegen woningen erop duidt dat een hogere prijs voor de [a-straat] gerealiseerd had kunnen worden. De woning [a-straat] 76 heeft vanaf 11 oktober 2013 te koop gestaan. In eerste instantie voor € 575.000 en vanaf 5 september 2014 voor € 498.000. De woning is uiteindelijk voor € 450.000 verkocht. Gelet op de tijd dat de woning te koop heeft gestaan en de gehanteerde vraagprijzen maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat deze woning niet is aangeboden ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding of dat de woning niet is verkocht aan de meestbiedende koper. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt, omdat hij onvoldoende inzicht heeft gegeven hoe de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 495.0000 zich verhoudt tot de, rondom de waardepeildatum, gerealiseerde verkoopprijs van het buurpand [a-straat] 76 van € 450.000. Daarbij weegt het Hof mee dat de woning [a-straat] 76 402 m2 meer grond heeft en een in 1992 gebouwde aanbouw. De omstandigheid dat de kwaliteit en de voorzieningen van de onroerende zaak beter zijn dan van de woning [a-straat] 76 vormt onvoldoende verklaring voor de veel hogere waarde die de heffingsambtenaar bepleit.
4.5.
Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.6.
Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat de door hem verdedigde waarde van € 437.000 voldoende onderbouwd wordt door de verkoop van de woning [a-straat] 76. Hij verwijst daarbij naar de door hem in hoger beroep overgelegde taxatiekaart:
Pand
Bouw-jaar
Inhoud
Waarde
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
Koopsom
[a-straat] 78
1960
674 m³
€ 325
€ 219.050
1367 m²
€ 149
€ 203.683
Garage € 15.000
€ 437.000
[a-straat] 76
1960
656 m³
€ 314
€ 205.984
1769 m²
€ 136
€ 240.584
Garage € 15.000
€ 461.000
€ 450.000
(1-7-2015)
4.7.
Door uit te gaan van een hogere waarde per m3 voor de inhoud, houdt belanghebbende rekening met de betere kwaliteit en voorzieningen van de onroerende zaak ten opzichte van de [a-straat] 76, door belanghebbende tot uitdrukking gebracht door uit te gaan van een hoger niveau van onderhoud en luxe. Ook met het grote verschil in de oppervlakte van het perceel (402 meter) is rekening gehouden. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangedragen de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.
4.8.
Het hoger beroep is daarom gegrond en het Hof zal de bij beschikking vastgestelde waarde verlagen tot op € 437.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.024 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512).
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen over de vergoeding van het griffierecht en de proceskosten
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 437.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.024 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht in hoger beroep van € 126 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.I. van Amsterdam en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 26 maart 2019 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (R.F.C. spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 maart 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.