Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.209.525
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 4886295)
arrest van 24 december 2019
in de zaak van
de vennootschap onder firma
Café De Pineut,
gevestigd in [A] ,
appellante, in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Huurster,
advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons,
tegen
[geïntimeerde1], wonend in [A] ,
[geïntimeerde2], eveneens wonend in [A] ,
[geïntimeerde3], wonend in [B] ,
geïntimeerden, in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk: Verhuurders,
advocaat: mr. T.J. van Veen.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
Van het procedureverloop tot het tussenarrest van 22 mei 2018 blijkt uit dat tussenarrest, waarvan de inhoud hier wordt overgenomen.
Het verdere verloop blijkt uit:
Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces-verbaal van de op 13 maart 2019 gehouden comparitie van partijen. Dit proces-verbaal vermeldt ten onrechte dat de comparitie in 2018 plaatsvond.
- het proces-verbaal van de voortzetting van die comparitie op 21 mei 2019.
Ter comparitie heeft de raadsheer-commissaris in overleg met partijen bepaald dat arrest zal worden gewezen op het door Huurster overgelegde procesdossier.
2.Samenvatting van de inhoud van dit arrest
In deze zaak gaat het om huurprijsvaststelling van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, een café/bar met terras. Volgens Huurster is de huurprijs verlaagd doordat partijen een advies van een deskundige hebben laten opstellen waarin een lagere prijs is bepaald. Het hof vindt de vordering van Huurster om dit vast stellen echter ongegrond omdat Huurster met haar vordering van het advies afwijkt.
Subsidiair vordert Huurster dat het hof de huurprijs zal verlagen. Voordat het hof op die vordering beslist heeft het een advies van een deskundige nodig, waarin een vergelijking wordt gemaakt met andere, soortgelijke gevallen, zoals bedoeld in artikel 7:303 lid 2 BW. Die vergelijking ontbreekt in het advies dat partijen hebben laten opstellen. Hierover moeten partijen zich eerst kunnen uitlaten, zodat over de hoogte van de huur nu nog geen eindbeslissing kan worden gegeven.
Wel beslist het hof nu op drie andere discussiepunten:
(i) de verbeteringen als gevolg van een verbouwing blijven buiten beschouwing,
(ii) de ingangsdatum van een eventuele huurprijsvaststelling zal 21 juli 2015 zijn,
(iii) bij de huurprijsvaststelling zal rekening gehouden worden met het terras van 60m2.
Hieronder wordt uitgelegd waarom het hof zo heeft besloten.
Subsidiair vordert Huurster dat het hof de huurprijs zal verlagen. Voordat het hof op die vordering beslist heeft het een advies van een deskundige nodig, waarin een vergelijking wordt gemaakt met andere, soortgelijke gevallen, zoals bedoeld in artikel 7:303 lid 2 BW. Die vergelijking ontbreekt in het advies dat partijen hebben laten opstellen. Hierover moeten partijen zich eerst kunnen uitlaten, zodat over de hoogte van de huur nu nog geen eindbeslissing kan worden gegeven.
Wel beslist het hof nu op drie andere discussiepunten:
(i) de verbeteringen als gevolg van een verbouwing blijven buiten beschouwing,
(ii) de ingangsdatum van een eventuele huurprijsvaststelling zal 21 juli 2015 zijn,
(iii) bij de huurprijsvaststelling zal rekening gehouden worden met het terras van 60m2.
Hieronder wordt uitgelegd waarom het hof zo heeft besloten.
3.De vaststaande feiten
Het hof is uitgegaan van de door de kantonrechter vastgestelde feiten omdat geen van partijen tegen die vaststelling bezwaar heeft gemaakt. Samengevat gaat het om het volgende:
3.1
De inmiddels overleden vader van Verhuurders en Huurster hebben op 18 december 2007 een huurovereenkomst met elkaar gesloten met betrekking tot een horecaruimte aan [a-straat 1] in [A] (hierna:
het café). Verhuurders zijn de erfgenamen van hun vader. Het betreft huur/verhuur van bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 e.v. BW.
De huur is ingegaan op 1 februari 2008 en zowel per 1 februari 2013 als per 1 februari 2018 met vijf jaar verlengd. In mei 2016 bedroeg de huurprijs € 46.183,49 exclusief BTW per jaar.
In 2007/2008 is het pand op verzoek van Huurster verbouwd. De kosten daarvan (€ 86.000) zijn betaald door de vader van Verhuurders. Onderdeel van de overeenkomst was dat Huurster in verband met de verbouwingskosten 10 jaar lang, tot 1 februari 2018, jaarlijks 10% van de verbouwingskosten zou vergoeden.
het café). Verhuurders zijn de erfgenamen van hun vader. Het betreft huur/verhuur van bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 e.v. BW.
De huur is ingegaan op 1 februari 2008 en zowel per 1 februari 2013 als per 1 februari 2018 met vijf jaar verlengd. In mei 2016 bedroeg de huurprijs € 46.183,49 exclusief BTW per jaar.
In 2007/2008 is het pand op verzoek van Huurster verbouwd. De kosten daarvan (€ 86.000) zijn betaald door de vader van Verhuurders. Onderdeel van de overeenkomst was dat Huurster in verband met de verbouwingskosten 10 jaar lang, tot 1 februari 2018, jaarlijks 10% van de verbouwingskosten zou vergoeden.
3.2
Huurster heeft bij brief van 20 januari 2015 verzocht om huurverlaging. In juli 2015 hebben partijen elk een deskundige benoemd, welke deskundigen op hun beurt een derde deskundige hebben benoemd. Huurster heeft in § 6 van haar memorie van grieven geschreven dat partijen opdracht hebben gegeven om de markthuur van het café te taxeren Omdat Verhuurders dit niet hebben tegengesproken gaat het hof ervan uit dit dit juist is. In het advies van 17 november 2015 is de markthuur getaxeerd op € 34.500 excl. BTW per jaar.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
Huurster heeft in eerste aanleg gesteld dat Verhuurders zijn gebonden aan het advies van 17 november 2015 en dat, gelet op de afbetaling van de kosten van de verbouwing per 1 februari 2018, de geadviseerde markthuurprijs per 1 februari 2018 moet worden verlaagd tot € 24.900 per jaar. Primair vorderde zij dat de kantonrechter in het vonnis zou vaststellen (voor recht zou verklaren) dat de jaarhuur per 21 juli 2015, althans per 22 juli 2015 € 24.900 per jaar exclusief BTW bedraagt met dien verstande dat dit bedrag tot 1 februari 2018 wordt vermeerderd met een bedrag van € 8.600 per jaar en subsidiair dat de kantonrechter de jaarhuur alsnog met terugwerkende kracht tot 21 juli 2015, althans 22 juli 2015 aldus zou aanpassen. Bovendien vorderde Huurster hoofdelijke veroordeling van Verhuurders tot terugbetaling van wat Huurster teveel heeft betaald, met vergoeding van proceskosten en rente, dit laatste over de teveel betaalde huur én over de proceskosten.
4.2
Verhuurders hebben verweer gevoerd, waarbij zij onder meer hebben aangevoerd dat het advies van [C] gebrekkig is en dat zij daar niet aan gebonden zijn.
4.3
De kantonrechter heeft bij vonnis van 19 oktober 2016 de primaire vordering van Huurster afgewezen. De kantonrechter vond namelijk dat Huurster zelf het advies niet volgde en dat in het advies onjuiste uitgangspunten zijn genomen, onder meer door de markthuur te bepalen in plaats dat de maatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW werd gehanteerd, en door geen rekening te houden met de door Huurster bekostigde verbouwing. In haar subsidiaire vordering is Huurster volgens de kantonrechter niet-ontvankelijk omdat het advies van onwaarde is en Huurster in de procedure niet om benoeming van een deskundige heeft verzocht. Huurster is in de proceskosten van de eerste aanleg veroordeeld.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1
In hoger beroep vordert Huurster vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg. Daarbij heeft zij nieuwe vorderingen ingesteld, namelijk om Verhuurders te veroordelen tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en, in geval haar vorderingen in eerste aanleg niet zouden worden toegewezen, een deskundige te benoemen.
grief 1 slaagt niet: de primaire vordering is terecht afgewezen
5.2
Huurster wil Verhuurders houden aan het advies, maar zij vordert niet dat de huurprijs op de daarin vastgestelde markthuur zal worden bepaald. Zij wil de uitkomst van het advies bijstellen vanwege de verbouwing. Dat Verhuurders zijn gebonden aan een correctie wegens de verbouwing en aan de door Huurster bij de berekening van die correctie gehanteerde m2-prijzen is niet gebleken. De deskundigen hadden de opdracht om de markthuur vast te stellen en zij hebben de verbouwing niet in hun advies betrokken. De primaire vordering kan daarom niet op basis van het advies worden toegewezen. Grief 1 faalt daarom.
grief 2
5.3
Nu de primaire vordering niet gegrond is, zal het hof de subsidiaire vordering beoordelen. Met grief 2 klaagt Huurster erover dat zij niet-ontvankelijk is verklaard in die vordering.
Huurster wil deze subsidiaire vordering toegewezen krijgen op basis van de maatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW. Omdat ook Verhuurders die maatstaf willen toepassen, zal het hof dat doen. Die maatstaf houdt in dat de rechter let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, in het tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Deze huurprijzen moeten, nog steeds volgens de tekst van artikel 7:303 lid 2 BW, worden geïndexeerd. Pas indien het niet mogelijk is om de benodigde gegevens te verkrijgen, zal de rechter een schatting maken en ook dan zal dezelfde maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer worden gebruikt.
Huurster wil deze subsidiaire vordering toegewezen krijgen op basis van de maatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW. Omdat ook Verhuurders die maatstaf willen toepassen, zal het hof dat doen. Die maatstaf houdt in dat de rechter let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, in het tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Deze huurprijzen moeten, nog steeds volgens de tekst van artikel 7:303 lid 2 BW, worden geïndexeerd. Pas indien het niet mogelijk is om de benodigde gegevens te verkrijgen, zal de rechter een schatting maken en ook dan zal dezelfde maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer worden gebruikt.
Huurster is ontvankelijk
5.4
In het overgelegde advies van 17 november 2015 staat geen gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte vastgesteld. Pagina 30 van het advies bevat een staatje met huurprijzen van een aantal ‘
mogelijke vergelijkingsobjecten in de omgeving’, maar verdere gegevens ontbreken. In hoeverre die panden met het café vergelijkbaar zijn, is daarom onduidelijk. Gegevens over de huurprijzen gedurende de gehele referentieperiode en de indexatie daarvan ontbreken eveneens. Het advies biedt dus onvoldoende houvast om conform artikel 7:303 lid 2 BW een nieuwe huurprijs vast te kunnen stellen. In zoverre is het, zoals de kantonrechter overwoog, van onwaarde. Maar dat betekent niet dat Huurster niet-ontvankelijk is.
mogelijke vergelijkingsobjecten in de omgeving’, maar verdere gegevens ontbreken. In hoeverre die panden met het café vergelijkbaar zijn, is daarom onduidelijk. Gegevens over de huurprijzen gedurende de gehele referentieperiode en de indexatie daarvan ontbreken eveneens. Het advies biedt dus onvoldoende houvast om conform artikel 7:303 lid 2 BW een nieuwe huurprijs vast te kunnen stellen. In zoverre is het, zoals de kantonrechter overwoog, van onwaarde. Maar dat betekent niet dat Huurster niet-ontvankelijk is.
5.5
Volgens artikel 7:304 lid 1 BW moet bij een vordering tot huuraanpassing een advies
omtrent de nadere huurprijsworden overgelegd,. De wetgever heeft daarmee willen bereiken dat partijen proberen om overeenstemming te bereiken over een nieuwe huurprijs voordat een procedure wordt gestart. Bovendien wil de wetgever dat, indien er toch een procedure zou volgen, de rechter door het advies goed zou worden voorgelicht.
Aan het laatste is hier wat betreft de subsidiaire vordering niet voldaan doordat de deskundigen niet de maatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW hebben gehanteerd. Hierin ziet het hof onvoldoende reden om Huurster niet-ontvankelijk te verklaren in haar subsidiaire vordering. Hier komt in dit geval nog bij dat het door Huurster overgelegde advies past bij de primaire vordering.
Verhuurders hebben in de memorie van antwoord onder 2.7 in dit verband twee arresten [1] genoemd waaruit volgens hen blijkt dat Huurster terecht niet-ontvankelijk is verklaard. Die arresten zijn gewezen onder toepassing van het huurrecht van voor 1 augustus 2003, toen er nog geen met art. 7: 304 vergelijkbare regeling bestond. Bovendien wordt in deze arresten een andere vraag beantwoord: in beide gevallen heeft de Hoge Raad de beslissing over huuraanpassing van bedrijfsruimte gecasseerd omdat een deel van de voor die beslissing gebruikte informatie niet aan partijen bekend was gemaakt. Uit de wetsgeschiedenis blijkt evenmin van een bedoeling van de wetgever om de eiser niet-ontvankelijk te laten zijn in een geval als hier aan de orde is, waarin het advies is opgesteld door deskundigen die door partijen zijn benoemd en waarin dat advies onbruikbaar blijkt te zijn.
De conclusie is dat grief 2 slaagt: Huurster is ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard in haar subsidiaire vordering.
omtrent de nadere huurprijsworden overgelegd,. De wetgever heeft daarmee willen bereiken dat partijen proberen om overeenstemming te bereiken over een nieuwe huurprijs voordat een procedure wordt gestart. Bovendien wil de wetgever dat, indien er toch een procedure zou volgen, de rechter door het advies goed zou worden voorgelicht.
Aan het laatste is hier wat betreft de subsidiaire vordering niet voldaan doordat de deskundigen niet de maatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW hebben gehanteerd. Hierin ziet het hof onvoldoende reden om Huurster niet-ontvankelijk te verklaren in haar subsidiaire vordering. Hier komt in dit geval nog bij dat het door Huurster overgelegde advies past bij de primaire vordering.
Verhuurders hebben in de memorie van antwoord onder 2.7 in dit verband twee arresten [1] genoemd waaruit volgens hen blijkt dat Huurster terecht niet-ontvankelijk is verklaard. Die arresten zijn gewezen onder toepassing van het huurrecht van voor 1 augustus 2003, toen er nog geen met art. 7: 304 vergelijkbare regeling bestond. Bovendien wordt in deze arresten een andere vraag beantwoord: in beide gevallen heeft de Hoge Raad de beslissing over huuraanpassing van bedrijfsruimte gecasseerd omdat een deel van de voor die beslissing gebruikte informatie niet aan partijen bekend was gemaakt. Uit de wetsgeschiedenis blijkt evenmin van een bedoeling van de wetgever om de eiser niet-ontvankelijk te laten zijn in een geval als hier aan de orde is, waarin het advies is opgesteld door deskundigen die door partijen zijn benoemd en waarin dat advies onbruikbaar blijkt te zijn.
De conclusie is dat grief 2 slaagt: Huurster is ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard in haar subsidiaire vordering.
nadere advisering is nodig
5.6
Omdat het overgelegde advies onvoldoende gegevens bevat voor een beslissing op de subsidiaire vordering, ziet het hof aanleiding om een deskundige te benoemen met de opdracht om aanvullend te adviseren, waarbij wel de maatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW wordt gehanteerd. Elk van de beide partijen heeft bezwaar gemaakt tegen benoeming van een deskundige door het hof: Huurster vindt dat de kosten daardoor te hoog oplopen en wil kennelijk een beslissing zonder nader advies. Verhuurders zien nadeel doordat zij een rechterlijke instantie zullen missen.
De maatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW maakt het nodig om huurpanden te vinden, waarmee het café kan worden vergeleken. Onvermijdelijk zijn er onderlinge verschillen doordat ieder pand uniek is, alleen al door de ligging. Die verschillen moeten in kaart worden gebracht om te worden meegewogen. Zonder feitenonderzoek, zoals door het inwinnen van advies, kan het hof de maatstaf van 7:303 lid 2 BW niet goed toepassen. Het hof mag de huurwaarde pas vaststellen zonder daarbij de huurprijzen van vergelijkingspanden te betrekken, indien het niet mogelijk is de daarvoor benodigde gegevens te verkrijgen (zie de derde volzin van artikel 7:303 lid 2 BW). Een minder kostbare wijze om een verantwoorde beslissing te nemen ziet het hof niet. Het hof deelt het bezwaar van Huurster niet.
Ook het bezwaar van Verhuurder wordt verworpen. Dat beoordeling van nieuwe informatie slechts in één feitelijke instantie gebeurt is een nadeel, maar dit staat daar niet aan in de weg. Het terugwijzen van de zaak naar de kantonrechter is bij gebreke van instemming van de beide partijen geen optie omdat de kantonrechter al een einduitspraak heeft gedaan. Huurster kan niet worden verplicht om een nieuwe procedure te beginnen. Het bezwaar van Verhuurders legt daarvoor onvoldoende gewicht in de schaal.
Dit betekent dat het hof nu nog niet kan beslissen over de hoogte van de huur.
De maatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW maakt het nodig om huurpanden te vinden, waarmee het café kan worden vergeleken. Onvermijdelijk zijn er onderlinge verschillen doordat ieder pand uniek is, alleen al door de ligging. Die verschillen moeten in kaart worden gebracht om te worden meegewogen. Zonder feitenonderzoek, zoals door het inwinnen van advies, kan het hof de maatstaf van 7:303 lid 2 BW niet goed toepassen. Het hof mag de huurwaarde pas vaststellen zonder daarbij de huurprijzen van vergelijkingspanden te betrekken, indien het niet mogelijk is de daarvoor benodigde gegevens te verkrijgen (zie de derde volzin van artikel 7:303 lid 2 BW). Een minder kostbare wijze om een verantwoorde beslissing te nemen ziet het hof niet. Het hof deelt het bezwaar van Huurster niet.
Ook het bezwaar van Verhuurder wordt verworpen. Dat beoordeling van nieuwe informatie slechts in één feitelijke instantie gebeurt is een nadeel, maar dit staat daar niet aan in de weg. Het terugwijzen van de zaak naar de kantonrechter is bij gebreke van instemming van de beide partijen geen optie omdat de kantonrechter al een einduitspraak heeft gedaan. Huurster kan niet worden verplicht om een nieuwe procedure te beginnen. Het bezwaar van Verhuurders legt daarvoor onvoldoende gewicht in de schaal.
Dit betekent dat het hof nu nog niet kan beslissen over de hoogte van de huur.
geschilpunten
5.7
Partijen discussiëren verder nog over drie belangrijke kwesties. Het gaat daarbij om:
(i) de consequenties van de verbouwing
(ii) de ingangsdatum van een eventuele huurverlaging
en
(iii) het terras van circa 60m2.
(i) de consequenties van de verbouwing
(ii) de ingangsdatum van een eventuele huurverlaging
en
(iii) het terras van circa 60m2.
(i) het hof vindt dat de verbouwing moet worden weggedacht
5.8
Vast staat dat de verbouwing op verzoek van Huurster plaatsvond, maar dat dit is bekostigd door de vader van Verhuurders, die toen de verhuurder was. Huurster heeft zich verplicht om deze verbouwingskosten te vergoeden. Het gaat om 10 jaartermijnen van elk € 8.600
Verhuurders zijn eigenaar van het gebouw en Huurster maakt sinds de verbouwing gebruik van het gebouw, zoals Verhuurders terecht hebben opgemerkt. Huurders profiteren aldus van een eventuele verbetering die door de verbouwing is gerealiseerd. Toch betekent dat niet dat Huurster aan Verhuurders een huur moet betalen waarin de door de verbouwing gerealiseerde verbeteringen zijn meegewogen.
Artikel 7:303 lid 3 BW houdt in dat een vordering tot huurverhoging wordt afgewezen voor zover de huurverhoging is gebaseerd op door de huurder bekostigde verbeteringen. In dit verband is belangrijk is wat de Hoge Raad in zijn arrest
Ossentjuk/Ten Voorde [2] heeft overwogen over artikel 1632a lid 2 (oud) BW. De slotzin van dat tweede lid is namelijk de voorloper van het in 2003 in werking getreden artikel 7:303 lid 3 BW:
Verhuurders zijn eigenaar van het gebouw en Huurster maakt sinds de verbouwing gebruik van het gebouw, zoals Verhuurders terecht hebben opgemerkt. Huurders profiteren aldus van een eventuele verbetering die door de verbouwing is gerealiseerd. Toch betekent dat niet dat Huurster aan Verhuurders een huur moet betalen waarin de door de verbouwing gerealiseerde verbeteringen zijn meegewogen.
Artikel 7:303 lid 3 BW houdt in dat een vordering tot huurverhoging wordt afgewezen voor zover de huurverhoging is gebaseerd op door de huurder bekostigde verbeteringen. In dit verband is belangrijk is wat de Hoge Raad in zijn arrest
Ossentjuk/Ten Voorde [2] heeft overwogen over artikel 1632a lid 2 (oud) BW. De slotzin van dat tweede lid is namelijk de voorloper van het in 2003 in werking getreden artikel 7:303 lid 3 BW:
Aan de laatste zin van art. 1632a lid 2 ligt de gedachte ten grondslag dat wanneer de overeengekomen huurprijs niet langer overeenkomt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en de rechter op die grond de huurprijs vaststelt die voortaan tussen partijen heeft te gelden, de billijkheid vergt dat verbeteringen van het gehuurde welke de huurder op zijn kosten heeft aangebracht, bij die vaststelling buiten beschouwing blijven.
Voor zover de nu aan de orde gestelde verbouwing een verbetering is, is die verbetering door Huurster ‘bekostigd’ door betaling van de tien jaartermijnen. In zoverre is de door partijen afgesproken regeling met betrekking tot die kosten niet anders dan indien Huurster de verbouwingskosten door een ander (zoals een bank) zou hebben laten financieren. Dat Huurster geen rente heeft betaald over het gefinancierde bedrag brengt het hof niet tot een ander oordeel. Gelet op het arrest van de Hoge Raad zal het hof daarom bij de vaststelling van de huurwaarde van het café geen rekening houden met de gevolgen van de verbouwing. Hiervoor maakt het niet uit wat Huurster met de verbouwing beoogde te bereiken, zodat het hof in het midden zal laten of het haar destijds er om te doen was meer vloeroppervlakte te krijgen, of een verfraaiing van de gevel (of beide).
Vaststaat dat de vloeroppervlakte met 48m2 is vergroot door de verbouwing, waarvan de helft op de begane grond en de andere helft op de eerste verdieping. Resumerend: omdat Huurster de kosten van die verbouwing heeft gedragen door 10 jaar lang jaarlijks € 8.600 aan Verhuurders te betalen, zullen die 48m2 bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs verder buiten beschouwing blijven. De wetstekst van artikel 7:303 lid 3 BW spreekt uitsluitend over een huur
verhoging, maar dat brengt het hof niet op andere gedachten.
Vaststaat dat de vloeroppervlakte met 48m2 is vergroot door de verbouwing, waarvan de helft op de begane grond en de andere helft op de eerste verdieping. Resumerend: omdat Huurster de kosten van die verbouwing heeft gedragen door 10 jaar lang jaarlijks € 8.600 aan Verhuurders te betalen, zullen die 48m2 bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs verder buiten beschouwing blijven. De wetstekst van artikel 7:303 lid 3 BW spreekt uitsluitend over een huur
verhoging, maar dat brengt het hof niet op andere gedachten.
(ii) de ingangsdatum wordt 21 juli 2015
5.9
Volgens de wettelijke regeling van artikel 7:303 lid 4 BW gaat een huuraanpassing in op de dag waarop Huurster de vordering daartoe heeft ingesteld. De ingangsdatum zou in dit geval volgens deze regeling 26 februari 2016 zijn, de dag waarop de dagvaarding in eerste aanleg aan Verhuurders werd betekend.
Huurster maakt aanspraak op een eerdere ingangsdatum: primair 21 juli 2015 (zes maanden na de brief van 20 januari 2015) en subsidiair 22 juli 2015 (de dag van indiening van het verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW).
Huurster maakt aanspraak op een eerdere ingangsdatum: primair 21 juli 2015 (zes maanden na de brief van 20 januari 2015) en subsidiair 22 juli 2015 (de dag van indiening van het verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW).
5.1
In de dagvaarding in eerste aanleg onder 4 heeft Huurster haar primaire standpunt gebaseerd op de tussen partijen overeengekomen algemene bepalingen (Model ROZ juli 2003). Zij heeft daaruit artikel 9.2 geciteerd en vervolgens in § 5 van die dagvaarding verband gelegd tussen die bepaling, haar brief van 20 januari 2015 en een termijn van zes maanden. (Bij dit laatste heeft zij zich klaarblijkelijk vergist door 20 juni 2015 als ingangsdatum te noemen, in plaats van 21 juli 2015, zoals zij in dit verband verder wel steeds heeft gedaan.)
Hetzelfde blijkt uit de dagvaarding in eerste aanleg onder 19, waarin Huurster het verweer dat Verhuurders tot dan toe hadden gevoerd bespreekt: daarmee heeft Huurster nogmaals uitgelegd dat 21 juli 2015 de ingangsdatum is vanwege
de onderhavige regeling, de zes maands-termijn en de brief van 20 januari 2015.
Ook hiermee heeft zij ontegenzeggelijk artikel 9.2 ROZ bedoeld: een huurprijsaanpassing moet volgens die algemene voorwaarde per aangetekende brief aan de wederpartij worden aangezegd
uiterlijk zes maanden vóór de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Zes maanden vóór 21 juli 2015 is precies 20 januari 2015.
Hetzelfde blijkt uit de dagvaarding in eerste aanleg onder 19, waarin Huurster het verweer dat Verhuurders tot dan toe hadden gevoerd bespreekt: daarmee heeft Huurster nogmaals uitgelegd dat 21 juli 2015 de ingangsdatum is vanwege
de onderhavige regeling, de zes maands-termijn en de brief van 20 januari 2015.
Ook hiermee heeft zij ontegenzeggelijk artikel 9.2 ROZ bedoeld: een huurprijsaanpassing moet volgens die algemene voorwaarde per aangetekende brief aan de wederpartij worden aangezegd
uiterlijk zes maanden vóór de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Zes maanden vóór 21 juli 2015 is precies 20 januari 2015.
5.11
Huurster heeft daarmee het standpunt ingenomen dat in de brief van 20 januari 2015 weliswaar geen ingangsdatum is genoemd, maar dat die daarin moet worden ingelezen. Het gaat daarbij volgens haar om de eerst mogelijke datum van ingang van de huurverlaging. Huurster heeft voordeel bij een snelle invoering van de huurverlaging, zodat het daarom ook al voor de hand ligt dat zij die verlaging op het eerst mogelijke moment wilde laten ingaan. Nu Verhuurders geen feiten en omstandigheden hebben aangedragen op grond waarvan zij redelijkerwijs aan de brief van 20 januari 2015 een andere uitleg hebben moeten of kunnen geven, zal het hof de redenering van Huurster volgen en een eventuele huurverlaging op 21 juli 2015 laten ingaan.
Verhuurders gaan weliswaar uit van de toepassing van de hoofdregel van artikel 7:303 lid 4 BW, maar ook wanneer artikel 9.2 ROZ die hoofdregel in stand zou laten [3] vindt het hof dat in dit geval een uitzondering op de hoofdregel opgaat. Het gaat daarbij om de uitzondering die in artikel 7:303 lid 4 is bedoeld na het woordje ‘tenzij’ en die het mogelijk maakt om een eerdere of latere ingangsdatum te hanteren wanneer de rechter daarvoor voldoende ‘bijzondere omstandigheden’ ziet.
In dit geval doen zich dergelijke bijzondere omstandigheden voor: door de afspraken als vastgelegd in artikel 9.2 ROZ mocht huurder er, zoals hiervoor uiteengezet, in beginsel op vertrouwen dat een nieuwe huurprijs zes maanden na het versturen van zijn brief, derhalve op 21 juli 2015, zou ingaan. Toen de procedure om tot benoeming van deskundigen te komen niet tot het gewenste resultaat leidde door het uitblijven van de benoeming van een deskundige door verhuurder, heeft huurder op 22 juli 2015 een verzoek tot benoeming van deskundigen door de rechter gedaan; uitgaande van toepassing van art. 7: 304 werd de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs daarmee op de voet van art. 7: 304 lid 2 tweede zin in beginsel gefixeerd op 22 juli 2015, nagenoeg dezelfde datum als de ingangsdatum die het gevolg was van de op 20 januari 2015 verzonden brief. Op dat moment mocht huurder er dus zowel op grond van art. 9.2 als op grond van art. 7:304 van uitgaan dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs op 21/22 juli 2015 lag. Huurder heeft er toen voor gekozen het 304-verzoek als zijnde niet meer nodig in te trekken, maar heeft daarbij geen afstand gedaan van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs waar zij op basis van art. 9.2 ROZ van uitging. Toepassing van de hoofdregel van artikel 7:303 lid 4 BW zou Huurster ten opzichte van het uitgangspunt van art. 9.2 ROZ ernstig benadelen ingeval uiteindelijk zal blijken dat de huur wordt verlaagd. In de contractuele afspraken en de mede daarop gebaseerde handelwijze ziet het hof voldoende bijzondere omstandigheden om 21 juli 2015 als ingangsdatum van een eventuele huurverlaging te hanteren.
Dit staat los van de schuld wegens de verbouwingskosten; Huurster was ook na 21 juli 2015 verplicht om op die schuld af te lossen.
Verhuurders gaan weliswaar uit van de toepassing van de hoofdregel van artikel 7:303 lid 4 BW, maar ook wanneer artikel 9.2 ROZ die hoofdregel in stand zou laten [3] vindt het hof dat in dit geval een uitzondering op de hoofdregel opgaat. Het gaat daarbij om de uitzondering die in artikel 7:303 lid 4 is bedoeld na het woordje ‘tenzij’ en die het mogelijk maakt om een eerdere of latere ingangsdatum te hanteren wanneer de rechter daarvoor voldoende ‘bijzondere omstandigheden’ ziet.
In dit geval doen zich dergelijke bijzondere omstandigheden voor: door de afspraken als vastgelegd in artikel 9.2 ROZ mocht huurder er, zoals hiervoor uiteengezet, in beginsel op vertrouwen dat een nieuwe huurprijs zes maanden na het versturen van zijn brief, derhalve op 21 juli 2015, zou ingaan. Toen de procedure om tot benoeming van deskundigen te komen niet tot het gewenste resultaat leidde door het uitblijven van de benoeming van een deskundige door verhuurder, heeft huurder op 22 juli 2015 een verzoek tot benoeming van deskundigen door de rechter gedaan; uitgaande van toepassing van art. 7: 304 werd de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs daarmee op de voet van art. 7: 304 lid 2 tweede zin in beginsel gefixeerd op 22 juli 2015, nagenoeg dezelfde datum als de ingangsdatum die het gevolg was van de op 20 januari 2015 verzonden brief. Op dat moment mocht huurder er dus zowel op grond van art. 9.2 als op grond van art. 7:304 van uitgaan dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs op 21/22 juli 2015 lag. Huurder heeft er toen voor gekozen het 304-verzoek als zijnde niet meer nodig in te trekken, maar heeft daarbij geen afstand gedaan van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs waar zij op basis van art. 9.2 ROZ van uitging. Toepassing van de hoofdregel van artikel 7:303 lid 4 BW zou Huurster ten opzichte van het uitgangspunt van art. 9.2 ROZ ernstig benadelen ingeval uiteindelijk zal blijken dat de huur wordt verlaagd. In de contractuele afspraken en de mede daarop gebaseerde handelwijze ziet het hof voldoende bijzondere omstandigheden om 21 juli 2015 als ingangsdatum van een eventuele huurverlaging te hanteren.
Dit staat los van de schuld wegens de verbouwingskosten; Huurster was ook na 21 juli 2015 verplicht om op die schuld af te lossen.
(iii) het gebruik van het terras weegt mee
5.12
In het advies van 17 november 2015 is volgens Verhuurders ten onrechte geen rekening gehouden met een terras van circa 60 m2 dat deel uitmaakt van het gehuurde. Partijen zijn het er over eens dat Huurster beschikt over een of meer terrassen, waarvan een deel aan de gemeente toebehoort en een ander deel (nl. 60 m²) door Verhuurders aan haar wordt verhuurd.
Volgens Huurster hoeft één van haar buren, die eveneens een pand van Verhuurders huurt, voor een bij dat buurpand gelegen terras geen huur te betalen en moeten Verhuurders het terras van 60 m2 daarom ook gratis aan Huurster ter beschikking stellen. Verhuurders ontkennen dat de buur van Huurster geen huur hoeft te betalen voor zijn/haar terras, maar ook de buur daar gratis gebruik van zou maken ziet het hof daarin geen reden om Verhuurders te verplichten om het gebruik van het terras van 60 m2 ook gratis aan Huurster toe te staan. Dat gebruik zal daarom worden meegewogen bij de huurprijsvaststelling conform artikel 7:303 lid 2 BW.
Volgens Huurster hoeft één van haar buren, die eveneens een pand van Verhuurders huurt, voor een bij dat buurpand gelegen terras geen huur te betalen en moeten Verhuurders het terras van 60 m2 daarom ook gratis aan Huurster ter beschikking stellen. Verhuurders ontkennen dat de buur van Huurster geen huur hoeft te betalen voor zijn/haar terras, maar ook de buur daar gratis gebruik van zou maken ziet het hof daarin geen reden om Verhuurders te verplichten om het gebruik van het terras van 60 m2 ook gratis aan Huurster toe te staan. Dat gebruik zal daarom worden meegewogen bij de huurprijsvaststelling conform artikel 7:303 lid 2 BW.
aktewisseling
5.13
Het hof is van plan één deskundige te benoemen die ervaring heeft met de vaststelling c.q. advisering omtrent huurprijzen van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW, liefst van cafés. Het verzoekt partijen om elk een akte te nemen waarin zij hun visie geven op dit plan, om vóór die tijd met elkaar te overleggen over de persoon van de te benoemen deskundige en liefst gezamenlijk in hun aktes een persoon voor te dragen. Indien dat niet mogelijk blijkt, stelt het hof partijen in staat om elkaars aktes uiterlijk twee weken voor de roldatum aan elkaar toe te zenden, zodat zij op elkaars aktes kunnen reageren voor zover zij het niet met elkaar eens zijn over de persoon van de deskundige, zijn/haar kwaliteiten, de inhoud van de opdracht (de vraagstelling) en de voorwaarden waaronder de opdracht zou kunnen worden verstrekt. Partijen moeten hun aktes gelijktijdig indienen, waarna het hof arrest zal wijzen.
5.14
Volgens de hoofdregel van artikel 195 Rv moet Huurster, als eisende partij, het voorschot op het loon van de deskundige dragen. Voor een afwijking van die hoofdregel ziet het hof hier geen aanleiding.
6.De beslissing
Het hof verwijst de zaak naar de roldatum 21 januari 2020 voor een gelijktijdig door de beide partijen in te dienen akte zoals bedoeld in de rechtsoverweging 5.13 en houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, F.J. de Vries en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 december 2019.