ECLI:NL:GHARL:2019:10944

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00957 en 18/00964

uitspraakdatum: 17 december 2019

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

en het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT)te
Zwolle(hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 4 september 2018, nummer AWB 17/2540, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2017, per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld op € 354.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het belastingjaar 2017 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 405,33.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde, alsmede de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de vastgestelde waarde verlaagd tot € 345.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verlaagd.

1.4.

Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 2008, met een inhoud van 450 m³ en een kaveloppervlakte van 201 m². Bij de onroerende zaak horen drie dakkapellen en een berging van 15 m². Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

3.Geschil

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog heeft vastgesteld, hetgeen belanghebbende bepleit en de heffingsambtenaar betwist. Tussen partijen is niet in geschil dat, voor zover het beroep door de Rechtbank terecht gegrond is verklaard, de Rechtbank in de proceskostenveroordeling ten onrechte de kosten gemaakt in de bezwaarfase buiten beschouwing heeft gelaten. Belanghebbende bepleit een waarde van € 330.000, de heffingsambtenaar bepleit ongegrondverklaring van het beroep bij de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van zijn stelling heeft de heffingsambtenaar een taxatiekaart overgelegd, opgesteld door [A] (hierna: de taxateur) en gedateerd 19 september 2019. Dit is een verbetering van een eerder door de taxateur opgestelde en bij de Rechtbank overgelegde taxatiematrix van 28 februari 2018, waarin de inhoud van de woning van het referentiepand [b-straat] 27 is bijgesteld van 413 m³ naar 440 m³ en de oppervlakte van de garage van 18 m2 naar 22 m2 en waarin de inhoud van de woning van het referentiepand [c-straat] 12 is bijgesteld van 458 m³ naar 470 m³. Dit heeft geleid tot een lagere waarde per m³ en/of m2 van beide referentiepanden (voor [b-straat] 27 van € 600/m³ naar € 560/m³ voor de woning en van € 600/m2 naar € 550/m2 voor de garage en voor [c-straat] 12 van € 518/m³ naar € 505/m³), maar niet tot een lagere waarde van de onroerende zaak (in beide taxaties € 355.000) of een lagere waarde per m³ van de onroerende zaak (in beide taxaties € 621/m³).

4.4.

In beide taxaties wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Als referentiepanden worden aangevoerd:

[a-straat] 10 (verkocht op 17 februari 2015 voor € 320.000 (gecorrigeerde waarde per waardepeildatum volgens taxateur: € 328.000), bouwjaar 2008, inhoud: 435 m³, oppervlakte 202 m² en een berging van 10 m²).
[b-straat] 27 (verkocht op 6 februari 2017 voor € 360.000 (gecorrigeerde waarde per waardepeildatum volgens taxateur: € 337.000), bouwjaar 1995, inhoud (uiteindelijk): 440 m³, oppervlakte 235 m², twee dakkapellen en een garage van (uiteindelijk) 22 m²).
[c-straat] 12 (verkocht op 15 augustus 2016 voor € 370.000 (gecorrigeerde waarde per waardepeildatum volgens taxateur: € 361.000), bouwjaar 1991, inhoud (uiteindelijk): 470 m³, oppervlakte 356 m², één dakkapel en een garage van 24 m² en een carport van 15 m²).

4.5.

De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daaraan onder andere de volgende overweging ten grondslag gelegd:

“Met eiseres is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder bijvoorbeeld de doelmatigheid van het onderhavige object in vergelijking met de vergelijkingsobjecten [b-straat] 27 en [c-straat] 12 te hoog heeft gewaardeerd. Het onderhavige object ontbeert anders dan beide andere objecten een eigen oprit (en daarmee parkeermogelijkheid voor eigen auto op eigen perceel), garage en voortuin. Naar het oordeel van de rechtbank komt dat gemis onvoldoende tot uiting in de waardering van de woning van eiseres ten opzichte van beide andere hiervoor genoemde twee onder een kap-woningen.”

4.6.

In het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is daartegen het volgende ingebracht:

“Doelmatigheid ziet op de indeling van de woning en de vorm van het perceel. Het ziet niet op het feit of het WOZ-object al dan niet over een voortuin, oprit of garage beschikt. Niet is gebleken dat de indeling van de onderhavige woning ondoelmatig is. Het perceel van het onderhavige object heeft een zeer gangbare, rechthoekige vorm. De indeling van de woning en de vorm van het perceel vormen geen aanleiding om de WOZ-waarde van het onderhavige object te verlagen. Er is verder bij de waardebepaling van het onderhavige object rekening gehouden met het feit dat het onderhavige object geen garage heeft, in tegenstelling tot bij de referentiewoningen door geen garage mee te waarderen. Voorts is voldoende rekening gehouden met het verschil in perceelgrootte door de toepassing van een grondstaffel. Het feit dat het onderhavige object geen voortuin heeft is niet waardeverminderend. Het betekent dat de achtertuin van het onderhavige object, waar meer privacy is dan in de voortuin, groter is. Wat betreft de parkeergelegenheid wijs ik er op dat er op het [a-straat] 32 parkeerplaatsen zijn voor 17 woningen en ook dat er door de bewoners van het [a-straat] op de stoep wordt geparkeerd. In het gedeelte van het [a-straat] waar onderhavige woning zich bevindt blijkt het onderscheid tussen de straat en de stoep alleen uit het kleur van de stenen. De stoep is niet verhoogd. Gelet op het voorgaande is de WOZ-waarde 2018 [bedoeld zal zijn 2017; toevoeging Hof] van het onderhavige object ten onrechte door de rechtbank verlaagd.”

4.7.

Het Hof is het eens met het oordeel van de Rechtbank dat het ontbreken van een eigen oprit (en daarmee parkeermogelijkheid voor eigen auto op eigen perceel), een garage en een voortuin waardeverminderend zijn ten opzichte van de panden [b-straat] 27 en [c-straat] 12. De omstandigheid dat de Rechtbank deze kenmerken al dan niet ten onrechte onder de noemer “doelmatigheid” heeft geschaard, doet hier niet aan af.

4.8.

Het gebrek aan een voortuin brengt inderdaad mee dat sprake is van een evenredig grotere achtertuin, maar betekent ook dat voetgangers direct langs het raam van de woonkamer passeren. Dit nadeel weegt in de regel niet op tegen het voordeel van een evenredig grotere achtertuin. Het gebrek aan een voortuin klemt in het geval van belanghebbende des te meer, nu niet in geschil is dat de onroerende zaak aan een T-splitsing ligt, waardoor richting de woning rijdende auto’s met de koplampen direct de woning inschijnen. Hetgeen de heffingsambtenaar hieromtrent ter zitting heeft opgemerkt, te weten dat een potentiële koper niet over waardedruk als gevolg van inschijnende koplampen zal nadenken, omdat dit soort hinder - zoals bijvoorbeeld ook bij het wonen langs een snelweg - meestal pas ontstaat als men al gekocht heeft, acht het Hof volstrekt onaannemelijk. Ook de opmerking dat de bewoner gordijnen kan ophangen, neemt de waardedruk van deze omstandigheid niet weg.

4.9.

Het feit dat de niet bestaande garage, carport of oprit niet is meegewaardeerd maakt naar het oordeel van het Hof ook niet dat voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat met betrekking tot de onroerende zaak in het geheel niet de mogelijkheid bestaat een garage, carport of oprit te realiseren, hetgeen niet alleen meebrengt dat ook niet op eigen terrein kan worden geparkeerd, maar ook dat de panden een geheel andere uitstraling hebben. De aanwezigheid van (voldoende) parkeerplaatsen mitigeert dit enigszins, maar brengt niet mee dat van deze omstandigheid in het geheel geen waardedruk uitgaat. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat in de buurt de mogelijkheid bestaat op illegale wijze (op de stoep) te parkeren en dat dit ook daadwerkelijk gebeurt. Dit laatste lijkt meer te impliceren dat, anders dan de heffingsambtenaar heeft gesteld, in de buurt van de onroerende zaak onvoldoende parkeercapaciteit is.

4.10.

Het Hof vindt steun voor het oordeel dat de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 354.000 niet wordt gedragen door de taxatie(s), in de omstandigheid dat de inhoud van de referentiepanden naar aanleiding van de hogerberoepsgronden van belanghebbende is verhoogd, zonder dat dit heeft geleid tot een waardeaanpassing (waardedaling) van de onroerende zaak. Andere aanpassingen in de taxaties op grond waarvan de waarde (weer) is verhoogd zijn gesteld noch aannemelijk geworden. De taxateur heeft ter zitting desgevraagd als toelichting gegeven dat niet alleen de gemiddelde inhoud van de referentiepanden is gewijzigd, namelijk van 435 m3 in de eerste matrix naar 448 m3 in de tweede matrix maar dat ook de gemiddelde m3-prijs is gewijzigd van € 583 in de eerste matrix naar € 565 in de tweede matrix. Het Hof ziet in deze toelichting geen afdoende verklaring.

4.11.

Met betrekking tot het hoger beroep van belanghebbende overweegt het Hof het volgende. Het Hof acht het vergelijkingspand aan de [a-straat] 10 het beste vergelijkbaar met de onroerende zaak. De onroerende zaak heeft meer dakkapellen (door de taxateur gewaardeerd op driemaal € 1.500) en (daardoor) meer inhoud en een iets grotere berging. De woningen zijn verder identiek en zijn gelegen in dezelfde straat. De woning aan [a-straat] 10 ligt aan het eind van een doodlopende straat, waardoor minder (voetgangers)verkeer voor het huis passeert, en heeft geen straat haaks op het woonkamerraam. Het Hof acht het aannemelijk dat de verschillen tussen de beide woningen per saldo op nihil dienen te worden gewaardeerd. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer van [a-straat] 10 (gecorrigeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2016) € 228.000 is. Gelet op het feit dat belanghebbende een hogere waarde dan deze bepleit, acht het Hof de door belanghebbende voorgestane waarde van € 330.000 aannemelijk.

4.12.

Het Hof zal de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum vaststellen op € 330.000.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond en dat van de heffingsambtenaar ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep van belanghebbende gegrond verklaart en dat van de heffingsambtenaar ongegrond, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, alsmede de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten vast op € 444,50 voor de kosten in de bezwaarfase (1,75 punten (bezwaarschrift en hoorzitting, naar aanleiding van een afspraak tussen partijen gewaardeerd op 0,75 procespunt)  wegingsfactor 1  € 254), € 1.024 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 512) en € 1.536 voor de kosten in hoger beroep (3 punten (hogerberoepschrift, verweerschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 512), ofwel in totaal op € 3.004,50. De uitspraak van de Rechtbank wordt weliswaar vernietigd, maar alleen vanwege de gegrondheid van het door belanghebbende aangewende rechtsmiddel. Om die reden zal worden bepaald dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven (vergelijk Hoge Raad 15 april 2011, nr. 10/00692, ECLI:NL:HR:2011:BP6600).

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 330.000,

– vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 3.004,50,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbenden het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof,

– bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 508.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. I. Linssen en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 17 december 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen. In verband daarmee is de

uitspraak ondertekend door mr. Woeltjes.

(A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 december 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.