ECLI:NL:GHARL:2019:10853

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.230.124

(zaaknummer rechtbank 5899305 CV EXPL 17-2291)

arrest van 17 december 2019

in de zaak van

[appellante],

wonende te [A] ,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. M. Vriezekolk,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Eazzis Vakantie Beheer B.V.,

gevestigd te Zutphen,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Eazzis,

advocaat: mr. C. Erasmus.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof verwijst naar de inhoud van het tussenarrest van 29 januari 2019 .

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- de brieven aan partijen van het hof van 23 augustus 2019;

- de schriftelijke reacties namens mr. Vriezekolk van 4 september 2019 en van 9 september 2019 van mr. C. Erasmus, waarin zij kiezen voor een schriftelijke afdoening.

1.3

Vervolgens zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.De vaststaande feiten

2.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

2.2.

Eazzis is (thans) de beheerder van het Park Bronsbergen te Zutphen (hierna: het park).

2.3.

[appellante] heeft [in] 1999 de eigendom verkregen van de in het park gelegen woning Bronsbergen [00] .

2.4.

In de akte van levering staat:

“[…]

VERENIGING EIGENAREN VAN HET REKREATIEPARK DE BRONSBERGEN

Door ondertekening van deze akte treedt de koper toe tot en wordt lid van de Vereniging Van Eigenaren Rekreatiepark De Bronsbergen, die ten doel heeft het behartigen van de belangen van de eigenaren van de recreatiebungalows gelegen in het Rekreatiepark De Bronsbergen. De vereniging neemt de koper aan als lid van de vereniging.

De koper verbindt zich lid te blijven van de vereniging zolang hij eigenaar of beperkt gerechtigde van het registergoed is en onderwerpt zich aan de statuten, de reglementen en besluiten, beschikkingen en uitspraken van de vereniging.

BIJZONDERE BEPALINGEN/KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN

[…]

9. De koper is verplicht ter gelegenheid van de levering:

a. een beheersovereenkomst aan te gaan met

1. Bronsbergen Facilitair Bedrijf B.V. (beheersovereenkomst I);

2. Stichting Infrabeheer Rekreatiepark De Bronsbergen (beheersovereenkomst II);

beiden gevestigd te Zutphen, en zowel samen als ieder van hen afzonderlijk ook "de exploitant" genoemd;

b. indien hij voornemens is de recreatiebungalow te verhuren:

1. een verhuurbemiddelingsovereenkomst aan te gaan met Bronsbergen Facilitair Bedrijf B.V.;

[…]

10. Het hiervoor in dit artikel onder 1 tot en met 7 bepaalde wordt bij deze voor zover de betreffende bepaling voldoet aan de vereisten van de artikelen 6:251 en 252 van het Burgerlijk Wetboek gevestigd en door de koper respectievelijk de verkoper uitdrukkelijk aanvaard als een kwalitatieve verplichting in de zin van deze artikelen. Deze verplichtingen gaan dus over op diegenen die het verkochte onder algemene of bijzondere titel verkrijgen. Deze verplichtingen worden in de openbare registers ingeschreven als kwalitatieve verplichtingen. Aan deze kwalitatieve verplichtingen zullen mede gebonden zijn degenen die van koper of diens rechtsopvolgers een recht tot gebruik van het verkochte verkrijgen. […]”

2.5.

In de eveneens [in] 1999 gedateerde Beheersovereenkomst 1 (neergelegd in een notariële akte) gesloten tussen (onder meer) [appellante] en de toenmalige beheerder (samen met een andere partij: de exploitant) van het park: Bronsbergen Facilitair Bedrijf B.V. (hierna: BFB) staat:

“[…]

BEHEERSOVEREENKOMST

VERPLICHTINGEN EXPLOITANT

Artikel 1

1. De exploitant zal erop toezien en inspecteren dat:

a. de rust en orde in het Rekreatiepark De Bronsbergen te Zutphen gehandhaafd blijft;

b. het straat- en huisvuil wordt verwijderd of opgehaald;

c. een niet bewoonde recreatiebungalow aan de buitenzijde in goede staat verkeert.

2. De exploitant zal onder meer de volgende werkzaamheden (doen) verrichten:

a. het verhelpen van kleine storingen in de wooneenheden van maximaal circa vijftien minuten per verrichting;

b. het treffen maatregelen die nodig zijn om bevriezing van waterleiding en centrale verwarmingsinstallatie te voorkomen;

c. de gronden die behoren bij de recreatiebungalow te (doen) onderhouden waaronder mede zijn begrepen het maaien van gras, het schoonhouden van oevers en beschoeiingen in nauwe samenwerking met het Waterschap Rijn en IJssel of diens rechtsopvolger binnen ieders verantwoordelijkheid, en het snoeien van struiken en bomen alsmede het éénmaal per jaar schoonhouden van de dakgoot;

d. het ter beschikking stellen van meer recreatiemiddelen zoals tennisbanen et cetera;

e. het onderhouden van de noodzakelijke contacten met de kabelexploitant voor een ongestoord functioneren van een net voor de ontvangst van radio- en televisieprogramma's via de kabel alsmede het onderhouden van de noodzakelijke contacten met de openbare nutsbedrijven en overheidsinstanties;

f. het inrichten en (doen) bemannen van de centrale receptie tijdens kantooruren;

g. het zorgdragen voor een permanente bereikbaarheid voor dringende gevallen.

[…]

VERGOEDING

Artikel 2

1. Voor de hiervoor sub 1 a tot en met c te verrichten inspecties en de onder 2 a tot en met g te verrichten werkzaamheden zal aan de eigenaar een door de exploitant vast te stellen bedrag in rekening worden gebracht.

[…]

WIJZIGING EXPLOITANT

Artikel 91. De exploitant is bevoegd haar rechtsverhouding tot de eigenaar over te dragen aan een derde, mits dit geschiedt bij een tussen de exploitant en de derde opgemaakte akte. De eigenaar verleent hiervoor reeds nu voor alsdan zijn medewerking.

[…]

4. De exploitant zal de hiervoor in dit artikel bedoelde contractsoverneming, cessie en schuldoverneming steeds schriftelijk meedelen aan de eigenaar. […]”

2.6.

Bij vonnis van 8 december 2003 is BFB failliet verklaard.

2.7.

Bij akte van levering van 30 januari 2004 zijn de onroerende zaken van BFB

overgedragen aan G.H.S. Janssen Exploitatie B.V. (hierna: Janssen), evenals “alle rechten

van De Bronsbergen jegens eigenaren van woningen die recht geven op de

exploitatie/verhuur van het recreatiepark”. Op diezelfde datum heeft Janssen bij akte

laatstgenoemde rechten overgedragen aan Nederland Vakantie Beheer B.V. (hierna: NVB).

2.8.

Bij brief van 16 maart 2004 schrijft de curator van BFB aan [appellante] (voor zover hier relevant):

“[…] Indien u bent of wordt aangeschreven door Hogenboom Vakantieparken B.V. dan bericht ik u dat eerst per 1 februari 2004 Hogenboom Vakantieparken B.V. bevoegd is om betalingen te vorderen met betrekking tot het vakantiepark. […]”

2.9.

NVB heeft in 2011 haar naam gewijzigd in Eazzis.

2.10.

[appellante] heeft tot omstreeks 2011 een periodieke vergoeding betaald voor het beheer en het onderhoud van het park (hierna: de beheersvergoeding). Sindsdien heeft zij de facturen van Eazzis onbetaald gelaten.

2.11.

Bij brief van 25 september 2012 schrijft Eazzis aan [appellante] :

“[…] Verbaasd heb ik kennisgenomen over de inhoud van uw brief waarin u aangeeft het lidmaatschap per 1 oktober te willen beëindigen.

Iedere woningeigenaar op Recreatie De Bronsbergen wordt bij de koop van de woning

automatisch verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VE). De woningeigenaar krijgt tevens te maken met twee contractuele verplichtingen, die gebaseerd zijn op de zogeheten beheerovereenkomsten 1 en 2. In beide beheerovereenkomsten zijn de rechten en plichten van de contractanten uitvoerig beschreven. In de beheerovereenkomst 1 staat omschreven welke verplichtingen en werkzaamheden Eazzis heeft in 2 kunt u lezen welke verplichtingen de STIBB heeft.

Voor beide beheerovereenkomsten moet de woningeigenaar geldelijke bijdragen betalen. In de akte van levering is beschreven dat de nieuwe eigenaar verplicht is om beide overeenkomsten aan te gaan. U kunt deze contracten met de Belastingdienst vergelijken, je kan je “lidmaatschap” van de Belastingdienst ook niet opzeggen.

[…]

De door u verstuurde brief en de inhoud daarvan geeft u geen recht op het niet of minder te behoeven betalen. Mocht u in gebreke blijven dan zullen wij de vordering uit handen geven. Alle daaruit vloeiden kosten zo als incassokosten zullen op u worden verhaald. […]”

3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

Eazzis heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter:

- [appellante] zal veroordelen tot betaling tegen bewijs van kwijting aan Eazzis van

€ 8.547,12, alsmede van de inmiddels nader vervallen en te vervallen parkkosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de verschillende facturen tot en met de dag van volledige betaling;

- [appellante] zal veroordelen tot betaling tegen bewijs van kwijting aan Eazzis van

een tegemoetkoming van de door Eazzis gemaakte buitengerechtelijke kosten ten belope van € 970,85, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum tot en met de dag van volledige betaling;

- [appellante] zal veroordelen tot betaling aan Eazzis van de proceskosten.

3.2.

[appellante] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Eazzis.

3.3.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 18 oktober 2017 [appellante] veroordeeld tot betaling van € 8.547,12, te vermeerderen met de wettelijke rente, en de vorderingen van Eazzis voor het overige afgewezen.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

in principaal hoger beroep

Contractovername

4.1.

Met grief 1 bestrijdt [appellante] dat de brief van 16 maart 2004 van de curator van BFB (zie hiervoor onder 2.8) een mededeling van contractovername inhoudt: de daarin genoemde rechtspersoon is immers niet Janssen of NVB. Zij voert ook aan dat zij (alle) andere mededelingen over de contractovername niet heeft ontvangen. Dat betekent – volgens haar – dat er geen sprake is van contractovername en dat Eazzis dus niet de vorderingsgerechtigde partij zou zijn.

4.2.

Het hof laat in het midden of bij brief van 16 maart 2004 de contractovername aan [appellante] is meegedeeld. Artikel 6:159 BW vereist voor contractovername de medewerking van (in dit geval) [appellante] . Haar toestemming heeft zij – bij voorbaat – verleend in artikel 9 lid 1 van Beheersovereenkomst 1, zo volgt uit de bewoordingen van die bepaling. Voor zover [appellante] betoogt dat de in lid 4 van dat artikel genoemde mededeling een constitutief vereiste voor totstandkoming van contractovername zou zijn, volgt het hof [appellante] niet in die uitleg van de overeenkomst. Uit de tekst van volgt niet dat er sprake is van een constitutief vereiste. [appellante] stelt verder geen feiten of omstandigheden op grond waarvan zij de overeenkomst redelijkerwijs wel zo zou hebben mogen begrijpen. De mededeling van contractovername kan dus ook achteraf geschieden. In ieder geval in deze procedure is aan [appellante] meegedeeld dat het contract in 2004 is overgenomen door (uiteindelijk) Eazzis. Ook staat vast dat [appellante] in de periode van 2004 tot 2011 de facturen van Eazzis heeft voldaan. Ook haar opzeggingsbrief (zie r.o. 4.5 hierna) heeft zij aan Eazzis gericht en die is door Eazzis beantwoord. Daaruit volgt dat [appellante] kennelijk ervan op de hoogte is geraakt dat Eazzis haar (nieuwe) contractuele wederpartij is geworden. Zelfs als juist zou zijn dat [appellante] daarover niet schriftelijk geïnformeerd is, dan heeft dat in dit geval geen gevolgen, omdat [appellante] door het uitblijven van de vereiste schriftelijke mededeling geen nadeel heeft geleden. De contractovername is derhalve rechtsgeldig geweest en grief 1 faalt.

Onverschuldigde betaling

4.3.

[appellante] vordert in hoger beroep een verklaring voor recht dat zij een bedrag van € 14.557,46 onverschuldigd heeft betaald en zij vordert veroordeling van Eazzis om dat onverschuldigd betaalde bedrag aan haar terug te betalen. Eazzis voert verweer. Het hof overweegt als volgt. Er is – gelet op de contractovername – geen sprake geweest van onverschuldigde betaling door [appellante] , zodat het beroep op onverschuldigde betaling niet slaagt.

Opzegging

4.4.

Met grief 2 betoogt [appellante] dat de kantonrechter voorbij is gegaan aan haar opzegging van de overeenkomst. Zij stelt dat zij Beheersovereenkomst 1 schriftelijk heeft opgezegd tegen 1 oktober 2012. Zij beschikt niet over een afschrift van deze brief, maar verwijst naar de reactie van Eazzis van 25 september 2012 (zie onder 2.11 hiervoor).

4.5.

Eazzis stelt dat zij niet hoefde te begrijpen dat het oogmerk van [appellante] (ook) was de Beheersovereenkomst 1 met Eazzis op te zeggen. De brief van [appellante] was slechts ten overvloede en ter informatie aan Eazzis gestuurd, zo meent Eazzis. De opzegging was – aldus Eazzis – gericht op het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaren de Bronsbergen en de contractuele relatie met StiB. Die opzeggingen zijn niet geaccepteerd.

4.6.

De opzegging van een overeenkomst is een eenzijdige gerichte rechtshandeling. De artikelen 3:33 BW en 3:35 BW zijn daarop van toepassing. Uiteindelijk is bepalend de betekenis die degene tot wie de verklaring was gericht, daaraan onder de gegeven omstandigheden heeft toegekend en heeft mogen toekennen (ECLI:NL:HR:2003:AF8270). Uit de tekst van het antwoord van Eazzis (zie onder 2.11 hiervoor), leidt het hof af dat Eazzis de brief van [appellante] destijds wel heeft aangemerkt als een aan haar gerichte opzegging van Beheersovereenkomst 1. Zij schreef immers terug dat de “
contracten” niet opgezegd konden worden en dat de brief [appellante] niet ontsloeg van haar betalingsverplichting jegens Eazzis. Daaruit volgt dat Eazzis begrepen heeft dat [appellante] het contract met haar wilde opzeggen.

4.7.

De opzeggingsbrief van [appellante] was dus (ook) gericht op het opzeggen van Beheersovereenkomst 1. Het hof moet derhalve beoordelen of die opzegging werking heeft gesorteerd. Voor zover Eazzis betoogt dat zij niet instemde met opzegging, mist dat relevantie. Instemming van de wederpartij is immers niet vereist voor opzegging.

4.8.

In deze procedure gaat Eazzis ervanuit dat het hier gaat om een opzegbare duurovereenkomst. Zij voert aan: “
Er is in beginsel wel een mogelijkheid om een duurovereenkomst zoals de beheersovereenkomst op te zeggen, mits daarvoor goede gronden zijn.” Gelet op het belang van continuïteit van het beheer van het park zou (lichtvaardige) opzegging door één van de 207 eigenaren niet mogelijk moeten zijn, omdat Eazzis en de andere 206 eigenaren daardoor onevenredig zwaar getroffen zouden worden.

4.9.

In dit geval hangt deze overeenkomst nauw samen met het zijn van eigenaar van de recreatiewoning: de verplichting om de overeenkomst aan te gaan is neergelegd in de akte van levering, als derdenbeding ten gunste van (de rechtsvoorgangster van) Eazzis. Nu beide partijen uitgaan van de opzegbaarheid van de overeenkomst en niet stellen dat partijen bedoeld hebben dat de overeenkomst niet opzegbaar zou zijn, staat het het hof echter niet vrij om te oordelen dat de beheersovereenkomst niet opzegbaar is.

4.10.

Uitgaande van de opzegbaarheid van de beheersovereenkomst geldt het volgende. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Uit diezelfde eisen kan, eveneens in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding (HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854, r.o. 3.5.1 SNU-Stedin/gemeente de Ronde Venen).

4.11.

Het hof oordeelt dat in dit geval voor opzegging van deze duurovereenkomst een voldoende zwaarwegende reden vereist is. Eazzis betoogt terecht dat haar dienstverlening aan de eigenaars van woningen op het park een collectief goed is, waarvan zij [appellante] niet kan uitsluiten en waarvan [appellante] dus blijft profiteren, zolang zij eigenaar blijft van de recreatiewoning, ook als de contractuele basis aan die dienstverlening zou komen te ontvallen. Dat betekent niet alleen dat [appellante] in beginsel door een opzegging ongerechtvaardigd verrijkt zou worden, doordat zij blijft profiteren van de dienstverlening, zonder dat daarvoor een heldere en voldoende bepaalbare contractuele grondslag zou bestaan, maar ook dat onder deze omstandigheden uit de eisen en redelijkheid en billijkheid voortvloeit dat er een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging moet bestaan.

4.12.

[appellante] beroept zich – subsidiair – op verschillende omstandigheden die volgens haar een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging opleveren:

Gebrekkig onderhoud van de groenvoorziening;
Verwaarlozing van een gebouw op het park;
Problemen met telefoon-, tv- en internet-voorzieningen;
Niet werkende slagbomen;
Slechte afwatering van de woningen dijkzijde;
Slechte dienstverlening van de receptie;
Problemen met derden die op het park afval storten;
Onduidelijkheid over de waterschapslasten;
Verhuur aan ex-gedetineerden en onvoldoende toezicht;
Onvoldoende optreden tegen verkeersovertredingen op het park.

4.13.

Het hof overweegt als volgt. Tegenover de betwisting van het bestaan en de ernst van de gestelde problemen, is het beroep van [appellante] op een voldoende zwaarwegende grond onvoldoende onderbouwd. De gestelde omstandigheden zijn niet concreet onderbouwd, onduidelijk is of [appellante] concrete financiële schade geleden heeft en onduidelijk is wat de ernst en de duur van de verschillende problemen is (geweest). Daarbij geldt dat door [appellante] niet is gesteld dat zij Eazzis niet tot nakoming kan aanspreken, indien er sprake zou zijn van een concrete toerekenbare tekortkoming. Nu de zwaarwegende grond voor opzegging onvoldoende is onderbouwd, komt het hof niet toe aan bewijslevering. Bovendien is door [appellante] slechts een in algemene termen gesteld bewijsaanbod gedaan. Het hof komt zodoende tot het oordeel dat in dit geschil niet vast is komen staan dat er een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestond.

4.14.

Dat wil zeggen dat de gestelde opzegging tegen 1 oktober 2012 geen effect heeft en ook de opzegging van beheersovereenkomst 1 in de dagvaarding in hoger beroep geen werking heeft. Er zijn immers geen andere feiten aan die herhaling van de opzegging ten grondslag gelegd. Dat betekent dat [appellante] gebonden is aan de Beheersovereenkomst 1 en op die basis de beheersvergoeding verschuldigd is. Ook grief 2 in principaal hoger beroep faalt.

in incidenteel hoger beroep

Toekomstige vorderingen

4.15.

Eazzis vorderde in eerste aanleg veroordeling van [appellante] tot betaling van toekomstige vorderingen. De kantonrechter heeft die vordering afgewezen bij gebrek aan belang, aangezien onvoldoende onderbouwd was dat [appellante] de verschuldigde parkkosten niet zou betalen. Eazzis grieft tegen die beslissing en [appellante] voert aan dat zij over zal gaan tot betalen indien “onherroepelijk vast kom te staan dat [appellante] een bedrag aan Eazzis moet betalen”.

4.16.

Het enkele feit dat [appellante] zich in deze procedure op het – thans onjuist gebleken – standpunt heeft gesteld dat zij de parkkosten niet verschuldigd is, is op zichzelf onvoldoende om de vrees te rechtvaardigen dat [appellante] ook de toekomstige termijnen niet zal voldoen. Weliswaar heeft [appellante] niet voldaan aan het veroordelend vonnis in eerste aanleg, maar dat vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, omdat uitvoerbaarheid bij voorraad niet gevorderd was.

Buitengerechtelijke kosten

4.17.

Eazzis grieft tegen de afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijk incassokosten. Aangezien Eazzis ook in hoger beroep niet stelt dat ten minste één brief de in artikel 6:96 lid 6 BW bedoelde aanmaning en termijn bevat, is deze vordering terecht afgewezen en moet deze grief falen.

5.De slotsom

5.1.

De grieven in principaal en incidenteel hoger beroep falen.

5.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Eazzis zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.952,00

- salaris advocaat € 759,00 (1 punt × tarief I)

5.3.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Eazzis in de kosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op:

- salaris advocaat € 537,00 (1 punt × tarief II × 0,5)

5.4.

Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in principaal en incidenteel hoger beroep:

6.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zutphen van 18 oktober 2017;

6.2.

veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eazzis vastgesteld op € 1.952,00 voor verschotten en op € 759,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te vermeerderen met nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

6.3.

veroordeelt Eazzis in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 537,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te vermeerderen met nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval Eazzis niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, O.G.H. Milar en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2019.