ECLI:NL:GHARL:2019:10825

• Datum uitspraak: 17 december 2019
• Publicatiedatum: 17 december 2019
• Zaaknummer: 200.242.905/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: O.E. Mulder; W.P.M. ter Berg; J.A. Gimbrère
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de huurovereenkomst en de gevolgen van verzwijging van informatie door de huurder

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Beheer en Verhuur Quodlibet B.V. tegen verschillende vennootschappen en personen die betrokken zijn bij een huurovereenkomst. Quodlibet heeft in eerste aanleg vorderingen ingesteld op basis van onrechtmatig handelen en heeft de kantonrechter verzocht om de huurovereenkomst te vernietigen op grond van bedrog en dwaling. De kern van het geschil draait om een memo die door de huurder is verzonden, waarin hij zijn wantrouwen over de directeur van Quodlibet uitdrukt en een alternatieve huurovereenkomst voorstelt. Het hof oordeelt dat de verzwijging van deze memo niet leidt tot vernietiging van de huurovereenkomst, omdat niet is aangetoond dat de overeenkomst onder invloed van deze verzwijging tot stand is gekomen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarbij alle vorderingen van Quodlibet zijn afgewezen. Quodlibet wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.242.905/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel, locatie Zwolle 6156679)

arrest van 17 december 2019

in de zaak van

Beheer en Verhuur Quodlibet B.V.,

gevestigd te Zwolle,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Quodlibet ,

advocaat: mr. H.J. Smit,

tegen:

1. Logis.P Professional Services B.V. ,

tot 2 mei 2017 genaamd
Trits Professional Services B.V.,

gevestigd te Zwolle,

hierna:
Trits ,

2. Logis.P B.V.,

gevestigd te Zwolle,

hierna:
Logis.P ,

3. Logis.P Holding B.V.,

gevestigd te Zwolle,

hierna:
Logis P. Holding ,

4. [geïntimeerde4] Beheer,

gevestigd te [A] ,

hierna:
[geïntimeerde4] BV ,

5. [geïntimeerde5] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[geïntimeerde5] ,

geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s. ,

gemachtigde mr. J. Wind.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van de rechtbank Overijssel van 12 juli 2017 en het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle van 17 april 2018.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van Quodlibet van 12 juli 2018,

- de memorie van grieven met producties,

- de memorie van antwoord,

- de brief van Quodlibet van 18 november 2019 houdende bericht van verhindering van dhr. [B] om het pleidooi bij te wonen,
- de pleidooien gehouden op 20 november 2019, waarbij Quodlibet een pleitnota heeft overgelegd.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

2.3

Quodlibet vordert in het hoger beroep – samengevat – vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 17 april 2018 en toewijzing van haar in hoger beroep geformuleerde vorderingen.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1

Quodlibet heeft op 30 december 2015 van de vereniging “De Groote Sociëteit” (hierna: DGS) een appartementsrecht gekocht van het pand Koestraat 6. Dat recht betreft het gehele pand minus de zogenaamde Tuinzaal.
DGS had het pand Koestraat 6 kort daarvoor gekocht van de gemeente Zwolle. Zij was al eigenaar van het naburige pand op het adres Koestraat 8 en wilde de Tuinzaal van het pand Koestraat 6, de Tuinzaal voor zichzelf gaan gebruiken.

3.2

Quodlibet is opgericht door enkele leden van DGS. Haar oprichting had (mede) als doel om het (appartementsrecht van het) pand Koestraat 6 te kopen en daardoor het gebruik van de Tuinzaal door DGS mogelijk te maken.

3.3

Quodlibet en DGS hebben voor (een gedeelte van) hun panden aan de Koestraat

6 respectievelijk 8 huurders gezocht. Daartoe hebben zij gezamenlijk makelaar [C] , tevens lid van DGS, in de arm genomen. Met [geïntimeerde5] , (indirect) bestuurder en aandeelhouder van Trits, Logis.P., Logis P. Holding en [geïntimeerde4] Beheer, zijn onderhandelingen gestart over het door (vennootschappen van) hem huren van (gedeelten van) de panden Koestraat 6 en 8.

Namens zowel DGS als namens Quodlibet was bij die onderhandelingen onder meer betrokken de heer drs. [D] . [D] was zowel bestuurder (met de titel van directeur) van DGS als bestuurder (met de titel van directeur) van Quodlibet. Daarnaast was [D] via zijn vennootschap Berg Info Beheer B.V. 50% aandeelhouder van Quodlibet.

3.4

Op 3 juni 2016, tijdens de onderhandelingsfase, heeft [geïntimeerde5] een memo aan
makelaar [C] en de toenmalige president-directeur van DGS, de heer [E] , gestuurd. In de memo, met in vetgedrukte kapitalen als aanhef “persoonlijk”, staat onder meer het volgende:

Een bestuurslid van de Sociëteit, de heer [D] , heeft een (nagenoeg) controlerend

belang in Quodlibet. Zijn belang is even groot als het belang van alle andere aandeelhouders

(tevens leden van de Sociëteit).

De 50% investering heeft plaats gevonden vanuit de besloten vennootschap van de heer [D] .

Uit publicatie, zie hieronder, blijkt dat deze vennootschap over een reeks van jaren een negatieve overige reserve heeft. Daarnaast houdt deze vennootschap haar (pensioen?)voorziening aan in Liquide middelen. De investering in het aandelenkapitaal van Quodlibet BV bedraagt nagenoeg de gehele liquide middelen /voorziening.

(...)

Het afwijzen van ons voorstel, waarbij Logis.P zich bereid toonde een hogere huur te betalen

voor de gedeeltelijke huur van Koestraat 6, en waarbij het restant van Koestraat 6 op een
eenvoudige wijze als zelfstandige unit in de markt gezet kan worden, heeft ons doen concluderen dat Quodlibet geen professionele vastgoedbelegger is.

(...)

Nu de structuur van Quodlibet ons duidelijk geworden is, is een driepartijenovereenkomst niet wenselijk.

(...)

Voorstel waarlangs een overeenkomst uitgewerkt kan worden

Als we teruggrijpen op de achtergrond en de oorspronkelijke uitgangspunten dan wilde de Sociëteit [hof: DGS] een tuinzaal realiseren in het pand van Koestraat 6.

Daarnaast wil de Sociëteit de bovenverdieping in Koestraat 8 graag verhuren.

Een derde partij zou samen met de sociëteit een VvE vormen voor Koestraat 6.

Gesprekken met een partij mislukte en een aantal leden hebben zich opgeworpen dit gat te vullen.

Wij zien mogelijkheden terug te gaan naar dit scenario, volgens de volgende lijnen:

1) Logis.P sluit een huurovereenkomst met de Groote Sociëteit voor Koestraat 8 voor verdieping en zolder. Gebruiksrecht voor zolder ook voor de Groote Sociëteit. In praktijk dus gezamenlijk gebruik.

2)

a) De Sociëteit sluit een Huurovereenkomst met Quodlibet BV voor Koestraat 6, voor kamer 1.10; 1.11 en 1.12 en een Logis.P sluit met de Sociëteit een huurovereenkomst hiervoor.

b) De aandeelhouders van Logis.P zijn bereid gevonden de aandelen van Quodlibet BV over te nemen tegen nominale waarde, waarbij met de Sociëteit middels een notariële akte gebruik van 3 parkeerplaatsen wordt overeengekomen.

Overige voorwaarden ter nadere invulling.

Gezien het feit (…) is een principeovereenkomst noodzakelijk voor 15 juni ’16. Deze datum willen we dan ook hanteren als ultimatum.
(…)

De memo is na enige tijd bij [D] en binnen bredere kring bij leden van DGS bekend geworden. Dat heeft geleid tot een verstoring van de verhouding tussen verschillende leden. Onder meer zijn hierdoor de verhoudingen tussen [D] en verschillende leden verstoord geraakt.

3.5

De onderhandelingen tussen [geïntimeerde5] als beoogd huurder en DGS en Quodlibet als beoogd verhuurders zijn na 3 juni 2016 voortgezet. De insteek van DGS was om aan (de vennootschap van) [geïntimeerde5] de bovenetage van het pand Koestraat 8 te verhuren, die van Quodlibet was om aan (de vennootschap van) [geïntimeerde5] haar gehele ruimte te verhuren, en de insteek van [geïntimeerde5] was om de bovenetage van Koestraat 8 te huren en van het pand Koestraat 6 alleen (een gedeelte van) de bovenetage. Daarbij was het aanvankelijk de bedoeling dat Logis.P zou gaan huren van zowel DGS als Quodlibet, maar op een later moment heeft [geïntimeerde5] Trits als huurder van Quodlibet aangedragen.

3.6

Na wisseling van verschillende concepten, waaronder nog een concept met Logis.P als huurder van Quodlibet, zijn Quodlibet en Trits in een huurovereenkomst die is ondertekend op 7 respectievelijk 12 juli 2016, overeengekomen dat Trits met ingang van

1 juli 2016 van Quodlibet kantoorruimte huurt ter grootte van 79 m2 op de eerste verdieping van Koestraat 6.

Daarnaast is tussen Logis.P en DGS een huurovereenkomst gesloten waarbij Logis.P van DGS de eerste etage huurt van het pand aan de Koestraat 8.

3.7

De panden Koestraat 6 en Koestraat 8 zijn op de eerste etage door middel van een

hal met elkaar verbonden. Via de hal is het mogelijk van het ene pand naar het andere pand te lopen. In de overeenkomst tussen Trits en Quodlibet is bepaald dat Trits Koestraat 6 uitsluitend via de entree van Koestraat 8 mag betreden.

3.8

Op 5 september 2016 heeft [geïntimeerde5] aan de Kamer van Koophandel (hierna: KvK) opgegeven dat Logis.P als bezoek- en postadres Koestraat 6 te Zwolle heeft. Daarbij is een ondertekende huurovereenkomst overgelegd tussen Quodlibet en Logis.P inzake Koestraat 6. Die overeenkomst bestond in werkelijkheid niet. De aan de KvK toegezonden overeenkomst betreft de overeenkomst tussen Trits en Quodlibet, waarbij echter het voorblad een voorblad betreft van een (concept) overeenkomst met Logis.P als huurder.

3.9

Quodlibet heeft over de onjuiste inschrijving eerst bij [geïntimeerde5] gereclameerd. Omdat die de inschrijving niet ongedaan maakte, heeft Quodlibet vervolgens bij de KvK geklaagd. Daarbij raakte Quodlibet bekend met de door [geïntimeerde5] aan de KvK overgelegde overeenkomst. Op 8 december 2016 heeft [geïntimeerde5] de inschrijving in het handelsregister hersteld in die zin, dat op zijn aangeven Logis.P eerst (weer) op haar oude adres, Terborchstraat 16 A te Zwolle, is ingeschreven en vervolgens vanaf dat adres is ingeschreven op Koestraat 8, met als verhuisdatum 1 juli 2016.

3.1

Bij brief van 28 december 2016 heeft de KvK aan [geïntimeerde5] bericht dat het overleggen van een aangepaste huurovereenkomst niet acceptabel is, maar dat zij na interne afweging heeft afgezien van het doen van aangifte. Als voornaamste reden daarvoor wordt vermeld dat Koestraat 6 gebruikt wordt door een aan Logis.P gelieerde onderneming.

3.11

Bij brief van 13 januari 2017 heeft [geïntimeerde5] de KvK meegedeeld dat het voorbarig was om vooruitlopend op een nog te realiseren fusie Logis.P al te registreren op Koestraat 6. [geïntimeerde5] ontkent een aangepaste huurovereenkomst te hebben gezonden. Volgens hem was het de bedoeling de overeenkomst tussen Trits en Quodlibet toe te sturen, maar is bij vergissing het voorblad van een eerder concept met nog Logis.P als huurder toegezonden.

3.12

Op 14 april 2017 heeft [geïntimeerde5] aan de KvK een opgave gedaan tot inschrijving van Koestraat 6 als een nevenvestigingsadres van Logis.P. Op 18 april 2017 heeft de Kamer van Koophandel die inschrijving verwerkt.

3.13

Op 1 mei 2016 heeft Quodlibet bij de KvK bezwaar gemaakt tegen die inschrijving. Op 2 mei 2016 heeft Trits haar naam gewijzigd in Logis.P Professional Services.

3.14

Quodlibet heeft twee verschillende kort geding procedures tegen [geïntimeerden] c.s. gevoerd en twee kort geding procedures tegen de KvK. De procedures strekten, kort gezegd, tot ontruiming van het gehuurde en doorhaling van de inschrijvingen van Logis.P op het adres Koestraat 6. De vorderingen van Quodlibet zijn telkens afgewezen.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Quodlibet heeft in eerste aanleg verschillende vorderingen ingesteld tegen [geïntimeerden] c.s., gegrond op beweerdelijk onrechtmatig handelen van [geïntimeerden] c.s., dan wel handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

4.2

De kantonrechter heeft in het vonnis van 17 april 2018 alle vorderingen afgewezen en Quodlibet veroordeeld in de proceskosten.

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1

Quodlibet is in hoger beroep gekomen onder aanvoering van 12 grieven (genummerd I tot en met XII).

5.2

wijziging van eis Quodlibet heeft haar vorderingen in hoger beroep opnieuw geformuleerd en (anders) gerangschikt. [geïntimeerden] c.s. hebben hiertegen bezwaar gemaakt. Volgens hen maakt Quodlibet er een zoekplaatje van en is dat in strijd met een goede procesorde. Daarom heeft zij zich op het standpunt gesteld dat voor zover de vorderingen in hoger beroep verschillen van die in eerste aanleg, zij buiten beschouwing moeten blijven. Het hof is het met [geïntimeerden] c.s. eens dat de wijze waarop Quodlibet in hoger beroep haar vorderingen opnieuw heeft gerangschikt en geformuleerd ongelukkig is; niet duidelijk is welk belang daarmee is gediend. De vorderingen van Quodlibet in hoger beroep komen echter grotendeels overeen met haar vorderingen in eerste aanleg. Daarmee zijn de vorderingen in hoger beroep op zichzelf wel voldoende duidelijk en hebben [geïntimeerden] c.s. zich daar ook voldoende tegen kunnen verweren. Van strijd met een goede procesorde is daarmee geen sprake. Het bezwaar van [geïntimeerden] c.s. wordt dus verworpen en het hof zal recht doen op de vorderingen zoals die in hoger beroep zijn geformuleerd. Op die vorderingen en wat Quodlibet daarvoor heeft aangevoerd zal hieronder (rov. 5.5 en volgende) nader worden ingegaan

5.3

In
grief I beklaagt Quodlibet zich over de rechtsgang in eerste aanleg. Volgens haar was er geen sprake van een “fair trial”. Rechters die aangekondigd waren bleken vervangen door andere rechters. Ook voelt zij zich zowel tijdens de mondelinge behandeling als in het bestreden vonnis niet serieus genomen.

5.4

Het hof betreurt het dat Quodlibet in haar beleving geen “fair trial” heeft gekregen bij de rechtbank/kantonrechter, maar het hof is niet gebleken van omstandigheden die deze beleving objectief ondersteunen. Over de rechterswisselingen wordt daarbij opgemerkt dat die vaker voorkomen en op zichzelf niet wijzen op enig vooroverleg en/of afstemming tussen rechters. Wel onderstreept de beleving van Quodlibet het belang om een rechterswisseling tijdig aan partijen bekend te maken.
Verder geldt dat Quodlibet in hoger beroep haar vorderingen en stellingen opnieuw heeft kunnen toelichten, zodat zij in zoverre geen belang heeft bij haar grief. De grief slaagt dus niet.

5.5

De grieven
II tot en met XII richten zich tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door Quodlibet in eerste aanleg ingestelde vorderingen. De grieven strekken tot een hernieuwde beoordeling van die vorderingen zoals die in hoger beroep opnieuw zijn geformuleerd en gerangschikt. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

5.6

Centraal in dit geding staan gedragingen en uitlatingen (19 in totaal) die Quodlibet aan [geïntimeerde5] verwijt.

Het betreft voor een deel gedragingen/uitlatingen van voor de totstandkoming van de huurovereenkomst en voor een deel gedragingen/uitlatingen die daarna zouden hebben plaatsgevonden. Volgens Quodlibet zijn de betreffende gedragingen/uitlatingen bedrieglijk, misleidend, vals en/of (anderszins) onrechtmatig jegens haar.
Quodlibet rekent de gedragingen/uitlatingen niet alleen toe aan [geïntimeerde5] zelf, maar ook aan Trits en Logis.P, omdat [geïntimeerde5] daarin de zeggenschap heeft.
Tegen [geïntimeerde4] Beheer en [F] Holding heeft Quodlibet verder geen vorderingen ingesteld.

5.7

Aan de verweten gedragingen/uitlatingen heeft Quodlibet in hoger beroep elf vorderingen verbonden (genummerd I tot en met XI, waarvan sommige met subonderdelen). Kort weergegeven strekken die vorderingen tot:
- vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog en/of dwaling, dan wel tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van onrechtmatige daad en handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid, en veroordeling van Trits tot ontruiming;

- verklaringen voor recht dat het handelen van [geïntimeerden] c.s. onrechtmatig is en verschillende valsheden oplevert;
- veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat;

- het verbieden van [geïntimeerden] c.s. om in het handelsregister als bezoekadres en als nevenvestigingsadres Koestraat 6 te vermelden, met ook een verbod voor de toekomst.

5.8

De verweten gedragingen/uitlatingen zijn onder te verdelen in drie clusters:
a) voorafgaand aan de overeenkomst;
b) rond de inschrijving en uitschrijving van Logis.P op het adres Koestraat 6:
c) rond de inschrijving van Koestraat 6 als een nevenvestigingsadres van Logis.P.

5.9

Het hof zal hieronder de verweten gedragingen/uitlatingen en de daarmee verbonden vorderingen nader bespreken aan de hand van deze clusters.

voorafgaand aan de overeenkomst

5.1

Quodlibet verwijt [geïntimeerde5] in het bijzonder het opstellen en verzwijgen van de memo (zie 3.4). Volgens Quodlibet is de inhoud van de memo jegens haar onrechtmatig omdat deze onwaarheden bevat over de negatieve overige reserve op de balansen van de vennootschap van [D] , de onprofessionaliteit van Quodlibet als vastgoedbelegger en de ondoorzichtigheid van de structuur van Quodlibet. Verder blijkt volgens Quodlibet uit de memo dat het [geïntimeerden] c.s. er in werkelijkheid om gaat om de macht over Quodlibet te verwerven, en beogen zij met de memo DGS tegen Quodlibet op te zetten.

Door de memo te verzwijgen is Quodlibet door bedrog bewogen tot het sluiten van de huurovereenkomst. Dan wel verkeerde zij bij het aangaan van die overeenkomst in dwaling.

Als Quodlibet met de memo bekend zou zijn geweest, zou zij de overeenkomst namelijk nimmer hebben gesloten. Zij wilde geen overeenkomst met een onbetrouwbare huurder.

5.11

memo onrechtmatig?

De stelling dat de memo jegens Quodlibet onrechtmatig is, verwerpt het hof.

Quodlibet heeft niet onderbouwd dat de vermelding van de negatieve reserve onjuist is. Bovendien heeft de vermelding niet betrekking op Quodlibet zelf, maar op de vennootschap van één van haar bestuurders. Die vennootschap en ook die bestuurder ( [D] ) is echter geen procespartij in deze procedure.
Verder heeft Quodlibet niet onderbouwd dat zij beschikt over ervaring met vastgoedverhuur en staat in de memo niet dat de structuur van Quodlibet ondoorzichtig is.

De memo maakt melding van mogelijke belangenverstrengeling bij [D] (“twee petten”), maar die opmerking mocht [geïntimeerde5] maken, nu inderdaad sprake zou kunnen zijn van tegengestelde belangen tussen DGS en Quodlibet met betrekking tot de verhuur van de beide panden.

Quodlibet kan worden toegegeven dat de memo suggestief is, in die zin dat zij bij een niet in accountancy ingevoerde lezer de indruk kan wekken dat de financiële positie van de vennootschap van [D] zorgelijk is. Die suggestie overschrijdt naar het oordeel van het hof echter nog niet de grenzen van de betamelijkheid, nu zij niet is gebaseerd op onjuiste feiten. Bovendien geldt ook hier dat de suggestie niet Quodlibet zelf betreft, maar (de vennootschap van) [D] , die in deze zaak geen partij is.

Uit de memo blijkt verder niet dat de bedoeling was om Quodlibet en DSG tegen elkaar op te zetten. Wel heeft [geïntimeerde5] ook in hoger beroep niet inzichtelijk gemaakt dat en hoe het vermelden van de bedrijfsgegevens van de vennootschap van [D] een onderbouwing vormde van zijn stellingen over de "twee petten" van [D] en het gebrek aan professionaliteit van Quodlibet. Dat toont echter nog niet aan dat het de bedoeling was om Quodlibet en/of [D] te beschadigen, mede in aanmerking genomen dat die gegevens op zichzelf niet onjuist waren.

Wel kan in de memo de bedoeling worden gelezen om Quodlibet buiten spel te zetten bij verdere onderhandelingen over een huurovereenkomst. Die bedoeling is op zichzelf echter nog niet onrechtmatig. [geïntimeerde5] had het recht om verder alleen met DGS te willen onderhandelen.

Dat [geïntimeerde5] de bedoeling had om de macht binnen Quodlibet te grijpen blijkt verder ook niet uit de memo. Wel wordt daarin als een mogelijkheid om Quodlibet buiten spel te zetten geopperd dat [geïntimeerde5] de aandelen in Quodlibet zou kunnen overnemen en wordt DGS slechts een korte termijn (tot 15 juni 2016) gegund om daarover te beslissen. Ook daarvoor geldt echter dat [geïntimeerden] c.s. op zichzelf het recht had om dat voorstel te doen. Overigens zou [geïntimeerde5] ook niet zonder medewerking van [D] een meerderheidsaandeel in Quodlibet hebben kunnen verwerven.

Tenslotte blijkt uit de aanhef van de memo dat het niet de bedoeling was dat anderen dan [C] en [E] er kennis van zouden nemen. De memo beoogde dus niet breder verspreid te worden.

5.12

Dat het memo aldus niet onrechtmatig is jegens Quodlibet neemt niet weg dat het hof zich kan voorstellen dat [D] zich door de inhoud van de memo gekrenkt en weg gezet voelde. Dat maakt de memo echter nog niet onrechtmatig.

Vorderingen die zijn gebaseerd op de beweerdelijke onrechtmatigheid van de memo zijn dus niet toewijsbaar.

5.13

bedrog en/of dwaling vanwege het verzwijgen van de memo?

Gelet op het opschrift in vetgedrukte kapitalen “Persoonlijk’ en bezien in samenhang met de inhoud, is voldoende aannemelijk dat het de bedoeling van [geïntimeerde5] was dat de memo voor Quodlibet ( [D] ) verzwegen zou worden. In een begeleidende e-mail bij de memo schrijft [geïntimeerde5] nog: “In eerste reactie naar jullie persoonlijk bijgaand een reactie op jullie voorstel. Ik neem aan dat nadat jullie kennisgenomen hebben van de inhoud van onze reactie, jullie je kunnen vinden in het persoonlijk karakter.” [geïntimeerde5] heeft ter terechtzitting in hoger beroep ook bevestigd dat het niet de bedoeling was dat Quodlibet/ [D] kennis zou krijgen van de memo.

Daarmee kan echter nog niet worden gezegd dat de huurovereenkomst ook onder invloed van bedrog of dwaling tot stand is gekomen, en dat is wel een vereiste voor het kunnen aannemen daarvan.

In de eerste plaats staat voor het hof niet voldoende vast dat Quodlibet de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij met de inhoud van de memo bekend was geweest. Quodlibet heeft zelf gesteld dat DGS haar smeekte om de overeenkomst met [geïntimeerde5] te sluiten en dat zij aan die smeekbede in het belang van DGS gehoor heeft gegeven.

Verder schrijft [E] in een notitie van 12 juli 2016 (prod. 16 bij conclusie van repliek) dat [D] zijn mededirecteuren van Quodlibet heeft overtuigd de onderhandelingen voort te zetten, ook al was het vertrouwen van Quodlibet in [geïntimeerde5] toen al volledig weg.
Het hof leidt uit een en ander af dat Quodlibet de overeenkomst heeft gesloten op een moment dat zij zelf al niet meer met [geïntimeerde5] verder wilde, maar dat toch heeft gedaan in het belang van DGS. Zeer wel denkbaar is dat Quodlibet dat belang ook na kennisname van de memo zwaarder zou hebben laten wegen.

Bovendien, ook als wel aangenomen zou moeten worden dat Quodlibet de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten na kennisname van de memo, geldt nog niet dat de overeenkomst dan door bedrog of onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. De bedoeling van de memo was, als gezegd, kennelijk om Quodlibet buiten spel te zetten. Die opzet is blijkbaar mislukt, want Quodlibet en [geïntimeerde5] zijn daarna in onderhandeling gebleven. Daarmee was de memo voor wat betreft de totstandkoming van een huurovereenkomst uitgewerkt. Zij had immers geen betrekking op (de uitkomst van) die voortgezette onderhandeling. In die situatie behoefde [geïntimeerde5] Quodlibet niet (alsnog) in kennis te stellen van de memo en kan ook niet worden gezegd dat door het verzwijgen van de memo Quodlibet is bewogen tot het aangaan van die (huur)overeenkomst.
Dat kennisname van de memo een overeenkomst wellicht verhinderd zou hebben, is iets anders dan dat Quodlibet door het verzwijgen is bedrogen of op een verkeerd been is gezet en daarom tot het aangaan van de overeenkomst is bewogen.

Daarbij wordt opgemerkt dat voor zover Quodlibet heeft aangevoerd dat uit het verzwijgen van de memo bleek dat [geïntimeerde5] onbetrouwbaar is en dat zij vanzelfsprekend geen overeenkomst met een onbetrouwbare huurder zou hebben gesloten, geldt dat het heimelijke handelen van [geïntimeerde5] rond het opstellen en versturen van de memo op zichzelf nog niets zegt over zijn betrouwbaarheid als huurder. De verzwijging levert daarmee nog niet een gegronde dwaling op van Quodlibet in de persoon van haar huurder.

Het hof stelt wel vast dat het heimelijke handelen van [geïntimeerde5] de verhuurrelatie van begin af aan (zwaar) onder druk heeft gezet. Dat op zichzelf levert echter nog geen grond op voor vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog of dwaling.

5.14

dwaling op grond van andere omstandigheden?

Quodlibet verwijt [geïntimeerden] c.s. daarnaast dat [geïntimeerde5] tijdens de onderhandelingen over de huurovereenkomst de onjuiste indruk zou hebben gewekt de gehele ruimte te willen huren en een bedrijf met ongeveer 50 personeelsleden te hebben. Ook daardoor verkeerde Quodlibet in dwaling.
betwist een onjuiste indruk te hebben gewekt.

Los van de betwisting door [geïntimeerde5] maken de verwijten nog niet dat sprake is van dwaling bij de totstandkoming van de overeenkomst. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst wist Quodlibet hoeveel vierkante meter Trits wilde huren. Niet valt in te zien dat het aantal personeelsleden van Trits daarbij voor Quodlibet een rol speelde.

Voor zover Quodlibet zich voor haar beroep op bedrog of dwaling ook nog heeft beroepen op omstandigheden die zich hebben voorgedaan na het sluiten van de huurovereenkomst geldt dat dergelijke omstandigheden niet kunnen meewegen, omdat bedrog en dwaling naar hun aard betrekking hebben op omstandigheden die zich niet later dan op het moment van het sluiten van de overeenkomst voordeden.

5.15

De vorderingen tot vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog of dwaling zijn derhalve niet toewijsbaar.

rond de inschrijving en uitschrijving van Logis.P op het adres Koestraat 6

5.16

Quodlibet heeft aangevoerd dat [geïntimeerde5] in het kader van de inschrijving en uitschrijving van Logis.P op het adres Koestraat 6 (zie rov. 3.8 en 3.9) opzettelijk verschillende handelingen heeft verricht die in strijd met de waarheid zijn. Dat betreft het inschrijven zelf en het meesturen van een niet bestaande huurovereenkomst.
Bij het uitschrijven heeft [geïntimeerde5] verder onjuist doen voorkomen dat Logis.P eerst weer terugverhuisde naar haar oorspronkelijke adres en van daaruit per 1 juli 2016 zou zijn verhuisd naar Koestraat 8. In de visie van Quodlibet betreft het even zovele valsheden en onrechtmatige handelingen. Zij heeft daaraan verbonden verklaringen voor recht om die handelingen vals respectievelijk onrechtmatig te verklaren. Ook heeft zij om die reden schadevergoeding gevorderd.

5.17

Het hof verwerpt de stellingen van Quodlibet over de valsheid en de onrechtmatigheid van de gedragingen.

Voor de inschrijving en het meesturen van een niet bestaande huurovereenkomst geldt dat voor het hof niet vast staat dat het hier inderdaad ging om handelingen die verricht zijn met het oogmerk de KvK te misleiden. Van belang is dat de aanvankelijke intentie bestond dat Logis.P huurder zou worden en dat een concept overeenkomst op naam van Logis.P was gemaakt. Het feit dat een verkeerd voorblad is gevoegd bij de ingezonden huurovereenkomst duidt wel op een bewuste handeling, maar die bewustheid toont nog niet aan dat het oogmerk van misleiding aanwezig was. Tegen het bestaan van een dergelijk oogmerk pleit ook dat niet is gebleken van enig voordeel dat Logis.P gehad zou hebben van die onjuiste inschrijving. Van valsheid in geschrifte, zoals Quodlibet stelt, is dan ook geen sprake.

Verder ziet het hof niet in dat en waarom de onjuiste inschrijving onrechtmatig zou zijn jegens Quodlibet. Die inschrijving heeft jegens Quodlibet geen enkel rechtsgevolg; Logis.P wordt daarmee nog geen huurder en evenmin tast het Quodlibet op enigerlei andere wijze aan in haar eigendom van het pand. Bovendien is de inschrijving ook ongedaan gemaakt en valt niet in te zien welk nadeel Quodlibet heeft gehad van die tijdelijk onjuiste inschrijving.
Zo de onjuiste inschrijving al jegens iemand onrechtmatig is geweest, is dat de Kamer van Koophandel geweest en/of derden die op de juistheid van de inschrijving hebben vertrouwd.

Wel kan het hof zich voorstellen dat [D] en [B] (een mede bestuurder van Quodlibet) die de huurovereenkomst namens Quodlibet hebben ondertekend, het bezwaarlijk hebben gevonden dat hun handtekening voorkwam op een niet bestaande overeenkomst. Hen treft daarvan echter geen enkel verwijt en gesteld noch gebleken is dat iemand hen daarvan wel een verwijt heeft gemaakt. Zij hebben daarvan dus geen nadeel ondervonden, anders dan hun emotionele beleving ervan. Die beleving maakt op zichzelf het gebruik van de niet bestaande overeenkomst echter nog niet onrechtmatig jegens hen. Overigens geldt ook hier dat [D] en [B] zelf geen partij zijn in dit geding.

5.18

Voor het herstellen van de onjuiste inschrijving en het inschrijven van Logis.P op het juiste adres (Koestraat 8) geldt, dat het hof uit de door de KvK op 4 augustus 2017 gegeven beslissing op bezwaren van Quodlibet (productie 31 bij conclusie van antwoord) afleidt, dat het herstel op de juiste wijze heeft plaatsgevonden. Dat wil zeggen dat bij herstel van een onjuiste inschrijving eerst weer inschrijving naar het oorspronkelijke adres dient plaats te vinden en van daaruit inschrijving naar het juiste adres.

Daarmee ziet het hof niet in dat sprake is geweest van valse gedragingen van [geïntimeerden] c.s bij het herstellen van de onjuiste inschrijving van Logis.P op het adres Koestraat 6. En dus ook niet dat sprake is geweest van onrechtmatige gedragingen jegens Quodlibet.

Daarbij geldt ook hier dat verder niet is gebleken dat Quodlibet enig nadeel heeft gehad van het weer herstellen van de onjuiste inschrijving.

5.19

Ook de vorderingen voor zover verband houdend met de handelingen van [geïntimeerde5] bij het inschrijven en weer uitschrijven van Logis.P op het adres Koestraat 6 zijn daarmee niet toewijsbaar.

rond de inschrijving van Koestraat 6 als nevenvestigingsplaats van Logis.P

5.2

Quodlibet betwist dat Logis.P ruimte op het adres Koestraat 6 in gebruik heeft. De inschrijving van dat adres als een nevenvestigingsadres van Logis.P (zie rov 3.12) is daarom onjuist en vals volgens Quodlibet, en alleen bedoeld om haar te “treiteren”.
Volgens [geïntimeerden] c.s. gebruikt Logis.P die ruimte echter wel. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde5] verklaard dat Trits momenteel zelfs helemaal geen werknemers meer heeft en dat alle werkzaamheden in het pand Koestraat 6 worden verricht door medewerkers van Logis.P.

5.21

Het hof stelt vast dat het bezwaar van Quodlibet tegen die inschrijving door de KvK ongegrond is verklaard in haar beslissing op bezwaar van 4 augustus 2017. Quodlibet heeft van die beslissing (kennelijk) geen beroep ingesteld. Daarmee heeft die beslissing formele rechtskracht verkregen en dient het er in deze procedure voor te worden gehouden dat de inschrijving rechtsgeldig is. De vorderingen tot ongedaanmaking van die inschrijving en een verbod voor de toekomst zijn alleen al daarom niet toewijsbaar.
Verder merkt het hof op dat Quodlibet haar stelling dat [geïntimeerden] c.s. het pand Koestraat 6 niet gebruiken als een nevenvestigingsadres niet heeft onderbouwd.

5.22

Voor zover Quodlibet er ook over klaagt dat Trits als bezoekadres heeft ingeschreven Koestraat 6, terwijl volgens de huurovereenkomst Trits de ingang naar het adres Koestraat 6 niet mag gebruiken, merkt het hof op dat de vermelding van het bezoekadres nog niet inhoudt dat het bezoek ook via de voordeur binnengelaten wordt. Dat kan ook via de daarvoor bestemde ingang van Koestraat 8. Quodlibet heeft in dat verband niet aangevoerd dat bezoek van [geïntimeerden] c.s. via de vooringang wordt binnengelaten. Verder is het Trits (en Logis.P) niet verboden om bezoek op het adres Koestraat 6 te ontvangen.
Ook vorderingen tot ongedaanmaking van die inschrijving zijn dus niet toewijsbaar.

5.23

Quodlibet heeft nog gesteld dat het opmerkelijk is dat Trits haar naam op 2 mei 2017 heeft gewijzigd, de dag nadat Quodlibet bezwaar had gemaakt tegen de inschrijving van Koestraat 6 als nevenvestigingadres van Logis.P. Volgens Quodlibet is de verklaring van [geïntimeerde5] dat dit toeval is en dat hij al twee weken eerder de notaris instructie voor die naamswijziging had gegeven vals, omdat het aandeelhoudersbesluit tot naamswijziging pas op 1 mei 2017 is genomen.
Het hof ziet niet in welk belang van Quodlibet is gemoeid met de gang van zaken rond die naamswijziging en de verklaring die [geïntimeerde5] daarover heeft afgelegd. Een en ander is niet van enige invloed op de huurovereenkomst, terwijl ook niet enig belang van [geïntimeerde5] bij die naamswijziging ten nadele van Quodlibet is aangevoerd.
De vraag of de verklaring al dan niet juist is, kan daarom in het midden blijven; Quodlibet heeft geen voldoende belang bij het in rechte vaststellen van de (on)juistheid daarvan.

handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid

5.24

Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de vorderingen die Quodlibet heeft ingesteld niet toewijsbaar zijn op de grond dat [geïntimeerde5] onrechtmatig jegens Quodlibet heeft gehandeld.

Quodlibet heeft zich er daarnaast op beroepen dat [geïntimeerden] c.s. hebben gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid die binnen een huurverhouding geldt.
Op die grond heeft zij ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Quodlibet wil, zoals zij zegt, van [geïntimeerden] c.s. "verlost" worden.

5.25

Het hof neemt aan dat Quodlibet hiermee wil betogen dat [geïntimeerden] c.s. zich jegens haar hebben gedragen op een zodanige wijze, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van haar niet gevergd kan worden dat zij de huurovereenkomst voortzet. In wat hiervoor is overwogen over de verwijten die Quodlibet [geïntimeerden] c.s. maakt, ligt echter al besloten dat niet kan worden gezegd dat [geïntimeerden] c.s. zich jegens Quodlibet op een zodanige wijze hebben gedragen.
Weliswaar heeft [geïntimeerde5] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst zich heimelijk gedragen met betrekking tot de memo, maar dat betrof een gedraging voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst. Bovendien is over die gedraging geoordeeld dat zij jegens Quodlibet nog niet onrechtmatig is.

In de situatie dat verder niet is weersproken dat [geïntimeerden] c.s. voldoen aan hun huurbetalingsverplichtingen en het gehuurde op een nette wijze gebruiken, levert de verstoring die het gevolg is geweest van die heimelijke gedraging nog geen grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is dus niet toewijsbaar.

5.26

Wat Quodlibet verder nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel over de ingestelde vorderingen.

6. De slotsom

6.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Quodlibet in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten voor zover tot op heden aan de kant van [geïntimeerden] c.s. gevallen worden begroot op € 726,- aan griffierecht en € 3.222,- aan salaris advocaat

(3 punten x tarief II)

6.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle van 17 april 2018;

veroordeelt Quodlibet in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 726,- voor verschotten en op € 3.222,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. O.E. Mulder, mr. W.P.M. ter Berg en mr. J.A. Gimbrère en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

17 december 2019.