ECLI:NL:GHARL:2019:10172

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.202.381

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/389150)

arrest van 26 november 2019

in de zaak van

1.[buurman 1] ,

2.
[buurvrouw 1],

3.
[buurvrouw 2],

allen wonende te [woonplaats] ,

4.
de erven van [buurman 2],

laatstelijk gewoond hebbend te [woonplaats] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna gezamenlijk: [de buren] ,

advocaat: mr. J. Witvoet,

tegen:

de gezamenlijke erven van [de eigenaar],

laatstelijk gewoond hebbend te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna: de erven,

advocaat: mr. S. Jansen.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 5 september 2017 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

■ de akte van [de buren] van 30 mei 2018 houdende schorsing in verband met het overlijden van [buurman 2] ;

■ de akte van de erven van 30 mei 2018 houdende uitlating schorsingsverzoek;

■ de akte van [de buren] van 4 december 2018 houdende voortzetting van de procedure en uitlatingen;

■ het proces-verbaal van de meervoudige comparitie van partijen op 1 mei 2019. Akte is verleend van de stukken die mr. Jansen namens de erven bij H12-formulier van 15 mei 2018 heeft ingestuurd. [de buren] hebben bij brief van 15 mei 2019 hun commentaar op het proces-verbaal gegeven en de erven bij brief van 20 mei 2019 (gedateerd op 20 mei 2018). [de buren] hebben bij brief van 21 mei 2019 bezwaar gemaakt tegen de inhoud van de brief van de erven van 20 mei 2019.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.19 van het bestreden vonnis van 9 september 2015. Daarnaast gaat het hof uit van de volgende, na het eindvonnis van de rechtbank voorgevallen feiten.

2.2

De erven hebben in kort geding opheffing gevorderd van het beslag dat [de buren] hebben gelegd op [het perceel] (hierna ook: het perceel). Ter zitting op 26 september 2016 hebben partijen een regeling getroffen die inhield dat zij gezamenlijk opdracht zouden verstrekken aan twee makelaars tot taxatie van het perceel op de waarderingsgrondslag bouwgrond en dat [de buren] binnen 3 weken na ontvangst van de taxatie aan de erven zouden meedelen of zij overgaan tot aankoop van het perceel.

2.3

De beëdigde makelaars/taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 2] hebben op 17 oktober 2016 het perceel gewaardeerd op € 575.000. Tijdens de voortzetting van de behandeling van het kort geding op 14 februari 2017 hebben de erven informatie verschaft over de asbestverontreiniging van het perceel en toegezegd [de buren] desgewenst nadere informatie over de asbestverontreiniging te verschaffen. [de buren] hebben op zich genomen binnen vier weken aan de erven te berichten of zij het perceel zullen kopen voor € 575.000.

2.4

In een nieuw verkennend asbestonderzoek omstreeks mei 2017 is geconstateerd dat op het perceel sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en dat de bodem moet worden gesaneerd. Partijen hebben vonnis gevraagd in het kort geding. Bij vonnis van 13 oktober 2017 (zaaknummer C/16/422031) heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland in conventie de vordering tot opheffing van het conservatoire beslag op het perceel afgewezen en in reconventie de vordering van [de buren] tot aanwijzing van een taxateur ook afgewezen. Bij vonnis van gelijke datum (zaaknummer C/16/441214) heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [de buren] tot veroordeling van de erven onder meer tot sloop en sanering van het perceel en tot verkoop en levering van het gesaneerde perceel voor € 600.000 afgewezen.

2.5

Begin 2018 is de bebouwing van het perceel in opdracht van de erven gesloopt. Ook heeft een asbestsanering plaatsgevonden. Ten tijde van de comparitie had de toezichthouder op de asbestsanering, de Regionale Uitvoeringsdienst (RUD), nog niet beslist of de sanering genoegzaam is geweest.

2.6

Makelaar [taxateur 1] heeft in zijn taxatierapport van 27 maart 2018 het perceel gewaardeerd op € 635.000.

3.De motivering van de beslissing in principaal hoger beroep

3.1

Het gaat in deze zaak samengevat om het volgende. [de eigenaar] heeft vanaf 1970 tot zijn overlijden op 15 december 2014 gewoond aan [het perceel] . Hij woonde daar vanaf 1974 met zijn levenspartner, mevrouw [de partner van de eigenaar] . Vanaf circa 2002 waren zijn buren aan de ene zijde [buurman 1] en [buurvrouw 1] (nr. 31) en sinds ongeveer 1981 aan de andere zijde [buurman 2] en [buurvrouw 2] (nr. 35). Tussen [de buren] en [de eigenaar] is op enig moment een gesprek op gang gekomen over een gezamenlijk kooprecht van [de buren] op het perceel na verhuizen of overlijden van [de eigenaar] , opdat [de buren] ieder een deel van het perceel aan hun tuinen zouden kunnen toevoegen. Met het oog daarop hebben [buurman 1] en [buurvrouw 1] enerzijds en [buurman 2] en [buurvrouw 2] anderzijds op 6 mei 2006 een overeenkomst gesloten, waarin zij de intentie uitspraken tot gezamenlijke aankoop van het perceel (hierna: de Intentieovereenkomst). In een bijlage bij de overeenkomst hebben zij aangegeven hoe zij het perceel onderling zouden verdelen. [de buren] enerzijds en [de eigenaar] anderzijds hebben op 16 februari 2008 een overeenkomst gesloten (hierna: de Overeenkomst), waarin [de eigenaar] een eerste recht van koop heeft verleend aan [de buren] In geval van overlijden van [de eigenaar] zou de koopprijs worden vastgesteld door een makelaar. [de partner van de eigenaar] heeft de Overeenkomst voor akkoord medegetekend. Tot uitoefening van het recht van eerste koop is het bij leven van [de eigenaar] niet gekomen. Tussen [de buren] en de erven is discussie ontstaan over de waarderingsgrondslag die geldt bij de verzilvering van het kooprecht. Volgens [de buren] is de grondslag tuingrond, volgens de erven bouwgrond.

3.2

[de buren] hebben in deze procedure in eerste aanleg in conventie een aantal vorderingen ingesteld die erop zien dat het perceel aan hen te koop wordt aangeboden en wordt geleverd tegen de waarde als tuingrond. De erven hebben in reconventie opheffing van het door [de buren] gelegde conservatoire beslag op het perceel gevorderd. De rechtbank heeft, nadat zij getuigen had gehoord, bij eindvonnis van 20 juli 2016 beslist dat [de buren] niet hebben bewezen dat partijen hebben afgesproken dat de grond als tuingrond zou worden gewaardeerd, in conventie slechts de vordering toegewezen tot verklaring voor recht dat de erven gehouden zijn tot nakoming van de Overeenkomst, met veroordeling van [de buren] in de kosten en in reconventie de vordering van de erven afgewezen met veroordeling van de erven in de - op nihil gestelde - kosten.
zijn tegen dat vonnis in hoger beroep gekomen. Bij aanvullend vonnis van 24 augustus 2016 is de veroordeling van [de buren] in de proceskosten alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Hierna hebben [de buren] bij memorie van grieven zes genummerde grieven aangevoerd. Na wijziging van eis vorderen zij daarbij samengevat dat het hof voor recht verklaart dat (a) de erven gehouden zijn tot nakoming van de Overeenkomst, dat (b) de Overeenkomst als voorwaarde kent dat het perceel wordt gesplitst en dat (c) de waarderingsgrondslag tuingrond is en dat het hof (d) een deskundige benoemt die de waarde vaststelt, waarna het hof de erven veroordeelt tot verkoop en levering van het perceel conform de door de deskundige vastgestelde prijs, een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen, met veroordeling van de erven in de kosten van het geding. De erven hebben verweer gevoerd en hebben onder aanvoering van een grief incidenteel hoger beroep ingesteld en hun eis in reconventie gewijzigd, aanvankelijk voorwaardelijk, maar die voorwaarde hebben zij ter comparitie ingetrokken. [de buren] hebben zich verweerd in het incidenteel hoger beroep.

3.3

Centraal in deze procedure staat de vraag welke waarderingsgrondslag van het perceel geldt voor de uitoefening van het kooprecht, tuingrond of bouwgrond. Het gaat om uitleg van de Overeenkomst en daarvoor geldt de Haviltex-maatstaf. Het komt daarbij aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.13 van haar tussenvonnis van 9 september 2015 overwogen dat de opvatting van [de buren] , te weten waardering als tuingrond, onvoldoende duidelijk blijkt uit de tekst van de Overeenkomst, waarna zij [de buren] hebben toegelaten te bewijzen dat [de eigenaar] bij het sluiten van de Overeenkomst begreep dat het object na zijn overlijden zou worden getaxeerd tegen de waarderingsmaatstaf van onbebouwde grond, tuingrond, wat tot een aanzienlijk geringere opbrengst zou leiden. Na het horen van getuigen heeft de rechtbank in de rechtsoverwegingen 2.3 tot en met 2.8 van haar eindvonnis van 20 juli 2016 geoordeeld dat [de buren] niet in het bewijs zijn geslaagd. De rechtbank heeft gewicht toegekend aan de omstandigheid dat [de buren] , die allen als getuigen zijn gehoord, niet hebben verklaard dat met [de eigenaar] aan de hand van bedragen is besproken wat het verschil tussen waardering als bouwgrond of tuingrond in concreto betekende. Verder heeft zij de verklaringen van makelaar [de makelaar] en van [de partner van de eigenaar] tegen elkaar afgewogen en daarbij doorslaggevend gewicht toegekend aan de verklaring van [de partner van de eigenaar] dat [de eigenaar] ervan uitging dat het perceel als bouwgrond aan de buren zou worden aangeboden.

3.4

Het hof neemt de genoemde overwegingen in tussen- en eindvonnis van de rechtbank over en maakt deze tot de zijne, wat meebrengt dat de grieven 1, 2, 3 en 6 falen. In aanvulling op de beslissingen van de rechtbank overweegt het hof nog het volgende.

3.5

De grieven 1, 2, 3 en 6 gaan niet of nauwelijks in op de centrale vraag in dit geding, te weten naar welke maatstaf het perceel volgens de Overeenkomst moet worden gewaardeerd, tuingrond of bouwgrond. Reeds om die reden kunnen zij niet slagen. Bevat een overeenkomst waarin een eerste recht van koop in het leven wordt geroepen, geen koopprijs of waarderingsmaatstaf daarvoor, dan is een redelijke prijs verschuldigd (artikel 7:4 BW). Dat is de prijs waarvoor de verkoper bereid is de zaak aan een derde te verkopen. Dat zal doorgaans de marktwaarde zijn. In dit geval is dat gezien de geldende bestemming “wonen” (zie hieronder bij 3.8) kennelijk de waarde als bouwgrond. Voor zover [de buren] in hun grieven betogen dat [de eigenaar] hun het recht van eerste koop heeft gegeven en dat daaruit alleen al volgt dat de grond moet worden gewaardeerd als tuingrond – partijen zijn het erover eens dat dit een aanzienlijk lagere koopprijs zou opleveren klopt die redenering dus niet.

3.6

De tekst van de Overeenkomst vermeldt geen koopprijs en ook geen expliciete waarderingsmaatstaf, zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen in rechtsoverweging 4.13 van het tussenvonnis. De tekst van de Overeenkomst is niet doorslaggevend voor de uitleg van de afspraken tussen partijen. Het is mogelijk dat partijen wel de waarderingsgrondslag als tuingrond zijn overeengekomen, maar dat vergeten zijn vast te leggen in de Overeenkomst, of dat [de eigenaar] had moeten begrijpen dat [de buren] van die waarderingsgrondslag uitgingen. In dat geval is opmerkelijk - de erven hebben daarop terecht gewezen - dat [buurman 2] , advocaat en expert in het opstellen van contracten en opsteller van de Overeenkomst, deze belangrijke voorwaarde, die een wezenlijke materiële bevoordeling voor [de buren] tot gevolg had, niet of in ieder geval niet duidelijk genoeg in de tekst van de Overeenkomst heeft opgenomen. Die omstandigheid pleit er niet voor dat partijen als grondslag tuingrond hebben afgesproken of dat [de eigenaar] dat zo had moeten begrijpen, en is daarvoor zelfs een contra-indicatie. Voor zover [de buren] betogen dat de Overeenkomst voor hen niet voordelig is, is die stelling onbegrijpelijk: zij zouden immers in hun visie aanspraak kunnen maken op levering van een perceel voor een prijs die ver onder de koopprijs ligt die een eigenaar bij onderhandse verkoop kan realiseren.

3.7

De rechtbank heeft terecht [de buren] toegelaten tot bewijs van hun stelling dat partijen tuingrond als waarderingsgrondslag hadden afgesproken. Van een onmogelijke bewijsopdracht is geen sprake geweest, omdat naast [de buren] ook [de makelaar] en [de partner van de eigenaar] voor de bewijsopdracht relevante verklaringen hebben afgelegd. Bovendien moet aan de hand van artikel 150 Rv worden bepaald op welke partij de bewijslast rust. De hoofdregel van dat artikel brengt mee dat [de buren] de bewijslast dragen van hun stelling dat zij aanspraak hebben op de verkoop en levering van het perceel tegen de waarde daarvan als tuingrond. Dat een partij iets moet bewijzen dat praktisch niet te bewijzen is, brengt dat niet mee dat de bewijsopdracht niet had mogen worden gegeven, en/of dat deze een andere inhoud had moeten krijgen.

3.8

De erven hebben er ook terecht op gewezen dat de tekst van de Intentieovereenkomst, de concept-taxatie van makelaar [de makelaar] van 27 mei 2006 en de getuigenverklaring van [de makelaar] het door [de buren] verdedigde standpunt niet steunen. Artikel 1 van de Intentieovereenkomst bepaalt dat [de buren] met [de eigenaar] in onderhandeling zullen treden over aankoop van het perceel met als uitgangspunt de op dat moment geldende waarde voor de onroerende-zaaksbelasting (OZB). Dat is een waardering op basis van de marktwaarde en daarmee als bouwgrond, hoezeer het ook destijds een ervaringsfeit was dat de WOZ-waarde doorgaans lager lag dan de te verwachten opbrengst bij onderhandse verkoop. Ook [de makelaar] heeft zijn taxatie gebaseerd op de WOZ-waarde. De aftrek die hij heeft toegepast, heeft niets te maken met een waardering als tuingrond, maar met de waardevermindering ten gevolge van een levering onder voorbehoud van het aan [de eigenaar] toekomende zakelijke recht van bewoning om niet, de variant die partijen toen kennelijk bespraken. Integendeel, als laatste zin van zijn taxatie heeft hij vermeld dat waardevermindering voor het niet meer bebouwen van de grond niet relevant is. Dat betekent dat de marktwaarde - als bouwgrond - niet werd beïnvloed door het voornemen van [de buren] het perceel te splitsen en aan hun tuinen toe te voegen. Dat betekent ook dat [de makelaar] het perceel niet op basis van de waarderingsgrondslag tuingrond heeft getaxeerd. [de makelaar] ’s getuigenverklaring bevestigt deze uitleg van zijn taxatierapport. Dat zowel in de Intentieovereenkomst als in het taxatierapport rekening werd gehouden met een lagere WOZ-waarde in verband met door [de eigenaar] in te stellen bezwaar, brengt niet mee dat partijen toch van de maatstaf tuingrond uitgingen. Het perceel had inmiddels de bestemming “wonen” gekregen (zie onder “Courantheid” in het taxatierapport), zodat het niet realistisch was te verwachten dat bij een succesvol bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde het perceel als tuingrond zou worden getaxeerd.

3.9

De omstandigheid dat [de eigenaar] niet geïnteresseerd was in geld (maar belangrijk vond dat hij in zijn huis mocht blijven wonen) brengt nog niet mee dat hij daarom [de buren] zou willen bevoordelen. Uit de getuigenverklaringen komt eerder naar voren dat hij wenste dat [de partner van de eigenaar] van de opbrengst van het perceel zou profiteren. Dat [de partner van de eigenaar] dat niet nodig had, omdat zij bemiddeld was, of dat [de eigenaar] heeft nagelaten haar tot erfgenaam te benoemen, zodat zij geen aanspraken heeft op het perceel, verandert aan die wens van [de eigenaar] niets. De grieven falen ook voor zover zij betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat niet vaststaat dat [de eigenaar] de Intentieovereenkomst kende. De erven betwisten immers dat [de eigenaar] ten tijde van het tekenen van de Overeenkomst over de Intentieovereenkomst beschikte. De in nr. 3 van de memorie van grieven geciteerde verklaring ter comparitie van 14 juli 2015 van [erfgenaam 1] ziet op de Overeenkomst, waarover [erfgenaam 1] met [de eigenaar] heeft gesproken kort voor diens dood, en niet op de Intentieovereenkomst. In 3.8 is bovendien nader uiteengezet dat een beroep op de Intentieovereenkomst [de buren] niet baat.

3.1

Omdat de grieven 1, 2, 3 en 6 niet gegrond zijn en het oordeel van de rechtbank dat het perceel als bouwgrond moet worden gewaardeerd, in stand blijft, moeten de onderdelen c en d van de gewijzigde eis (zie 3.2, hierboven) worden afgewezen. In rechtsoverweging 4.12 van het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat de erven niet de verplichting hebben om het perceel gesplitst te leveren. Daartegen hebben [de buren] geen grief gericht. Zouden zij dat wel hebben gedaan, dan zou de grief niet gegrond zijn, omdat de beslissing van de rechtbank juist is en het hof die tot de zijne maakt. Dit brengt mee dat ook onderdeel b van het gewijzigde petitum zal worden afgewezen. De verklaring voor recht dat de erven gehouden zijn de Overeenkomst na te komen (onderdeel a) is al door de rechtbank toegewezen. De erven hebben daartegen niet incidenteel geappelleerd. Grief 5 die zich tegen de veroordeling van [de buren] in de proceskosten in conventie richt, is ongegrond. [de buren] hebben te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Hierna zal blijken dat de grief in het incidentele hoger beroep slaagt en dat de vordering in reconventie van de erven tot opheffing van het conservatoire beslag zal worden opgeheven. Grief 4, die uitgaat van afwijzing van de vordering in reconventie, kan daarom niet slagen.

4.De motivering van de beslissing in incidenteel hoger beroep

4.1

Uit het voorgaande blijkt dat aan [de buren] ook in hoger beroep geen voor executie vatbare vordering is toegewezen. Het conservatoire beslag zal daarom worden opgeheven. Omdat de erven dit arrest kunnen inschrijven in de openbare registers, is het niet nodig [de buren] te gebieden het gelegde beslag door te halen. Dat onderdeel van het petitum zal worden afgewezen.

5.Slotsom

5.1

De grieven in het principale hoger beroep falen, zodat de bestreden vonnissen, voor zover in conventie gewezen, moeten worden bekrachtigd.

5.2

De grief in het incidentele hoger beroep slaagt, zodat het bestreden eindvonnis van 20 juli 2016, voor zover in reconventie gewezen, moet worden vernietigd.

5.3

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [de buren] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van de erven zullen worden vastgesteld op € 314 voor griffierecht en op € 9.356 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten van tarief VII).

5.4

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [de buren] in de kosten van het geding in reconventie in eerste instantie en in het incidenteel hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste instantie in reconventie aan de zijde van de erven zullen worden vastgesteld op € 226 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1/2 punt van het oude tarief II) en voor het incidenteel hoger beroep op € 537 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1/2 punt van tarief II).

5.5

De veroordelingen zullen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Wat betreft de opheffing van het beslag is dat niet nodig omdat de hieronder gegeven beslissing al meteen tot die opheffing leidt; het gebruik van een rechtsmiddel daartegen kan de opheffing niet schorsen.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in principaal en incidenteel hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 20 juli 2016, voor zover in reconventie gewezen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

heft op het door [de buren] op 2 maart 2015 gelegde conservatoire beslag op de onroerende zaak aan [het perceel] , gemeente Zeist, kadastraal bekend gemeente Zeist, sectie K nummer 1842;

wijst af hetgeen de erven in reconventie meer of anders hebben gevorderd;

wijst af hetgeen [de buren] in hoger beroep onder b, c en d hebben gevorderd;

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 20 juli 2016 voor het overige;

veroordeelt [de buren] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de erven vastgesteld op € 314 voor verschotten en op € 9.356 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en in de kosten van de procedure in eerste instantie in reconventie die aan de zijde van de erven tot aan de bestreden uitspraak worden vastgesteld op € 226 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en in de kosten van het incidenteel hoger beroep die aan de zijde van de erven tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op € 537 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, H.E. de Boer en J.G.J. Rinkes, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 november 2019.