ECLI:NL:GHARL:2018:9909

• Datum uitspraak: 13 november 2018
• Publicatiedatum: 14 november 2018
• Zaaknummer: 200.221.887
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.A.M. Vaessen; J.N. de Blécourt; E.J. van Sandick
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de totstandkoming van een huurovereenkomst en onrechtmatig afbreken van onderhandelingen

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant] tegen een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, waarin de vorderingen van [appellant] zijn afgewezen. [Appellant] had het voornemen om een pand te kopen en dit te ontwikkelen tot een hotel en restaurant. Na het verkrijgen van een omgevingsvergunning heeft hij echter het pand niet kunnen kopen. Vervolgens heeft [geïntimeerde] het pand gekocht en zijn er onderhandelingen gestart tussen partijen over de verhuur van het pand aan [appellant]. De onderhandelingen leidden tot een model huurovereenkomst, maar er was onduidelijkheid over de essentialia van de overeenkomst, zoals de huurprijs en de verbouwing. Uiteindelijk heeft [appellant] conservatoir beslag gelegd op het pand en een gerechtelijke procedure gestart, wat leidde tot de vraag of er een huurovereenkomst tot stand was gekomen en of [geïntimeerde] de onderhandelingen onrechtmatig had afgebroken. Het hof oordeelt dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat partijen niet over alle essentialia overeenstemming hadden bereikt. Ook wordt geoordeeld dat [geïntimeerde] de onderhandelingen niet onrechtmatig heeft afgebroken, aangezien er geen bindende overeenkomst was en de onderhandelingen na de beslaglegging zijn voortgezet. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.221.887/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 5632989 UC-EXPL 17-420 M/30364)

arrest van 13 november 2018

in de zaak van

[appellant]

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. G. van der Wende te Capelle aan de IJssel,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. V.C. van der Velde.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 1 maart 2017 en 5 juli 2017 die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties,

- de memorie van antwoord met producties,

2.2.

Partijen hebben hun standpunt schriftelijk bepleit. [appellant] heeft bij zijn pleitnota producties overgelegd.

2.3.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

3.1.1.

[appellant] had het voornemen de onroerende zaken, gelegen aan de [adres pand] (hierna: het pand) te kopen om dat pand te ontwikkelen tot een hotel en restaurant. [appellant] heeft met het oog op die ontwikkeling bij de gemeente [gemeente] een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen. [appellant] is er niet in geslaagd het pand te kopen.

3.1.2.

Vervolgens kwam [geïntimeerde] in beeld om het pand te kopen. Partijen hebben in december 2015 met elkaar gemaild en gesproken over de mogelijkheid dat het pand zou worden verbouwd tot een hotel en restaurant en dat [appellant] het pand van [geïntimeerde] zou huren. [geïntimeerde] heeft bij e-mail van 17 december 2015 aan [appellant] bericht dat zijn idee inhoudt dat hij de verbouwing van het pand tot mini-hotel conform de bouwaanvraag en de inrichting van de kamers op zich neemt, dat het restaurantgedeelte voor rekening van [appellant] komt en dat hij uiteindelijk een huurprijs verwacht van € 100.000,00 per jaar met een ingroeikorting van € 30.000,00 in het eerste jaar, € 20.000,00 in het tweede jaar en € 10.000,00 in het derde jaar, vast te leggen in een allonge op een huurovereenkomst. Partijen hebben in de week daarna nog over en weer met elkaar gemaild.

3.1.3.

[geïntimeerde] heeft het pand op 29 december 2015 gekocht.

3.1.4.

In januari 2016 hebben partijen de verbouwing van het pand en de mogelijkheid van verhuur van het pand aan [appellant] verder besproken. Bij e-mail van 14 januari 2016 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] bericht dat partijen afspraken hebben gemaakt over onder meer een huurprijs van € 100.000,00 per jaar met kortingen van € 30.000,00,

€ 20.000,00 en € 10.000,00 voor respectievelijk het eerste, tweede en derde jaar, een verbouwing van het pand voor rekening van [geïntimeerde] , de inrichting van het restaurant en de kelders voor rekening van [appellant] en de inrichting van de kamers voor rekening van [geïntimeerde] , de aanvang van de huurovereenkomst na verlening van de bouwvergunning en een koopoptie voor het pand.

3.1.5.

[appellant] heeft op verzoek van [geïntimeerde] bij e-mail van 24 februari 2016 een model huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan [geïntimeerde] toegezonden. In dit door [appellant] ingevuld document is bepaald dat het pand door [geïntimeerde] aan [appellant] ter beschikking wordt gesteld als horecabedrijf (artikel 1.1) en is een huurprijs opgenomen van € 8.333,33 per maand exclusief omzetbelasting (artikel 3.1). Daarnaast zijn er onder meer bepalingen opgenomen over de verbouwing en inrichting van het pand tot hotel en restaurant en de kosten daarvan (artikel 1.2), de duur en ingangsdatum van de huurovereenkomst (artikel 2.1), indeplaatsstelling van een andere rechtsvorm als huurder (artikel 4.8) en een koopoptie voor huurder (artikel 8.4).

3.1.6.

Op 24 of 25 april 2016 hebben partijen de model huurovereenkomst besproken en heeft [geïntimeerde] diverse opmerkingen op het model geschreven. [geïntimeerde] heeft op de laatste pagina van het model geschreven
“in grote lijnen akkoord na invulling/verfijning van details zoals o.a. optierechten algemene voorwaarden etc.” en daarbij zijn handtekening geplaatst met de datum 24 april 2016. [appellant] heeft op een later tijdstip zijn handtekening op de laatste pagina van het model geplaatst.

3.1.7.

Partijen hebben vervolgens per e-mail onder meer gecorrespondeerd over de verbouwing, onder meer over de keuze van de aannemer voor de verbouwing.

3.1.8.

In juni 2016 is gestart met de verbouwing van het pand.

3.1.9.

Bij e-mail van 11 augustus 2016 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] medegedeeld dat er een financiële kwestie speelt en dat hij waarschijnlijk het pand moet verkopen.

3.1.10.

[appellant] heeft op 15 augustus 2016 conservatoir beslag laten leggen op het pand en is vervolgens een gerechtelijke procedure tegen [geïntimeerde] gestart.

3.1.11.

[geïntimeerde] heeft hierop gereageerd bij e-mail van 17 augustus 2016. [geïntimeerde] heeft daarin medegedeeld dat een verkoop van het pand alleen aan de orde is, indien hij de bancaire financiering van de aankoop van een ander pand niet rond krijgt, dat dit geen weerslag heeft op de huurovereenkomst tussen partijen als daarvan al sprake is, dat er nog geen definitieve, door beide partijen voor akkoord getekende huurovereenkomst is en dat er op geen enkele wijze invulling is gegeven aan en/of overeenstemming bereikt over de voorwaarden van een eventueel optierecht. [geïntimeerde] heeft verder medegedeeld zijn aanbod tot onderhandeling over een huurovereenkomst in te trekken vanwege de verslechterde verstandhouding van partijen als gevolg van het verzoek van [appellant] tot verlof voor het leggen van conservatoir beslag.

3.1.12.

Bij e-mail van 30 augustus 2016 heeft [geïntimeerde] een e-mail naar [appellant] gestuurd met als onderwerp
”Hufter! De laatste aan wie ik het verhuur ben jij! Heb het al aan andere. Verhuurd. had nooit huurovereenkomst met jou! [voornaam geïntimeerde]”.

3.1.13.

Partijen zijn daarna opnieuw met elkaar in gesprek gegaan over de verhuur van het pand en de wijze van exploitatie van het pand, in het bijzonder over de mogelijkheid om de exploitatie van het pand te splitsen en alleen het gedeelte van het pand dat verbouwd zou worden tot restaurant (begane grond en kelders) te verhuren aan [appellant] .

3.1.14.

Medio oktober 2016 is het door [appellant] gelegde beslag opgeheven en heeft [appellant] de gerechtelijke procedure ingetrokken.

3.1.15.

Op 5 december 2016 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant] en de advocaat van [geïntimeerde] .

3.1.16.

[appellant] heeft op 16 december 2016 opnieuw conservatoir beslag laten leggen op het pand en heeft [geïntimeerde] opnieuw gedagvaard wat heeft geleid tot de procedure in eerste aanleg.

3.1.17.

Bij e-mail van 4 januari 2017 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] bericht nog steeds open te staan voor een samenwerking met [appellant] in de vorm van een gescheiden exploitatie van het pand ( [appellant] restaurant en [geïntimeerde] hotel). [appellant] heeft daarop de advocaat van [geïntimeerde] bij e-mail van 6 januari 2017 medegedeeld dat de tijd voor overleg voorbij is.

3.1.18.

[geïntimeerde] heeft bij e-mail van 28 januari 2017 [appellant] voor de laatste maal in de gelegenheid gesteld om met hem om de tafel te gaan zitten. [appellant] heeft vervolgens de advocaat van [geïntimeerde] bij e-mail van 31 januari 2017 bericht niet meer open te staan voor een regeling.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd:

primair en subsidiair:

• een verklaring voor recht dat het document, overgelegd als productie 3 (hof: het model huurovereenkomst, gedateerd 24 april 2016, met handgeschreven notities van [geïntimeerde] ) een tussen partijen bestaande huurovereenkomst is;
• ontbinding van de huurovereenkomst;

meer subsidiair:

- een verklaring voor recht dat het afbreken van de onderhandelingen over de huurovereenkomst zonder welke de huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, onaanvaardbaar is;

primair, subsidiair en meer subsidiair:

• betaling door [geïntimeerde] van een bedrag van € 2.600.000,00 ter vergoeding van gederfde winst, te vermeerderen met wettelijke rente, dan wel (subsidiair en meer subsidiair) verwijzing naar de schadestaatprocedure ter vaststelling van de schadevergoeding;
• een verbod voor [geïntimeerde] tot het direct of indirect (doen) exploiteren van een restaurant, lunchroom, ijssalon of ander soortgelijk horecabedrijf gedurende 10 jaar vanaf datum uitspraak op straffe van een dwangsom;
• veroordeling van [geïntimeerde] om gedurende 10 jaar vanaf datum uitspraak bij vervreemding van het pand aan zijn rechtsopvolger voornoemd verbod op te leggen en elke rechtsopvolger gedurende voornoemde looptijd te verplichten voornoemd verbod bij elke volgende vervreemding op te leggen aan de opvolgende rechtsopvolger, dit alles eveneens op straffe van een dwangsom;

uiterst subsidiair:

- betaling door [geïntimeerde] aan [appellant] van een bedrag van € 101.430,00 , te vermeerderen met wettelijke rente;

primair, subsidiair, meer subsidiair en uiterst subsidiair:

- veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de kosten van beide beslagen, zijnde

€ 1.739,00;

- veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.

4.2.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 1 maart 2017 een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 23 mei 2017, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.

4.3.

Bij eindvonnis van 5 juli 2017 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft geoordeeld dat tussen partijen geen huurovereenkomst is gesloten, omdat onvoldoende is komen vast te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van een huurovereenkomst. De model huurovereenkomst dient te worden aangemerkt als een nader uit te werken onderhandelingsstuk. De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat niet [geïntimeerde] maar [appellant] de onderhandelingen heeft afgebroken, gelet op het feit dat hij beslag heeft laten leggen op het moment dat partijen nog met elkaar in onderhandeling waren en [geïntimeerde] ook na het gelegde beslag aan [appellant] nog herhaaldelijk de mogelijkheid heeft geboden om verder te onderhandelen, maar [appellant] deze mogelijkheid niet heeft benut.

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

[appellant] voert vijf grieven aan tegen het vonnis van 5 juli 2017. Hij concludeert tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, met dien verstande dat hij zijn eis aldus heeft vermeerderd dat hij meer subsidiair een verklaring voor recht vordert dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten met de afspraken volgens de e-mail van 14 januari 2016 (productie 15 J bij inleidende dagvaarding). Tegen deze eiswijziging heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt en gelet op de het tijdstip waarop [appellant] zijn eis op dit punt heeft gewijzigd (appeldagvaarding), is er ook geen strijd met de goede procesorde. Het hof gaat bij de beoordeling daarom uit van de gewijzigde eis.

5.2.

Het hof zal de eerste drie grieven gezamenlijk behandelen, nu [appellant] met deze grieven opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat er tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. [appellant] stelt in dat kader primair dat wel degelijk sprake is van een totstandkoming van een huurovereenkomst tussen partijen, nu partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst en deze overeenstemming is neergelegd in de door beide partijen ondertekende model huurovereenkomst van 24 april 2016. [geïntimeerde] heeft weliswaar notities op de model huurovereenkomst geschreven, maar deze notities hebben betrekking op punten van ondergeschikte betekenis, aldus [appellant] . Meer subsidiair stelt [appellant] dat er al een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen door acceptatie door [appellant] in zijn e-mail van 14 januari 2016 van het voorstel van [geïntimeerde] in zijn e-mail van 17 december 2015.

[geïntimeerde] betwist dat er tussen partijen al sprake was van een huurovereenkomst. Naar zijn mening hebben partijen geen overeenstemming bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst. Zo was er volgens hem nog geen volledige overeenstemming over de ingangsdatum van de huurovereenkomst, de wijze van de verbouwing van het pand en de bijdrage van ieder in de kosten van daarvan, de omvang van het gehuurde en de opties die partijen elkaar over en weer zouden verlenen bij verkoop van het pand. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat de model huurovereenkomst slechts een uitnodiging was voor verdere onderhandelingen.

5.3.

Het hof stelt voorop dat het antwoord op de vraag of door overeenstemming over een of meer onderdelen van een overeenkomst al een overeenkomst ontstaat zolang over andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, afhankelijk is van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen (HR 2 februari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9771 en HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414). Dat overeenstemming is bereikt over de essentialia van een te sluiten overeenkomst is bovendien niet zonder meer voldoende voor het tot stand komen van de overeenkomst. Het is immers mogelijk dat partijen beogen het definitieve tot stand komen van de overeenkomst te laten afhangen van de regeling van andere onderwerpen dan die als essentialia kunnen worden aangeduid (vgl. paragraaf 5 van de conclusie van de Procureur-Generaal Hartkamp bij voornoemd arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2001, ECLI:NL:PHR:2001LAA9771).

Aan de hand van deze maatstaven moet worden beoordeeld of in dit geval een bindende huurovereenkomst met de door [appellant] gestelde inhoud tot stand is gekomen tussen partijen.

5.4.

De meest vergaande stelling van [appellant] is dat al een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen door het aanbod van [geïntimeerde] in zijn e-mail van 17 december 2015 en de acceptatie daarvan door [appellant] bij e-mail van 14 januari 2016. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] in zijn e-mail van 17 december 2015 niet meer dan een idee geopperd om de verbouwing van het pand tot mini-hotel conform de bouwaanvraag en de inrichting van de kamers op zich te nemen en om het restaurant gedeelte voor rekening van [appellant] te laten komen. Voorts heeft hij medegedeeld een huurprijs te verwachten van € 100.000,00 per jaar met ingroeikortingen voor de eerste drie jaar. Verdere details over bijvoorbeeld de omvang van het gehuurde, de ingangsdatum en de verbouwing zijn niet genoemd en dienden dus nog te worden ingevuld. Over een koopoptie is nog met geen woord gerept. Gelet hierop kan de e-mail van [geïntimeerde] van 17 december 2015 niet worden aangemerkt als een volwaardig aanbod tot het sluiten van een huurovereenkomst, maar eerder als een uitnodiging om in onderhandeling te treden. De e-mail van [appellant] van 14 januari 2016 bevestigt dit alleen maar, nu uit de e-mail is af te leiden dat partijen verder hebben gesproken met elkaar en nadere afspraken hebben gemaakt, waarbij nu ook onder meer de opzegmogelijkheid voor verhuurder bij slecht huurderschap, de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de koopoptie aan bod zijn gekomen. Maar ook hier geldt dat deze onderwerpen slechts summier zijn aangeduid en nog nader ingevuld en dus verder uitonderhandeld moesten worden. [appellant] heeft zijn e-mail van 14 januari 2016 ook afgesloten met de zin
“[voornaam geïntimeerde], graag ontvang ik dit mailtje voor akkoord retour zodat we de grote lijnen vast hebben liggen” (onderstreping hof). Aldus was op dat moment nog geen sprake van een bindende huurovereenkomst tussen partijen.

5.5.

Vervolgens komt het hof toe aan de stelling van [appellant] , inhoudende dat partijen met de ondertekening van de model huurovereenkomst, gedateerd 24 april 2016, een huurovereenkomst hebben gesloten ten aanzien van het pand. Partijen zijn het erover eens dat in ieder geval tot de essentialia van de huurovereenkomst behoren de identiteit van verhuurder en huurder, de verplichting van de verhuurder om een zaak of gedeelte daarvan aan de huurder ter beschikking te stellen, de verplichting van de huurder om daarvoor een tegenprestatie te leveren en de vorm van het gebruiksrecht van de huurder. Naar het oordeel van het hof kan echter niet worden gezegd dat er met de model huurovereenkomst (volledige) overeenstemming bestond over alle essentialia van de huurovereenkomst. Daartoe is het volgende van belang.

5.5.1.

In de eerste plaats bestaat er geen volledige overeenstemming over de in de model huurovereenkomst genoemde mogelijkheid van indeplaatsstelling. In de betreffende bepaling geeft de verhuurder bij voorbaat toestemming voor de indeplaatsstelling van een andere rechtsvorm als huurder, voor zover huurder zijn bedrijf inbrengt in die andere rechtsvorm. Uit de notitie die [geïntimeerde] hierbij heeft geplaatst,
”BV. niet overdraagbaar” , leidt het hof af dat [geïntimeerde] alleen bij voorbaat met indeplaatsstelling van een andere rechtsvorm akkoord wilde gaan als vastgelegd zou worden dat de exploitatie in handen zou blijven van [appellant] . Niet kan worden gezegd dat deze bepaling van ondergeschikt belang is, aangezien deze betrekking heeft op de identiteit van de huurder na indeplaatsstelling en de identiteit van de huurder tot de essentialia van de huurovereenkomst behoort.

5.5.2.

Daarnaast is de in de model huurovereenkomst opgenomen koopoptie niet nader uitgewerkt. Er staat enkel vermeld dat indien de verhuurder voornemens is het pand te verkopen aan een derde, hij het pand eerst te koop zal aanbieden aan de huurder. [geïntimeerde] heeft bij de betreffende bepaling
“koop optie nader omschrijven”, “recht tot matchen” en
“ook terras” genoteerd. [appellant] betwist niet dat de koopoptie nog nader uitgewerkt diende te worden, maar stelt dat partijen hierover ook al overeenstemming hadden bereikt. Waaruit die overeenstemming dan precies bestaat, wordt niet nader onderbouwd en blijkt evenmin uit de overgelegde stukken. Uit de enkele notitie van [geïntimeerde]
“recht tot matchen” kan deze in ieder geval niet worden afgeleid. De pas in de procedure ingenomen stelling van [appellant] dat de koopoptie van ondergeschikt belang was, kan het hof niet volgen. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [appellant] eerst zelf bezig is geweest met de aankoop van het pand om daarin een hotel/restaurant te exploiteren, maar dat hem dat uiteindelijk niet is gelukt. Vervolgens is hij onderhandelingen gestart met [geïntimeerde] om het pand te huren, zodat hij het toch kon exploiteren. Uit de stellingen van [appellant] maakt het hof voorts op dat de huur van het pand voor hem van groot belang was, omdat hij bezig was met de overname van het horecabedrijf in het schuin tegenover staande pand aan de [adres] en hij dan de mogelijkheid had om twee direct naast elkaar gelegen terrassen te exploiteren. Hij heeft uiteindelijk dit bedrijf ook daadwerkelijk overgenomen. In dat verband kan worden aangenomen dat de koopoptie in ieder geval tijdens de onderhandelingen voor [appellant] een wezenlijk onderdeel uitmaakte van de met [geïntimeerde] te sluiten huurovereenkomst en dat, ondanks het gegeven dat een koopoptie wellicht geen onderdeel uitmaakt van de essentialia van een huurovereenkomst, het definitieve tot stand komen van de huurovereenkomst tussen partijen mede afhing van het regelen hiervan. Dit wordt ook bevestigd door het feit dat de koopoptie steeds als onderwerp terug komt in de e-mailcorrespondentie tussen partijen.

5.5.3.

Mede gelet op de notitie van [geïntimeerde] op de laatste pagina van de model huurovereenkomst, inhoudende dat hij in grote lijnen akkoord is
na invulling/verfijning van details zoals het optierecht, kan niet anders worden geconcludeerd dan dat met de opstelling van de model huurovereenkomst nog geen algehele overeenstemming was bereikt en partijen over een aantal punten nog moesten verder onderhandelen. Naar het oordeel van het hof dient de model huurovereenkomst dan ook te worden aangemerkt als een stuk dat diende ter ondersteuning voor het voeren van nadere onderhandelingen. Het gegeven dat partijen vervolgens overleg zijn gaan voeren over de verbouwing van het pand kan niet tot de conclusie leiden dat partijen daarmee ook al uitvoering zijn gaan geven aan de huurovereenkomst. Dat [appellant] door [geïntimeerde] werd betrokken bij de verbouwing van het pand was niet meer dan logisch gezien de onderhandelingen die partijen op dat moment voerden over de huur en exploitatie van het pand door [appellant] .

5.5.4.

Tot slot dient niet uit het oog worden verloren dat partijen na april 2016 onderhandelingen zijn gaan voeren met als insteek gesplitste exploitatie van het pand waarbij [appellant] het restaurantgedeelte zou exploiteren en huren en [geïntimeerde] het hotelgedeelte zou exploiteren. Dit duidt bepaald niet op de totstandkoming van een overeenkomst voor zowel restaurant als hotel.

5.5.5.

Op grond van dit alles falen grieven 1 tot en met 3. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen.

5.6.

Vervolgens ligt aan het hof de vraag voor of [geïntimeerde] de onderhandelingen tussen partijen onrechtmatig heeft afgebroken (de subsidiair aangevoerde grondslag van [appellant] voor zijn schadevordering). De vierde grief heeft hierop betrekking. Met deze grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] degene is geweest die de onderhandelingen heeft afgebroken. [appellant] voert in dat verband aan dat [geïntimeerde] de onderhandelingen heeft afgebroken door het op 13 augustus 2016 kenbaar maken van zijn voornemen om het pand te verkopen, alsmede door zijn mededeling op 17 augustus 2016 dat [appellant] geen enkel recht toekomt en dat hij zijn aanbod tot onderhandeling over een huurovereenkomst intrekt en tot slot door zijn mededeling op 30 augustus 2016 dat [appellant] de laatste is aan wie hij het pand verhuurt. Het voorgaande wordt door [geïntimeerde] betwist.

5.6.1.

Zoals hiervoor al overwogen, dient ervan te worden uitgegaan dat partijen na het opstellen van de model huurovereenkomst over verschillende onderwerpen nog verder moesten onderhandelen. De insteek van de onderhandelingen was aanvankelijk verhuur van het gehele pand aan [appellant] en exploitatie door [appellant] van een hotel/restaurant in het pand. Nadat de model huurovereenkomst was opgesteld, hebben partijen, zo blijkt uit de stukken, onder meer overleg gevoerd over de verbouwing en de inrichting van het pand. Het hof leidt uit de stellingen van partijen en de stukken af dat in deze periode wrevel tussen partijen is ontstaan. Zo is er verschil van mening geweest over de keuze van de aannemer en zijn de verbouwingsplannen volgens [appellant] in de loop van de tijd zonder overleg gewijzigd (onder meer een doorbraak naar het naastgelegen pand op nr. 18 waarin de toiletten zouden worden gevestigd). De verhoudingen tussen partijen zijn vervolgens helemaal op scherp gesteld doordat [appellant] op 15 augustus 2016 conservatoir beslag heeft laten leggen op het pand en een gerechtelijke procedure is gestart tegen [geïntimeerde] . [appellant] stelt dat de aanleiding hiervoor de mededeling van [geïntimeerde] in zijn e-mail van 13 augustus 2016 was dat hij voornemens was het pand te verkopen. Waarom dat precies voor [appellant] de aanleiding was, licht [appellant] niet, althans onvoldoende toe en is voor het hof dan ook niet duidelijk. Op dat moment was er immers geen sprake van een bindende huurovereenkomst tussen partijen en gold er ten aanzien van het pand dus geen koopoptie waaraan [appellant] rechten kon ontlenen. Maar ook als er op dat moment al wel sprake was geweest van een bindende huurovereenkomst tussen partijen, was het beslag niet goed te verklaren. Koop breekt immers geen huur: de verplichtingen (en rechten) van de verhuurder tevens eigenaar van het pand jegens de huurder gaan over op de nieuwe eigenaar en andersom (artikel 7:226 lid 1 BW).

5.6.2.

Gelet op de gevolgen die het conservatoir beslag had voor [geïntimeerde] (kort gezegd beperking van zijn beschikkingsbevoegdheid ten aanzien van het pand) acht het hof de frustratie van [geïntimeerde] die spreekt uit zijn e-mails van 17 augustus 2016 en 30 augustus 2016 niet onbegrijpelijk. Dat de bewoordingen wellicht wat grof van toon zijn en de toonzetting wellicht zakelijker had gekund, maakt dit niet anders. Uit de stukken kan worden opgemaakt dat [geïntimeerde] desondanks nog steeds open stond voor nadere onderhandelingen over een met [appellant] te sluiten huurovereenkomst. Partijen zijn, zoals hiervoor al is aangestipt in r.o. 5.5.5, ook daadwerkelijk verder gaan onderhandelen, zij het met een andere insteek, te weten gescheiden exploitatie van hotel ( [geïntimeerde] ) en restaurant ( [appellant] ) en in samenhang daarmee enkel verhuur van de begane grond en kelders aan [appellant] . In de wetenschap dat de onderhandelingen niet meer dezelfde insteek hadden als de onderhandelingen voor de beslaglegging heeft [appellant] het beslag laten opheffen en de gerechtelijke procedure ingetrokken. Vanaf dat moment kon in ieder geval geen sprake meer zijn van een gerechtvaardigd vertrouwen van [appellant] dat de onderhandelingen zouden resulteren in een huurovereenkomst voor het gehele pand. De stelling van [appellant] dat de onderhandelingen na de opheffing van het beslag en de intrekking van de procedure slechts schikkingsonderhandelingen waren en dat zijn inzet nog altijd de huur van het gehele pand en de exploitatie van het pand als hotel/restaurant was, komt het hof niet aannemelijk voor. In dat geval had het voor de hand gelegen dat [appellant] de in oktober 2016 aanhangig gemaakte gerechtelijke procedure, die, naar het hof begrijpt, ook gegrond was op de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen partijen, had laten doorlopen en pas had ingetrokken indien partijen een algehele regeling voor het geschil hadden bereikt.

5.6.3.

Gelet op het voorgaande kan niet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] in augustus 2016 de onderhandelingen tussen partijen over een huurovereenkomst met betrekking tot het gehele pand (onrechtmatig) heeft afgebroken. Zelfs nadat [appellant] in december 2016 opnieuw beslag had laten leggen op het pand en de procedure in eerste aanleg was gestart, was [geïntimeerde] nog bereid om te onderhandelen. Het hof komt dan ook niet toe aan de beantwoording van de vraag of sprake is van een onaanvaardbaar afbreken van de onderhandelingen. Reeds hierom bestaat er geen aanleiding voor het aannemen van een verplichting tot schadevergoeding van [geïntimeerde] richting [appellant] . De vierde grief faalt dus eveneens.

5.7.

[appellant] biedt bewijs aan van al zijn stellingen. Dit bewijsaanbod is echter niet toegesneden op een of meer stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden. Het hof gaat daaraan dan ook voorbij.

5.8.

De vijfde grief houdt in dat de kantonrechter de vorderingen van [appellant] ten onrechte heeft afgewezen. Uit het voorgaande volgt al dat deze grief evenmin doel treft.

5.9.

[geïntimeerde] heeft in het petitum van zijn memorie van antwoord opheffing van het door [appellant] gelegde conservatoir beslag op het pand gevorderd. Dit had in een provisionele eis gekund, maar die is niet ingesteld. Voor het overige heeft te gelden dat hij hiermee een wijziging van het in eerste aanleg uitgesproken vonnis vordert. Ook indien wordt aangenomen dat de beperking van artikel 353 lid 1 Rv hier niet geldt omdat artikel 705 Rv de bodemrechter een ruime bevoegdheid geeft, heeft te gelden dat dit slechts zou kunnen via het instellen van een incidenteel appel. Dat is hier niet gebeurd: de vordering is als zodanig niet aangekondigd, is niet toegelicht en de wederpartij heeft haar niet onderkend. Dit klemt temeer, nu de beoordeling van een vordering tot opheffing van een beslag niet los van een belangenafweging kan plaatsvinden en daarover in de onderhavige procedure geen partijdebat heeft plaatsgevonden. Als de vordering van de beslaglegger niet aannemelijk is, noopt dit immers nog niet tot opheffing van het conservatoir beslag. Ook dan moet nog een belangenafweging plaatsvinden (vgl. HR 25 november 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT9060, NJ 2006/148).

Gelet op het voorgaande dient [geïntimeerde] niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn vordering tot opheffing van het beslag.

6. De slotsom

6.1

Nu alle grieven worden verworpen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 1.628,00 aan griffierecht en € 11.002,00 aan salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten [memorie van antwoord 1, schriftelijk pleidooi 1] maal tarief VIII).

6.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart [geïntimeerde] niet-ontvankelijk in zijn vordering tot opheffing van het door [geïntimeerde] gelegde conservatoir beslag op het pand;

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 5 juli 2017;

veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep en begroot deze tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.628,00 aan griffierecht en op € 11.002,00 aan salaris advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, J.N. de Blécourt en E.J. van Sandick, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 november 2018.