Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer: 16/01505
uitspraakdatum:
30 januari 2018
30 januari 2018
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 8 november 2016, nummer AWB 16/656 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT)(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 18A te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 1.839.000. In hetzelfde geschrift als deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2015 (OZB) bekendgemaakt waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 22 januari 2016 de bezwaren ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 8 november 2016 het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een aanvulling op het hogerberoepschrift ingediend. Dit geschrift is aan de wederpartij gezonden.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 augustus 2017 te Arnhem. Namens belanghebbende is verschenen zijn gemachtigde [A] , bijgestaan door [B] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar is verschenen [C] . De zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaken met de nummers 16/01503, 16/01504, 16/01506 en 16/01507.
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een autoshowroom en garage, bouwjaar 2005, met een bruto vloeroppervlakte van 3.180 m2.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014.
3.2.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak € 1.327.000 bedraagt en verwijst daartoe naar een taxatierapport met berekening van [B] van [D] WOZ-taxaties.
3.3.
De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport van [C] waarin de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 1.871.000.
3.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.327.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. In hoger beroep ligt de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak ter beoordeling voor. Belanghebbende staat een factor voor van 7,6, en de heffingsambtenaar staat een factor voor van 10,2. In het bijzonder twisten partijen over de percentages aan risico-opslag en leegstandsrisico aan de hand waarvan deze kapitalisatiefactor moet worden berekend. Voorts zijn partijen het niet eens over de huurwaarde van de onroerende zaak.
4.4.
Omdat belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
4.5.
De heffingsambtenaar verwijst naar het overgelegde taxatierapport van Nieuwenhuis. In dit taxatierapport wordt de huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd en wordt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor verwezen naar de transactiegegevens van een viertal referentieobjecten. De gegevens van de referentieobjecten luiden als volgt:
- [b-straat] 1 te [Z] ; een showroom/werkplaats/garage met een bruto vloeroppervlakte van 1.870 m² en een kapitalisatiefactor van 10,9. Deze onroerende zaak is verkocht voor
€ 1.500.000; koopakte 27 december 2011 en akte van levering 1 april 2015.
- [b-straat] 6 te [Z] ; een showroom/werkplaats/garage met een bruto vloeroppervlakte van 2.815 m² en een kapitalisatiefactor van 10,5. Deze onroerende zaak is op 14 juni 2016 verkocht voor € 2.000.000.
- [c-straat] 11 te [Z] ; een showroom/werkplaats/garage met een bruto vloeroppervlak van 5.570 m² en een kapitalisatiefactor van 13,5. Deze onroerende zaak is verkocht voor € 3.750.000; koopakte van 23 november 2010 en akte van levering van 15 december 2015. De huursom per jaar bedraagt € 275.000.
- [b-straat] 2 te [Z] ; een showroom/werkplaats/garage met een bruto vloeroppervlak van 2.275 m² en een kapitalisatiefactor van 10,5. Deze onroerende zaak is op 18 februari 2016 verkocht voor € 1.400.000.
4.6.
Bij de berekening van de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van een risico-opslag van 5,3 percent. Dit percentage wordt in het door hem overgelegde taxatierapport onderbouwd aan de hand van de hiervoor vermelde referentieobjecten. Tussen partijen staat vast dat het referentieobject [b-straat] 2 is verkocht in verhuurde staat. Aangezien nadere documentatie over de omstandigheden rondom de verkoop van dit object ontbreekt, kan niet worden beoordeeld wat de invloed van deze verhuurde staat is geweest op de verkoopprijs. Het Hof acht deze transactie derhalve niet representatief. Voorts zijn zowel [b-straat] 1 als [c-straat] 11 pas jaren na het sluiten van de koopakten aan de betreffende kopers geleverd. De data van de koopakten zijn zeer ver verwijderd van de waardepeildatum zodat die akten naar het oordeel van het Hof niet kunnen dienen ter onderbouwing. Daar komt bij dat die objecten in die tussenliggende jaren door de verkopers aan de kopers zijn verhuurd. Onduidelijk is gebleven of, en zo ja, op welke wijze, deze langdurige huursituatie van invloed is geweest op de vaststelling van de koopprijs. Gelet op het tijdsverloop en de tussentijdse huursituatie acht het Hof ook deze transacties niet representatief. Dan resteert ter beoordeling het referentieobject [b-straat] 6. Belanghebbende heeft gemotiveerd betoogd dat de verkoop van dit referentieobject niet op de vrije markt heeft plaatsgevonden en dat derhalve de daarbij behaalde prijs niet representatief is. De heffingsambtenaar heeft dit betwist en verwezen naar informatie die door hem is verkregen van de koper. Aangezien die informatie aan verweerder telefonisch is verstrekt en derhalve niet te controleren is, en overige documentatie omtrent die verkoop ontbreekt, acht het Hof ook deze verkoop te zeer omstreden om als representatief aangemerkt te kunnen worden. Hierbij zij opgemerkt dat al zou dit object toch als referentie in aanmerking worden genomen, dit enkele object onvoldoende is om de factor goed te kunnen onderbouwen.
4.7.
Omdat de transacties in het taxatierapport van de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet bruikbaar zijn, ontbeert de gehanteerde kapitalisatiefactor – en daarmee de vastgestelde waarde – voldoende onderbouwing. De heffingsambtenaar heeft reeds hierom niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
4.8.
Belanghebbende is bij de berekening van de door haar voorgestane kapitalisatiefactor uitgegaan van een risico-opslag van 6,98 percent hetgeen zij heeft onderbouwd met 16 verkopen van onroerende zaken (panden waarin eveneens automotive dealers zijn gevestigd) gelegen buiten de gemeente Zwolle. Ook deze risico-opslag kan niet als grondslag dienen voor de berekening van de kapitalisatiefactor. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft opgemerkt zijn deze onroerende zaken gelegen in een ander gebied en zijn de verkopen derhalve niet goed vergelijkbaar. Daarbij komt dat documentatie ontbreekt omtrent de eigenschappen van die zaken en de wijze waarop deze verkopen tot stand zijn gekomen. Belanghebbende is voorts bij de berekening van de kapitalisatiefactor uitgegaan van een leegstandsrisico van 10 percent omdat drie van de 29 objecten meer dan een jaar leeg staan. Het Hof is echter met de Rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar het door hem gehanteerde leegstandsrisico van 3 percent wel voldoende heeft onderbouwd en aldus aannemelijk heeft gemaakt. De door belanghebbende voorgestane berekeningswijze van dit risico acht het Hof onjuist. Hiervoor dient, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft betoogd, te worden uitgegaan van het aantal maanden dat naar verwachting een onroerende zaak als de onderhavige op de betreffende locatie leeg zal staan in een vaste periode van bijvoorbeeld tien jaren. Voorts heeft belanghebbende niet bestreden dat, zoals de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, de drie genoemde panden ongeschikt zijn voor een juiste vaststelling van het leegstandsrisico omdat die panden, gelet op de geringe grootte, ongeschikt zijn voor de automotive-branche. Gelet hierop heeft ook belanghebbende reeds hierom de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.9.
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op wat door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 1.750.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Hierbij stelt het Hof voorop dat de zaak van belanghebbende samenhangt in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) met de zaken met nummers 16/01504 tot en met 16/01507, omdat deze zaken gelijktijdig zijn behandeld, sprake is van dezelfde rechtsbijstandverlener en de werkzaamheden van deze rechtsbijstandverlener nagenoeg identiek zijn geweest. Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit vast op € 560,25 voor de kosten in de bezwaarfase (1 punt bezwaarschrift en 0,5 hoorzitting x wegingsfactor 1,5 x € 249), € 1.503 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten beroepschrift en bijwonen zitting x wegingsfactor 1,5 x € 501) en € 1503 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting x wegingsfactor 1,5 x € 501), ofwel in totaal op € 3.566,25. Vanwege de samenhang met de andere genoemde zaken wordt een vijfde gedeelte, ofwel € 713,25 aan belanghebbende toegekend.
Belanghebbende heeft voorts verzocht om vergoeding van de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige. Bij de Rechtbank heeft één mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij de taxateur van belanghebbende aanwezig was. Het Hof acht voor de aanwezigheid van de taxateur op deze zitting een vergoeding van 8 uur tegen een tarief van € 65 per uur redelijk. Die zitting zal een langere voorbereidingstijd hebben gevergd dan de zitting van het Hof. Het Hof stelt de vergoeding vast op € 513,50 (taxatierapport 5,5 uur x € 65 = € 357,50 en voor het verschijnen ter zitting € 156 (bij de Rechtbank 8 uur x € 65 : 5 zaken en bij het Hof 4 uur x € 65 : 5 zaken)). Het is niet gebleken dat de omzetbelasting voor rekening van belanghebbende blijft. Voorts komt voor vergoeding in aanmerking de kosten voor het kadastrale bericht en de kadastrale kaart van in totaal € 7.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.750.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.233,75 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 334 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 503 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, J.P.M. Kooijmans en R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.
De beslissing is op
30 januari 2018in het openbaar uitgesproken.
30 januari 2018in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen. In verband daarmee is de
uitspraak ondertekend door mr. Kooijmans.
(N.G.U. Wasch) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 31 januari 2018
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.