ECLI:NL:GHARL:2018:6954

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.188.981/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4345661 \ CV EXPL 15-10072)

arrest van 31 juli 2018

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante in principaal appel en geïntimeerde in incidenteel appel,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellante],

advocaat: mr. M. Schlepers, advocaat te Groningen,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

2.
[geïntimeerde2] ,

beiden wonende te [B] ,

geïntimeerden in principaal appel en appellanten in incidenteel appel,

in eerste aanleg: eisers,

hierna afzonderlijk respectievelijk:
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2],

gezamenlijk:
[geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. H.J. Griede, kantoorhoudend te Hoogezand.

1.Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd als weergegeven in het vonnis van 19 januari 2016 van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Groningen (hierna de kantonrechter).

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 8 februari 2016,

- het tussenarrest van 14 juni 2016, waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast, die is gehouden op 22 september 2016,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord (met producties),

- de nummers 11 t/m 19 in de akte van de zijde van [appellante] ,

- het gehouden pleidooi op 12 juli 2018, waarbij akte is verleend van de vooraf door [appellante] toegezonden producties. Beide advocaten hebben pleitnotities overgelegd.

2.2

Na afloop van het pleidooi heeft het hof op het pleitdossier arrest bepaald.

2.3

De eis van [appellante] in hoger beroep luidt, kort samengevat, vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 19 januari 2016 en, opnieuw rechtdoende, [geïntimeerden] c.s. in hun vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans hun vorderingen af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten.

2.4

[geïntimeerden] c.s. voeren verweer. Zonder dat in de kop van de memorie van antwoord kenbaar te hebben gemaakt, zoals artikel 2.4 van het procesreglement voorschrijft, hebben [geïntimeerden] c.s. hun eis in hoger beroep vermeerderd en tevens gevorderd:

voor recht te verklaren dat [appellante] een bedrag van € 17.400,- wegens huurderving over de periode juli 2013 tot en met december 2015 dient te voldoen,
voor recht te verklaren dat [appellante] een bedrag van € 594,85 wegens huurschuld over de periode juli 2013 tot en met 6 maart 2016 dient te voldoen.

Voorts hebben [geïntimeerden] c.s. gevorderd [appellante] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.De feiten

3.1

De kantonrechter heeft onder de randnummers 3.1 en 3.2 van het bestreden vonnis de feiten summier vastgesteld. Met grief 1 komt [appellante] op tegen de door de kantonrechter vastgestelde laatstelijk geldende huurprijs. Met inachtneming van deze grief zal het hof de feiten, samen met wat in hoger beroep mede gelet op de overgelegde en niet weersproken stukken tussen partijen is komen vast te staan, opnieuw vaststellen.

3.2

[C] , de toenmalige echtgenoot van [geïntimeerde1] , heeft bij schriftelijke huurovereenkomst met ingang van 1 januari 1999 aan [appellante] in huur gegeven de “2e etage en zolder” in de woning aan de [a-straat] 33 te [A] tegen een maandelijks vooraf te betalen huurprijs van (toen) NLG 800,-.

3.3

De eigendom van de woning is in het kader van de echtscheiding medio juni 2009 aan [geïntimeerde1] toebedeeld. [geïntimeerde1] is opvolgend verhuurder.

3.4

Bij e-mail van 10 mei 2013 heeft [geïntimeerde1] [appellante] laten weten dat zij het beheer van het pand en het innen van de huur heeft opgedragen aan de makelaar [geïntimeerde2] .

3.5

De beheerder [geïntimeerde2] heeft kort nadien aan [appellante] een nieuwe huurovereenkomst toegestuurd. In die huurovereenkomst wordt de door [appellante] gehuurde ruimte aangeduid als gelegen aan de [a-straat] 33A te [A] , gaat de nieuwe huurovereenkomst in per 1 juli 2013, bedraagt de huurprijs € 470,- per maand, heeft [appellante] die huurprijs bij vooruitbetaling te voldoen en is makelaardij [geïntimeerde2] als beheerder aangewezen. Voorts is onder meer als bijzondere bepaling opgenomen:

“huurder werkt mee aan de verbouw splitsing en renovatie van De [a-straat] 33/33a”.

3.6

De toenmalige advocaat van [appellante] heeft bij brief van 11 december 2013 [geïntimeerde2] laten weten dat [appellante] bereid is die nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo wenst [appellante] finale kwijting voor de huurachterstand, een officiële splitsing van het pand zodat het door haar gehuurde een zelfstandige woning is, aparte meters voor gas water en elektriciteit, herstel van enige concrete gebreken en mag de door [geïntimeerde1] voorgenomen verbouwing niet leiden tot een wijziging van het gehuurde en de door haar betaalde huurprijs.

3.7

Beheerder [geïntimeerde2] heeft bij brief van 30 december 2013 geantwoord, dat geen finale kwijting wordt verleend, de huurachterstand betaald moet worden, een tussenmeter voor de elektra is geplaatst, een tussenmeter voor gas vanwege de kosten niet zal worden geplaatst, de woning gefaseerd wordt gerenoveerd, [appellante] illegaal gebruik van het dakterras heeft, door dat gebruik schade aan het dak is ontstaan en [geïntimeerde1] die schade op [appellante] zal verhalen. [appellante] wordt gesommeerd de huurachterstand te voldoen, een einde te maken aan het illegale gebruik van het dakterras en het dakterras te ontruimen, bij gebreke waarvan [geïntimeerde1] ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen.

3.8

De toenmalige advocaat van [appellante] heeft bij brief van 23 januari 2014 het herstel van de gebreken betwist, zich op het standpunt gesteld dat het dakterras bij het gehuurde hoort, de huurachterstand betwist, laten weten dat [appellante] gas water en elektra voor het gehele pand betaalt waardoor een deel op de huurprijs wordt ingehouden en dat [appellante] vanaf mei 2013 de volledige huur zal voldoen.

3.9

[appellante] heeft de door [geïntimeerde2] toegezonden huurovereenkomst niet aanvaard en heeft die nieuwe huurovereenkomst ook niet ondertekend.

3.1

De door [geïntimeerde1] voor de renovatie werkzaamheden ingeschakelde [D] van Dekker-Struik Installatietechniek BV heeft [geïntimeerde2] bij e-mail van 18 april 2014 als volgt bericht:

“
Naar aanleiding van de werkzaamheden aan de [a-straat] 33, kan ik u melden dat de genoemde werkzaamheden gereed zijn op de definitieve dakdoorvoering na. We zijn reeds meerdere malen geweest, waarbij de bovenbuurvrouw moeilijk doet om een afspraak te maken en wij zodoende geen toegang verkrijgen. (...) Mijn voorstel is dan ook het restant van het project uit te factureren aan u, zodat het project voorlopig gesloten kan worden.”

3.11

Ruim een jaar nadien heeft [geïntimeerde1] [appellante] in kort geding betrokken en ontruiming gevorderd. De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 juni 2015 (zaaknummer 4144178 VV EXPL 15-88) de gevraagde ontruiming afgewezen wegens het ontbreken van een spoedeisend belang.

3.12

[geïntimeerde2] heeft [appellante] en haar advocaat bij e-mail van 27 augustus 2015 geïnformeerd over het voornemen van [geïntimeerde1] de begane grond vanaf 1 september 2015 te verhuren. De nieuwe huurders zijn [E] en zijn partner, die op 31 augustus 2015 de ruimte op de begane grond hebben betrokken.

3.13

[E] en zijn partner hebben bij brief van 15 september 2015 per direct de huur opgezegd en daarbij als reden opgegeven “het gedrag van de bovenbuurvrouw mevrouw [appellante] ”.

4.
Het geschil in eerste aanleg, de beslissing van de kantonrechter en de executie van het vonnis

4.1

Bij dagvaarding van 2 juni 2015 hebben [geïntimeerden] c.s. gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden, [appellante] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en [appellante] te veroordelen tot betaling van

€ 1.441,26 wegens huurachterstand over de periode vanaf december 2011 tot mei 2013, te vermeerderen met de wettelijke rente,
€ 3.960,- wegens huurachterstand over de periode vanaf mei 2013 tot en met december 2013, te vermeerderen met de wettelijke rente,
€ 495,- per maand voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [appellante] het gehuurde na 1 juni 2015 in gebruik heeft,
de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.

Voorts hebben [geïntimeerden] c.s. hangende de bodemprocedure een aantal voorlopige voorzieningen ex artikel 223 Rv. gevorderd.

4.2

In het (eind)vonnis heeft de kantonrechter de voorlopige voorzieningen ex artikel 223 Rv. afgewezen. In de hoofdzaak heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden, [appellante] veroordeeld het gehuurde te ontruimen en [appellante] veroordeeld tot betaling van € 495,- per maand voor iedere maand dat [appellante] het gehuurde na 1 juni 2015 nog in gebruik heeft. Voorts is [appellante] veroordeeld in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente. De overige vorderingen zijn door de kantonrechter afgewezen.

4.3

Het vonnis is op 22 januari 2016 aan [appellante] betekend, waarbij de ontruiming is aangezegd tegen 8 maart 2016. Nadat [appellante] van het vonnis in hoger beroep was gekomen, heeft [appellante] op 8 februari 2016 bij het hof een incidentele vordering tot schorsing van de executie ex artikel 351 Rv ingesteld. Voorts heeft [appellante] de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen verzocht [geïntimeerden] c.s. te veroordelen de executie van het vonnis te staken, welke vordering bij vonnis in kort geding van 7 maart 2016 is afgewezen. [appellante] heeft het gehuurde op 7 maart 2016 verlaten. De incidentele vordering bij het hof heeft [appellante] ingetrokken.

5.De beoordeling van de grieven

eisvermeerdering en grieven

5.1

[geïntimeerden] c.s. hebben bij eerste gelegenheid in hoger beroep hun eis in eerste aanleg vermeerderd. [appellante] heeft op het pleidooi op die eiswijziging gereageerd en inhoudelijk verweer gevoerd. Tegen de eiswijziging op zichzelf is geen bezwaar gemaakt. Die eiswijziging is naar het oordeel van het hof ook niet in strijd met de goede procesorde, zodat op de in hoger beroep gewijzigde eis zal worden beslist.

5.2

[appellante] heeft tegen het vonnis 9 grieven ontwikkeld.

huurprijs en huurachterstand

5.3

De kantonrechter heeft in r.ov. 3.1 van het vonnis de laatst geldende huurprijs gesteld op € 495,- per maand. Dit bedrag heeft de kantonrechter ook in het dictum opgenomen als maandelijkse vergoeding voor het gebruik door [appellante] van het gehuurde na 1 juni 2015. Met
grief 1komt [appellante] hiertegen op.

5.4

[geïntimeerden] c.s. zijn van mening dat de kantonrechter de huurprijs terecht op € 495,- per maand heeft gesteld. Die huurprijs geldt volgens [geïntimeerden] c.s. vanaf 1 juli 2013. In de periode van juli 2013 tot en met 6 maart 2016 heeft [appellante] slechts € 475,95 per maand betaald, zodat in hoger beroep nog een bedrag van € 594,85 aan huurschuld wordt gevorderd.

5.5

Het hof stelt voorop dat de huurprijs van niet geliberaliseerde woonruimte op grond van artikel 7:250 BW door de verhuurder kan worden verhoogd op de wijze zoals voorgeschreven in de artikelen 7:252 BW en 7:253 BW. Op grond van artikel 7:252 BW moet een voorstel tot wijziging van de huurprijs tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan. Artikel 7:252 lid 2 BW geeft een opsomming van de gegevens die het voorstel dient te vermelden, te weten de geldende huurprijs, het percentage of het bedrag van de wijziging van de huurprijs, de voorgestelde huurprijs, de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs, de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder bezwaar kan maken tegen het voorstel en de gevolgen als de huurder van die bezwaren niet laat blijken.

5.6

[geïntimeerde1] heeft op basis van een standaardformulier tijdig aan [appellante] een voorstel gedaan voor de huurprijsverhoging per 1 juli 2012, waarbij de nieuwe huurprijs is vastgesteld op € 475,95. Dit voorstel voldoet aan de eisen als neergelegd in artikel 7:252 lid 2 BW en daartegen is door [appellante] geen bezwaar gemaakt, zodat vanaf 1 juli 2012 de nieuwe huurprijs van € 475,95 is gaan gelden. Partijen zijn het daar ook over eens.

5.7

[geïntimeerden] c.s. betogen dat de huurprijs nadien per 1 juli 2013 is verhoogd naar € 495,- per maand. Ter onderbouwing is voor die gestelde huurprijsverhoging niet een standaardformulier overgelegd als is gebruikt voor de huurprijsverhoging per 1 juli 2012. [geïntimeerden] c.s. beroepen zich op de huurprijs genoemd in de in 2013 aangeboden nieuwe huurovereenkomst en op een factuur van [geïntimeerde2] d.d. 22 november 2013 waarin [appellante] wordt verzocht de huur over de maanden september, oktober en november 2013 te betalen en waarin wordt uitgegaan van de huurprijs van € 495,- per maand. [appellante] heeft deze huurprijsverhoging bestreden en aangevoerd dat zij die huurprijs niet heeft aanvaard en ook de per 1 juli 2012 geldende huurprijs is blijven betalen.

5.8

Op zichzelf is het onder omstandigheden mogelijk dat een huurder door de aanvaarding van een nieuwe huurovereenkomst, waarin een nieuwe verhoogde huurprijs is opgenomen op die wijze aan de nieuwe huurprijs is gebonden. Tussen partijen is evenwel niet in geschil dat de door [geïntimeerde2] in 2013 toegezonden nieuwe huurovereenkomst door [appellante] niet is aanvaard. Hierdoor is tussen [geïntimeerde1] en [appellante] geen nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen en is [appellante] niet op deze wijze aan een verhoogde huurprijs gebonden. Bovendien wordt in de voorgestelde nieuwe huurovereenkomst de huurprijs niet gesteld op € 495,- per maand, maar op € 470,- per maand, zodat ook om die reden de voorgestelde huurovereenkomst geen steun biedt voor de stelling van [geïntimeerden] c.s. dat vanaf 1 juli 2013 de nieuwe huurprijs van € 495,- per maand is gaan gelden.

5.9

Voor zover [geïntimeerden] c.s. hebben willen betogen dat de factuur van 22 november 2013 als een voorstel tot verhoging van de huurprijs heeft te gelden, dan voldoet dat voorstel niet aan de eisen van artikel 7:252 lid 2 BW. Weliswaar bevat de factuur de nieuwe (voorgestelde) huurprijs, maar aan de overige eisen van artikel 7:252 lid 2 BW wordt niet voldaan. Dit betekent dat de huurprijs vanaf 1 juli 2012 niet op door de wet toegestane wijze is verhoogd naar € 495,- per maand, zodat de huurprijs van € 475,95 per maand is blijven gelden.

5.1

Dit leidt ertoe dat grief 1 slaagt en de vordering van [geïntimeerden] c.s. in hoger beroep tot verklaring voor recht dat [appellante] een huurschuld van € 594,85 heeft te voldoen wordt afgewezen.

grond ontbinding niet gedragen zoals goed huurder betaamt

5.11

In de eerste alinea van r.ov. 5.2 van het vonnis overweegt de kantonrechter dat [geïntimeerden] c.s. hun vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ook hebben gebaseerd op gedragingen van [appellante] op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat zij zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

5.12

Met
grief 2komt [appellante] tegen deze overweging op. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter op geen enkele wijze gemotiveerd hoe hij tot die overweging komt en is een dergelijke overweging ook volstrekt onbegrijpelijk.

5.13

Deze grief slaagt niet. De kantonrechter heeft onder r.ov. 4.1 van het vonnis het standpunt van [geïntimeerden] c.s. op correcte wijze samengevat. Uit die samenvatting blijkt dat [geïntimeerden] c.s. [appellante] een aantal concrete gedragingen verwijten. [appellante] wordt verweten dat zij stelselmatig de huur te laat betaalt, ten onrechte het platte dak in gebruik heeft genomen en als dakterras is gaan gebruiken, geluidsoverlast veroorzaakt en verhuur van de benedenverdieping onmogelijk maakt. Op grond van deze samenvatting heeft de kantonrechter als inleidende zin in r.ov. 5.2 terecht overwogen dat [geïntimeerden] c.s. [appellante] een aantal gedragingen verwijt waaruit blijkt dat zij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. Bovendien is deze inleidende zin geen dragende overweging voor de beslissing van de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst, zodat [appellante] in dat opzicht ook geen belang bij deze grief heeft.

verwijt levert geen grond voor ontbinding op

5.14

De kantonrechter heeft vervolgens in r.ov. 5.2 van het vonnis geoordeeld dat [geïntimeerden] c.s. voldoende hebben onderbouwd dat [appellante] werklieden heeft gehinderd en daarmee heeft gehandeld in strijd met haar uit artikel 7:220 BW voortvloeiende verplichting. Doordat [geïntimeerden] c.s. niet hebben gesteld welk nadeel zij daardoor hebben geleden, levert deze tekortkoming naar het oordeel van de kantonrechter geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op.

5.15

[appellante] betwist met
grief 3dat zij de werklieden heeft gehinderd en verwijt de kantonrechter dat hij tot dit oordeel is gekomen zonder, gelet op de gemotiveerde betwisting, nader onderzoek te doen.

5.16

[appellante] heeft naar het oordeel van het hof evenmin belang bij grief 3. Het aan [appellante] gemaakte verwijt levert volgens de kantonrechter geen grond voor ontbinding op, zodat dit oordeel ook niet aan de beslissing van de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag ligt.

Volledigheidshalve voegt het hof hieraan toe dat, voor zover het hof in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep acht heeft te slaan op in eerste aanleg verworpen en/of niet behandelde verwijten van [geïntimeerden] c.s., het hof de toelichting bij de grieven 2 en 3 zal opvatten als een nadere toelichting van haar verweer.

splitsingsvergunning, verhuur benedenverdieping en problemen met internet en telefoon

5.17

De kantonrechter heeft in r.ov. 5.7 van het vonnis geoordeeld, dat het aan [geïntimeerden] c.s. is te bepalen of zij al dan niet de benedenverdieping verhuren, dat het daarbij niet van belang is of [geïntimeerde1] al dan niet over een splitsingsvergunning beschikt, dat [appellante] niet genoeg heeft gemotiveerd waarom verhuur van de benedenverdieping haar woongenot zou aantasten en dat voor zover verhuur van de benedenverdieping tot problemen met de providers voor haar telefoon en internet zou leiden die problemen kunnen worden opgelost.

5.18

Met de
grieven 6, 7 en 8komt [appellante] tegen deze beslissingen op. Deze grieven slagen niet. Als veronderstellende wijs wordt aangenomen dat [geïntimeerde1] niet beschikt over een splitsingsvergunning, in het gehuurde gebreken zijn waardoor [appellante] (mogelijk) overlast zal gaan ondervinden van de beneden huurders en [appellante] problemen kan hebben met continuering van haar telefoon- en internet abonnement als de beneden huurders op hetzelfde adres bij een andere provider een telefoon- en internetabonnement aanvragen, dan zijn dat omstandigheden die niet rechtvaardigen dat [appellante] zich op een wijze gedraagt die op zichzelf een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Deze grieven falen derhalve.

reden ontbinding volgens kantonrechter

5.19

In r.ovv. 5.4 en 5.5. van het vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerden] c.s. [appellante] verwijten dat zij de verhuur van de woonruimte op de benedenverdieping van het pand heeft bemoeilijkt. De inhoud van de door [geïntimeerden] c.s. overgelegde schriftelijke verklaring van [E] en zijn partner [F] is volgens de kantonrechter door [appellante] onvoldoende betwist en acht de kantonrechter gezien de feitelijk zeer gedetailleerde inhoud overtuigend. De kantonrechter vervolgt in r.ov. 5.6 van het vonnis dat [appellante] ter zitting niet heeft ontkend dat zij de kandidaat huurder [G] tijdens de bezichtiging van de benedenverdieping heeft gesproken en hem over de situatie en de eventuele problemen over hetzelfde adres bij verhuur als de hare heeft geïnformeerd. In r.ov. 5.7 verbindt de kantonrechter hieraan de conclusie dat daarmee is komen vast te staan dat [appellante] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Dit levert een tekortkoming van [appellante] op die volgens de kantonrechter van dien aard is dat zij moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.

[appellante] komt met de
grieven 4, 5 en 9tegen deze rechtsoverwegingen op.

maatstaf ontbinding huurovereenkomst

5.2

Het hof stelt voor de beoordeling voorop dat op grond van de artikelen 7:231 BW juncto 6:265 BW iedere tekortkoming van de huurder in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst desgevorderd tot ontbinding van de huurovereenkomst leidt, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

Voor de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst dient te worden ontbonden, heeft het hof acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het woonbelang van [appellante] en het verhuurdersbelang van [geïntimeerde1] . Voor zover de grieven 5, 6 en 9 slagen, heeft het hof, zoals hiervoor al is overwogen, in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep acht te slaan op de in eerste aanleg verworpen en/of niet behandelde verwijten van [geïntimeerden] c.s.

ontbreken proces-verbaal

5.21

[appellante] heeft erop gewezen dat op de comparitie van partijen bij de kantonrechter geen griffier aanwezig was. Daardoor zijn volgens de heer [H] van de rechtbank bij brief van 19 april 2016 geen aantekeningen van de zitting beschikbaar en kan ook geen proces-verbaal van de zitting worden opgemaakt. [appellante] voert aan dat de kantonrechter daarmee in strijd handelt met artikel 88 lid 3 Rv.

Het hof overweegt als volgt. In het geval een proces-verbaal ontbreekt of een proces-verbaal niets inhoudt wat een bevestiging vormt van de bestreden rechterlijke uitspraak kan een rechterlijke beslissing op grond van een motiveringsgebrek worden vernietigd (ECLI:NL:HR:2004:AO1941).

De in het vonnis opgenomen passages, waarin volgens de kantonrechter afgelegde verklaringen van partijen zijn opgenomen, zijn ter zitting bij het hof besproken. [geïntimeerden] c.s. hebben ter zitting erkend, zoals de kantonrechter in r.ov. 5.3 van het vonnis heeft overwogen, dat zij [appellante] ter zake van de geluidsoverlast aan anderen dan [E] en zijn partner niet in gebreke hebben gesteld. De advocaat van [appellante] heeft verklaard dat de kantonrechter in r.ov. 5.4 van het vonnis terecht heeft overwogen dat [appellante] tijdens de comparitie van partijen heeft toegegeven dat zij tijdens bezichtigingen door nieuwe huurders een drietal keren aan deze mensen heeft laten weten dat er - wanneer zij zouden gaan huren - problemen voor hen en voor haarzelf zouden kunnen ontstaan in verband met het feit dat zowel de benedenverdieping als de bovenverdiepingen één adres hebben. Ook heeft de advocaat van [appellante] ter zitting verklaard dat de kantonrechter in r.ov. 5.6 van het vonnis terecht heeft overwogen dat [appellante] ter zitting bij de kantonrechter niet heeft ontkend dat zij met kandidaat huurder [G] tijdens de bezichtiging van de benedenverdieping door [geïntimeerde2] heeft gesproken en hem over de situatie en de eventuele problemen over hetzelfde adres heeft geïnformeerd.

Dit betekent naar het oordeel van het hof dat in dit geval het enkel ontbreken van een proces-verbaal geen vernietiging van het vonnis met zich meebrengt. Het hof zal dan ook van deze in het vonnis opgenomen erkenningen uitgaan.

verwijten ten grondslag aan vordering tot ontbinding

5.22

[geïntimeerden] c.s. hebben de navolgende feiten en omstandigheden aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd:

[appellante] heeft stelselmatig de huur te laat, te weten achteraf in plaats van vooraf, betaald en heeft bovendien op gezette tijden een substantiële huurachterstand laten ontstaan;
[appellante] heeft ook ruimtes in het pand die niet tot het gehuurde behoorde in gebruik genomen, waaronder in het bijzonder het dakterras;
[appellante] heeft de door [geïntimeerden] c.s. ingeschakelde werklieden bij het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden in het pand gehinderd;
[appellante] heeft de verhuur van de ruimte op de benedenverdieping bemoeilijkt door potentiële huurders af te schrikken;
[appellante] heeft aan de huurders op de benedenverdieping zodanige overlast veroorzaakt dat zij de huurovereenkomst hebben opgezegd en zijn vertrokken.

te late betaling en huurachterstanden

5.23

[appellante] heeft in eerste aanleg onder overlegging van betaaloverzichten en bankafschriften betwist dat zij ten tijde van de inleidende dagvaarding een huurachterstand had. [geïntimeerden] c.s. hebben die betaaloverzichten en bankafschriften ook in hoger beroep niet bestreden. Daarmee staat naar het oordeel van het hof vast dat [appellante] , uitgaande van een huurprijs van € 475,95 per maand, in ieder geval ten tijde van de inleidende dagvaarding geen huurachterstand had.

In de huurovereenkomst van december 1998 heeft [appellante] zich verplicht uiterlijk op de eerste van iedere maand de huurprijs bij vooruitbetaling te voldoen. Uit de betaaloverzichten blijkt, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen en door [appellante] in hoger beroep niet is bestreden, dat [appellante] structureel de huurprijs te laat heeft betaald. Voorts blijkt dat [appellante] in de 17 jaar dat zij huurt een beperkt aantal keren een huurachterstand heeft laten ontstaan. Die huurachterstand ontstond met name doordat [appellante] een aangezegde huurverhoging enige tijd niet voldeed of als [appellante] een deel van de huur wilde verrekenen met door haar betaalde energiekosten die volgens [appellante] voor rekening van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde1] kwam.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] met de te late betalingen van de huur in strijd met de huurovereenkomst gehandeld. Voor de beoordeling welk gewicht aan deze tekortkoming dient te worden toegekend, weegt het hof mee dat [geïntimeerden] c.s. geen stukken hebben overgelegd, waaruit blijkt dat [appellante] is gewezen op haar contractuele verplichting de huurprijs uiterlijk op de eerste van iedere maand bij vooruitbetaling te voldoen en dat [geïntimeerden] c.s. geruime tijd geen tussenmeters hebben geplaatst waardoor ook de kosten van het energieverbruik van het niet gehuurde deel van het pand ten laste van [appellante] kwamen en, na verrekening, onduidelijkheid kon ontstaan over het door [appellante] per saldo verschuldigde bedrag. Onder deze omstandigheden heeft de kantonrechter naar het oordeel van het hof terecht geoordeeld dat deze tekortkoming mede in het licht van de duur van de huurovereenkomst zodanig gering is dat het op zichzelf geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Volledigheidshalve voegt het hof hieraan toe dat indien er andere tekortkomingen zijn die ook op zichzelf niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden, het hof heeft te beoordelen of de tekortkomingen gezamenlijk een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

dakterras

5.24

[geïntimeerden] c.s. hebben voorts betoogd dat uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt dat aan [appellante] is verhuurd de “2e etage en zolder”. [appellante] heeft in strijd met de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde uitgebreid door op het dak een terras te creëren en dat dakterras in gebruik te nemen. Door dit gebruik is volgens [geïntimeerden] c.s. het dak mankementen gaan vertonen, zodat [geïntimeerden] c.s. door deze handelwijze ook schade hebben geleden.

5.25

[appellante] voert aan dat het dakterras tot het gehuurde behoort. Zij heeft het dakterras al jaren in gebruik en [geïntimeerde1] , althans haar rechtsvoorganger, heeft tegen dat gebruik geen bezwaar gemaakt en voor dat gebruik ook huur gevraagd. Ter ondersteuning heeft [appellante] een puntentelling ten behoeve van de huurprijsvaststelling door de huurcommissie overgelegd, waarin voor het gebruik van het dakterras 2 punten is toegekend.

5.26

Het hof is van oordeel dat uit de door [appellante] geschetste feitelijk gang van zaken, die door [geïntimeerden] c.s. onvoldoende gemotiveerd is bestreden, blijkt dat het dakterras met instemming van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde1] in ieder geval tot het gehuurde is gaan behoren. Hierdoor is het gebruik van het dakterras geen tekortkoming aan de zijde van [appellante] .

hinderen werklieden

5.27

[geïntimeerden] c.s. verwijten [appellante] voorts dat [appellante] de door [geïntimeerden] c.s. ingeschakelde werklieden bij het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden in het pand heeft gehinderd. [geïntimeerden] c.s. hebben dit verwijt concreet onderbouwd met de stelling dat [appellante] de werkzaamheden van Dekker-Struik Installatietechniek B.V. heeft gehinderd. Ten bewijze daarvan hebben [geïntimeerden] c.s. een e-mailbericht van [D] overgelegd (3.10).

5.28

[appellante] heeft dit verwijt betwist en onder meer aangevoerd dat zij niet is geïnformeerd over de dagen en tijdstippen van de komst van Dekker-Struik Installatietechniek BV. Hierdoor kan, zo begrijpt het hof, [appellante] niet het verwijt worden gemaakt dat zij op dagen en tijden dat zij niet in het gehuurde aanwezig was en niet bedacht was op de komst van Dekker-Struik Installatietechniek B.V. geen toegang heeft gegeven tot ruimtes in het door haar gehuurde waar werkzaamheden nodig waren.

5.29

In reactie op dit verweer van [appellante] hebben [geïntimeerden] c.s. geen concrete feiten en omstandigheden gesteld, zo mogelijk onderbouwd met stukken, waaruit blijkt dat [appellante] vooraf over de dagen en de tijdstippen van de werkzaamheden door Dekker-Struik Installatietechniek BV is geïnformeerd en haar is medegedeeld dat zij op die dagen en tijdstippen toegang tot het gehuurde had te verlenen. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan dat [appellante] tekort is geschoten in haar verplichting de door [geïntimeerden] c.s. ingeschakelde werklieden toegang tot het gehuurde te verlenen voor het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden.

afschrikken potentiële huurders

5.3

[geïntimeerden] c.s. verwijten [appellante] voorts dat zij de verhuur van de ruimte op de benedenverdieping heeft bemoeilijkt door potentiële huurders af te schrikken. In de dagvaarding hebben [geïntimeerden] c.s. dit verwijt slechts in algemene zin verwoord zonder daaraan concrete feiten en omstandigheden ten grondslag te leggen.

Uit r.ov. 5.4 van het vonnis blijkt dat [appellante] op de comparitie van partijen bij de kantonrechter heeft toegegeven dat zij tijdens bezichtigingen door potentiële huurders voor de benedenverdieping een drietal keren, waaronder kennelijk de potentiële huurder [G] , heeft laten weten dat er - wanneer zij zouden gaan huren - problemen voor hen en voor haarzelf zouden kunnen ontstaan doordat zowel de benedenverdieping als de bovenverdiepingen één adres hebben.

[geïntimeerden] c.s. hebben deze opstelling van [appellante] hinderlijk gevonden. Dit op zichzelf brengt echter geen tekortkoming aan de zijde van [appellante] met zich mee. [appellante] heeft aandacht voor een praktisch probleem gevraagd bij gebruik van afzonderlijke abonnementen voor telefoon en internet op hetzelfde adres. [geïntimeerden] c.s. hebben niet toegelicht waarom deze mededeling jegens [geïntimeerden] c.s. een tekortkoming oplevert. Zo blijkt niet dat deze mededeling van [appellante] onwaar is en voor zover die mededeling onwaar is blijkt niet dat enkel vanwege deze omstandigheid - en niet bijvoorbeeld de staat van het gehuurde mede in het licht van de hoogte van de huurprijs - de potentiële huurders van huur van de benedenverdieping hebben afgezien. Dit leidt ertoe dat dit verwijt geen tekortkoming aan de zijde van [appellante] oplevert.

veroorzaken ernstige overlast aan huurders op benedenverdieping

5.31

[geïntimeerden] c.s. verwijten [appellante] tot slot dat zij ernstige overlast veroorzaakte aan de huurders op de benedenverdieping waardoor die huurders de huurovereenkomst hebben opgezegd en zijn vertrokken. In de inleidende dagvaarding hebben [geïntimeerden] c.s. alleen als concreet feit de opzegging van de huurder [I] genoemd. Ter onderbouwing is overgelegd de e-mail van [I] van 15 januari 2014 waarbij de huurovereenkomst wordt opgezegd. In die e-mail wordt niet de reden voor de opzegging genoemd. Voorts hebben [geïntimeerden] c.s. een niet ondertekende op naam van [I] staande verklaring

d.d. 13 januari 2014 overgelegd, waarin als reden van de opzegging wordt genoemd een “onveilige leefomgeving vanwege het gedrag van de bovenbuurvrouw”. [appellante] zou heftige geluidsoverlast veroorzaken, haar op vervelende wijze vijandig benaderen, zich tegenover derden negatief over haar uitlaten en veelvuldig ten onrechte klagen over door [I] veroorzaakte geluidsoverlast.

In de incidentele conclusie ex art 223 Rv. hebben [geïntimeerden] c.s. hieraan toegevoegd dat ook de huurders [E] en zijn partner [F] door het gedrag van [appellante] kort na ingang van de huurovereenkomst de huurovereenkomst hebben opgezegd en zijn vertrokken. Ter onderbouwing hebben [geïntimeerden] c.s. de door [E] en zijn partner ondertekende verklaring d.d. 15 september 2015 overgelegd. In die verklaring wordt [appellante] in het bijzonder verweten dat zij ook in de nachtelijke uren geluidsoverlast veroorzaakt en zich jegens [E] en zijn partner opdringend, confronterend en bedreigend heeft gedragen.

5.32

[appellante] heeft deze feiten en omstandigheden gemotiveerd betwist. Zo heeft [appellante] aangevoerd dat zij contact heeft gezocht met [I] en dat [I] aan haar heeft verteld dat zij geen verklaring heeft afgelegd en dat de reden voor de opzegging niet problemen met [appellante] is geweest maar de problemen met een abonnement voor internet en telefonie. Ook de verklaring van [E] en zijn partner is gemotiveerd betwist. [appellante] betwist de feiten die in de verklaring zijn opgenomen en voert onder meer aan dat zij geen overlast heeft veroorzaakt en dat de door [E] ervaren overlast het gevolg kan zijn van gebrekkige geluidsisolatie in het pand waardoor het zeer gehorig is.

5.33

Voor de beoordeling van dit door [geïntimeerden] c.s. gemaakte verwijt stelt het hof voorop dat een huurder van woonruimte niet op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is overlast mag bezorgen aan andere huurders in een pand. Indien de huurder deze verplichting niet nakomt, kunnen die andere huurders de huurder rechtstreeks op die rechtsgrond aanspreken. De omwonenden die overlast ondervinden kunnen zich ook tot de verhuurder wenden met het verzoek stappen te nemen om de overlast te doen eindigen. In dat geval zal voor de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid jegens zijn huurders een verplichting kunnen bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen. Een effectieve wijze van beëindiging bestaat in de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde (HR 16 oktober 1992, NJ 1993/167 (Van Gent/ Wijnands).

5.34

Dit geval kenmerkt zich door de volgende omstandigheden. [I] en [E] hebben de benedenverdieping zeer kort bewoond. [geïntimeerden] c.s. hebben geen concrete feiten en omstandigheden gesteld dat [I] en/of [E] (behoudens het hierna te noemen telefonisch contact van [E] ) bij [geïntimeerde1] of [geïntimeerde2] over ernstige overlast door [appellante] hebben geklaagd, waaruit die overlast concreet bestond, of [geïntimeerde1] en/of [geïntimeerde2] [I] en/of [E] hebben aangeraden eerst met [appellante] te overleggen om tot een minnelijke beëindiging van de overlast te komen, of [geïntimeerde1] en/of [geïntimeerde2] [appellante] mondeling en/of schriftelijk hebben aangesproken op haar overlast veroorzakende gedrag en of zij onderzoek hebben gedaan naar de gegrondheid van de klachten van [I] en/of [E] . Uit de verklaring van [geïntimeerde2] volgt dat [E] hem heeft gebeld met klachten over door hem ervaren overlast, maar dat [geïntimeerde2] vervolgens geen contact heeft opgenomen met [appellante] om de juistheid van de klacht te verifiëren en dat hij [appellante] evenmin heeft gesommeerd om de overlast te beëindigen.

5.35

In het geval wordt aangenomen dat waar is hetgeen in de volgens [geïntimeerden] c.s. door [E] en [I] afgegeven schriftelijke verklaringen is opgenomen, brengen de hiervoor onder 5.34 bedoelde kenmerken van de omstandigheden van dit geval - een kortdurende periode van overlast, waarin de verhuurder geen reden heeft gezien om te interveniëren door contact op te nemen met de huurder om de juistheid van de klachten te verifiëren en zo nodig de huurder te waarschuwen en te sommeren de overlast te beëindigen - mee dat [appellante] niet jegens [geïntimeerden] c.s. is tekortgeschoten, althans niet zodanig dat het, mede gezien het onmiskenbare huurdersbelang van [appellante] , die de woning jarenlang heeft gehuurd, een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

5.36

Het hof voegt hieraan ten overvloede toe dat in geval die feiten als zij waar zijn wel een tekortkoming aan de zijde van [appellante] oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, die feiten door [appellante] gemotiveerd zijn betwist. [geïntimeerden] c.s. hebben voor de (summier) gestelde feiten geen concreet bewijsaanbod gedaan en het hof ziet ook geen aanleiding in dit geval hen ambtshalve met dat bewijs te belasten. Hierdoor is de door [geïntimeerden] c.s. gestelde tekortkoming niet komen vast te staan.

5.37

Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven 4, 5 en 9 slagen.

gezamenlijke verwijten

5.38

Uit het voorgaande volgt dat in deze procedure op basis van de door [geïntimeerden] c.s. gestelde en onderbouwde concrete feiten en omstandigheden alleen de te late betaling en huurachterstanden en de overlast als overwogen in 5.35 als een tekortkoming aan de zijde van [appellante] is aan te merken. Deze verwijten, gewaardeerd in de context van de hiervoor genoemde omstandigheden en mede in het licht van het woonbelang van [appellante] , zijn ook gezamenlijk nog zodanig gering dat zij geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

schadevergoeding huurderving

5.39

[geïntimeerden] c.s. hebben in hoger beroep gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van € 17.400,- wegens huurderving over de periode van juli 2013 tot en met december 2015. Aan deze vordering hebben [geïntimeerden] c.s. ten grondslag gelegd hetgeen zij hebben opgemerkt over de gedragingen van [appellante] met betrekking tot kandidaat huurders en huurders.

5.4

Het hof heeft hiervoor overwogen dat hetgeen door [geïntimeerden] c.s. is gesteld geen tekortkoming aan de zijde van [appellante] oplevert. Daarmee vervalt de grondslag voor de gevorderde schadevergoeding en wordt deze afgewezen. Het hof kan dan verder onbesproken laten dat [geïntimeerden] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat (voor wat betreft de gehele periode waarop de vordering betrekking heeft) sprake is van verzuim en ook de hoogte van het gevorderde bedrag onvoldoende hebben onderbouwd.

6.De slotsom

6.1

De grieven 4, 5 en 9 slagen en leiden tot vernietiging van het vonnis. De door [geïntimeerden] c.s. in hoger beroep ingestelde vorderingen worden afgewezen. Bij deze uitkomst worden [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten veroordeeld, waarbij het salaris van de advocaat wordt gesteld op 3 punten, tarief II.

De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 19 januari 2016,

wijst de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. af,

veroordeelt [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 300,- voor salaris van de gemachtigde overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 405,08 voor verschotten en op € 3.222,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. H. de Hek en mr. A.W. Jongbloed en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 31 juli 2018.