Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.219.307
(zaaknummer rechtbank Zeeland-West-Brabant 223804)
arrest van de pachtkamer van 10 juli 2018
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. J.M.M. Menu,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Middelburg,
zetelend te Middelburg,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna: de gemeente,
advocaat: mr. E.H.M. Harbers.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 27 februari 2018 hier over. Bij dat arrest is een comparitie bepaald en is partijen verzocht stukken over te leggen met betrekking tot de in reconventie subsidiair en meer subsidiair gevorderde schadeloosstelling.
1.1
Het verdere verloop blijkt uit:
- het bericht van mr. Harbers van 30 mei 2018 dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het in reconventie subsidiair en meer subsidiair gevorderde zodat er geen nadere stukken worden ingezonden;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 13 juni 2018.
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 13 juni 2018.
1.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
1.3
[appellant] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis van 7 juni 2017 gedeeltelijk te vernietigen en de gemeente primair te veroordelen tot een schadeloosstelling van € 1,6 miljoen, subsidiair van € 622.718 en meer subsidiair van € 483.878, steeds vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 november 2011 tot aan de dag der voldoening minus de door de gemeente betaalde voorschotten en te vermeerderen met de belastingschade en deskundigenkosten, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alsmede in de kosten van de procedure in beide instanties.
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
2.1
[appellant] is in 1996 toegetreden tot de pachtovereenkomst tussen de Staat en zijn vader met betrekking tot de pacht van 13.03 ha bouwland, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie I, nummer 550 (gedeeltelijk). Vanaf 2002 is [appellant] de enige pachter. Hij exploiteert op het gepachte een akkerbouwbedrijf dat in totaal ongeveer 77 ha groot is.
2.2
Het gepachte (hierna ook: het perceel) ligt naast camping [naam] . De exploitant hiervan, [A] , is in 2006 in onderhandeling getreden voor de uitbreiding van de camping op onder meer de pachtgrond van [appellant] . [A] heeft van de Staat als eigenaar van de betrokken gronden toestemming verkregen voor ontgronding van het perceel onder de voorwaarde dat [A] met [appellant] overeenstemming zou bereiken over verplaatsing naar elders. De raad van de gemeente heeft ingestemd met publiekrechtelijke medewerking aan het uitbreidingsplan en heeft in de zomer van 2007 daartoe een voorbereidingsbesluit genomen.
2.3
Op 23 oktober 2007 is tussen [appellant] en [A] overeenstemming bereikt over de voorwaarden waaronder [appellant] bereid was de pacht te beëindigen. Kort samengevat komen die afspraken erop neer dat [A] zich maximaal inspant om zorg te dragen voor vervangende pachtgrond ter grootte van 40 ha dan wel 20 ha eigendomsgronden of de financiële tegenwaarde daarvan, met vergoeding van belastingschade.
2.4
Bij besluit van 8 juli 2008 heeft de gemeente vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan verleend (artikel 19 lid 1 WRO Pro) voor de realisatie van het plan van [A] . Op 6 april 2009 heeft de raad van de gemeente ingestemd met de voorgenomen aankoop van 43 ha grond van de Staat (Dienst Domeinen), waarvan 28 ha zou worden doorverkocht aan [A] voor de realisering van zijn plan.
2.5
[appellant] en [A] hebben door onderhandeld. In die onderhandelingen is gesproken over een pachtontbindingsvergoeding van € 1,2 miljoen en flankerende maatregelen. Over de voorwaarden waaronder en de termijnen waarbinnen de vergoeding diende te worden betaald, hebben zij evenwel geen overeenstemming bereikt. Het laatste schrijven van deze onderhandelingen dateert van 9 maart 2010.
2.6
Vanwege de kredietcrisis bleek het voor [A] financieel niet haalbaar om het project te financieren. De bank heeft rond maart 2010 de projectfinanciering ingetrokken. [A] zou de benodigde gronden niet kunnen afnemen van de gemeente. Op 12 juli 2010 heeft de raad van de gemeente besloten grond aan te kopen, waaronder het door [appellant] gepachte perceel, en een erfpachtovereenkomst met [A] te sluiten met betrekking tot de gronden die nodig zouden zijn voor de realisatie van diens plan. Het perceel maakte geen onderdeel uit van de voorgestelde erfpachtovereenkomst. Op 29 december 2010 is de gemeente eigenaar geworden van de bedoelde gronden en daarmee verpachter geworden van [appellant] .
2.7
Op 19 juli 2011 heeft de gemeente de inleidende dagvaarding van onderhavige zaak laten betekenen aan [appellant] waarbij ontbinding van de pachtovereenkomst is gevorderd op grond van bestemmingswijziging. De gemeente heeft tevens een kort geding tot ontruiming aangespannen waarbij [appellant] in reconventie een schadevergoeding van € 1,25 miljoen heeft gevorderd. Bij vonnis van 21 oktober 2011 is [appellant] veroordeeld het perceel te ontruimen en heeft de kantonrechter een voorschot van € 435.490 vastgesteld. Dit bedrag heeft de gemeente betaald en [appellant] heeft het perceel per 1 november 2011 ontruimd. [appellant] heeft op 15 augustus 2011 [A] in privé gedagvaard en nakoming van de overeenkomst van 23 oktober 2007 gevorderd en betaling van een schadevergoeding van € 1,5 miljoen.
2.8
Op 6 augustus 2013 is het nieuwe bestemmingsplan Oranjeplaat onherroepelijk geworden. De bestemming van het perceel is gewijzigd overeenkomstig de eerder verleende vrijstelling.
2.9
In 2015 zijn de vennootschappen die camping [naam] exploiteerden in staat van faillissement verklaard.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
De gemeente heeft in eerste aanleg in conventie de ontbinding van de pachtovereenkomst gevorderd met ontruiming van het perceel. In (voorwaardelijke) reconventie heeft [appellant] schadevergoeding gevorderd van € 1,6 miljoen, subsidiair € 622.718 en meer subsidiair € 483.878.
3.2
De pachtkamer heeft bij vonnis van 7 juli 2017 in conventie de pachtovereenkomst ontbonden en de vordering tot ontruiming afgewezen en in reconventie de primaire vordering tot schadeloosstelling op basis van een hoofdsom van € 1,6 miljoen afgewezen. De zaak is verwezen voor uitlating over de schadeloosstelling onder het subsidiair en meer subsidiair gevorderde.
4.De beoordeling van het hoger beroep
4.1
[appellant] richt zijn hoger beroep uitsluitend tegen de afwijzing van de primaire vordering in reconventie, te weten een schadeloosstelling op basis van een hoofdsom van € 1,6 miljoen. Hij stelt dat de gemeente gehouden is dat bedrag te betalen omdat de gemeente is toegetreden tot de overeenkomst van 23 oktober 2007, dan wel als contractuele derde heeft te gelden dan wel op grond van de redelijkheid en billijkheid en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur aan die overeenkomst is gebonden. Die overeenkomst impliceert mede dat bij pachtontbinding het equivalent van 20 ha eigendomsgronden dient te worden vergoed en dat bedrag berekent [appellant] op € 1,6 miljoen (€ 80.000 per hectare). Daarnaast stelt [appellant] dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld en daarom schadeplichtig is.
4.2
Op grond van de feiten staat vast dat bij de voorbereidingen tot de herontwikkeling van camping [naam] de vier partijen de Staat (Dienst Domeinen), [A] , [appellant] en de gemeente betrokken waren. De enkele betrokkenheid maakt echter niet dat er een rechtsverhouding tussen vier partijen is ontstaan die meebrengt dat de gemeente gebonden is aan afspraken die tussen [A] en [appellant] zijn gemaakt. Die gebondenheid volgt ook niet uit de aan [A] gestelde voorwaarde dat hij met [appellant] tot overeenstemming over pachtbeëindiging moest komen. Bovendien is deze voorwaarde niet door de gemeente, maar door Dienst Domeinen gesteld. De gemeente heeft daar part noch deel aan gehad en is in de aanvangsfase van de planontwikkeling louter opgetreden als publiekrechtelijke facilitator. Verder zijn er geen besluiten, overleggen of berichten gesteld of gebleken waaruit volgt dat de gemeente (later) heeft willen toetreden tot de tussen [A] en [appellant] gesloten overeenkomst. Er zijn evenmin voldoende feiten en omstandigheden gesteld die ertoe kunnen leiden dat [appellant] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de gemeente zich heeft willen binden aan die afspraken. Het enkel tonen van de overeenkomst van 23 oktober 2007 aan de gemeente is daartoe onvoldoende, voor zover dat al (tijdig) heeft plaatsgevonden. Van toetreding tot de overeenkomst door de gemeente is dan ook geen sprake geweest.
4.3
Het hof begrijpt dat [appellant] meent dat de gemeente vanwege haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden, haar rol bij de aankoop van de gronden en de beslissing de pachtontbinding in te roepen, gehouden is de nakoming door [A] van de overeenkomst te bevorderen en bij gebreke daarvan die overeenkomst zelf na te komen. De gemeente heeft immers door de pachtontbinding naar zich toe te trekken, de nakoming door [A] van de overeenkomst gefrustreerd, aldus [appellant] . In dit kader wijst [appellant] erop dat de gemeente het ertoe heeft geleid dat de voorwaarde waaronder [A] zou nakomen, niet is vervuld door haar handelen, zodat die voorwaarde geldt als vervuld.
4.4
Nog daargelaten de vraag of [appellant] jegens [A] nakoming zou kunnen vorderen van de overeenkomst van 23 oktober 2007 en daargelaten de vraag of [A] financieel in staat zou zijn om die overeenkomst na te komen, brengen de door [appellant] aangevoerde feiten en omstandigheden niet mee dat de gemeente gehouden is zelf die overeenkomst na te komen. Hiervoor is geoordeeld dat de gemeente geen partij is (geworden) bij de overeenkomst. Waar de gemeente in het begin van de planontwikkeling optrad als publiekrechtelijke facilitator, heeft zij in de loop van het proces de herontwikkeling van het gebied waarin camping [naam] ligt, aan zich getrokken. Die ontwikkeling paste ook in haar gebiedsvisie van 2004. Op het moment dat duidelijk werd dat [A] , als degene die het plan zou ontwikkelen, uitvoeren en financieren, in financiële moeilijkheden kwam, stond de gemeente voor de keuze om het project te laten voor wat het was of de ontwikkeling door te zetten. Daarin speelde de ontwikkeling van het aan te leggen landschapspark, dat (mede) diende als vereveningsbijdrage/boscompensatie, een belangrijke rol. De gemeente heeft op voorstel van de raad van 16 juni 2010 op 12 juli 2010 gekozen voor ontwikkeling van het landschapspark op door haar te behouden gronden en uitgifte van de gronden benodigd voor de campinguitbreiding (in engere zin) in erfpacht. Het gepachte perceel behoorde (grotendeels) niet tot de voorziene erfpachtovereenkomst met [A] . Op het gepachte zouden infrastructuur (de toegangsweg, kabels, riolering), het landschapspark en enkele recreatiewoningen tot stand gebracht worden.
4.5
De gemeente heeft er dus voor gekozen om de ontwikkeling op haar gronden voort te zetten. Nu de pachtbeëindiging, waartoe [A] en [appellant] de overeenkomst van 23 oktober 2007 hadden gesloten, niet was geëffectueerd en vanwege het stokken van de onderhandelingen tussen [appellant] en [A] en/of de financiële moeilijkheden van [A] , de pachtbeëindiging door [A] niet in het verschiet lag, heeft de gemeente als verpachter de pachtontbinding zelf ter hand genomen overeenkomstig de wet (artikel 7:377 BW Pro). [appellant] heeft weliswaar gesteld dat het de gemeente niet vrij stond om deze keuze te maken, maar in het licht van de ontwikkelingen vanaf zomer 2010 tot zomer 2011 en de belangen van de gemeente bij de voortgang van de planologische ontwikkeling is die stelling onvoldoende toegelicht. Er is onvoldoende gesteld en niet gebleken dat de gemeente het bijvoorbeeld met [A] op een akkoordje heeft gegooid de beëindiging van de pacht goedkoper voor elkaar te krijgen onder de verplichting van [A] om de gemeente de lagere pachtontbindingsvergoeding te voldoen. [appellant] lijkt zoiets te suggereren maar die suggestie blijft in de lucht hangen. De omstandigheid dat in het voorstel van de raad van 16 juni 2010 staat dat camping [naam] eventueel een gerechtelijk procedure zou moeten starten over een redelijke vergoeding, brengt evenmin mee dat het de gemeente niet vrijstond om onderhavige procedure te beginnen. Die opmerking is te verklaren uit de verwachting dat [naam] de erfpachtgronden spoedig van de gemeente zou kopen en de pacht daarna zou ontbinden, wat evenwel niet realistisch (b)leek, terwijl de ontwikkelingen in het gebied reeds waren aangevangen en voortzetting daarvan in het belang van de gemeente was.
4.6
De omstandigheid dat de gemeente er, achteraf bezien, voordeel, althans belang bij heeft gehad dat [appellant] heeft afgezien van bezwaar en beroep tegen de publiekrechtelijke besluiten van de gemeente (de vrijstelling en het bestemmingsplan waardoor het gepachte is bestemd tot recreatiegebied) omdat hij er vanuit ging dat hij door [A] voor zijn medewerking ruimschoots zou worden gecompenseerd, is niet voldoende om de gemeente te binden aan het (voorlopige) onderhandelingsresultaat tussen [A] en [appellant] dan wel het handelen van de gemeente als onrechtmatig te beoordelen of in strijd te achten met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Voor zover moet worden aangenomen dat de gemeente heeft geprofiteerd van wanprestatie door [A] , zijn voor schadeplichtigheid van de gemeente op grond van onrechtmatige daad bijzondere omstandigheden vereist die [appellant] niet (voldoende) heeft gesteld en waarvan niet is gebleken.
4.7
Het beroep op het leerstuk uit het gegaste-uien arrest en zijn opvolgers kan [appellant] niet baten. Daardoor ontstaat immers geen gebondenheid van de derde aan het tussen de contract sluitende partijen bereikte onderhandelingsresultaat, maar slechts een zekere werking van dat contract jegens die derde. Ten aanzien van de (niet-)vervulling van de voorwaarde geldt dat artikel 6:23 BW Pro niet van toepassing is tussen [appellant] en de gemeente omdat de gemeente geen partij is bij de voorwaarden waaronder [A] gehouden was [appellant] te compenseren voor het beëindigen van de pacht.
4.8
De conclusie is dat er geen gehoudenheid van de gemeente is [appellant] krachtens de overeenkomst van 23 oktober 2007 het equivalent te betalen van 20 ha eigendomsgrond. Alle hiervoor beoordeelde feiten en omstandigheden kunnen op zich en in onderling verband beschouwd niet tot dat resultaat leiden of tot het resultaat dat de vergoeding ex artikel 7:377 lid 3 BW Pro zou moeten worden verhoogd (naar € 1,6 miljoen). De primaire vordering in reconventie is dus terecht afgewezen.
4.9
Partijen hebben minnelijke overeenstemming bereikt over de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen in reconventie zodat de griefonderdelen die zien op deze vorderingen geen behandeling meer behoeven.
Slotsom
4.1
Het hoger beroep faalt, zodat het bestreden vonnis, voor zover aan het hoger beroep onderworpen, zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van de gemeente zullen worden vastgesteld op € 716 aan griffierecht en op € 11.002 aan salaris advocaat (2 punten x tarief VIII).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis in reconventie van de pachtkamer te Middelburg (rechtbank Zeeland West-Brabant) van 7 juni 2017 voor zover daarbij de primaire vordering is afgewezen;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 716 voor griffierecht en op € 11.002 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en D.H. de Witte en de deskundige leden mr.ing. H.J. Vinke en B. Lamers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2018.