ECLI:NL:GHARL:2018:4036

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.218.136

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter, locatie Utrecht, 5553107)

beschikking van 30 april 2018

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Oriëntal Tower B.V.

gevestigd te Nieuwegein,

verzoekster in hoger beroep,

hierna: Oriëntal Tower,

advocaat: mr. J.C. Siebert,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

European Far East Holding B.V.

gevestigd te Zoetermeer,

verweerster in hoger beroep,

hierna: European Far East Holding,

advocaat: mr. E.P.W. Korevaar.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 29 maart 2017 die de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, civiel recht, kantonrechter, locatie Utrecht) tussen Oriëntal Tower als verzoekster en European Far East Holding als verweerster heeft gegeven.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het beroepschrift, ontvangen op 23 juni 2017 met daarbij het procesdossier uit de eerste aanleg,

- de brief van Oriëntal Tower d.d. 3 juli 2017 met daarbij het proces-verbaal van de zitting d.d. 14 februari 2017 bij de kantonrechter,

- het verweerschrift (met producties).

2.2

Nadat een datum voor de mondelinge behandeling was bepaald hebben beide partijen verzocht om schriftelijk pleidooi. De mondelinge behandeling heeft op verzoek van partijen dan ook geen doorgang gevonden. Daarop hebben beide partijen tegelijk een schriftelijk pleidooi ingediend.

2.3

Vervolgens heeft het hof bepaald dat beschikking wordt gegeven op het griffiedossier.

3.De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van de bestreden beschikking en voegt daaraan een aantal feiten toe. Samengevat gaat het om het volgende.

3.2

Oriëntal Tower huurt met ingang van 1 januari 2007 van European Far East Holding de bedrijfsruimte aan de Ravenswade 1A te Nieuwegein en de woning aan de Orvelterdek 24 te Nieuwegein. Oriëntal Tower exploiteert in het pand aan de Ravenswade een restaurant.

De huurovereenkomsten zijn aangegaan voor de duur van vijf jaar. Vervolgens zijn beide overeenkomsten verlengd met een periode van vijf jaar, dus tot en met 31 december 2016. Na deze tweede huurperiode zijn de overeenkomsten voorgezet voor één jaar, dus tot en met 31 december 2017.

3.3

De huurprijs voor het restaurant en de woning bedroeg bij aanvang € 13.000,00 exclusief omzetbelasting per maand. Jaarlijks per januari wordt de huurprijs aangepast. Laatstelijk bedroeg de huurprijs € 15.125,00 exclusief omzetbelasting.

3.4

Per 1 januari 2013 had Oriëntal Tower een huurachterstand van € 112.502,51.

3.5

Bij brief van 16 december 2013 heeft European Far East Holding Oriëntal Tower het volgende geschreven:

“Hiermede berichten wij U voor de goede orde, dat de vergadering van aandeelhouders akkoord is gegaan met een verlaging van de huurprijs per 1 januari 2013 naar Euro 10.000,00 per maand netto.

Dit houdt in, dat wij een kredit-nota over het jaar 2013 aan U doen toekomen met verrekening van de oude huur en de nieuwe huur, incl. de omzetbelasting.

Zoals U bekend is, bedraagt de schuld, die U aan ons heeft, in totaal Euro 162.636,19

Het verschil dat overblijft met onze kredit-nota over 2013 en de nieuwe huur per 1 januari 2013, zal door ons worden afgeboekt, als zijnde oninbaar.[met de hand bijgeschreven]
en niks te vorderen van elkaar.

Overigens is de vergadering met onderstaande gegevens akkoord gegaan t.w.:

Met ingang van 1 januari 2014 zal de huur eveneens Euro 10.000,- netto gaan bedragen.

U zult ons verplichten, de nieuwe huur uiterlijk op de 26e dag van de maand aan ons over te maken, d.w.z. de huur over de maand januari 2014 uiterlijk op 26 december 2013 en zo vervolgens iedere maand op de 26e dag uiterlijk.

Tevens stellen wij het volgende als voorwaarde:

De huur over het jaar 2014 zal bedragen Euro 10.000,00 per maand netto.

Idem over het jaar 2015 …………….. Euro 12.500,00 per maand netto.

Idem over het jaar 2016 ……………... Euro 14.541,80 per maand netto (oude huur) (…)”

3.6

Namens Oriëntal Tower hebben de heer [A] en de heer [B] deze brief ondertekend.

3.7

Oriëntal Tower heeft European Far East Holding bij brief van 2 november 2016 (onder meer) geschreven dat verlaging van de huurprijs gerechtvaardigd is en European Far East Holding verzocht gezamenlijk overeenstemming te bereiken over een te benoemen deskundige, bij gebreke waarvan Oriëntal Tower een procedure ex artikel 7:303 BW zou starten. European Far East Holding heeft niet gereageerd op dit verzoek.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

Oriëntal Tower heeft de kantonrechter verzocht ex artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen die adviseert omtrent de (gezamenlijke) huurprijs van de bedrijfsruimte aan de Ravenswade 1A en de woning aan de Orvelterdek 24 te Nieuwegein.

De kantonrechter heeft dit verzoek afgewezen en dit als volgt gemotiveerd. Partijen zijn in 2013 overeengekomen dat de huur over de jaren 2013, 2014 en 2015 naar beneden wordt bijgesteld. Deze tussen partijen gemaakte afspraak is aan te merken als een tussentijdse huurprijswijziging en is niet van verwaarloosbare betekenis. Daarom is er op dit moment geen plaats voor een nadere huurprijsvaststelling door de rechter.

5.De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1

Oriëntal Tower heeft een verzoek tot benoeming van een deskundige ingediend op grond van artikel 7:304 lid 2 BW. Het door de te benoemen deskundige uitgebrachte advies wenst Oriëntal Tower te gebruiken ter onderbouwing van haar vordering tot nadere huurprijsvaststelling. Tegen de beslissing van de kantonrechter heeft Oriëntal Tower drie beroepsgronden aangevoerd. Met de eerste beroepsgrond komt Oriëntal Tower op tegen het oordeel van de kantonrechter dat ten tijde van het indienen van het verzoekschrift geen huurprijswijziging mogelijk was. De tweede beroepsgrond strekt ten betoge dat de brief van 16 december 2013 niet ziet op de periode van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2017 en dat ten onrechte toepassing is gegeven aan artikel 7:303 lid 1 sub b in plaats van aan artikel 7:303 lid 1 sub a BW. De derde beroepsgrond richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat partijen in 2013 een huurprijswijziging zijn overeengekomen die niet van verwaarloosbare betekenis is.

5.2

Het hof stelt bij de beoordeling het volgende voorop.

Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van (ver)huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Wanneer de huurprijs van een dergelijke bedrijfsruimte niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, kunnen zowel de huurder als de verhuurder na het verstrijken van een bepaalde tijdsduur op de voet van artikel 7:303 lid 1 BW vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. De vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (artikel 7:304 lid 1 BW). Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij (artikel 7:304 lid 2 BW).

Uitgangspunten van de in artikel 7:303 lid 1 BW neergelegde regeling zijn dat de huurprijs van bedrijfsruimte ter vrije beschikking staat van partijen, dat slechts dan plaats is voor nadere huurprijsvaststelling door de rechter wanneer de door partijen overeengekomen prijs door tijdsverloop niet langer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, en dat eerst valt te rekenen met de mogelijkheid dat deze voorwaarde voor rechterlijke tussenkomst is vervuld, wanneer na vaststelling van de huurprijs door partijen een zekere tijdsduur (in de regel: vijf jaren) is verstreken (Hoge Raad 22 oktober 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1109).

Een redelijke, met bedoelde uitgangspunten strokende uitleg van de bepaling brengt mee haar aldus te verstaan dat partijen zich slechts eenmaal per vijf jaren met een vordering tot nadere huurprijsvaststelling tot de rechter kunnen wenden, en dat zij zulks ook kunnen doen op een tijdstip dat gelegen is tussen twee tijdstippen waarop die overeenkomst sedert haar aangaan een veelvoud van vijf jaar heeft geduurd. Na een nadere vaststelling van de huurprijs of het nader overeenkomen van een nieuwe huurprijs op een zodanig tussenliggend tijdstip zullen dan weer
minimaalvijf jaren verstreken moeten zijn voordat opnieuw nadere vaststelling van de huurprijs gevorderd kan worden (Hoge Raad 27 september 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2149).

5.3

Partijen hebben bij schriftelijke overeenkomst van 16 december 2013 nadere afspraken gemaakt over de hoogte van de door Oriëntal Tower te betalen huur voor de periode januari 2014 tot en met december 2016. Deze overeenkomst is te beschouwen als een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs. Uit de tekst van het schriftelijke stuk leidt het hof verder af dat het de bedoeling van partijen was om de huurprijswijziging met terugwerkende kracht te laten ingaan, waarbij de reeds teveel gefactureerde huur over 2013 moest worden gecrediteerd. Partijen hebben onvoldoende feitelijke aanknopingspunten verschaft waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de bedoeling van partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst van 16 december 2013 een andere is geweest dan de zojuist bedoelde. Het hof neemt dan ook 16 december 2013 aan als datum waarop partijen een huurprijswijziging zijn overeengekomen. De huur voor 2013 werd voor meer dan 30% gecrediteerd, de nieuwe huurprijs voor 2014 werd met meer dan 30% verlaagd en de huurprijs voor 2015 werd met meer dan 10% verlaagd. Anders dan Oriëntal Tower heeft gesteld, is er gelet op deze percentages geen sprake van een wijziging van verwaarloosbare betekenis. Oriëntal Tower heeft ook niet onderbouwd waarom de afspraak van 16 december 2013 over de huurprijs van zodanig geringe betekenis is, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om daaraan de consequentie te verbinden dat gedurende vijf jaar nadien geen vordering tot nadere huurprijsvaststelling kan worden ingediend. Na het vaststellen van deze nieuwe huurprijs dienen dan ook eerst vijf jaren te zijn verstreken voordat opnieuw nadere vaststelling van de huurprijs kan worden gevorderd. Aldus kan Oriëntal Tower een nadere huurprijsvaststelling eerst per 16 december 2018 verzoeken.

Oriëntal Tower kan haar daartoe strekkende verzoekschrift wel kort vóór die datum indienen. De nieuwe huurprijs kan echter pas ingaan bij aanvang van de nieuwe huurperiode (en dus ná het instellen van de vordering, zie
Kamerstukken II2000/01, 26932, 5, p. 14). Oriëntal Tower heeft haar vordering ingesteld bij verzoekschrift d.d. 1 december 2016. Dit is te lang vóór de aanvang van de nieuwe huurperiode. Daar komt nog bij dat thans niet zeker is of de huurovereenkomst dan wordt voortgezet. Daarmee was er ten tijde van het indienen van het verzoekschrift geen plaats voor een nadere huurprijsvaststelling door de rechter.

6.Slotsom

6.1

De grieven falen, zodat de bestreden beschikking moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Oriëntal Tower in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

6.2

De kosten aan de zijde van European Far East Holding worden begroot op € 716,00 voor griffierecht en € 1.788,00 voor salaris advocaat conform het liquidatietarief (2 punten x tarief II).

7.De beslissing

Het hof, beschikkende in hoger beroep:

bekrachtigt de beschikking van 29 maart 2017 van de kantonrechter te Utrecht (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht);

veroordeelt Oriëntal Tower in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van European Far East Holding vastgesteld op € 716,00 voor verschotten en op € 1.788,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart deze beschikking voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. H.E. de Boer, S.B. Boorsma en W.C. Haasnoot, en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting op 30 april 2018.