ECLI:NL:GHARL:2017:9509

• Datum uitspraak: 24 oktober 2017
• Publicatiedatum: 2 november 2017
• Zaaknummer: 200.205.995
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: H.E. de Boer; I.A. Katz-Soeterboek; W.C. Haasnoot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep kort geding ontruiming gehuurde woonruimte wegens hennepteelt

In deze zaak gaat het om een kort geding in hoger beroep dat is aangespannen door de stichting Ons Huis, een woningstichting gevestigd te Apeldoorn, tegen twee huurders die in de huurwoning hennep zouden hebben gekweekt en/of verhandeld. De huurovereenkomst tussen Ons Huis en de huurders dateert van 11 november 2011. Op 26 augustus 2016 heeft de politie tijdens een controle op de zolder van de huurwoning meer dan 4,3 kg hennep aangetroffen. Dit leidde tot de vordering van Ons Huis om de huurders te veroordelen tot ontruiming van de woning, omdat zij wanprestatie zouden hebben gepleegd door in de huurwoning hennep te kweken.

In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vorderingen van Ons Huis afgewezen, omdat deze onvoldoende spoedeisend belang zou hebben bij de gevorderde ontruiming. Ons Huis heeft hiertegen hoger beroep ingesteld. Het hof heeft de grieven van Ons Huis beoordeeld en geconcludeerd dat er wel degelijk sprake is van spoedeisend belang. Het hof heeft daarbij de belangen van de huurders afgewogen tegen de belangen van Ons Huis en heeft geoordeeld dat de aanwezigheid van hennep in de huurwoning een ernstige tekortkoming vormt die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de huurders veroordeeld om de huurwoning uiterlijk op 31 januari 2018 te ontruimen, met inachtneming van een langere ontruimingstermijn dan door Ons Huis was gevraagd, rekening houdend met de minderjarige kinderen van de huurders. Tevens zijn de kosten van beide instanties aan de zijde van Ons Huis toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.205.995

(zaaknummer rechtbank Gelderland, kantonrechter Apeldoorn: 5454199)

arrest van 24 oktober 2017

in de zaak in kort geding van

de stichting

Ons Huis ,
Woningstichting ,

gevestigd te Apeldoorn,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Ons Huis,

advocaat: mr. M.J. Seijbel,

tegen:

1. [geïntimeerde 1] ,

en

2.
[geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [plaatsnaam] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna (gezamenlijk): [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. S.J. Nijhof.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 28 maart 2017 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt van de op 4 oktober 2017 ter openbare terechtzitting van dit hof gehouden comparitie van partijen.

1.3

Ter zitting heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen op het voorafgaand aan de zitting door Ons Huis overgelegde procesdossier.

2. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

2.1

Tussen Ons Huis als verhuurster en [geïntimeerden] als huurder is per 11 november 2011 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] , hierna: de huurwoning. Uit hoofde van de overeenkomst mag [geïntimeerden] de huurwoning, dat is een woning uit de sociale sector, uitsluitend als woning gebruiken.

2.2

Op 26 augustus 2016 heeft de politie op de zolder van de huurwoning ruim 4,3 kg hennep aangetroffen. Zij heeft daarbij geconstateerd dat er gaten in het plafond van de zolder zaten en haken in/aan dat plafond waren gemaakt, dat er resten van isolatieschuim op de wanden van de zolder waren bevestigd, die waren verkleurd, en dat er kit op wanden was aangebracht (zie de tweede foto van productie 5 bij dagvaarding in eerste aanleg). Ook lag er op de zolder een koolstoffilter, alsmede droognetten met resten van henneptoppen. De politie heeft aan [geïntimeerde 1] gevraagd of cijfers, die op het plafond van de zolder stonden geschreven, berekeningen zijn.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Ons Huis heeft in eerste aanleg kort samengevat gevorderd om [geïntimeerden] in kort geding te veroordelen om de huurwoning te ontruimen, met vergoeding van proceskosten, op grond dat [geïntimeerden] wanprestatie heeft gepleegd door in de huurwoning hennep te kweken, althans te drogen, en/of in die woning hennepproducten te hebben verhandeld.

3.2

[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg betwist dat Ons Huis voldoende spoedeisend belang had bij de gevorderde voorzieningen. [geïntimeerden] heeft verder in eerste aanleg aangevoerd dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van de woning met de gevolgen daarvan, niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Hij betwist dat er in de woning een hennepkwekerij is geweest. De hennepproducten zijn tijdens zijn vakantiereis, die van 15 juli tot 15 augustus 2016 duurde, in de woning gebracht door [persoon X] (hierna: [persoon X] ), die zo lang een oogje in het zeil zou houden. [persoon X] heeft misbruik van de situatie gemaakt, waarvoor [geïntimeerden] weliswaar wettelijk, op grond van artikel 7:219 BW, aansprakelijk is, maar hiervan kan hem geen ernstig verwijt worden gemaakt. Als gevolg van de ontruiming zou het gezin van [geïntimeerden] , met drie minderjarige kinderen (ten tijde van de behandeling in eerste aanleg 16, 13 en 9 jaar oud), dakloos worden. Bovendien kampen [geïntimeerde 1] en de zoon van [geïntimeerden] met gezondheidsproblemen. Van [geïntimeerde 1] werd voorts verlangd dat hij zich inzette voor het regelen van zaken die aandacht nodig hadden nadat zijn vader enkele dagen voor de behandeling in eerste aanleg was overleden.

3.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 23 november 2016 de vorderingen van Ons Huis afgewezen en Ons Huis in de proceskosten veroordeeld, omdat Ons Huis onvoldoende spoedeisend belang had bij die vorderingen.

4. De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

Ons Huis heeft tegen het bestreden vonnis twee grieven aangevoerd. Volgens de tweede grief heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat Ons Huis onvoldoende spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de huurwoning. Ons Huis heeft in dit verband toegelicht dat woningcorporaties al jaren, als beleid, na ontdekking van hennep gerelateerde activiteiten in huurwoningen de huurder verzoeken om op korte termijn de huur op te zeggen, en indien deze weigert in kort geding de ontruiming van de woning vorderen. Daarbij achtten kort gedingrechters tot nu toe steeds voldoende spoedeisend belang aanwezig. Dit strikt gehanteerde beleid is op signaalwerking gericht, namelijk om huurders die van plan zouden zijn om hennep gerelateerde activiteiten te ontwikkelen op andere gedachten te brengen. Volgens Ons Huis verhogen dergelijke activiteiten de kans op kortsluiting en brand, alsmede op wateroverlast en leiden zij in de woonomgeving tot stankoverlast, tot criminaliteit en tot verloedering.

4.2

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak (HR 29 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4553). Bij de afweging van de belangen van de betrokken partijen dient rekening te worden gehouden met enerzijds de ingrijpendheid van de gevolgen van de gevraagde voorziening voor de verweerder en anderzijds de gevolgen van het uitblijven van de gevraagde voorziening voor de eiser (HR 15 december 1995, ECLI:NL:HR:1995: ZC1919).

4.3

[geïntimeerden] heeft niet voldoende gemotiveerd weersproken dat het beleid, dat Ons Huis samen met andere woningcorporaties voert, tot vermindering van de nadelige verschijnselen leidt, waarmee het kweken en/of drogen van hennep en de hennephandel gepaard plegen te gaan, en dat daarmee risico’s op beschadiging of verlies van haar huurwoningen alsmede een verslechtering van de woonkwaliteit in de omgeving daarvan worden tegengegaan. Met dat beleid wordt de veiligheid van bewoners in de huurwoning en de onmiddellijke omgeving daarvan vergroot. Naar het oordeel van het hof is daarmee voldoende duidelijk geworden dat Ons Huis spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorziening om te komen tot de ontruiming van de huurwoning. De bij deze voorziening betrokken belangen van [geïntimeerden] en zijn gezin (het behoud van het gebruik van de woning) nemen deze spoedeisendheid niet voldoende weg, maar zullen aan de orde komen bij de beoordeling van de gegrondheid van de gevraagde voorlopige voorziening.

4.4

In § 28 van de memorie van grieven heeft Ons Huis de wanprestatie, waarop zij haar bevoegdheid tot ontbinding van de overeenkomst heeft gestoeld, nader beschreven: het gaat hierbij om het op 26 augustus 2016 in de huurwoning aanwezig hebben van een grote (handels)hoeveelheid hennep. Buiten discussie is dat [geïntimeerden] daardoor toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn contractuele verplichtingen als huurder. Uit artikel 6:265 lid 1 BW blijkt dat Ons Huis de huurovereenkomst op grond van deze tekortkoming mag ontbinden, “tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt”. Volgens [geïntimeerden] doet zich de in dit wetsartikellid na
tenzij bedoelde uitzondering in dit geval voor, omdat hij niet wist dat er hennep in de woning lag.

4.5

In een bodemzaak zal de bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden aan de hand waarvan bepaald moet worden of de bedoelde uitzondering zich hier voordoet op [geïntimeerden] rusten. [geïntimeerden] heeft in eerste aanleg bij brief van 17 november 2016 een schriftelijke verklaring van [persoon X] overgelegd, waarin laatstgenoemde de schuld met betrekking tot de aanwezigheid van de hennep volledig op zich heeft genomen.

4.6

Ons Huis heeft de juistheid van de verklaring betwist en heeft daarvoor goede gronden aangedragen. [persoon X] heeft in zijn verklaring weliswaar geschreven dat hij de 4,3 kilogram hennep op de zolder van de huurwoning heeft achtergelaten nadat hij was betrapt met hennep en hij vervolgens geen toegang meer tot de woning had, maar ook dat hij na thuiskomst van [geïntimeerden] de situatie aan [geïntimeerde 1] heeft uitgelegd, die vervolgens woedend werd. Dat [persoon X] daarbij de 4,3 kg hennep niet ter sprake heeft gebracht, moet voorshands betwijfeld worden, alleen al omdat die hennep een waarde van minstens € 8.700 vertegenwoordigde. Maar ook indien [persoon X] de aanwezigheid van de hennep toen niet heeft gemeld, had [geïntimeerden] op grond van deze mededeling rekening moeten houden met de mogelijkheid dat [persoon X] de woning had gebruikt voor opslag van hennep, zodat [geïntimeerden] de woning had moeten nakijken, waarbij hij de hennep zou hebben ontdekt. Uit het feit dat hij politiemensen heeft toegelaten om in de huurwoning rond te kijken, blijkt daarom in onvoldoende mate dat aan [geïntimeerden] slechts een formeel of een gering verwijt kan worden gemaakt van de aanwezigheid van de hennep.

4.7

Nu het ook nog eens gaat om een aanzienlijke (4,3 kg zware) partij hennep(gruis), werpen de gevolgen voor het gezin van [geïntimeerden] van een ontruiming op korte termijn onvoldoende gewicht in de schaal om aan te nemen dat de bodemrechter het beroep van [geïntimeerden] op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW zal honoreren, zelfs indien daarbij wordt betrokken dat [geïntimeerde 1] en zijn inwonende zoon [zoon 1] kampen met verschillende medische aandoeningen. Dat deze aandoeningen volgens de ter comparitie in hoger beroep afgelegde verklaringen van [geïntimeerde 1] en [zoon 1] gaat het daarbij om suikerziekte respectievelijk alopecie de gevolgen van de ontruiming ernstiger maken, heeft [geïntimeerden] niet toegelicht. Inmiddels vraagt het overlijden van de vader van [geïntimeerde 1] niet langer bijzondere aandacht. Het een en ander betekent dat het voldoende aannemelijk is geworden dat de vordering tot ontbinding in een eventuele bodemzaak zal worden toegewezen. De spoedeisendheid van de belangen van Ons Huis biedt in het licht daarvan voldoende grond om in dit kort geding op die ontbinding vooruit te lopen, door [geïntimeerden] te veroordelen tot de ontruiming. Gelet op vooral de belangen van de minderjarige kinderen die tot het gezin van [geïntimeerden] behoren, zal dat gezin echter een langere ontruimingstermijn worden gegund dan Ons Huis heeft gevraagd.

4.8

Nu het hoger beroep reeds door gegrondheid van de tweede grief slaagt, kan de eerste grief buiten bespreking blijven.

5. De slotsom

Het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties veroordelen.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Ons Huis zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 97,95

- griffierecht
€ 117,00

subtotaal verschotten € 214,95

- salaris advocaat
€ 300,00 (2 punten à € 150)

Totaal eerste aanleg € 514,95

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Ons Huis zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 100,44

- griffierecht
€ 718,00

subtotaal verschotten € 818,44

- salaris advocaat
€ 1.788,00 (2 punten à € 894)

Totaal hoger beroep € 2.606,44

6. De beslissing

Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Apeldoorn van 23 november 2016 en doet opnieuw recht;

veroordeelt [geïntimeerden] om de huurwoning met toebehoren gelegen aan [adres] met al het zijne en de zijnen en met alle zaken die geen eigendom zijn van Ons Huis te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en schoon, zonder schade en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van Ons Huis te stellen, dit uiterlijk op 31 januari 2018, op voorwaarde dat dit arrest uiterlijk op 1 december 2017 aan [geïntimeerden] zal worden betekend;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Ons Huis wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 214,95 voor verschotten en op € 300 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en wat betreft het hoger beroep tot aan deze uitspraak op € 818,44 voor verschotten en op € 1.788 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, I.A. Katz-Soeterboek en W.C. Haasnoot en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2017.