Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.155.861/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/138146 / HA ZA 12-399)
arrest van 3 oktober 2017
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [A] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. M. Helmantel, kantoorhoudend te Sappemeer, die ook heeft gepleit,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. M.J.J.M. van Roosmalen, kantoorhoudend te Emmen, die ook heeft gepleit.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Voor het verloop van het geding tot 27 december 2016 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum.
1.2
Na het tussenarrest van 27 december 2016 zijn de volgende stukken bij het hof binnengekomen:
- het deskundigenbericht van 8 mei 2017;
- de memorie uitlaten na deskundigenrapport van [appellant] ;
- de antwoordmemorie uitlaten na deskundigenrapport van [geïntimeerde] met producties.
1.3
Vervolgens heeft [geïntimeerde] de stukken voor arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1
In het tussenarrest van 27 december 2016 heeft het hof bepaald dat een deskundigenonderzoek moet worden verricht om de actuele waarde in het economisch verkeer te kunnen vaststellen van de woning aan de [a-straat] 158 in [A] (hierna: de woning). Ook heeft het hof een deskundigenonderzoek bevolen om de waarde in verpachte staat op 11 februari 2011 te kunnen vaststellen van de percelen kadastraal bekend onder de nummers Onstwedde [0000] en [0001] (voorheen [0002] ) en [0003] en [0004] (voorheen [0005] ) (hierna: de percelen). Het hof heeft als deskundige ing. K.S. Warners van Agri Team Zuidlaren benoemd.
2.2
De deskundige heeft de actuele marktwaarde van de woning in vrije staat berekend op € 175.000,- en de waarde in verpachte staat van de onder 2.1 genoemde percelen op € 277.000,-, met als peildatum 11 februari 2011.
2.3
[appellant] kan instemmen met de waarde in verpachte staat van de percelen onder voorwaarde dat [geïntimeerde] zich ook bij deze waarde neerlegt. [geïntimeerde] heeft laten weten dat zij zich inderdaad neerlegt bij deze waarde. Partijen hebben dan ook geen inhoudelijke bezwaren tegen de taxatie van de percelen door de deskundige ingebracht. Het hof neemt de conclusie van de deskundige over en stelt de waarde van de onder 2.1 genoemde percelen per peildatum 11 februari 2011 in verpachte staat vast op € 277.000,-.
2.4
[appellant] heeft een berekening gemaakt van het bedrag dat hij aan [geïntimeerde] verschuldigd is voor de afrekening van de percelen op basis van de rechtsoverwegingen 4.21 en verder van het tussenarrest van 27 december 2016. Deze berekening heeft [geïntimeerde] niet betwist. Het hof volgt de berekening van [appellant] . [appellant] moet als afrekening voor de percelen aan [geïntimeerde] betalen:
€ 4.035,- (bedrag toegerekend aan [geïntimeerde] ) : € 43.866,- (beginwaarde van de verkrijging) x
€ 277.000,- (eindwaarde van de verkrijging) = afgerond € 25.480,-.
2.5
[appellant] legt zich neer bij de waardebepaling van de woning door de deskundige, als het hof deze waardebepaling overneemt.
2.6
[geïntimeerde] heeft bezwaren aangevoerd tegen de door de deskundige vastgestelde waarde van de woning. Zij verwijst daarbij naar haar brief van 31 mei 2017 (productie 3 bij de antwoordmemorie uitlaten na deskundigenrapport). In deze brief worden geen inhoudelijke bezwaren aangevoerd, maar wordt verwezen naar de brief van 20 april 2017 aan de deskundige, die onderdeel uitmaakt van het deskundigenrapport.
2.7
Het eerste bezwaar van [geïntimeerde] betreft de oppervlakte van de woning, die -zo begrijpt het hof- de deskundige in zijn conceptrapport heeft genoemd. De deskundige heeft over dit bezwaar in zijn definitieve rapport het volgende opgemerkt:
"Bij de woonoppervlakte is verzuimd om het woonoppervlak op de verdieping mee te nemen. Herberekening levert een woonoppervlakte, begane grond en verdieping samen, van circa 230 m2. Dit wordt aangepast in het definitieve rapport".
2.8
In het definitieve deskundigenrapport heeft de deskundige het bezwaar van [geïntimeerde] gehonoreerd, zodat het hof ervan uitgaat dat [geïntimeerde] haar bezwaar op dit punt niet langer handhaaft.
2.9
Het tweede bezwaar van [geïntimeerde] luidt als volgt:
"een kavel van dergelijke omvang kost in [A] plm. € 110.000,00".
2.1
In zijn reactie op dit bezwaar merkt de deskundige op dat de stelling dat een kavel van dergelijke omvang een waarde heeft van circa € 110.000,- niet wordt onderbouwd. Vervolgens legt de deskundige uit hoe hij tot de door hem genoemde waardering is gekomen.
2.11
Het hof is met de deskundige van oordeel dat [geïntimeerde] haar bezwaar op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd. Het had op haar weg gelegen in te gaan op de reactie van de deskundige in plaats van te verwijzen naar een brief, die vervolgens weer verwijst naar een andere brief. Het tweede bezwaar van [geïntimeerde] wordt dan ook verworpen.
2.12
Het derde bezwaar van [geïntimeerde] richt zich tegen de berekende inhoud van de woning. Ook op dit punt heeft de deskundige geen aanleiding gezien om zijn conclusies te wijzigen.
2.13
Naar het oordeel van het hof had het wederom op de weg van [geïntimeerde] gelegen inhoudelijk in te gaan op de reactie van de deskundige, hetgeen zij niet heeft gedaan. Het hof verenigt zich dan ook met de conclusie van de deskundige over de berekende inhoud van de woning.
2.14
Het laatste bezwaar van [geïntimeerde] gaat over de door de deskundige genoemde referentiewoningen. Volgens haar zijn de gekozen referentiewoningen minstens de helft kleiner in woonoppervlakte. [geïntimeerde] schrijft in haar brief van 20 april 2017 dat zij met 2 NVM-makelaars het (pand: toevoeging hof) heeft bekeken en dat beiden tot de conclusie komen dat de verkoopprijs ergens tussen de € 225.000,- en € 250.000,- dient te zijn, afhankelijk van hoe het er binnen uitziet.
2.15
Ook in deze bezwaren heeft de deskundige geen aanleiding gezien om zijn conclusies te wijzigen. De deskundige heeft uitgebreid gemotiveerd waarom hij tot deze waardering is gekomen, waarbij hij heeft opgemerkt dat de twee door [geïntimeerde] genoemde makelaars geen inpandige opname hebben gedaan en dus de veronderstelling niet op de werkelijke waarde is gebaseerd.
2.16
Ook in het laatste bezwaar van [geïntimeerde] ziet het hof onvoldoende reden om daaraan de conclusie te verbinden dat het rapport van de deskundige, voor zover het de waardering van de woning betreft, niet bruikbaar is. Het had wederom op de weg van [geïntimeerde] gelegen concrete bezwaren aan te voeren tegen de reactie van de deskundige, hetgeen zij niet heeft gedaan.
2.17
Het hof verenigt zich met de door de deskundige gehanteerde waarderingsmethode en acht het rapport deugdelijk onderbouwd. De opmerkingen van [geïntimeerde] leiden niet tot een andere conclusie. Het hof bepaalt de waarde van de woning aan de [a-straat] 158 in [A] daarom op € 175.000,-. De hypothecaire geldlening bedraagt € 202.500,-, zodat er een onderwaarde is van
€ 27.500,-. [geïntimeerde] moet de helft hiervan, € 13.750,-, aan [appellant] vergoeden.
2.18
[geïntimeerde] heeft tot slot nog aangegeven dat zij bereid is de woning over te nemen tegen de waarde van de lening.
2.19
Het hof merkt op dat partijen geen grief hebben gericht tegen de toedeling van de woning aan [appellant] , zodat deze toedeling in hoger beroep vaststaat. Ook de devolutieve werking van het appel kan [geïntimeerde] niet baten, omdat de toedeling van de woning aan [appellant] in eerste aanleg geen onderwerp van geschil is geweest. Partijen kunnen alleen in onderling overleg de woning aan [geïntimeerde] toedelen.
2.2
De slotsom is dat [appellant] aan [geïntimeerde] € 25.480,- moet betalen (rechtsoverweging 2.4) en [geïntimeerde] aan [appellant] € 13.750,- (rechtsoverweging 2.17), zodat [appellant] per saldo € 11.730,- aan [geïntimeerde] moet voldoen.
2.21
Het hof zal de kosten van de procedure in hoger beroep compenseren omdat partijen voormalige echtgenoten zijn. Zij dienen ieder de helft van de kosten van het deskundigenonderzoek te dragen.
3.De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank van 4 juni 2014, voor zover daarin [appellant] is veroordeeld om aan [geïntimeerde] een bedrag van € 238.500,- te betalen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] een bedrag van € 11.730,- te betalen;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank voor het overige;
bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
bepaalt dat ieder van partijen de helft van de kosten van de deskundige moet dragen;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. G. Jonkman, mr. W. Breemhaar en
mr. M.W. Zandbergen en in bijzijn van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 3 oktober 2017.