Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 16/00844
uitspraakdatum: 27 juni 2017
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 mei 2016, nummer UTR 16/646, in het geding tussen belanghebbende en
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(BghU) (hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 62 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 383.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover deze betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 417,85.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een woning met een gebruiksoppervlakte van 120 m2 gelegen op een kavel van 184 m2.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2014 te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak € 361.000 bedraagt. Belanghebbende verwijst daartoe naar de in het taxatierapport van [A] en de in de matrix genoemde referentieobjecten en naar het verkoopcijfer van het buurpand [a-straat] 60 te [Z] :
referentieobject
Datum koopover-eenkomst
Leverings-datum
Transactie-som (€)
Gecorrigeerde transactiesom naar waardepeil-datum (€)
[a-straat] 60
14-11-2012
31-12-2012
357
[b-straat] 40
15-07-2013
02-09-2013
350
345
[b-straat] 8
16-10-2013
20-12-2013
404.5
402
[c-straat] 15
11-03-2014
25-04-2014
375
377
[a-straat] 76
31-10-2014
10-12-2014
430
430
3.3.
De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verwijst daartoe naar het taxatierapport van M.J. Bouhuys met drie referentieobjecten en een in hoger beroep overgelegde taxatiematrix met 6 referentieobjecten (1 overlappend referentieobject):
referentieobject
Datum koopover-eenkomst
Leverings-datum
Transactie-som (€)
Gecorrigeerde transactiesom naar waardepeil-datum (€)
[d-straat] 14
09-11-2012
10-01-2013
375
382.5
[b-straat] 40
14-07-2013
02-09-2013
350
353
[e-straat] 71
07-10-2013
25-10-2013
360.1
360.1
[f-straat] 26
25-06-2014
19-08-2014
400
396
[g-straat] 53
01-10-2014
14-11-2014
415
409
[a-straat] 76
31-10-2014
11-12-2014
430
421
[h-straat] 18
31-03-2015
07-05-2015
435
425
[i-straat] 59
15-04-2015
01-06-2015
425
415
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.2.
Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verwijst daartoe naar de onder 3.3 genoemde referentieobjecten. Tussen partijen is niet meer in geschil dat [d-straat] 14 geen geschikt vergelijkingsobject is. Dit vergelijkingsobject is verkocht in een uitstekende onderhoudstoestand terwijl de onroerende zaak gedateerd is. [d-straat] 14 is derhalve niet bruikbaar voor het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof is van oordeel dat ditzelfde geldt voor de door belanghebbende aangevoerde referentieobjecten [c-straat] 15 en [b-straat] 8 en zal deze daarom eveneens niet bij de beoordeling betrekken.
4.3.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn bewijslast en overweegt daartoe als volgt. Uit de overgebleven referentieobjecten, die door beide partijen zijn aangevoerd, blijkt van een enorme waardestijging tussen begin 2013 en eind 2014. Uit de door de heffingsambtenaar aangeleverde gegevens volgt dat gedateerde huizen van de omvang en met het perceeloppervlakte zoals de onroerende zaak begin 2013 een waarde hebben van ongeveer € 360.000. Eind 2014, begin 2015 hebben, volgens dezelfde gegevens, gedateerde huizen van de omvang en het perceeloppervlakte van de onroerende zaak een waarde van ongeveer € 420.000. Dit betekent een waardestijging van meer dan 16% in twee jaar tijd. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij met deze waardestijging is omgegaan. De heffingsambtenaar lijkt – gelet op de gebruikte gecorrigeerde transactieprijzen – uit te gaan van een waardestijging van slechts ongeveer 2% per jaar voor de jaren 2013 en 2014. Dit klemt te meer nu de heffingsambtenaar veel referentieobjecten heeft gebruikt die eind 2014, begin 2015 zijn verkocht, derhalve relatief ver na de waardepeildatum. De in aanmerking genomen waardestijging van slechts een paar procent pakt daarmee ten nadele uit voor belanghebbende, zodat niet aannemelijk is gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.4.
Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Belanghebbende sluit daartoe voornamelijk aan bij referentieobjecten van eind 2012 en begin 2013 en dan met name bij het buurpand dat ongeveer een jaar voor de waardepeildatum is verkocht, waarvan het kaveloppervlakte gelijk is en het woonoppervlakte en de inhoud van de woning iets groter is.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft naar voren gebracht dat de verkoop van het buurpand niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde, omdat dit pand verkocht is door erfgenamen. Het Hof volgt dit standpunt niet. Ter zitting is gebleken dat de vraagprijs is vastgesteld door een onafhankelijke makelaar. De vraagprijs is op 17 oktober 2011 vastgesteld op € 435.00, op 18 juni 2012 verlaagd naar € 415.000 en op 11 oktober 2012 opnieuw verlaagd naar € 400.000, waarna het buurpand op 14 november 2012 is verkocht voor € 357.000. De enkele omstandigheid dat het buurpand verkocht is door de erven brengt nog niet met zich dat de bij verkoop gerealiseerde marktprijs niet voldoet aan de voor de vaststelling van de waarde geldende normen. Dat de gerealiseerde prijs te laag zou zijn, volgt het Hof niet. De heffingsambtenaar heeft dit niet onderbouwd en het Hof constateert dat deze prijs in lijn ligt met andere verkopen van gedateerde woningen van deze omvang en perceeloppervlakte van begin 2013. Bovendien is de vraagprijs steeds vastgesteld door een onafhankelijke makelaar en is de woning, nadat deze op de vrij markt te koop is aangeboden, verkocht voor een prijs die tussen onafhankelijke partijen tot stand is gekomen. Het buurpand is derhalve als referentieobject bruikbaar.
4.6.
Gelet op de verkoop van het nagenoeg identieke buurpand en het aangevoerde referentieobject [b-straat] 40 heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de door haar voorgestane waarde van € 361.000 niet te laag is. Hierbij heeft het Hof rekening gehouden met het feit dat partijen het erover eens zijn dat de geconstateerde waardestijging tussen begin 2013 en eind 2014 voor het type woning als het onderhavige nog niet zijn beslag heeft gehad in 2013.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 492 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 246), € 990 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 495) en € 990 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 495), ofwel in totaal op € 2.472.
Belanghebbende heeft voorts verzocht om vergoeding van de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige. Het Hof stelt de vergoeding vast op € 242 (taxatierapport 4 uur x € 50 + 21% btw).
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
– vermindert de waarde tot € 361.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.714,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 27 juni 2017 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 27 juni 2017
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.