Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.183.390
(zaaknummer rechtbank Gelderland 277357)
arrest van 16 mei 2017
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GOESTEN ADVIES & PARTICIPATIE B.V.,
gevestigd te Waardenburg, gemeente Neerijnen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAVET B.V.,
gevestigd te Hedel, gemeente Maasdriel,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JG URBAN B.V.,
gevestigd te Waardenburg, gemeente Neerijnen,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEHEERSMAATSCHAPPIJ FRANK LENSEN B.V.,
gevestigd te Ammerzoden, gemeente Maasdriel,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie,
hierna: respectievelijk GAP, Mavet, Urban, Lensen en te samen GAP c.s.,
advocaat: mr. M. de Jong,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STIMULUS B.V.,
gevestigd te Dronten,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna: Stimulus,
advocaat: mr. J. Kamphuis.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 1 april 2015 en 11 november 2015 die de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 15 december 2015,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord,
- de schriftelijke pleidooien.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
GAP c.s. vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis van 11 november 2015 te vernietigen, de vorderingen van Stimulus alsnog af te wijzen en de vorderingen van GAP c.s. alsnog toe te wijzen.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
3.1
Stimulus is eigenaar van 38 kavels met recreatieverblijven op Vakantiepark Calluna (Midden) te Ommen (hierna ook: het park). Zij heeft deze kavels in de periode van 2004 tot en met 2007 verkregen van Likon B.V. (hierna: Likon), die eigenaar was van het gehele park. Na levering van de kavels aan Stimulus bleef Likon eigenaar van het nog niet uitgeponde gedeelte van het park, alsmede van de wegen en de leidingen.
3.2
In de aktes van levering van Likon aan Stimulus staat telkens onder meer vermeld:
“
BIJZONDERE BEPALINGEN
BIJZONDERE BEPALINGEN
- Aan het verkochte is mede verbonden het lidmaatschap van de vereniging van eigenaren “Vakantiepark Calluna” (…)
- Ten aanzien van infrastructurele voorzieningen, zoals de toevoer van water en energie, de vuilafvoer en het algemene beheer, dient verkrijger een overeenkomst te sluiten met verkoper (of diens rechtsopvolger in deze).
VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
Als onderdeel van deze overeenkomst van verkoop en koop verklaarden verkoper en koper, ter realisering en ter bestendiging van de situatie waarin het verkochte perceel recreatieterrein zich op het Vakantiepark Calluna zal bevinden ten opzichte van de toegangswegen en algemene gedeelten van het park (welke toegangswegen en algemene gedeelten eigendom zijn van verkoper), over en weer ten nutte en ten laste van het verkochte perceel en ten nutte en ten laste van de percelen kadastraal bekend (...) voor zoveel mogelijk en voor zoveel nodig te vestigen en aan te nemen:
a. riool:
de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf om te dulden dat in het dienend erf riolen, putten, drainageleidingen en dergelijke voor de afvoer van faecaliën, huishoud- en hemelwater worden aangelegd, gehouden en instandgehouden;
b. nutsvoorzieningen:
de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf om te dulden dat in of op het dienend erf danwel aan, op, onder of bij de te plaatsen bungalow casu quo het te plaatsen chalet, kabels, leidingen, sectie-, verdeel en manipulatiekasten voor de toevoer van gas, water, elektriciteit en communicatieve signalen worden aangelegd, gehouden en instandgehouden;
c. weg:
de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf om te dulden dat het dienend erf wordt gebruikt om zich te begeven vanaf de buiten het terrein gelegen openbare weg via het op het terrein aanwezige wegenplan naar het heersend erf en vice versa.
Ten aanzien van deze erfdienstbaarheden zal gelden:
(..)
2. dat het onderhoud van de voorzieningen, waaronder begrepen de kosten van vernieuwing, herstelling en vervanging, waarvan door het heersend erf gebruik wordt gemaakt voor de uitoefening van de desbetreffende erfdienstbaarheid, voor rekening komt van de eigenaar van het dienend erf.”
3.3
Likon had de kavels in 2003 verkregen van Calluna Ommen B.V. Op deze levering is onder meer van toepassing de in 1999 door Calluna Ommen B.V. vastgestelde Akte Vaststelling Bepalingen (in verband met de toen voorgenomen verkaveling van de gronden). In artikel 8 daarvan is onder meer bepaald:
“4. De koper is verplicht:
de eenmalige aansluitingskosten op de nutsvoorzieningen, te weten gas, electra, water, riool en CAI ad (...) f. 2.350,- (...) aan Calluna [Ommen B.V., hof] te vergoeden.”
En in artikel 10 daarvan is onder meer bepaald:
“Aan het verkochte is mede verbonden het lidmaatschap van de eigenaarsvereniging “Chaletpark Calluna” (..) De koper moet zich verbinden om alle uit het lidmaatschap van genoemde vereniging voortvloeiende verplichtingen, waaronder begrepen zijn/haar aandeel in de onderhoudskosten van de gemeenschappelijke toegangswegen, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en voorts zijn/haar aandeel in de kosten van afvoer van huisvuil, enzovoorts stipt te zullen nakomen en naleven.”
3.4
Likon is op 22 november 2011 failliet gegaan. Op 25 mei 2012 heeft de curator in dat faillissement het nog aan Likon toebehorende deel van het park verkocht en geleverd aan JG Leisure B.V, die het op 28 mei 2014 heeft geleverd aan Jago im- en export B.V. Op dezelfde dag heeft deze vennootschap dat deel van het park geleverd aan Urban en Mavet. Op 17 december 2014 hebben Urban en Mavet een derde deel daarvan geleverd aan Lensen .
3.5
Bij brief van 24 december 2014 heeft GAP zich gewend tot de eigenaren van het park en onder meer het volgende geschreven:
“Zoals U waarschijnlijk heeft gehoord, zijn er nieuwe eigenaren van Vakantiepark Calluna; deze eigenaren worden vertegenwoordigd door GAP BV te Waardenburg.
(...)
Samen willen wij Calluna beter gaan beheren en onderhouden, waardoor deze op een hoger niveau gaat komen. Tevens willen wij de regie gaan voeren over alle infrastructurele voorzieningen zoals de toevoer van water en energie, vuilafvoer en het algemeen beheer.
Hierdoor zal er met U, kavel eigenaar, en (...) GAP BV, een overeenkomst worden gesloten zoals deze omschreven staat in uw koopovereenkomst (rechtsopvolger Likon BV)
Daar wij eigenaar zijn vanaf mei 2014 willen wij U bij deze voor het gebruik van onze infrastructuur vanaf 01-06-2014 t/m 31-12-2014 belasten met een bedrag van € 75,-- per maand, te weten € 525,-- (exclusief BTW)
Vanaf 1 januari 2015 berekenen wij U per maand vooraf € 75,-- per kavel, te betalen op onze rekening of kunt U per jaar vooraf betalen en zult U een korting ontvangen van maar liefst 8%, te weten € 72,-- op jaarbasis (alle prijzen exclusief BTW)”
Bij deze brief was, voor zover het Stimulus betreft, een factuur gevoegd voor parkkosten vanaf 1 juni 2014 tot en met 31 december 2014 ter grootte van € 24.139,50 inclusief btw. Op 5 januari 2015 volgt een tweede factuur, ditmaal ter grootte van € 10.345,50 inclusief btw, voor parkkosten over de eerste drie maanden van 2015.
3.6
Op 9 januari 2015 heeft GAP de kaveleigenaren opnieuw aangeschreven. Uit die brief wordt geciteerd:
“Medio mei 2014 hebben een drietal ondernemingen gezamenlijk de infrastructuur en voorzieningen inclusief een aantal kavels op het park overgenomen. Zij werken samen en worden vertegenwoordigd door GAP. GAP is daarmee eigenaar geworden van de wegen en de overige infrastructuur zoals gasleidingen, waterleiding en dergelijke. In ieder geval is het zeer gebruikelijk om voor het gebruik, het onderhoud en het beheer van de eigendommen van de parkeigenaar, die door de eigenaren van de kavels immers worden gebruikt, een bijdrage te betalen (de parkbijdrage).
In het verleden betaalde u geen parkbijdrage, dus GAP begrijpt dat u om deze bijdrage niet zit te springen. Het feit echter dat de vorige eigenaar u niets in rekening bracht voor het gebruik van zijn eigendommen, betekent uiteraard niet dat ook de nieuwe eigenaar verplicht is om u de infrastructuur gratis ter beschikking te stellen. Door die zure appel zult u heen moeten.
(...)
GAP zal het onderhoud en beheer van haar eigendommen onder haar eigen verantwoordelijkheid, in overleg met de aanwezige VVE’s, gaan verrichten (...) GAP zal voor het gebruik van de infrastructuur een parkbijdrage vragen van € 75,-- per maand. Daarin zijn dus opgenomen de kosten van onderhoud die u voorheen via uw VVE betaalde. Sommigen van u schreven dat het onderhoud door de VVE prima bevalt en dat dat graag zo zou moeten blijven. Dat is echter voor GAP als eigenaar geen optie, zij wil zicht hebben op de onderhouds- en beheerswerkzaamheden die aan haar eigendom worden verricht, en wil via deze parkbijdrage ook het park rendabel maken.
Gap zal de levering van energie en water regelen, maar u gaat rechtstreeks aan de leverancier betalen (net als nu bij de gasleverancier al gebeurt) met dien verstande dat GAP geen opslag zal rekenen voor haar dienstverlening, en ook geen toelage van de leverancier zal bedingen.”
3.7
Stimulus heeft de facturen niet voldaan.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
Stimulus heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd – kort samengevat – een verklaring voor recht dat het onderhoud van wegen, riolering, bekabeling en overige voorzieningen berust bij de Vereniging van Eigenaren Vakantiepark Calluna (hierna: de vereniging van eigenaren); GAP c.s. te verbieden het beheer en onderhoud daarvan uit te voeren; een verklaring voor recht dat Stimulus niet gehouden is enige parkbijdrage te voldoen aan GAP c.s.; GAP c.s. te verbieden om een parkbijdrage van € 75 per kavel per maand in rekening te brengen voor het gebruik van de wegen, riolering en bekabeling alsmede de overige voorzieningen op het park en te verklaren voor recht dat Stimulus niet gehouden is om gas, water en elektriciteit alsmede afvoer huisvuil van GAP c.s. af te nemen en tot slot GAP c.s. op straffe van een dwangsom te verbieden de doorlevering van gas, water en elektriciteit en de afvoer van huisvuil op zich te nemen.
4.2
In reconventie heeft GAP c.s. – kort samengevat – primair gevorderd Stimulus te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 24.139,50 en een parkbijdrage van € 75 per kavel per maand vanaf januari 2015 en subsidiair te verklaren voor recht dat Stimulus tegen een redelijke vergoeding toevoer van water, gas, elektriciteit, de vuilafvoer, het gebruik van het wegennetwerk en de algemene beheersdiensten van GAP c.s. moet afnemen en haar op straffe van een dwangsom te gebieden met GAP c.s. te onderhandelen over een – kort samengevat - parkbeheerovereenkomst. Daarnaast heeft zij een wijziging van de erfdienstbaarheden gevorderd in die zin dat de eigenaar van het dienende erf bevoegd is onderhoudskosten en een vergoeding daarvoor door te belasten aan de eigenaren van de heersende erven al dan niet in de vorm van een parkbijdrage.
4.3
De rechtbank heeft bij vonnis van 11 november 2015 in conventie voor recht verklaard dat Stimulus thans niet gehouden is enige parkbeheerbijdrage te voldoen aan GAP als vertegenwoordiger van Mavet, Urban en Lensen ter zake van het gebruik van wegen, riolering en bekabeling alsmede de overige voorzieningen op het park en GAP in dezelfde hoedanigheid verboden een parkbeheerbijdrage van € 75 per kavel per maand in rekening te brengen voor het gebruik van wegen, riolering en bekabeling alsmede de overige voorzieningen op het park en voor recht verklaard dat Stimulus thans niet is gehouden om gas, water en elektriciteit alsmede de afvoer van huisvuil van GAP in dezelfde hoedanigheid af te nemen. De proceskosten heeft de rechtbank gecompenseerd. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen met veroordeling van GAP c.s. in de kosten.
5.Debeoordelingvandegrievenendevordering
5.1
Gap c.s. heeft drie grieven gericht tegen het eindvonnis. Grief I luidt dat de rechtbank ten onrechte geen oordeel heeft geveld over de interpretatie door GAP c.s. van het artikel waarin bepaald wordt dat de kosten van onderhoud voor rekening van het dienend erf komen. Grief II luidt dat de rechtbank ten onrechte geen oordeel heeft geveld over de fundamentele vraag of GAP c.s. aan Stimulus al dan niet een vergoeding mag vragen voor het gebruik van haar eigendom. In grief III betoogt GAP c.s. dat de rechtbank heeft miskend dat GAP c.s. ter zitting haar stelling dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking niet verlaten heeft, doch zich aan het oordeel van rechter heeft gerefereerd. Subsidiair stelt zij dat de rechtbank ten onrechte de gronden van de vordering van GAP c.s. niet heeft aangevuld in die zin dat beoordeeld had moeten worden in hoeverre er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking.
5.2
Strikte lezing van de grieven I en II brengt mee dat zij ongegrond zijn omdat de rechtbank wel heeft geoordeeld over de uitleg van de erfdienstbaarheid, waarop GAP c.s. in de eerste grief doelt, en daarbij de door GAP c.s. bepleite uitleg heeft meegenomen en tevens heeft geoordeeld over de vraag of aan GAP c.s. een vergoeding toekomt voor het gebruik van haar eigendom. Beide vragen heeft de rechtbank echter ten nadele van GAP c.s. beslist. Het hof zal de gedingstukken ruimer opvatten en gaat er dan van uit dat GAP c.s. zich met de grieven I – III keert tegen de in conventie toegewezen verklaring voor recht dat Stimulus thans niet gehouden is enige parkbeheerbijdrage te voldoen ter zake het gebruik van wegen, riolering en bekabeling alsmede de overige voorzieningen en het toegewezen verbod een parkbeheerbijdrage van € 75 per kavel per maand in rekening te brengen voor het gebruik van wegen, riolering en bekabeling alsmede de overige voorzieningen en tegen de in reconventie afgewezen vorderingen. Het hof zal de door GAP c.s. aangevoerde grondslagen opnieuw beoordelen.
5.3
Het betoog van GAP c.s. in hoger beroep komt erop neer dat de gevestigde erfdienstbaarheid waarin staat dat de kosten voor onderhoud en beheer ten laste komen van het dienend erf (de eigenaar van het park, thans Mavet, Urban en Lensen ) aldus moet worden uitgelegd dat de kosten weliswaar niet bij de direct aangrenzende heersende erven gelegd mogen worden, maar wel bij de heersende erven in het algemeen. Deze kosten kunnen dan een grondslag vormen voor een algemene parkbijdrage, aldus GAP c.s. GAP c.s. verwijst ter ondersteuning van haar betoog naar de bijzondere bepalingen waaruit volgt dat de verkrijger een overeenkomst dient te sluiten met de verkoper (of diens rechtsopvolger in deze) voor de toevoer van water en energie, vuilafvoer en algemeen beheer.
5.4
De uitleg van de erfdienstbaarheden die GAP c.s. voorstaat vindt geen grond in de tekst en evenmin in de rechtsverhouding tussen de partijen. In elk geval heeft GAP c.s. daartoe onvoldoende aangevoerd. De voorgestane uitleg zou (de tekst van) de erfdienstbaarheid bovendien innerlijk tegenstrijdig maken: op grond van de tekst is het dienend erf belast met de kosten van de infrastructuur, de heersende erven niet; volgens de uitleg van GAP c.s. worden de heersende erven desalniettemin belast met de kosten van de infrastructuur en het dienende erf niet. Het gebruik van de eigendom van GAP c.s. door de kaveleigenaren is eveneens geregeld bij erfdienstbaarheid. Tot dat gebruik zijn de kaveleigenaren zonder vergoeding gerechtigd.
5.5
De verwijzing naar de bijzondere bepalingen (“Ten aanzien van infrastructurele voorzieningen, zoals de toevoer van water en energie, de vuilafvoer en het algemene beheer, dient verkrijger een overeenkomst te sluiten met verkoper (of diens rechtsopvolger in deze)”) helpt GAP c.s. evenmin. Niet alleen gaan die bepalingen over andere voorzieningen dan de infrastructuur zelf, maar daarnaast is het hof van oordeel dat de rechtsopvolger “in deze” niet de opvolgend parkeigenaar is maar de opvolgend beheerder. Vast staat dat dat (thans) de vereniging van eigenaren is.
5.6
Subsidiair voert GAP c.s. aan dat de erfdienstbaarheid wegens onvoorziene omstandigheden moet worden gewijzigd op de voet van artikel 5:78 aanhef en onder a BW. Als onvoorziene omstandigheid voert zij aan dat het niet de oorspronkelijke bedoeling kan zijn geweest van partijen dat de eigenaar van infrastructuur de kosten zelf moet dragen en niet kan doorbelasten. Deze stelling ziet niet op een onvoorziene omstandigheid maar op de door GAP c.s. voorgestane uitleg van de erfdienstbaarheid, welke uitleg hiervoor is verworpen. Ook overigens zijn er onvoldoende aanknopingspunten gesteld of gebleken die nopen tot een wijziging van de erfdienstbaarheid.
5.7
Tot slot voert GAP c.s. - onder grief II - aan dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat GAP een parkbijdrage in rekening mag brengen voor de infrastructuur. In feite komt het betoog van GAP c.s. erop neer dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de kaveleigenaren, onder wie Stimulus, zich op de erfdienstbaarheid beroepen om geen bijdrage te hoeven betalen. Dat betoog faalt. Niet alleen is tussen de voorgangers van partijen uitdrukkelijk een kostenverdeling gemaakt en met een erfdienstbaarheid vastgelegd, maar ook heeft Stimulus gemotiveerd aangevoerd dat en in hoeverre reeds is betaald voor de infrastructuur door de voorgangers van partijen, dat beheer en onderhoud van de infrastructuur op de eigen kavel voor rekening van de kaveleigenaren is en zij thans nog steeds, via de bijdrage aan de vereniging van eigenaren, betaalt voor beheer en onderhoud van de infrastructuur en de infrastructurele voorzieningen.
5.8
Hierop strandt ook het betoog van GAP c.s. dat sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking. Er is geen sprake van verrijking nu de kaveleigenaren - niet aan GAP c.s. maar - aan de vereniging van eigenaren een vergoeding betalen. Evenmin is sprake van verarming. GAP c.s. heeft tot heden geen enkel concreet voornemen, begroting, offerte of factuur tot onderhoud en beheer van de infrastructuur gesteld waaruit kosten voor haar kunnen voortvloeien. Het enkele feit dat GAP c.s. via de kaveleigenaren de aanschafkosten voor de eigendom van haar deel van het park niet kan terugverdienen, brengt geen verarming met zich.
5.9
Het door GAP c.s. gedane bewijsaanbod passeert het hof, omdat de te bewijzen aangeboden feiten en omstandigheden, indien bewezen, niet tot een andere conclusie kunnen leiden.
Slotsom
5.1
Het hoger beroep faalt zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof GAP c.s. in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van Stimulus zullen worden vastgesteld op € 711 aan griffierecht en op € 1.788 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II). Het hof zal ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis rechtbank Gelderland (zittingsplaats Arnhem) van 11 november 2015;
veroordeelt GAP c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stimulus vastgesteld op € 711 voor griffierecht en op € 1.788 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.F. Wiggers-Rust en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2017.