ECLI:NL:GHARL:2017:3927

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.170.986/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3208934 \ CV EXPL 14-9762)

arrest van 9 mei 2017

in de zaak van

[appellant] ,

[appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, verzoekers in reconventie,

hierna:
[appellanten],

advocaat: mr. M.R.P. Ossentjuk, advocaat te Groningen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. G. Meijer, kantoorhoudend te Nijmegen.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 31 mei 2016 hier over.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Bij tussenarrest van 31 mei 2016 is een comparitie van partijen gelast, welke op 24 april 2017 is gehouden. Van de comparitie van partijen is proces-verbaal opgemaakt dat aan het procesdossier is toegevoegd. Vervolgens heeft het hof op basis van het ten behoeve van de comparitie van partijen overgelegde procesdossier arrest bepaald.

2.De vordering in hoger beroep

2.1

[appellanten] vorderen in hoger beroep het vonnis te vernietigen dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter) op 26 mei 2015 heeft gewezen en opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:

“
in conventie

I.
[geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen dan wel haar de vorderingen te ontzeggen;

II.
[geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van beide procedures.

in reconventie

I.
[geïntimeerde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot het maken van een start met het in bewoonbare staat maken van de woning dan wel een door u edelgrootachtbare te bepalen hoeveelheid werkzaamheden onder oplegging van een dwangsom (...).

II.
[geïntimeerde] te veroordelen aan [appellanten] terug te betalen de huur van € 1.650,- dan wel een in goede justitie te bepalen gematigd bedrag.

III.
Te verklaren voor recht dat de woning vanaf januari 2014 geen huurwaarde van € 550,- had en de huurtermijnen op nihil te stellen met ingang van januari 2014 dan wel een in goede justitie te bepalen gematigd huurbedrag vast te stellen met ingang van een in goede justitie te bepalen datum.

IV.
Te bepalen dat [appellanten] geen dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag per maand is verschuldigd vanaf 1 januari 2014 totdat de woning in bewoonbare staat is gebracht.

in conventie en in reconventie

I.
[geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van beide procedures.”

3.De feiten

3.1

Tegen de door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 t/m 1.4 vastgestelde feiten is geen grief gericht. Ook overigens is niet van bezwaar tegen die feitenvaststelling gebleken. Samen met wat in hoger beroep, mede gelet op de overgelegde en niet weersproken stukken, tussen partijen is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.

3.2

[geïntimeerde] heeft bij schriftelijke overeenkomst aan [appellanten] met ingang van 1 januari 2014 in huur gegeven de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 550,- per maand, bij vooruitbetaling te doen.

3.3

In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:

“
C. De onderhoudsverplichtingen

Art. 8: De volgende onderhoudsverplichtingen m.b.t. de woning komen ten laste van de huurder, tenzij het onderhoud noodzakelijk is ten gevolge van handelen of nalatigheid van de verhuurder:

-
het witten, sauzen, behangen en schilderen voor de duur van de bewoning

(...).”

3.4

In januari en februari 2014 hebben [appellanten] in totaal € 750,- aan huur betaald.

3.5

[appellanten] zijn bij brieven van 30 april 2014, 7 mei 2014, 22 mei 2014 en 3 juni 2014 aangemaand de huurachterstand met rente en kosten te voldoen. [appellanten] hebben hieraan geen gevolg gegeven.

3.6

Op 4 november 2014 heeft de Huurcommissie een verzoek van [appellanten] ontvangen tot tijdelijke verlaging van de huurprijs van het gehuurde vanwege de vermindering van het huurgenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft op 12 februari 2015 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren, waarvan een rapport is opgemaakt. Uit dat rapport blijkt dat [appellanten] aandacht heeft gevraagd voor de volgende gebreken of tekortkomingen:

1. De hele woning is niet voorzien van behang.

2. De achtertuin is niet voorzien van een afrastering en ligt vol met zaken van [geïntimeerde] .

3. De buitengevel heeft drie grote gaten met daaruit de gesmolten resten van pijpen.

4. De woning is geheel dan wel grotendeels voorzien van leidingen die voor een substantieel deel gesmolten zijn dan wel niet meer juist functioneren.

5. Het hele huis is voorzien van stopcontacten welke niet deugdelijk zijn en gevaar opleveren.

6. De meeste ruimtes zitten vol met roetsporen en andere gevolgen van de brand.

7. Kieren en naden zijn niet afgedicht.

8. De keuken is niet op een deugdelijke wijze geïnstalleerd.

9. De badkamer is niet op een deugdelijke wijze aangesloten op de riolering. Indien het bad leegloopt, loopt het water door de buitengevel naar buiten.

10. Er staat nog minstens 10 kuub aan spullen in de woning en de tuin welke eigendom zijn van [geïntimeerde] .

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 7 april 2015, verzonden op 7 mei 2015, onder meer overwogen:

“
Gelet op het rapport van onderzoek (...) heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:


De riolering in de badkamer vertoont zodanige gebreken dat er lekkage van afvalwater in de woonruimte plaatsvindt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer M1).

(...)

De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden waarbij in aanmerking moet worden genomen dat de gestelde verstopping van de afvoer in de keuken niet in de klachtenmelding is vermeld en huurder geen klacht over de cv heeft gemeld. Deze zijn daarom niet in de beoordeling betrokken.

Over het schoonmaken en behangen in de woonruimte hebben huurder en verhuurder kennelijk een afspraak gemaakt dat verhuurder dit zal (laten) uitvoeren. Dit is volgens huurder niet of onvoldoende uitgevoerd. Dit, de situatie na een door brand vervuilde woning, acht de commissie echter geen gebrek en dus geen reden op deze grond de huurprijs tijdelijk te verlagen.

De commissie merkt hierbij nog op dat huurders de huurovereenkomst hebben gesloten en de woning hebben betrokken nadat er brand was geweest en voordat er werkzaamheden om de brandschade te verhelpen, waren uitgevoerd.”

De Huurcommissie heeft vervolgens de geldende huurprijs van € 550,- per maand vanaf 1 oktober 2014 tijdelijk verlaagd tot € 220,- per maand.

4.
Het geschil in eerste aanleg, de beslissing van de kantonrechter en de executie van het vonnis

4.1

Bij dagvaarding van 30 juni 2014 heeft [geïntimeerde] gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden, [appellanten] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en [appellanten] te veroordelen tot betaling van € 2.516,96 wegens huurachterstand tot en met juni 2014, wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten en € 550,- per maand voor de duur dat [appellanten] na 1 juli 2014 het gehuurde nog in gebruik houden.

4.2

[appellanten] hebben in reconventie, samengevat, gevorderd [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom te veroordelen het gehuurde bewoonbaar te maken, voor recht te verklaren dat de huur vanaf januari 2014 nihil althans een lager bedrag dan € 550,- per maand is en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 1.650,- wegens teveel betaalde huur.

4.3

De kantonrechter heeft overwogen dat de gebreken in de woning niet leiden tot een onbewoonbare woning, maar tot beperking van het huurgenot van [appellanten] dat door de kantonrechter wordt geschat op 25% van de maandelijkse huurprijs.

In conventie heeft de kantonrechter de huurachterstand tot en met juni 2014 gesteld op € 1.650,-. Dit bedrag heeft de kantonrechter toegewezen, vermeerderd met € 13,11 aan wettelijke rente en € 299,48 aan buitengerechtelijke incassokosten. De huurachterstand rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden, [appellanten] veroordeeld het gehuurde te ontruimen en tot betaling van € 412,50 voor elke maand of gedeelte daarvan dat [appellanten] vanaf 1 juli 2014 het gehuurde in gebruik heeft of mocht houden.

In reconventie heeft de kantonrechter de huurprijs vanaf 1 maart 2014 verminderd met een bedrag van € 137,50 per maand. De overige vorderingen in reconventie zijn afgewezen.

[appellanten] zijn in de proceskosten veroordeeld.

4.4

[geïntimeerde] heeft het vonnis laten betekenen en onder de Belastingdienst derdenbeslag gelegd. [appellanten] zijn van het vonnis in hoger beroep gekomen en hebben bij wege van incident schorsing van de verklaring uitvoerbaar bij voorraad gevorderd. Het hof heeft bij arrest van 4 augustus 2015 de tenuitvoerlegging van het vonnis geschorst, waarna [geïntimeerde] het gelegde derdenbeslag heeft opgeheven. [appellanten] verblijven sinds begin augustus 2016 feitelijk niet meer in het gehuurde.

5.De beoordeling van de grieven

grieven

5.1

[appellanten] hebben tegen het bestreden vonnis zeven grieven ontwikkeld. In de grieven I en III maken [appellanten] het verwijt dat de kantonrechter een aantal gebreken in de beoordeling niet heeft betrokken en ten onrechte heeft geoordeeld dat niet gesproken kan worden van een onbewoonbare woning. Met de grieven I, II en IV komen [appellanten] op tegen de afwijzing van de algehele opschorting van de huurprijs. In grief II wordt voorts betoogd dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de beslissing van de Huurcommissie en wordt van die beslissing van de Huurcommissie in beroep gekomen. [appellanten] voeren aan dat de Huurcommissie ten onrechte voorbij is gegaan aan de bevindingen van de inspecteur en ten onrechte een aantal gebreken niet in de huurprijsvermindering heeft betrokken. De door de kantonrechter vastgestelde huurschuld wordt in grief VI bestreden, terwijl in grief V wordt opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden met veroordeling van [appellanten] tot ontruiming. De toegewezen buitengerechtelijke incassokosten worden bestreden in grief VII.

beslissing huurcommissie

5.2

Voor de beoordeling van de
grieven I, II en IIIstelt het hof het navolgende voorop. [appellanten] hebben tijdens de onderhavige procedure bij de kantonrechter op de voet van artikel 7:257 lid 2 BW op of omstreeks 4 november 2014 een verzoek bij de Huurcommissie ingediend tot tijdelijke verlaging van de huurprijs wegens ernstige gebreken. De Huurcommissie heeft op dit verzoek beslist bij uitspraak van 7 april 2015, verzonden op 7 mei 2015. Tegen deze beslissing staat op grond van artikel 7:262 BW binnen acht weken na verzending van de uitspraak beroep bij de kantonrechter open. Tegen de beslissing van de kantonrechter kan niet in hoger beroep worden gekomen (artikel 7:262 lid 2 BW). Als van de beslissing van de Huurcommissie niet bij de kantonrechter in beroep wordt gekomen, worden partijen op grond van artikel 7:262 lid 1 BW geacht te zijn overeengekomen wat in de beslissing van de Huurcommissie is vastgesteld.

5.3

Uit artikel 7:262 BW volgt dat van de uitspraak van de Huurcommissie niet rechtstreeks beroep bij het hof kan worden ingesteld, hetgeen [appellanten] kennelijk met grief II beogen. [appellanten] zullen in zoverre in hun beroep tegen die uitspraak niet-ontvankelijk worden verklaard.

5.4

De klacht van [appellanten] in grief II dat de kantonrechter ten onrechte geen acht heeft geslagen op de beslissing van de Huurcommissie treft geen doel nu niet gesteld of gebleken is dat die uitspraak in de procedure bij de kantonrechter voordat de zaak voor wijzen van vonnis stond is overgelegd. Voorts hebben [appellanten] bij deze klacht geen belang nu het hof in het licht van grief II die beslissing alsnog in de beoordeling van het geschil tussen partijen zal betrekken.

hoogte huurprijs

5.5

Het hof stelt vast dat zowel [appellanten] als [geïntimeerde] niet binnen de wettelijke termijn tegen de uitspraak van de Huurcommissie beroep bij de kantonrechter hebben ingesteld. Dit heeft tot gevolg dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen dat vanaf 1 oktober 2014 de huurprijs tijdelijk is verlaagd met 60% tot € 220,- per maand totdat het gebrek waarvoor de huurprijsverlaging is gegeven is opgeheven.

Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] het gebrek, die de Huurcommissie tot de tijdelijke huurprijsverlaging heeft gebracht, heeft hersteld en partijen zijn overeengekomen vanaf dat moment weer de oorspronkelijke huurprijs te betalen of dat bij gebreke van overeenstemming [geïntimeerde] de Huurcommissie heeft verzocht zich over een door haar gepleegd herstel van het gebrek uit te laten. Hierdoor is de door de Huurcommissie met ingang van 1 oktober 2014 vastgestelde verlaagde huurprijs blijven gelden.

5.6

Het voorgaande heeft tot gevolg dat het hof vanaf 1 oktober 2014 heeft uit te gaan van de door de Huurcommissie tijdelijk verlaagde huurprijs van € 220,- per maand. Voor zover [appellanten] beogen op de voet van artikel 7:207 BW voor de bij de Huurcommissie bekende gebreken een lagere huurprijs te laten bepalen, staat het wettelijke stelsel daaraan in de weg. In zoverre falen de grieven I en II.

5.7

[appellanten] wijzen er terecht op dat de Huurcommissie het gebrek van de cv-ketel niet in de beoordeling heeft betrokken. In eerste aanleg strekt de vordering in reconventie er kennelijk toe de huurprijs op de voet van artikel 7:207 BW vanaf 1 januari 2014 te verlagen tot nihil, althans tot een lager bedrag dan € 550,- per maand. Hierdoor staat het [appellanten] vrij op basis van de reeds in eerste aanleg ingestelde vordering voor dit (mogelijke) gebrek (verdere) vermindering van de huurprijs op de voet van artikel 7:207 BW te vorderen.

5.8

Ter ondersteuning van de klacht over de cv-ketel hebben [appellanten] een e-mail van Becker-Installatietechniek d.d. 3 april 2015 overgelegd. Uit die e-mail blijkt dat op de cv-ketel alleen de rookgasafvoer is aangesloten, de luchttoevoer niet. De onderkant van de cv-ketel zou lekkage vertonen, terwijl de condens afvoer van de cv-ketel verstopt zat. Dit laatste is door Becker-Installatietechniek verholpen.

De e-mail van 3 april 2015 is door [appellanten] eerst bij memorie van grieven van 10 november 2015 overgelegd. Niet gesteld of gebleken is dat [appellanten] [geïntimeerde] eerder over dit gebrek hebben geïnformeerd en [geïntimeerde] gelegenheid hebben gegeven dit gebrek te herstellen. Voorts blijkt uit de overgelegde e-mail niet dat de cv-ketel niet kan worden gebruikt of dat de cv-ketel niet (goed) werkt. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat dit gebrek niet tot een verdere huurprijsvermindering leidt.

5.9

De kantonrechter heeft de huurprijs per maand vanaf 1 oktober 2014 vastgesteld op een hoger bedrag (€ 412,50) dan waarvan op grond van de beslissing van de Huurcommissie dient te worden uitgegaan (€ 220,-), zodat de grieven I en II in zoverre doel treffen dat die huurprijs vanaf 1 oktober 2014 op het bedrag van € 220,- per maand dient te worden gesteld.

5.1

Uit het hiervoor overwogene volgt dat de huurprijs alleen nog dient te worden vastgesteld voor de periode vanaf 1 januari 2014 tot 1 oktober 2014.

5.11

[appellanten] hebben eerst bij eis in reconventie van 2 september 2014 gevorderd de huurprijs te verlagen. Dit betekent dat [appellanten] op de voet van artikel 7:257 lid 1 BW alleen een lagere huurprijs kunnen vorderen die vanaf 2 maart 2014 opeisbaar is geworden. De eerste huurtermijn die vanaf die datum opeisbaar is geworden is de huur van april 2014. Dit betekent dat tot uitgangspunt dient te worden genomen, dat [appellanten] voor de maanden januari t/m maart 2014 de contractuele huurprijs van € 550,- per maand verschuldigd zijn.

[appellanten] hebben voor de maand januari 2014 € 350,- betaald en voor de maand februari 2014 € 400,-. In de conclusie van antwoord in reconventie heeft [geïntimeerde] erkend deze betalingen te hebben ontvangen en dat zij met die bedragen als huur voor die maanden heeft ingestemd. De kantonrechter is daarvan in het bestreden vonnis van uitgegaan en daartegen is [geïntimeerde] niet opgekomen, zodat het hof ook van deze huurprijzen in beide maanden zal uitgaan. Hierdoor geldt alleen voor de maand maart 2014 de contractueel overeengekomen huurprijs van € 550,- per maand.

5.12

Alsdan resteert de periode vanaf 1 april 2014 tot 1 oktober 2014. Ingevolge artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Voorts is van belang artikel 7:257 lid 1 BW op grond waarvan voor de huurder van woonruimte een vervaltermijn van 6 maanden geldt nadat de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven.

5.13

Aan de vordering tot verlaging van de huurprijs in de periode vanaf april 2014 t/m september 2014 leggen [appellanten] in hoger beroep ten grondslag dat naast het door de Huurcommissie vastgestelde gebrek over de riolering in de badkamer ook als gebreken hebben te gelden de afwezigheid van een schutting in de tuin, de slechte staat van de cv-ketel, de slechte staat van de elektrische installatie, de roetresten in de woning en het ontbreken van behang.

[geïntimeerde] bestrijdt dat sprake is van een gebrek en voor zover sprake is van een gebrek hebben [appellanten] haar niet in staat gesteld de gebreken te herstellen. Zo is een door [geïntimeerde] ingeschakelde aannemer niet tot het gehuurde toegelaten en ontstond voor de monteur die de cv-ketel storing wilde herstellen een zodanig bedreigende situatie dat hij zijn werkzaamheden niet heeft kunnen uitvoeren. Voorts voert [geïntimeerde] aan dat zij het gehuurde in goede staat aan [appellanten] ter beschikking heeft gesteld. Zo is volgens haar een nieuwe cv-ketel in het gehuurde geplaatst die op correcte wijze is aangesloten. Weliswaar zijn bij aanvang van de huur nog enige werkzaamheden in het gehuurde uitgevoerd, maar op verzoek van [appellanten] hebben zij eerder het gehuurde betrokken en wisten zij dat die werkzaamheden nog moesten worden verricht. Volgens [geïntimeerde] wensten [appellanten] al in december 2013 het gehuurde te betrekken omdat zij in een chalet op een camping verbleven en het daar in de winterperiode te koud zou zijn. [geïntimeerde] heeft hen om deze reden toegelaten. Later is [geïntimeerde] gebleken dat de werkelijke reden voor hun vertrek uit het chalet is geweest dat [appellanten] dat chalet wegens huurachterstand moesten ontruimen.

5.14

Op zichzelf is voor het genot van woonruimte waarbij een tuin wordt gehuurd niet van belang dat die tuin met een hek is omheind. Het hof stelt vast dat niet gesteld of gebleken is dat partijen zijn overeengekomen dat de tuin door een schutting omheind diende te zijn. [appellanten] hebben het gehuurde ook zonder schutting rondom de tuin betrokken. Hierdoor is deze klacht geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

Op zichzelf is tussen partijen niet in geschil dat bij aanvang van de huurovereenkomst de wanden niet waren behangen. Niet gesteld of gebleken is dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] het gehuurde aan [appellanten] met behang op de wanden ter beschikking zou stellen. In de huurovereenkomst is alleen opgenomen dat als behangen noodzakelijk is door een handelen of nalaten van de verhuurder de verhuurder daarvoor zal zorgdragen.

Volgens [appellanten] is de brand in het gehuurde de reden geweest dat het behang van de wanden is gehaald, zodat van een handelen of nalaten sprake is die voor risico van de verhuurder komt. De brand is echter voorafgaande aan (het sluiten van) de huurovereenkomst geweest en [geïntimeerde] heeft voorafgaande aan de huurovereenkomst (zoveel mogelijk) de brandschade hersteld. Hierdoor is niet sprake van een handelen of nalaten tijdens de huurovereenkomst en hebben [appellanten] bij gebreke van een afspraak dat [geïntimeerde] voor behang bij aanvang van de huurovereenkomst zou zorgdragen de wanden zelf te behangen. Van een voor de verhuurder komend gebrek is derhalve geen sprake.

Daargelaten de vraag of en op welke wijze [appellanten] [geïntimeerde] hebben gewezen op de volgens hen bestaande slechte staat van de cv-ketel en de elektrische installatie, hebben [appellanten] niet onderbouwd op welke wijze deze beweerdelijke slechte staat tot een vermindering van het gebruik en huurgenot van het gehuurde heeft geleid. Dat lag op de weg van [appellanten] , te meer nu de Huurcommissie in het (beweerdelijke) gebrek van de elektrische installatie geen omstandigheid heeft gezien die tot huurprijsvermindering leidt.

Voor wat de resterende roetplekken in de woning betreft, heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat zij het gehuurde na de brand en voorafgaand aan de huurovereenkomst door een professioneel bedrijf heeft laten reinigen. Op dit verweer hebben [appellanten] niet gemotiveerd toegelicht en onderbouwd waarom de volgens hen nog resterende roetsporen tot een vermindering van het huurgenot hebben geleid. Ook voor dit gebrek geldt dat dit op de weg van [appellanten] ligt, te meer nu [appellanten] ook bij de Huurcommissie hebben geklaagd over roetsporen en andere gevolgen van de brand en de Huurcommissie heeft beslist dat die klacht niet tot een vermindering van de huurprijs leidt. Hierdoor is naar het oordeel van het hof geen sprake van een zodanig gebrek dat een huurprijsverlaging gerechtvaardigd is.

[appellanten] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat ook in de periode april 2014 t/m september 2014 de riolering in de badkamer gebreken vertoonde. Dat gebrek was zodanig kenbaar dat [geïntimeerde] daarmee bekend moet zijn geweest. [geïntimeerde] heeft slechts in algemene zin aangevoerd dat een aannemer door [appellanten] niet in het gehuurde is toegelaten het gebrek te herstellen. [geïntimeerde] heeft niet gesteld of de aannemer ook dat gebrek wilde herstellen. Bij dit alles weegt het hof ook mee dat de Huurcommissie op basis van dit gebrek tot een huurprijsverlaging is gekomen.

Volledigheidshalve merkt het hof op dat de kantonrechter in rechtsoverweging 5.4 heeft vastgesteld dat de stopcontacten nog dienen te worden gemonteerd, een aantal gaten in de buitenmuur moeten worden gedicht en een waterleiding moet worden weggewerkt. Tegen deze vaststelling is [geïntimeerde] niet opgekomen, zodat het hof daarvan ook heeft uit te gaan.

[appellanten] hebben ook in hoger beroep betoogd dat (mede) ten gevolge van deze gebreken van een onbewoonbare woning sprake was. Uit de hiervoor beoordeelde door [appellanten] gestelde gebreken volgt naar het oordeel van het hof dat niet van een onbewoonbare woning sprake is. [appellanten] hebben ook feitelijk tot 8 augustus 2016 in de woning gewoond. Zij hebben niet toegelicht en onderbouwd waarom ondanks dit feitelijk gebruik de woning als onbewoonbaar moet worden beschouwd. De grieven I en II, gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet gesproken kan worden van een onbewoonbare woning, falen dan ook.

5.15

Voor het bepalen van het bedrag waarmee de huurprijs voor de periode april 2014 tot en met september 2014 dient te worden verminderd, weegt het hof mee dat de Huurcommissie tot een bedrag aan huurprijsverlaging komt door, samengevat, na te gaan of sprake is van een in bijlage II bij het BHW genoemd gebrek en voor zover zulks het geval is de huurprijs te stellen op het percentage als neergelegd in artikel 6 lid 1 BHW. In het kader van een huurprijsvermindering op de grond van artikel 7:207 BW wordt nagegaan de verhouding van het gebrek ten opzichte van het huurgenot en wordt de huurprijs evenredig verminderd. Deze verschillende methodes kunnen bij dezelfde (soort) gebreken tot verschillende bedragen aan huurprijsvermindering leiden. Voorts weegt het hof mee dat [geïntimeerde] ter zitting heeft verklaard dat zij zich kan verenigen met een huurprijsverlaging van 60% tot € 220,- per maand.

Gelet op de oorspronkelijke huurprijs van € 550,- per maand, de door [appellanten] gestelde gebreken en hetgeen het hof daarover hiervoor heeft overwogen, is het hof van oordeel dat het huurgenot van [appellanten] niet voor een hoger percentage dan 60% is verminderd, zodat het hof de huurprijs voor de periode april t/m september 2014 stelt op € 220,- per maand.

5.16

Uit het voorgaande volgt dat de door [appellanten] te betalen huurprijs bedraagt: € 350,- voor januari 2014, € 400,- voor februari 2014, € 550,- voor maart 2014, en € 220,- per maand voor de periode vanaf april 2014.

opschorting van de huurbetalingsverplichting

5.17

[appellanten] hebben vanaf maart 2014 hun betalingsverplichting opgeschort vanwege de gebreken in het gehuurde die volgens hen een algehele opschorting van de verplichting tot betaling van de huur rechtvaardigen.

5.18

Het hof stelt voorop dat als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt de huurder, behoudens andersluidende afspraak, in beginsel bevoegd is zijn verplichting tot betaling van de huurprijs geheel of gedeeltelijk op te schorten. Voor welk deel van de huurprijs de huurder haar betalingsverplichting mag opschorten is mede afhankelijk van de ernst en omvang van de tekortkoming van de verhuurder.

5.19

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5.5 geoordeeld dat de gebreken in het gehuurde een gedeeltelijke opschorting van de betalingsverplichting van de huurprijs rechtvaardigen. De opschorting van de volledige huurprijs acht de kantonrechter niet terecht. Met
grief IVkomen [appellanten] hiertegen op. [appellanten] betogen dat sprake is van een volledig onbewoonbare woning, zodat om die reden [appellanten] de betalingsverplichting voor de volledige huurprijs mochten opschorten.

5.2

Het hof heeft hiervoor overwogen dat van een volledige onbewoonbare woning geen sprake is. De vastgestelde gebreken zijn riolering in de badkamer, (enkele) ontbrekende stopcontacten, een aantal gaten in de buitenmuur en het wegwerken van de waterleiding. Dergelijke tekortkoming rechtvaardigen weliswaar een opschorting van een belangrijk deel van de huurprijs, maar nu het gehuurde bewoonbaar bleef en ook feitelijk werd bewoond niet een algehele opschorting. Grief IV slaagt daardoor niet.

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming

5.21

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5.5 voorts overwogen dat de ontstane huurachterstand zodanig is dat de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. Met
grief Vkomen [appellanten] hiertegen op.

5.22

Uitgaande van de hiervoor onder 5.15 vastgestelde huurprijs hadden [appellanten] per datum vonnis op 26 mei 2015 vanaf maart 2014 een bedrag van € 3.630,- (1x € 550,- + 14x € 220,-) aan huur dienen te betalen. [appellanten] hebben voor die periode geen enkel bedrag betaald, zodat een betalingsachterstand van 15 maanden was ontstaan.

5.23

[appellanten] hebben in eerste aanleg in de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie onder sub 7 gesteld dat zij na dagvaarding weer begonnen zijn met betaling van de huur en dat vanaf september 2014 maandelijks een bedrag van € 200,- zal worden betaald. In de incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis hebben [appellanten] onder sub 7 het hof voorgehouden dat de huurtermijnen “door [appellanten] netjes werden geparkeerd in afwachting van de herstelwerkzaamheden” en onder sub 17 van die incidentele vordering dat de huur van € 220,- per maand voor alle maanden is voldaan en dat er geen huurachterstand meer is.

[geïntimeerde] heeft betwist dat nog enige betaling van [appellanten] is ontvangen. Op deze gemotiveerde betwisting hebben [appellanten] geen betalingsbewijzen overgelegd van de door hen gestelde betalingen, zodat het hof het er voor heeft te houden dat ondanks hun verklaringen er geen huurbetalingen zijn gedaan.

5.24

Uit artikel 6:265 BW vloeit voort dat bij iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De huurschuld ten tijde van het wijzen van het vonnis, welke betalingsachterstand nog steeds bestaat, was zodanig omvangrijk dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde heeft toegewezen. Grief V faalt derhalve.

huurschuld en wettelijke rente

5.25

Nu het ervoor dient te worden gehouden dat de huurovereenkomst bij vonnis van 26 mei 2015 is ontbonden, kan de huurschuld worden vastgesteld.

5.26

Hiervoor is reeds overwogen dat op grond van de beslissing van de Huurcommissie de huurprijs vanaf oktober 2014 op een lager bedrag dient te worden vastgesteld dan het bedrag dat de kantonrechter heeft vastgesteld. Voorts heeft het hof in het licht van het debat in hoger beroep de huurprijs vanaf april 2014 ook op een lager bedrag gesteld dan het bedrag dat de kantonrechter heeft genomen. Verder heeft [geïntimeerde] verklaard dat via beslaglegging op de huurtoeslag twee termijnen van € 286,- zijn ontvangen. De huurschuld is daarmee tot en met mei 2015 € 3.058,- (€ 3.630,- minus 2x € 286,-).

5.27

Voor het geval de huurschuld wordt toegewezen, hebben [appellanten] de toegewezen wettelijke rente over de huurschuld tot en met juni 2014 tot dagvaarding niet bestreden, zodat het hof van dat bedrag van € 13,11 zal uitgaan.

Voor de wettelijke rente vanaf juli 2014 heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg gevorderd “rente rechtens”. De kantonrechter heeft dit aldus verstaan dat [geïntimeerde] (alleen) de wettelijke rente over de gevorderde huurschuld tot dagvaarding vordert. Deze uitleg is in hoger beroep niet bestreden, zodat het hof de wettelijke rente over de huurschuld t/m juni 2014, zijnde € 1.210,- zal toewijzen. Voor het overige acht het hof de term “rente rechtens” te onbepaald om tot een verdere veroordeling tot betaling van wettelijke rente over de huurschuld te komen.

gebruiksvergoeding

5.28

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis voor de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming de gebruiksvergoeding vastgesteld op het bedrag van € 412,50 per maand.

5.29

Het hof verstaat de grieven van [appellanten] tegen de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs aldus dat deze tevens zijn gericht tegen de hoogte van de vastgestelde gebruiksvergoeding. Het hof heeft geoordeeld dat de huurprijs vanaf april 2014 tot de datum van ontbinding € 220,- per maand bedraagt. Het hof zal de gebruiksvergoeding op hetzelfde bedrag stellen en in zoverre het bestreden vonnis vernietigen.

5.3

[appellanten] hebben nog aangevoerd dat zij het gehuurde op 8 augustus 2016 hebben verlaten, zodat de gebruiksvergoeding tot die datum geldt. [geïntimeerde] heeft erkend dat [appellanten] het gehuurde vanaf 8 augustus 2016 niet meer feitelijk bewonen, maar stellen dat [appellanten] toen zij met succes bij het hof de schorsing van het bestreden vonnis hadden verkregen, zij de huurovereenkomst - ondanks daartoe door de advocaat van [geïntimeerde] te zijn uitgenodigd - niet hebben opgezegd en ook anderszins niet hebben verklaard dat zij geen aanspraak meer maken op het gebruik van het gehuurde.

5.31

Ter zitting heeft de advocaat van [appellanten] verklaard dat [appellanten] geen aanspraak meer maken op het gebruik van het gehuurde, zodat het vanaf de zittingsdatum ter beschikking van [geïntimeerde] staat. Voorts hebben [appellanten] niet gesteld en onderbouwd dat zij op of omstreeks augustus 2016 aan [geïntimeerde] kenbaar hebben gemaakt dat zij geen aanspraak meer maken op het gebruik van het gehuurde. De enkele omstandigheid dat zij feitelijk niet meer in het gehuurde verbleven is onvoldoende om aan te nemen dat zij van hun gestelde recht op dat gebruik afstand hebben gedaan. Te meer daar [geïntimeerde] met overlegging van een proces-verbaal van bevindingen van augustus 2016 – per abuis gedateerd augustus 2013 – heeft onderbouwd dat nog allerlei goederen van [appellanten] in het gehuurde aanwezig waren. Onder deze omstandigheden stond het (voormalige) gehuurde niet voor 24 april 2017 aan [geïntimeerde] ter beschikking, zodat de gebruiksvergoeding wordt bepaald tot en met april 2017. Het gaat daarbij om een bedrag van € 5.060,- (23 maanden x € 220,-).

buitengerechtelijke incassokosten

5.32

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een bedrag van € 299,48 incl. BTW aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, welk bedrag de kantonrechter in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 5.6 heeft toegewezen.

5.33

Met
grief VIIkomen [appellanten] tegen deze beslissing op. Zij voeren aan dat de buitengerechtelijke incassokosten nodeloos zijn gemaakt doordat tijdig aan [geïntimeerde] kenbaar is gemaakt dat de huur niet werd betaald wegens ernstige gebreken die het gehuurde niet bewoonbaar maakten.

5.34

Het hof heeft hiervoor het verweer dat van een onbewoonbare woning sprake was reeds verworpen en heeft voorts geoordeeld dat [appellanten] niet gerechtigd waren tot algehele opschorting van de huurprijs. De buitengerechtelijke incassokosten zijn derhalve niet nodeloos gemaakt en terecht toegewezen. Grief VII slaagt derhalve evenmin.

6.De slotsom

De slotsom is dat de grieven I t/m III voor zover gericht tegen de hoogte van de huurprijs vanaf 1 april 2014 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en de gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst slagen. Voor het overige falen de grieven. Het hof zal vernietigen de beslissing in conventie tot bepaling van de huurschuld met rente en kosten tot en met juni 2014, de gebruiksvergoeding en de beslissing in reconventie tot bepaling van de huurprijs.

Nu het totaalbedrag aan huurschuld en gebruiksvergoeding vast staat, zal het hof de totaalbedragen in het dictum opnemen. Nu beide partijen in hoger beroep deels in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren. De proceskosten in het incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging worden eveneens gecompenseerd. Weliswaar is de tenuitvoerlegging voor de executie van het geldbedrag terecht geschorst doordat de kantonrechter van een te hoge huurprijs is uitgegaan, maar is de schorsing van de tenuitvoerlegging van de ontruiming mede gebaseerd op de achteraf onjuiste mededeling van [appellanten] dat zij de huurschuld op basis van de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs aan [geïntimeerde] hadden voldaan.

De beslissing

Het gerechtshof:

verklaren [appellanten] in hun beroep tegen de beslissing van de Huurcommissie van 7 april 2015, verzonden op 7 mei 2015, niet-ontvankelijk,

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 26 mei 2015, voor zover is toegewezen:

in conventie de veroordeling tot betaling van € 1.962,59, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.650,- vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
in conventie de veroordeling tot betaling van € 412,50, voor elke maand of gedeelte daarvan, waarin [appellanten] het gehuurde in gebruik heeft of mocht houden vanaf 1 juli 2014;
in reconventie de bepaling dat de huurprijs met een bedrag van € 137,50 per maand zal worden verminderd, ingaande 1 maart 2014;

opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] en [appellante] hoofdelijk in die zin, dat indien de één betaalt de ander zal zijn bevrijd om aan [geïntimeerde] te voldoen:

€ 1.210,- wegens huurschuld t/m juni 2014, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,
€ 13,11 wegens wettelijke rente tot dagvaarding,
€ 299,48 incl. BTW wegens buitengerechtelijke incassokosten,
€ 1.848,- wegens huurschuld vanaf juli 2014 t/m mei 2015,
€ 5.060,- wegens gebruiksvergoeding vanaf juni 2015 tot en met april 2017,

bekrachtigt het vonnis voor het overige,

compenseert de proceskosten in hoger beroep, de proceskosten van het incident daaronder begrepen, in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt,

Dit arrest is gewezen door mr. O.E. Mulder, mr. R.E. Weening en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 9 mei 2017.