Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.143.908/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 2036000 MC 13-4028)
arrest van 28 maart 2017
in de zaak van
T&N De Groot B.V.,
gevestigd te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in voorwaardelijke reconventie,
hierna:
De Groot,
De Groot,
advocaat: mr. E.D. van Tellingen, kantoorhoudend te Almere,
tegen
Dela Vastgoed B.V.,
gevestigd te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie,
hierna:
Dela,
Dela,
advocaat: mr. M.J. Schapendonk, kantoorhoudend te Rosmalen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 15 november 2016 hier over.
1.2
In dit tussenarrest heeft het hof, onder aanhouding van iedere verdere beslissing, de zaak naar de rol verwezen voor memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van De Groot.
1.3
De Groot heeft bij memorie geantwoord in incidenteel appel.
1.4
Vervolgens heeft Dela de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.
2.De verdere beoordeling van de grieven en de vordering
Het tussenarrest van 15 november 2016
2.1
Het hof heeft in zijn tussenarrest van 15 november 2016 geconcludeerd dat op 2 augustus 2012 tussen partijen geen overeenstemming was bereikt over de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst tussen De Groot en Dela zou eindigen en waaronder de huurovereenkomst tussen Dela en [C] zou worden aangegaan. Ook heeft het hof geconcludeerd dat De Groot aan de ontwikkelingen tot dat moment niet het objectief gerechtvaardigde vertrouwen mocht ontlenen dat die contractsoverneming dan wel enigerlei contract er zou komen. Het stond Dela daarom vrij op 13 augustus 2012 aan [C] een huurovereenkomst met nieuwe huurvoorwaarden te sturen en het stond [C] vrij om daarop niet in te gaan.
Tussenconclusie
2.2
Voornoemd oordeel brengt mee dat de beide grieven van De Groot vergeefs zijn voorgedragen. Op grond hiervan concludeert het hof dat de kantonrechter op juiste gronden de huurovereenkomst tussen partijen heeft ontbonden en De Groot, onder afwijzing van diens vordering in voorwaardelijke reconventie, heeft veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurtermijnen tot aan de dag van ontruiming van het gehuurde. In zoverre zal het bestreden vonnis dan ook moeten worden bekrachtigd.
Incidentele grief
2.3
Het hof heeft in zijn tussenarrest van 15 november 2016 De Groot nog in de gelegenheid gesteld om te reageren op de door het hof in het petitum van de memorie van antwoord gelezen incidentele grief van Dela tegen de afwijzing door de kantonrechter van haar vordering tot betaling van de toekomstig verschuldigde huurpenningen tot uiterlijk 1 februari 2016 of zoveel eerder als de betrokken ruimte weer is verhuurd. Dela heeft in voornoemd petitum, evenals in punt 9 van de memorie van antwoord, aangevoerd dat de omvang van de toekomstige schade wegens gederfde huurpenningen inmiddels bekend is, daar het gehuurde per 1 augustus 2014 opnieuw is verhuurd en het hof verzocht daarmee rekening te houden.
2.4
De Groot stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat Dela niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar incidentele grief. Dela heeft deze grief niet nader onderbouwd en niet duidelijk gemaakt welk petitum zij op basis daarvan precies in het incidenteel hoger beroep aan het hof voorlegt. Bovendien maakt het in eerste aanleg niet toegewezen deel van de vordering van Dela geen onderdeel uit van het debat in hoger beroep, waardoor geen sprake kan zijn van een grief. Ten slotte betwist De Groot dat Dela het gehuurde per 1 augustus 2014 opnieuw heeft verhuurd; Dela heeft hiervan geen bewijsstukken overgelegd, terwijl De Groot heeft vernomen dat Dela die ruimte al veel eerder opnieuw heeft verhuurd.
2.5
Het hof gaat voorbij aan de stelling van De Groot, dat niet kan worden gesproken van een incidentele grief, aangezien het onderwerp daarvan geen deel heeft uitgemaakt van het debat in hoger beroep. Het hof overweegt daaromtrent dat de rechter in hoger beroep zich er op basis van de gedingstukken van dient te vergewissen of een procespartij grieven formuleert tegen (onderdelen van) het bestreden vonnis. In het petitum van de memorie van antwoord, alsmede in punt 9 van die memorie, heeft Dela zich op het standpunt gesteld dat de omvang van de schade wegens derving van toekomstige huurpenningen inmiddels bekend is, omdat de betrokken huurruimte opnieuw is verhuurd. Dela heeft het hof uitdrukkelijk verzocht daarmee rekening te houden. Hieruit heeft het hof afgeleid dat Dela zich op het standpunt stelt dat de afwijzing van de toekomstige schade door de kantonrechter niet in stand kan blijven, hetgeen het hof leest als een vordering van Dela tot toewijzing van haar schadevordering tot 1 augustus 2014, ook al heeft Dela dat in het petitum van de memorie van antwoord niet met zo veel woorden gevorderd. Het hof is er echter ook vanuit gegaan dat het voor De Groot niet zonder meer duidelijk behoefde te zijn dat hier sprake was van een incidentele grief en heeft De Groot daarom in de gelegenheid gesteld hierop te reageren.
2.6
Hoewel juist is, zoals De Groot heeft betoogd, dat Dela deze incidentele grief in de memorie van antwoord niet nader heeft toegelicht, is het hof van oordeel dat dit niet in de weg staat aan de bespreking daarvan. Het hof overweegt in dit verband dat ook zonder nadere toelichting duidelijk is waarop de grief betrekking heeft en wat daarmee wordt beoogd. Het gaat hierbij immers slechts om de vraag of de omvang van de schade wegens misgelopen huurpenningen inmiddels definitief kan worden vastgesteld als gevolg van het opnieuw verhuren van de betrokken ruimte. De Groot is dan ook niet in haar belangen geschaad, nu duidelijk is waarop de grief betrekking heeft en zij in de gelegenheid is gesteld om daarop te reageren.
2.7
Met betrekking tot de vraag of de betrokken huurruimte per 1 augustus 2014 of eerder opnieuw is verhuurd overweegt het hof als volgt. Het bestaan van een dergelijke nieuwe huurovereenkomst is een omstandigheid die de schade van De Groot als gevolg van het door haar niet nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen beperkt. De stelling van De Groot dat Dela de betrokken huurruimte al veel eerder heeft verhuurd dan per 1 augustus 2014 is een beroep op de uit artikel 6:101 BW Pro op Dela rustende verplichting de schade te beperken. Het is aan De Groot om in het kader daarvan voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen en daar zo nodig bewijs van te leveren. Naar het oordeel van het hof heeft De Groot deze stelling echter in het geheel niet onderbouwd en daardoor niet voldaan aan haar stelplicht ter zake. Overigens heeft De Groot van deze stelling ook geen bewijs aangeboden. De incidentele grief slaagt daarom.
3.De slotsom
3.1
De grieven van De Groot falen, terwijl de incidentele grief van Dela slaagt. Het hof zal op grond daarvan het bestreden vonnis vernietigen, maar alleen voor zover daarin de vordering in reconventie van Dela tot betaling door De Groot van toekomstige huurpenningen is afgewezen en dat vonnis voor het overige bekrachtigen. Het hof zal De Groot voorts veroordelen tot betaling van de huurtermijnen ad € 4.453,80 per maand vanaf de dag van ontruiming tot 1 augustus 2014.
3.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof De Groot in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Hierbij gaat het hof uit van tariefgroep IV en 2 punten in het principaal hoger beroep en 0 punten in het incidenteel hoger beroep, waardoor de proceskosten van Dela in het incidenteel hoger beroep op nihil zullen worden vastgesteld.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Dela zullen worden vastgesteld op:
- Griffierecht: € 1.920,-
- Salaris advocaat:
Totaal: € 5.182,-
Het hof zal De Groot tevens veroordelen in de nakosten, als hierna bepaald.
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
- vernietigt het bestreden vonnis, maar uitsluitend voor zover daarin de vordering in reconventie van Dela tot betaling van huurpenningen vanaf de dag van ontruiming is afgewezen;
- bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
- veroordeelt De Groot tot betaling aan Dela van € 4.453,80 per maand over de periode van de dag van ontruiming van het gehuurde tot 1 augustus 2014;
- veroordeelt De Groot in de kosten van het geding in hoger beroep en stelt deze vast, voor zover tot op heden aan de zijde van Dela gevallen, op € 1.920,- aan verschotten en op € 3.262,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
- veroordeelt De Groot in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,-- in geval De Groot niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. D.J. Keur, mr. D. de Witte en mr. J. Smit en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
28 maart 2017.