ECLI:NL:GHARL:2017:1539

• Datum uitspraak: 21 februari 2017
• Publicatiedatum: 22 februari 2017
• Zaaknummer: 200.202.112/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H. de Hek; J. Smit; D.J. Keur
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 21 februari 2017 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst. De appellant, eigenaar van een bedrijfsruimte en bovenwoning, had de huurovereenkomst op 27 november 2014 gesloten met de geïntimeerde, die de huur niet tijdig betaalde. De appellant vorderde in hoger beroep de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, evenals betaling van achterstallige huur en boetes. De procedure in eerste aanleg had geleid tot een gedeeltelijke toewijzing van de vorderingen van de appellant, maar de ontbinding was afgewezen door de kantonrechter vanwege de hoogte van de huurachterstand.

In hoger beroep heeft het hof vastgesteld dat de geïntimeerde structureel tekortgeschoten is in zijn verplichtingen, met name in de betaling van de huur. De geïntimeerde was niet bereikbaar en had de huur over meerdere maanden niet betaald. Het hof oordeelde dat de tekortkomingen van de geïntimeerde, gezien de omstandigheden, voldoende grond vormden voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof heeft de vordering van de appellant toegewezen, de huurovereenkomst ontbonden en de geïntimeerde veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur en boetes.

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd voor zover de vorderingen tot ontbinding en ontruiming waren afgewezen, en heeft de geïntimeerde in de proceskosten verwezen. De beslissing is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de geïntimeerde onmiddellijk moet voldoen aan de veroordelingen, ook al kan hij in hoger beroep gaan.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.202.112/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5382974 CV EXPL 16-10752)

arrest van 21 februari 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudend te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde] h.o.d.n. [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde] ,

niet verschenen.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep is al volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep, tevens houdende de memorie van grieven met akte houdende wijziging c.q. aanvulling van eis, waarbij ook producties zijn overgelegd;

- de verstekverlening tegen [geïntimeerde] .

1.2

Vervolgens heeft [appellant] de stukken overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.3

De vordering van [appellant] in hoger beroep strekt ertoe dat het vonnis in eerste aanleg wordt vernietigd voor zover de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] is afgewezen en dat de huurovereenkomst alsnog wordt ontbonden, met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, betaling van achterstallige huurtermijnen, boetebedragen, handelsrente en proceskosten.

2. De vaststaande feiten

2.1

In hoger beroep kan van de volgende feiten worden uitgegaan.

2.2

[appellant] is eigenaar van de onroerende zaak, bestaande uit een bedrijfsruimte op de begane grond en een daarboven gelegen bedrijfswoning, gelegen aan [adres] . De bedrijfsruimte is ingericht als bakkerij met winkel.

2.3

Bij schriftelijk aangegane huurovereenkomst van 27 november 2014 heeft [appellant] de bedrijfsruimte met bovenwoning met ingang van 1 december 2014 voor de duur van vijf jaar verhuurd aan [geïntimeerde] tegen een huurprijs van € 1.625,- per maand, maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW volgens het ROZ-model 2012 van toepassing verklaard.

2.4

De advocaat van [appellant] heeft [geïntimeerde] in april 2015, mei 2015, september 2015 en tweemaal in oktober 2015 gesommeerd de huur over de maand waarin de brief werd gestuurd te voldoen. Aan deze sommaties heeft [geïntimeerde] voldaan. In brieven van 23 augustus 2016 en 5 september 2016 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd tot betaling van de huur over de maanden augustus 2016 respectievelijk augustus en september 2016, te vermeerderen met de contractuele boete van € 300,- per maand. [geïntimeerde] heeft de huur over de maand augustus 2016 tot een bedrag van € 1.375,- en de huur over de maand september 2016 volledig onbetaald gelaten.

2.5

Vanaf augustus 2016 lukte het [appellant] niet meer om [geïntimeerde] telefonisch te bereiken. De bedrijfsruimte was gesloten en aangetekend gezonden brieven aan het adres van de bedrijfsruimte en aan het privéadres van [geïntimeerde] werden geretourneerd met de mededeling dat ter plaatse niemand was aangetroffen en geen reactie was ontvangen op achtergelaten berichten.

2.6

[geïntimeerde] heeft ook de huur over de maand oktober 2016 onbetaald gelaten.

3. De procedure in eerste aanleg

3.1

[appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter te Leeuwarden en ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur c.a. gevorderd. Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend.

3.2

De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van achterstallige huur over de maanden augustus en september 2016 en de boetebedragen over die maanden toegewezen. Het betreft een bedrag van in totaal € 3.600,-, te vermeerderen met wettelijke handelsrente. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen, omdat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

4. De wijziging van eis

4.1

[appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd, in die zin dat hij ook betaling vordert van de huur over de maand oktober 2016 en de boete over de maand oktober 2016, en betaling van de huur met ingang van 1 november 2016.

4.2

Het hof stelt vast dat [appellant] de wijziging van eis in het eerste processtuk in hoger beroep heeft opgenomen en dat dit processtuk aan [geïntimeerde] is betekend. Het hof ziet geen reden om de wijziging van eis buiten beschouwing te laten en zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis.

5. De bespreking van de grief

5.1

Met zijn grief komt [appellant] op tegen de afwijzing van de vordering tot ontbinding van de overeenkomst. De grief slaagt. Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van verbintenissen uit een overeenkomst grond voor de ontbinding van de overeenkomst kan opleveren, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof ziet geen reden in dit geval een dergelijke uitzondering aanwezig te achten. [geïntimeerde] heeft de huur over de maand augustus 2015 grotendeels en de huur over de maanden september en oktober 2016 geheel onbetaald gelaten. Hij heeft in de periode van december 2014 tot en met juli 2016 de huur geregeld te laat, en pas na sommatie, voldaan. Daarmee is hij structureel tekortgeschoten in een kernverplichting uit de huurovereenkomst, de betaling van de overeengekomen huurprijs. Nu hij niet bereikbaar is voor [appellant] , is de vrees gerechtvaardigd dat hij in de nakoming van deze (en mogelijk ook andere) verplichting(en) zal tekortschieten.

5.2

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen betreffende de verplichting tot betaling van de huur, kan hetgeen [appellant] verder nog heeft aangevoerd over de tekortkomingen in de nakoming van andere verplichtingen uit de huurovereenkomst onbesproken blijven.

5.3

Het hof zal de huurovereenkomst tussen partijen dan ook ontbinden en [geïntimeerde] veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Ook de veroordeling tot betaling van de achterstallige huur vanaf oktober 2016 is toewijsbaar voor wat betreft de periode tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst. De nevenvorderingen tot betaling van de handelsrente en de boete zijn eveneens toewijsbaar.

5.4

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen, voor zover de kantonrechter de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurtermijnen vanaf oktober 2016 heeft afgewezen en voor het overige bekrachtigen. [geïntimeerde] zal worden verwezen in de proceskosten (1 punt, tarief II).

6. De beslissingHet gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover [geïntimeerde] daarbij is veroordeeld tot betaling van de huur over de maanden augustus en september 2016, met de handelsrente daarover, en is veroordeeld in de proceskosten;vernietigt het vonnis voor zover de overige vorderingen van [appellant] zijn afgewezen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het bedrijfspand met daarboven gelegen woning aan [adres] ;veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde binnen twee weken na betekening van het in dezen te wijzen arrest te ontruimen en te verlaten met medeneming van alle personen en goederen die zich vanwege hem in het gehuurde bevinden teneinde het gehuurde geheel leeg en bezemschoon in de oorspronkelijke staat en met achterlating van de door [appellant] aan [geïntimeerde] ter beschikking gestelde bedrijfsinventaris ter vrije beschikking van [appellant] te stellen onder overhandiging van de sleutels;veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 1.925,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 oktober 2016 tot aan het tijdstip van voldoening van dit bedrag;veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen de huur met ingang van de maand november 2016, ad € 1.625,- per maand, tot en met de maand februari 2017;veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep en stelt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [appellant] gevallen, vast op € 408,08 aan verschotten en op

€ 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest;

wijst het meer of anders gevorderde af;

verklaart de ontbinding van de overeenkomst en de veroordelingen tot ontruiming en betaling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs H. de Hek, J. Smit en D.J. Keur en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2017