Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie: Arnhem
nummer 16/00222
uitspraakdatum:
10 januari 2017
10 januari 2017
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z]
[Z]
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 januari 2016, nummer UTR 15/1092, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 78 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 1.405.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen aan belanghebbende opgelegd ten bedrage van € 1.236 (hierna: de aanslag).
1.2
Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar, bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 december 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [A] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, mr. [B] , ter bijstand vergezeld van [C] , WOZ-taxateur.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1935 gebouwde, vrijstaande woning met een inhoud van 985 m3, een garage van 146 m3 en een perceel met een oppervlakte van 2.255 m2.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak.
3.2
Partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de beschikking tot een waarde van € 1.215.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
3.4
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2013.
4.2
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
4.3
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport van 9 april 2015 van [D] RMT, aangevuld met de bij het verweerschrift in hoger beroep gevoegde matrix, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 1.405.000. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie in dezelfde wijk gelegen referentieobjecten, alle vrijstaande woningen. De betreffende gegevens zijn vermeld in onderstaande tabel:
Object
Bouw-
Jaar
Opper-vlakte
in m2
Prijs
per m²
Grond-waarde
Inhoud
hoofd-
gebouw
in m3
prijs
per m³
Waarde
Hoofd-
gebouw
Waarde bij-
gebouwen
WOZ-waarde
koopsom
+ datum,
bijzonderheden
[a-straat] 78
1935
2.255
365
824
985
549
541
40
(garage)
1.405.000
-
[a-straat] 99
1948
1.694
436
739.34
556
648
360.66
20
(garage)
€ 1.120.000
21-07-2011
Koopsom gecorrigeerd
[b-straat] 4
1928
1.245
475
591.75
1.017
703
715.9
57.35
(garage, zwembad)
€ 1.365.000
02-06-2012
Koopsom gecorrigeerd
[c-straat] 24
1965
770
506
390.25
930
854
794.75
40
(bijgebouw)
€ 1.195.000
05-06-2012
Koopsom gecorrigeerd
Hierbij wordt door de heffingsambtenaar opgemerkt dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten en dat van de datum van de totstandkoming van de koopovereenkomst is uitgegaan, waarbij een correctie heeft plaatsgevonden naar de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2013.
4.4
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst belanghebbende naar het bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport van 15 augustus 2014 van [E] , aangevuld met de bij het hogerberoepschrift gevoegde matrix, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 1.215.000. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie in dezelfde wijk gelegen referentieobjecten, alle vrijstaande woningen. De betreffende gegevens zijn vermeld in onderstaande tabel:
Object
Bouw-
Jaar
Opper-vlakte
in m2
Prijs
per m²
Grond-waarde
Inhoud
hoofd-
gebouw
in m3
prijs
per m³
Waarde
Hoofd-
gebouw
Waarde bij-
gebouwen
WOZ-waarde
koopsom
+ datum,
bijzonderheden
[a-straat] 78
1935
2.255
374
843.37
985
348
342.78
29.2
(garage)
1.215.000
-
[d-straat] 24
1921
964
595
573.58
725
485
351.625
25
(garage en berging)
€ 925.000
18-09-2013
Koopsom gecorrigeerd
[a-straat] 41
1921
2.014
404
813.656
569
425
241.825
25
(garage, atelier)
€ 1.081.000
14-08-2013
Koopsom gecorrigeerd
[e-straat] 151
1923
956
539
502.887
933
415
396.74
20
(garage, dakkapel)
€ 920.000
28-01-2014
Koopsom gecorrigeerd
In het taxatierapport van [E] wordt vermeld dat er sprake is van een goede ligging, zij het dat rekening moet worden gehouden met de instelling die aan de voorzijde is gelegen en dat de woning naar behoren is bijgehouden.
4.5
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. De koopovereenkomst inzake het referentieobject [a-straat] 99 is op 21 juli 2011 tot stand gekomen, derhalve ongeveer anderhalf jaar vóór de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2013. Mede gelet op de verschillen tussen de onroerende zaak en dit referentieobject wat betreft inhoud (985 m3 - 556 m3), oppervlakte (2.255 m2 - 1.694 m2), onderhoud (voldoende - matig) en uitstraling (voldoende - matig) is het referentieobject [a-straat] 99 minder goed bruikbaar. Het in dezelfde straat gelegen, door belanghebbende aangedragen, referentieobject [a-straat] 41 is met de onroerende zaak vergelijkbaar wat betreft bouwjaar (1935 - 1921) en oppervlakte (2.255 m2 - 2.014 m2), maar niet wat betreft inhoud (985 m3 - 569 m3). De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat het referentieobject [a-straat] 41 moet worden verbouwd en alleen voor bewoning door (maximaal) twee personen geschikt is. In aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar het onderhoud van de onroerende zaak als voldoende heeft gekwalificeerd en dat het referentieobject [a-straat] 41 naar het oordeel van het Hof een betere uitstraling heeft, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof het verschil tussen de volgens belanghebbende naar de waardepeildatum gecorrigeerde koopsom van referentieobject [a-straat] 41 (€ 1.081.000) en de door hem voorgestane waarde van € 1.405.000 onvoldoende verklaard. [b-straat] 4 en [c-straat] 24 zijn in beginsel weliswaar goed vergelijkbare referentieobjecten die de vastgestelde waarde zouden kunnen onderbouwen, maar gezien de onderlinge verschillen in kenmerken tussen deze referentieobjecten en de onroerende zaak en hetgeen belanghebbende heeft ingebracht, in het bijzonder de [a-straat] 41, acht het Hof de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.
4.6
Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).
4.7
Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 1.215.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. Het referentieobject [d-straat] 24 betreft een houten woning en is bovendien een monument. Mede gelet op de verschillen tussen de onroerende zaak en dit referentieobject wat betreft inhoud (985 m3 - 725 m3), oppervlakte (2.255 m2 - 964 m2), kwaliteit, onderhoud, luxe en uitstraling is het referentieobject [d-straat] 24 minder goed bruikbaar. De koopovereenkomst inzake het referentieobject [e-straat] 151 is op 28 januari 2014 tot stand gekomen, derhalve meer dan een jaar na de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2013. Mede gelet op de verschillen tussen de onroerende zaak en dit referentieobject wat betreft oppervlakte (2.255 m2 - 956 m2), onderhoud, luxe en doelmatigheid is het referentieobject [e-straat] 151 minder goed bruikbaar. Ten slotte merkt het Hof op dat het referentieobject [a-straat] 41 niet wijst in de richting van de door belanghebbende voorgestane waarde (zie 4.5).
4.8
Belanghebbende heeft nog verwezen naar de uitspraak van het Hof betreffende het kalenderjaar 2012, met waardepeildatum 1 januari 2011, waarin ter zitting van het Hof een compromis is bereikt voor een waarde van € 1.412.000.
4.9
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend dan wel tussen partijen voor de belastingrechter bij wijze van compromis is overeengekomen. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant, ook niet als deze door de belastingrechter zijn beoordeeld. De waardeontwikkeling ten opzichte van een vorige waardepeildatum doet dan ook niet ter zake, te meer omdat hier die waarde in het kader van een compromis is bepaald in een lopende belastingprocedure.
4.1
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 1.300.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Kosten
Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de bezwaarfase vast op € 740,40 (€ 492 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand [1 punt voor bezwaarschrift, 1 punt voor hoorzitting, waarde per punt € 246, wegingsfactor 1], € 242 in verband met het taxatierapport [4 uur à € 50 vermeerderd met BTW] en € 6,40 in verband met uittreksels uit de openbare registers), op € 990 voor de beroepsfase [1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 495, wegingsfactor 1] en op € 992 voor de hoger beroepsfase [1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 496, wegingsfactor 1], derhalve in totaal op € 2.722,40.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep gegrond;
– vernietigt de uitspraken op bezwaar;
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 1.300.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.722,40; en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op
10 januari 2017in het openbaar uitgesproken.
10 januari 2017in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake)
(B.F.A. van Huijgevoort)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 10 januari 2017
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.