ECLI:NL:GHARL:2017:11131

• Datum uitspraak: 19 december 2017
• Publicatiedatum: 19 december 2017
• Zaaknummer: 16/01466
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; J.W. baron van Knobelsdorff; A.I. van Amsterdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde onroerende zaak in verband met komst windmolenpark en WOZ-waarde

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd behandeld, ging het om de waardering van een onroerende zaak in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Borger-Odoorn had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 298.000 per waardepeildatum 1 januari 2014. Belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaak, was het niet eens met deze waardering en had bezwaar gemaakt, wat leidde tot een uitspraak van de rechtbank die de waarde verlaagde tot € 290.000. De heffingsambtenaar ging in hoger beroep tegen deze uitspraak, terwijl belanghebbende incidenteel hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 17 oktober 2017 werd het verzoek tot wraking van twee leden van de belastingkamer afgewezen. De zaak betrof de impact van de komst van een windmolenpark op de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende voerde aan dat de plannen voor het windmolenpark onvoldoende waren verdisconteerd in de WOZ-waarde. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de waarde van de onroerende zaak correct was vastgesteld, rekening houdend met de plannen voor het windmolenpark. Het Hof concludeerde dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum niet hoger was vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer.

Uiteindelijk verklaarde het Hof het incidentele hoger beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk, vernietigde de uitspraak van de rechtbank en bevestigde de uitspraak van de heffingsambtenaar. De beslissing werd openbaar uitgesproken op 19 december 2017.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Leeuwarden

nummer 16/01466

uitspraakdatum:
19 december 2017

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente
Borger-Odoorn (hierna: de heffingsambtenaar)

en het incidentele hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 15 november 2016, nummer LEE 15/2382, in het geding tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 190 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 298.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de bestreden beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 november 2016 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 verminderd tot een bedrag van € 290.000 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 45 aan belanghebbende te vergoeden.

1.4

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep van belanghebbende beantwoord.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Belanghebbende heeft naar aanleiding van de uitnodiging voor de zitting van de belastingkamer een verzoek tot wraking gedaan ten aanzien van twee leden van de belastingkamer. Dit verzoek is door de wrakingskamer van het Hof afgewezen bij beslissing van 1 augustus 2017.

1.7

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2017 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A] , alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] . Ter zitting is gelijktijdig met de onderhavige zaak, met toestemming van partijen de zaak van [A] met nr. 16/01467 behandeld.

1.8

Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd

1.9

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1911 gebouwde vrijstaande woonboerderij. De woning heeft een inhoud van circa 971 m³. De onroerende zaak heeft een kavel van ongeveer 20.331 m². De onroerende zaak heeft de status van Rijksmonument.

2.2

In de loop van 2010 zijn concrete plannen ontwikkeld om binnen de gemeente Borger-Odoorn windmolens te plaatsen, te weten: windmolenpark [D] , in het bijzonder het windmolenpark te [Z] . De onroerende zaak en de opgevoerde referentieobjecten zijn in dit gedeelte van de gemeente gelegen. De definitieve besluitvorming omtrent de plaatsing van de windmolens (het rijksinpassingsplan voor het windpark [D] en [E] ) heeft plaatsgevonden in september 2016. Tegen dit besluit zijn rechtsmiddelen aangewend, waardoor het besluit nog niet onherroepelijk is. De desbetreffende omgevingsvergunningen zijn verleend en de SDE+-subsidie is toegekend. Het gaat om 45 windturbines met een vermogen van 3 megawatt, waarvan er negen in een schuine lijnopstelling ten zuiden van [Z] zullen komen en twee keer zeven windturbines in een dubbele lijnopstelling tussen [F] en [G] . Het gaat om een type windturbine met een ashoogte van 145 meter, een rotordiameter van 131 meter en een tiphoogte van 210,5 meter.

2.3

Op grond van de voorgenomen plannen op waardepeildatum zal de afstand tussen de onroerende zaak en de dichtstbijzijnde windmolen circa 1.200 meter aan de voorzijde en circa 900 meter aan de achterzijde van de onroerende zaak bedragen.

2.4

Belanghebbende heeft ook bezwaar gemaakt, beroep en hoger beroep ingesteld tegen de WOZ-beschikkingen voor de belastingjaren 2013 en 2014.

2.5

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het Hof) heeft op 5 april 2016 uitspraak gedaan in de zaken betreffende het belastingjaar 2013. Het Hof heeft daarbij de uitspraak van de rechtbank, waarbij het beroep ongegrond was verklaard, bevestigd. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Hof betreffende het belastingjaar 2012 cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 september 2016, nr. 16/02522, de uitspraak van het Hof vernietigd, maar uitsluitend voor zover daarbij is verzuimd de heffingsambtenaar te gelasten het griffierecht te vergoeden.

2.6

Op 17 augustus 2016 heeft het Hof uitspraak gedaan in de zaak betreffende het belastingjaar 2014 (ECLI:NL:GHARL:2016:6587). Het Hof heeft daarbij de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 310.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2014.

3.2

De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 298.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.3

Belanghebbende bepleit een waarde van € 290.000 en concludeert daarmee tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

Voor eerst en vooraf

4.1

Belanghebbende heeft incidenteel appel ingesteld, doch, naar hij ter zitting van het Hof heeft bevestigd, verenigt zich met de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde en derhalve te concluderen tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Aangezien het incidenteel hoger beroep niet is gericht tegen enige beslissing van de Rechtbank, moet het niet-ontvankelijk worden verklaard. Ten overvloede overweegt het Hof dat de door belanghebbende in incidenteel appel naar voren gebrachte grieven zullen worden behandeld als verweer in het principale appel van de heffingsambtenaar.

Ten gronde

4.2

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2014. Als toestandsdatum geldt eveneens 1 januari 2014.

4.3

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van [C] , van 23 juli 2015, met de daarbij behorende - in hoger beroep aangepaste - matrix, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een viertal referentieobjecten, die in de periode van 6 maart 2013 tot en met 21 november 2013 zijn verkocht, te weten:

- [b-straat] 49 te [G] (bouwjaar 1905, woning 572 m3, deel 609 m2, schuur 90 m2, schuur 19 m2, kelder 22 m3, serre 27 m3, perceel 14.865 m2, verkocht op 21 november 2013 voor € 215.000),

- [c-straat] 83 te [F] (bouwjaar 1900, woning 1.150 m3, schuur 165 m2, perceel 1.662 m2, verkocht op 1 november 2013 voor € 275.000),

- [d-straat] 26 te [H] (bouwjaar 1914, woning 590 m3, schuur 65 m2, dierenverblijf 21 m2, dierenverblijf 66 m2, perceel 20.540 m2, verkocht op 6 maart 2013 voor € 250.000)

en

- [e-straat] 47 te [H] (bouwjaar 1914, woning 277 m3, schuur 211 m2, schuur 178 m2, kelder 12 m3, berging 54 m2, afdak 31 m2, afdak 10 m2, deel 102 m2, perceel 14.000 m2, verkocht op 21 augustus 2013 voor € 175.000). Daarnaast zijn in het rapport nog objectgegevens opgevoerd van transactiegegevens die verder van de waardepeildatum zijn gelegen, waaronder het referentieobject [f-straat] 52 te [I] dat bovendien buiten de gemeente Borger-Odoorn is gelegen. De laatstbedoelde gegevens laat het Hof buiten beschouwing. Voorts zijn in de bedoelde matrix de objectgegevens van een tweetal referentieobjecten ter indicatie opgenomen. Ook deze objectgegevens laat het Hof buiten beschouwing.

4.4

Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De omstandigheid dat er relevante verschillen bestaan ten opzichte van de onroerende zaak staat daaraan niet in de weg, mits met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.

4.5

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar met de hiervoor – onder 4.3 – bedoelde aangepaste matrix inzicht gegeven in de voor de waardevaststelling relevante transactiedata (de data waarop de respectieve koopovereenkomsten zijn gesloten). Voor de hiervoor aangehaalde referentieobjecten blijken deze niet verder dan drie maanden verwijderd te liggen van de data waarop de eigendom is geleverd. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113, is, behoudens bijzondere omstandigheden, waarvan in het onderhavige geval niet is gebleken, toelaatbaar dat de door de heffingsambtenaar opgevoerde transactiegegevens worden gebruikt als bewijsmiddel en mag voor de herleiding naar de waarde op waardepeildatum worden uitgegaan van de waarde op de datum van levering.

4.6

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de hiervoor – onder 4.3 – genoemde referentieobjecten voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De bedoelde referentieobjecten zijn, naar het oordeel van het Hof, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, althans is met relevante verschillen in kaveloppervlakte, inhoud van hoofd- en bijgebouwen, kwaliteit, ligging, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en doelmatigheid voldoende rekening gehouden.

4.7

Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, moet ook acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daar tegenin heeft gebracht.

4.8

Belanghebbende wijst erop dat bij de waardevaststelling van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de komst van het hiervoor – onder 2.2 – bedoelde windmolenpark. Nu feitelijk vaststaat dat op waardepeildatum de plannen met betrekking tot de komst van het windmolenpark reeds bekend waren gemaakt en derhalve bij een potentiële koper bekend konden zijn, dat alle door de heffingsambtenaar opgevoerde referentieobjecten eveneens in het windmolengebied liggen en dat er op waardepeildatum, en in het daarop volgende kalenderjaar, geen relevante wijzigingen in de plannen met betrekking tot dat windmolenpark aan de orde waren, is, naar het oordeel van het Hof, de geplande komst van het windmolenpark voldoende verdisconteerd in de waarde.

4.9

Belanghebbende heeft betwist dat de opgevoerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, althans dat met de relevante verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden. Hij stelt in zijn verweerschrift dat de geanalyseerde prijzen per m2 en per m3 van de referentieobjecten sterk afwijken ten opzichte van de onroerende zaak en ten opzichte van elkaar. Bovendien lijkt volgens belanghebbende de heffingsambtenaar verschillende grondstaffels te hebben gebruikt zonder daarvoor een verklaring te geven. Het Hof volgt belanghebbende daarin, mede gelet op de door de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof gegeven toelichting, niet, nu deze verschillen niet alleen afdoende kunnen worden verklaard aan de hand van de geanalyseerde transactiegegevens van de opgevoerde referentieobjecten, maar bovendien de bedoelde afwijkingen en de ten aanzien van belanghebbende gehanteerde grondstaffel niet hebben geleid tot een hogere prijs per m2 in het kader van de waardering van de onroerende zaak. Belanghebbendes opmerking ten aanzien van de herrekening van de waarde aan de hand van de aftrek in verband met de status van de onroerende zaak als rijksmonument, berust op een onjuiste lezing van de matrix, nu de heffingsambtenaar kennelijk is uitgegaan van een - op basis van de geanalyseerde transactiegegevens van de referentieobjecten tot stand gekomen - waarde van de onroerende zaak van € 330.488 en daarop onder meer een korting van 7 percent heeft toegepast om de monumentenstatus van de onroerende zaak tot uitdrukking te brengen. Overigens overweegt het Hof ten aanzien van belanghebbendes verweren dat de methode van waardering door de taxateur van de heffingsambtenaar, naar deze geloofwaardig ter zitting van het Hof heeft verklaard, consequent is toegepast zowel bij de waardering van de onroerende zaak als bij de waardering van de referentieobjecten.

4.1

Anders dan belanghebbende betoogt, is de heffingsambtenaar niet verplicht de opgevoerde referentieobjecten inpandig op te nemen. De grieven ten aanzien van de ter indicatie opgenomen referentieobjecten alsmede die ten aanzien van het referentieobject [f-straat] 52 behoeven geen behandeling, nu het Hof deze referentieobjecten buiten beschouwing heeft gelaten.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep niet-ontvankelijk.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten

6. Beslissing

Het Hof

- verklaart het incidentele hoger beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk,

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en

- bevestigt de uitspraak van de heffingsambtenaar.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op
19 december 2017 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma )

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 december 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.