Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/01567
uitspraakdatum: 11 oktober 2016
nummer /
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] GmbHte
[Z] (Duitsland)(hierna: belanghebbende)
[Z] (Duitsland)(hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Gelderland van 23 november 2015, nummer AWB 15/1601, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijke belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT)(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ten name van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 162 te [A] (hierna ook: de onroerende zaak) vastgesteld voor het jaar 2014. In hetzelfde geschrift is een aanslag in de onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. Bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende is tegen voormelde uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep gegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 9.500.000.
1.4.
Het hogerberoepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 24 december 2015 ter griffie ingekomen.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Belanghebbende heeft bij brief van 19 augustus 2016 nadere stukken ingediend
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2016 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen mr. [B] , bijgestaan door [C] (taxateur) en [D] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [E] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 2008 gebouwd vrijstaand kantoorgebouw met een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 6.650 m² en met 110 parkeerplaatsen. Van de onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Tussen partijen is in geschil wat de waarde is van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2013.
3.2.
Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 5.775.000. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 8.666.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
In appel in belastingzaken wordt, naar in de belastingrechtspraak algemeen is aanvaard, uitgegaan van de zogenoemde herkansingsfunctie van het hoger beroep. Dit houdt in dat in hoger beroep, ook in een geval als het onderhavige waarin de heffingsambtenaar in hoger beroep nader een lagere dan de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde verdedigt, op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de (nader) vastgestelde waarde, in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, niet te hoog is. Als uitgangspunt bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in zijn bewijs is geslaagd heeft ook in dat geval te gelden hetgeen is geoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee).
De door de heffingsambtenaar verdedigde waarde
4.3.
Aanvankelijk is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat de onroerende zaak 7.326 m² kantoor omvatte. De Rechtbank is de heffingsambtenaar daarin gevolgd. Inmiddels is gebleken dat dat onjuist is. De heffingsambtenaar heeft daarom zijn standpunt herzien. In hoger beroep verdedigt de heffingsambtenaar een waarde van € 8.666.000, als volgt berekend:
jaarhuur kantoor
6.659 m² à € 130
€ 865.670
jaarhuur parkeerplaatsen
2.764 m² à € 22
€ 60.808
+
totaal bruto jaarhuur
€ 926.478
exploitatielasten
€ 181.741
-/-
netto jaarhuur
€ 744.737
netto kapitalisatiefactor afgerond op
× 12,3
waarde v.o.n.
€ 9.194.285
kosten koper
€ 527.708
-/-
€ 8.666.577
WOZ-waarde
Afgerond
€ 8.666.000
4.4.
De netto kapitalisatiefactor van 12,3 is berekend uitgaande van een basisrendement van 1,6% en een risico-opslag van 6,5%, ofwel een totaalrendement van 8,1%. Uit de berekening volgt een bruto kapitalisatiefactor van 9,4 (8.666.577 / 926.478).
4.5.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de berekening van de exploitatielasten het leegstandsrisico te laag heeft ingeschat.
4.6.
De heffingsambtenaar stelt dat de huurwaarde moet worden gesteld op € 130 per m². Hij verwijst daartoe naar de verhuurtransacties van [b-straat] 8A en [b-straat] 88, beide voor € 140 per m², [a-straat] voor € 128 per m² en [a-straat] 13B voor € 130 per m².
4.7.
Belanghebbende wijst op huurtransacties van kantoorpanden aan de [c-straat] in [A] met een huurprijs na incentives tussen € 70,22 en € 111,24 per m². De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat deze objecten op een geheel andere locatie liggen, ouder zijn en minder uitstraling hebben.
4.8.
Belanghebbende wijst voorts op het naast de onroerende zaak gelegen identieke pand, door partijen ook wel ‘spiegelpand’ genoemd. Dit pand werd rond de waardepeildatum te huur aangeboden met een vraaghuurprijs van € 120 doch bleek voor die prijs niet verhuurbaar. De werkelijke huurprijs zal na onderhandelingen en incentives nog lager uitkomen, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat het ‘spiegelpand’ in ‘casco’ staat verkeert en dat er geen tussenwanden in zijn geplaatst, terwijl dat bij de onroerende zaak wel het geval is.
4.9.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde huurwaarde niet te hoog is. Voor het grote verschil tussen de huren van de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten en de door hem gehanteerde huurwaarde heeft de heffingsambtenaar geen bevredigende verklaring kunnen geven. De verwijzing naar ‘het ter plaatse geldende huurniveau’ is daartoe onvoldoende.Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
De door belanghebbende verdedigde waarde
4.10.
Belanghebbende verdedigt een waarde van € 5.775.000, als volgt berekend:
jaarhuur kantoor
6.643 m² à € 110
€ 730.730
jaarhuur parkeerplaatsen
110 à € 550
€ 60.500
+
totaal bruto jaarhuur
€ 791.230
bruto kapitalisatiefactor
× 7,3
€ 5.775.979
WOZ-waarde
afgerond
€ 5.775.000
4.11.
Belanghebbende heeft de kapitalisatiefactor volgens de top-down-methode afgeleid uit volgens haar vergelijkbare verkopen, te weten de transacties op 15 juli 2014 van [d-straat] 15-25 en [d-straat] 33 (ook wel aangeduid als 27‑41), waaruit kapitalisatiefactoren kunnen worden afgeleid van 7,3 en 8,2. In haar beroepschrift schrijft belanghebbende evenwel dat deze verkopen door haar taxateur niet zijn meegenomen, omdat de ligging niet vergelijkbaar is met die van de onderhavige onroerende zaak.
4.12.
De heffingsambtenaar stelt dat deze transacties niet als referentieverkopen kunnen worden gehanteerd omdat zij te ver na de waardepeildatum liggen en deel uitmaken van een transactie waarin een zeer grote vastgoedportefeuille is verkocht. Zijn aanvankelijke standpunt dat deze transacties hebben plaatsgevonden tussen gelieerde partijen heeft de heffingsambtenaar niet gehandhaafd.
4.13.
Voorts wijst belanghebbende op de verkopen van [a-straat] 26-32, 38‑46 en 186‑208, [e-straat] 21-27 en 11‑20, [f-straat] 84-96, [g-straat] 23, [h-straat] 25.
4.14.
De heffingsambtenaar acht deze transacties niet bruikbaar omdat deze slechter zijn gelegen dan de onderhavige onroerende zaak. Het pand [g-straat] 23 wordt vanwege de slechte staat niet als kantoor, maar als studentenhuisvesting gebruikt.
4.15.
Voorts wijst belanghebbende op de verkoop van het ‘spiegelpand’ op 17 december 2012 voor ruim € 5,7 miljoen. Rekening houdend met een geschatte huurwaarde van € 110 per m² volgt hieruit een kapitalisatiefactor van 7,3, aldus belanghebbende. Nadien is dat pand op 30 mei 2015 verkocht voor € 2,5 miljoen. Vervolgens is dat pand op 23 september 2015 wederom verkocht, nu voor bijna € 5,7 miljoen (exclusief omzetbelasting). Deze laatste verkoop was slechts voor een gedeelte belast met omzetbelasting, waardoor de verkoper een BTW-schade leed, die belanghebbende becijfert op ruim € 960.000. De effectieve verkoopprijs bedraagt volgens belanghebbende daarom ruim 4,7 miljoen. Bij deze laatste verkoop is tevens een ander pand verkocht, maar belanghebbende acht aannemelijk dat deze omstandigheid de verkoopprijs van het ‘spiegelpand’ niet heeft beïnvloed.
4.16.
De heffingsambtenaar wijst erop dat de eerstvermelde verkoop uit een faillissementsboedel plaatsvond, waarbij de gehele vastgoedportefeuille ineens werd aangeboden, waardoor de normale markt werd verstoord. Voorts moest dat pand door de laatste koper, voordat deze het in gebruik kon nemen, worden verbouwd voor € 11 miljoen. Dat geeft aan in welke staat het verkeerde. De transactie van 23 september 2015 betrof een koppelaankoop, waardoor deze minder bruikbaar is als referentieverkoop, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
4.17.
Met de heffingsambtenaar acht het Hof aannemelijk dat de door belanghebbende gehanteerde transacties minder geschikt zijn als vergelijking. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, met hetgeen zij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de door haar verdedigde kapitalisatiefactor niet te laag is. Daaruit volgt dat ook belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie
4.18.
Nu geen van de partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie schattenderwijs vaststellen op € 8.000.000.
5.Proceskosten
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep voor de Rechtbank en het hoger beroep voor het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. De Rechtbank heeft bij de berekening van de proceskosten ten onrechte geen vergoeding toegekend voor een hoorzitting. Het Hof ziet daarin aanleiding de proceskostenvergoeding in haar geheel opnieuw vast te stellen. Gelet op artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de kosten van een deskundige. Het Hof stelt de kosten voor rechtsbijstand overeenkomstig de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) × 1 (gewicht van de zaak) × € 246, ofwel op € 492 voor de bezwaarfase en op 4 punten (beroepschrift, hogerberoepschrift en verschijnen ter zittingen van Rechtbank en Hof) × 1 (gewicht van de zaak) × € 496, ofwel op € 1.984 voor beroep en hoger beroep. De kosten voor de deskundige stelt het Hof overeenkomstig de beslissing van de Rechtbank op € 780, te vermeerderen met € 130 voor het verschijnen ter zitting van het Hof, ofwel op € 910. Niet gesteld of gebleken is dat andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt. De totale proceskostenvergoeding komt daarmee op (€ 492 + € 1.984 + € 910 =) € 3.386.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 8.000.000;
- vermindert dienovereenkomstig de aanslag onroerendezaakbelastingen;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 3.386; en
- gelast de heffingsambtenaar het griffierecht ad (€ 331 + € 497 =) € 828 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, J.P.M. Kooijmans en R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van K.M. van Dongen als griffier.
De beslissing is op 11 oktober 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier,
De voorzitter,
(K.M. van Dongen)
(J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 11 oktober 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.