Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof: 200.155.676
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2682731)
arrest van de pachtkamer van 20 september 2016
inzake
1.[appellant sub 1] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
2.
[appellante sub 2] ,
[appellante sub 2] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
3.
[appellant sub 3] ,
[appellant sub 3] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
hierna: samen [appellant] c.s., afzonderlijk respectievelijk [appellant sub 1/pachter] , [dochter] en [schoonzoon] ,
advocaat: mr. P. Stehouwer,
tegen:
de stichting
Stichting Sint Anthony Gasthuis,
Stichting Sint Anthony Gasthuis,
gevestigd te Bolsward, gemeente Súdwest-Fryslân,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
hierna: het gasthuis,
advocaat: mr. A.H. van der Wal.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 17 mei 2016 hier over. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bepaald, die heeft plaatsgevonden op 19 juli 2016. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 14 juni 2016 (vragenlijst met jaarstukken en gecombineerde opgaven van het bedrijf van [schoonzoon] ) door mr. Stehouwer namens [appellant] c.s. en de stukken die bij berichten van 7 juni 2016 (vragenlijst) en 1 juli 2016 (akte houdende overlegging uittreksel Kamer van Koophandel van het bedrijf van [schoonzoon] ) door mr. Van der Wal namens het gasthuis zijn ingebracht. Aan het slot van de comparitie heeft het hof arrest bepaald.
1.2
[pachter] vordert in het principaal hoger beroep - kort samengevat en na wijziging van eis - de vernietiging van het vonnis van de pachtkamer te Leeuwarden van 4 juli 2014 en primair [dochter] en [schoonzoon] aan te merken als medepachter en subsidiair hen in de plaats te stellen van [pachter] met veroordeling van het gasthuis in de kosten van beide instanties.
1.3
Het gasthuis vordert in het incidenteel hoger beroep - kort samengevat en na wijziging van eis - in conventie de vorderingen van [pachter] af te wijzen en in reconventie de pachtovereenkomst te ontbinden, subsidiair de beëindigingsdatum vast te stellen, met veroordeling van [pachter] tot ontruiming van het gepachte op verbeurte van een dwangsom en in de proceskosten van beide instanties.
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
2.1
Op 17 oktober 1985 hebben [pachter] en het gasthuis een pachtovereenkomst gesloten ter zake de hoeve [naam van hoeve] , gelegen aan de [straatnaam] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie B, nummers 307, 308, 881, 882, 4927, 4500, 4505, 277, 260 en 1502, samen groot 35.54.48 ha. [pachter] heeft op 7 juli 1987 de bedrijfsgebouwen gekocht met een voorkeursrecht tot koop voor het gasthuis op het moment dat de pacht zou eindigen.
2.2
[pachter] is vanwege psychische klachten in 2000 arbeidsongeschikt geraakt en heeft de melkveehouderij gestaakt. Met toestemming van het gasthuis heeft hij in 2004 het melkquotum verkocht en is de opbrengst tussen [pachter] en het gasthuis verdeeld. [pachter] heeft het gepachte land aan derden in gebruik gegeven. De bedrijfsgebouwen hebben sedert 2008 geen agrarische bestemming meer en worden verhuurd als caravanstalling.
2.3
Bij brief van 14 augustus 2007 heeft [pachter] verzocht om zijn dochter, [dochter] , als medepachter aan te merken. Bij brief van 15 oktober 2007 heeft het bestuur van het gasthuis daarop geantwoord, voor zover van belang:
“Het bestuur wenst uw verzoek grondig te bestuderen en acht zich thans nog onvoldoende ingelicht over de toekomstige plannen ten aanzien van de exploitatie van de landerijen die van de stichting worden gepacht. Voorop zal moeten staan dat er in de toekomst weer sprake zal zijn van een volledig melkveebedrijf. Het bestuur verzoekt u daarom om een bedrijfsplan op te stellen met daarin de visie van zowel u als die van uw dochter omtrent de toekomstige exploitatie van het gepachte inclusief een financiële paragraaf.”
“Het bestuur wenst uw verzoek grondig te bestuderen en acht zich thans nog onvoldoende ingelicht over de toekomstige plannen ten aanzien van de exploitatie van de landerijen die van de stichting worden gepacht. Voorop zal moeten staan dat er in de toekomst weer sprake zal zijn van een volledig melkveebedrijf. Het bestuur verzoekt u daarom om een bedrijfsplan op te stellen met daarin de visie van zowel u als die van uw dochter omtrent de toekomstige exploitatie van het gepachte inclusief een financiële paragraaf.”
2.4
Bij brief van 13 februari 2008 heeft het gasthuis de pachtovereenkomst opgezegd tegen 5 maart 2009. Zij heeft dat als volgt toegelicht:
“Begin 2000 hebt u meegedeeld wegens gezondheidsproblemen niet meer in staat te zijn de melkveehouderij voort te zetten. Vanaf die tijd werd het grasgewas van het gepachte door u verkocht en het melkquotum verleast. In 2004 is het melkquotum verkocht nadat door gewijzigde regelgeving het volledig verleasen van het melkquotum niet langer was toegestaan. Bovenstaande ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat u zich niet meer houdt, c.q. kunt houden aan het nakomen van verplichtingen zoals die onder meer zijn aangegeven in de Regeling Pacht van het BW. Het gepachte is niet meer voor een bedrijfsmatige uitoefening voor de landbouw bij u in gebruik en dat is grond voor opzegging van de pacht.Verpachter heeft eerder aangegeven dit niet-bedrijfsmatig gebruik niet langer te willen tolereren en het, beider belangen wegend, redelijk te achten te kiezen voor een verpachting op grond van kortlopende pachtovereenkomsten, dit met het oog op haar zakelijke belangen. Dat u kennelijk geen vervolg hebt kunnen of willen geven aan de eerder door u naar voren gebrachte mogelijkheid uw dochter in staat te stellen het bedrijf voort te zetten heeft bij het besluit van verpachter een overwegende rol gespeeld.”
“Begin 2000 hebt u meegedeeld wegens gezondheidsproblemen niet meer in staat te zijn de melkveehouderij voort te zetten. Vanaf die tijd werd het grasgewas van het gepachte door u verkocht en het melkquotum verleast. In 2004 is het melkquotum verkocht nadat door gewijzigde regelgeving het volledig verleasen van het melkquotum niet langer was toegestaan. Bovenstaande ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat u zich niet meer houdt, c.q. kunt houden aan het nakomen van verplichtingen zoals die onder meer zijn aangegeven in de Regeling Pacht van het BW. Het gepachte is niet meer voor een bedrijfsmatige uitoefening voor de landbouw bij u in gebruik en dat is grond voor opzegging van de pacht.Verpachter heeft eerder aangegeven dit niet-bedrijfsmatig gebruik niet langer te willen tolereren en het, beider belangen wegend, redelijk te achten te kiezen voor een verpachting op grond van kortlopende pachtovereenkomsten, dit met het oog op haar zakelijke belangen. Dat u kennelijk geen vervolg hebt kunnen of willen geven aan de eerder door u naar voren gebrachte mogelijkheid uw dochter in staat te stellen het bedrijf voort te zetten heeft bij het besluit van verpachter een overwegende rol gespeeld.”
2.5
[pachter] heeft zich tegen de opzegging verzet en het gasthuis heeft geen vordering aanhangig gemaakt. Bij brief van 20 maart 2009 heeft het gasthuis [pachter] toestemming verleend om met derdegebruikers grondgebruiksverklaringen aan te gaan tot uiterlijk
31 december 2014. Daarbij heeft het gasthuis opgenomen:
“Zoals eerder aan u kenbaar gemaakt gedoogt de stichting de huidige situatie tot uiterlijk het einde van de thans lopende pachttermijn, die eindigt op 5 maart 2015.”
31 december 2014. Daarbij heeft het gasthuis opgenomen:
“Zoals eerder aan u kenbaar gemaakt gedoogt de stichting de huidige situatie tot uiterlijk het einde van de thans lopende pachttermijn, die eindigt op 5 maart 2015.”
2.6
Bij brief van 21 juni 2013 is namens [pachter] aan het gasthuis verzocht medewerking te verlenen aan de indeplaatsstelling door [dochter] en [schoonzoon] . Bij brief van 20 september 2013 heeft het gasthuis daarop afwijzend gereageerd.
2.7
Op 6 december 2013 heeft [pachter] de indeplaatsstelling van [dochter] en [schoonzoon] gevorderd (de inleidende dagvaarding in deze procedure).
2.8
Bij brief van 23 december 2013 heeft het gasthuis primair “de huur/het gebruik” en subsidiair de pacht van de verpachte percelen opgezegd per 31 december 2014, althans per
5 maart 2015.
5 maart 2015.
2.9
Bij brief van 14 januari 2014 is namens [pachter] medegedeeld dat hij niet in de opzegging berust omdat enerzijds het gasthuis erin heeft bewilligd dat hij tot eind 2014 de gronden door derden mocht laten gebruiken en anderzijds dat hij de grond feitelijk en duurzaam in gebruik wil geven aan zijn dochter [dochter] en haar partner [schoonzoon] waartoe een vordering indeplaatsstelling is ingediend.
2.1
Namens [pachter] is het gasthuis begin 2015 verzocht in te stemmen met het gebruik door derden van de gronden voor het jaar 2015. Het gasthuis heeft geen toestemming gegeven. In 2015 hebben [dochter] en [schoonzoon] de gepachte gronden van [pachter] gepacht en dat gebruik duurt tot heden voort.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[pachter] heeft in eerste aanleg de indeplaatsstelling van [dochter] en [schoonzoon] gevorderd. Het gasthuis heeft in reconventie de beëindiging van de pachtovereenkomst gevorderd per
5 maart 2015 en de ontruiming van het gepachte.
5 maart 2015 en de ontruiming van het gepachte.
3.2
De pachtkamer heeft bij vonnis van 4 juli 2014 de vorderingen in conventie en in reconventie afgewezen en de kosten gecompenseerd.
4.Debeoordelingvandegrievenendevordering
4.1
Het hof ziet aanleiding om eerst het incidenteel hoger beroep te bespreken. Het gasthuis vordert thans primair de ontbinding van de pachtovereenkomst op de gronden dat er geen sprake is van bedrijfsmatige exploitatie en dat [pachter] de gronden zonder toestemming onderverpacht.
4.2
Uit de correspondentie tussen partijen moet worden afgeleid dat het gasthuis [pachter] in 2009 heeft toegestaan tot 31 december 2014 de gepachte gronden aan derden in gebruik te verstrekken en dat hem tot 1 maart 2015, het door het gasthuis veronderstelde einde van de lopende pachttermijn, niet zou worden verweten dat hij het gepachte niet-bedrijfsmatig exploiteerde. Deze toezeggingen moeten aldus worden verstaan dat het gasthuis de tekortkomingen gelegen in de onderverpachting en het niet persoonlijk gebruiken/bedrijfsmatig exploiteren na de eerdere opzegging nog één pachttermijn, althans tot aan voormelde data heeft gedoogd. [pachter] heeft dat redelijkerwijs ook zo dienen te begrijpen. Vanaf 31 december 2014 respectievelijk 1 maart 2015 schiet [pachter] dan ook tekort in de nakoming van de pachtovereenkomst omdat hij de gronden niet persoonlijk gebruikt en evenmin bedrijfsmatig exploiteert. Daarnaast heeft hij de gronden vanaf 2015 zonder toestemming onderverpacht aan [schoonzoon] en [dochter] . Deze tekortkomingen kunnen in beginsel de vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst dragen.
4.3
[pachter] heeft aangevoerd dat het gepachte weer bedrijfsmatig zal worden geëxploiteerd indien [dochter] en [schoonzoon] worden aangemerkt als medepachter dan wel in de plaats worden gesteld en dat hij vooruitlopend daarop hen de gronden in gebruik heeft gegeven. De vordering tot medepacht/indeplaatsstelling, waartegen het gasthuis zich verzet, ontneemt echter niet het karakter aan de tekortkomingen van [pachter] als pachter bij de pachtovereenkomst. Er is verder onvoldoende reden om de onderverpachting aan [schoonzoon] en [dochter] niet aan te merken als tekortkoming. Het tijdens de zitting nader toegelichte beroep van [appellant] c.s. op (de uitleg van) het oude recht faalt. Houwing/Heisterkamp (artikel 49a Pachtwet, aantekening 530a) gaat er terecht vanuit dat de vordering tot medepacht de achtergrond heeft dat het doelmatig kan zijn dat de zoon of dochter die te zijner tijd de uitoefening van het bedrijf zal overnemen en die reeds feitelijk of in een vorm van een maatschap in het bedrijf meewerkt, juridisch een duidelijke positie krijgt. In voormelde aantekening is het standpunt ingenomen dat feitelijke of juridische pachtuitoefening met een maat die voldoet aan de eisen van artikel 49a, zonder dat de pachter toepassing hiervan vordert, geen wanprestatie meer kan zijn. Het gaat in die opvatting dus om gebruik van het gepachte ‘met een maat’, dat wil zeggen de pachter én zijn kind, die (nog) niet als medepachter is aangemerkt. Van een en ander is in onderhavig geval echter geen sprake. De omstandigheid dat een vordering tot medepacht/indeplaatsstelling voorligt, kan wel meewegen bij de vraag of de tekortkomingen van [pachter] wegens hun bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigen.
4.4
Over de gevolgen die het einde van de pachtovereenkomst voor [pachter] persoonlijk heeft, is niets gesteld. Aannemelijk is dat [pachter] enige inkomsten derft maar het belang daarvan is niet (voldoende) toegelicht. De tekortkomingen kwalificeren niet als gering nu [pachter] essentiële verplichtingen niet nakomt en hem duidelijk was tot wanneer het gasthuis die situatie wilde gedogen. Dit gedogen was erop gebaseerd, aldus het gasthuis ter zitting, dat zij ten gunste van [pachter] de situatie nog wat langer wilde laten voortduren zodat hij nog wat inkomsten kon verwerven door de onderverpachting van de grond. Dit gedogen had een sociale achtergrond ten behoeve van [pachter] zélf. Eventuele plannen van de dochter speelden daarin geen rol, aldus het gasthuis.
4.5
De conclusie luidt dan ook dat de tekortkomingen de ontbinding van de pachtovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen. Daarbij merkt het hof nog het volgende op. Het enkele feit dat [dochter] de dochter en [schoonzoon] de schoonzoon is van [pachter] is onvoldoende om de ontbinding af te wijzen en de vordering tot medepacht/indeplaatsstelling toe te wijzen. Anders dan besloten ligt in de vordering tot medepacht/indeplaatsstelling gaat het hier niet om bedrijfsopvolging van de dochter en haar partner in het bedrijf van haar vader. [pachter] oefent sedert 2000 al geen bedrijf meer uit. Niet is gebleken dat [dochter] concrete plannen had om het bedrijf van [pachter] samen met haar vader nieuw leven in te blazen. Het hof verwijst naar de correspondentie in 2007 en 2008.
4.6
De achtergrond van onderhavige vordering tot medepacht/indeplaatsstelling is dat [dochter] in 2013 een geregistreerd partnerschap met [schoonzoon] is aangegaan en zij sedert 2011 samen met hem een melkveehouderij uitoefent in [plaats] , enkele kilometers van het gepachte gelegen. [dochter] en [schoonzoon] zouden graag extra stalruimte – de huidige caravanstalling - en grond willen hebben voor de opfok van jongvee en graswinning. Het gepachte zou daarvoor een uitkomst kunnen bieden. [pachter] zou in die opzet toezicht kunnen houden op het jongvee (uitbreken, tochtigheid). Bij memorie van grieven hebben zij een meerjarenbegroting met en zonder het gepachte overgelegd (productie 5) waaruit volgt dat zij met het gepachte tot een betere bedrijfsvoering kunnen komen.
4.7
In de gang van zaken zoals hiervoor geschetst, de afspraken en correspondentie tussen [pachter] , de pachter, en het gasthuis, de verpachter, ligt echter besloten dat het gasthuis niet in rechte het pachterschap van [dochter] en [schoonzoon] kan worden opgedrongen. Daar komt bij dat het gasthuis ter zitting heeft medegedeeld dat zij rond [plaats] jonge zittende pachters heeft die eveneens op zoek zijn naar grasland voor hun melkveehouderij.
4.8
Al het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat de vorderingen in reconventie tot ontbinding van de pachtovereenkomst en ontruiming van het gepachte zullen worden toegewezen. Het hof zal de ontruimingstermijn bepalen op na te melden tijdstip. De vorderingen in conventie zullen worden afgewezen. Verder overweegt het hof nog dat voor zover moet worden aangenomen dat de lopende pachttermijn niet afliep op 1 maart 2015, maar op 1 maart 2016 wegens de te late inzending van de pachtovereenkomst uit 1985, dit geen gevolgen heeft voor het hiervoor gegeven oordeel. Overige stellingen en verweren behoeven geen bespreking meer omdat deze, indien besproken, niet tot een ander oordeel zullen leiden.
Slotsom
4.9
Het incidenteel hoger beroep slaagt zodat het bestreden vonnis in reconventie dient te worden vernietigd. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen waarbij de gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Het principaal hoger beroep faalt zodat het bestreden vonnis in conventie zal worden bekrachtigd. Het hof ziet aanleiding om de beslissing over de proceskosten in eerste aanleg in conventie en in reconventie in stand te laten omdat de destijds voorliggende vorderingen anders waren. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] c.s. in de kosten van beide hoger beroepen veroordelen. De kosten aan de zijde van het gasthuis zullen worden vastgesteld op € 704 aan griffierecht en op € 2.235 aan salaris advocaat (2,5 punt x tarief II).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Leeuwarden (rechtbank Noord-Nederland) van 4 juli 2014 voor zover in conventie gewezen;
vernietigt het vonnis van de pachtkamer te Leeuwarden (rechtbank Noord-Nederland) van
4 juli 2014 in reconventie, behoudens de proceskostenveroordeling, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht:
4 juli 2014 in reconventie, behoudens de proceskostenveroordeling, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht:
ontbindt de pachtovereenkomst bestaande tussen het gasthuis en [pachter] betreffende de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie B, nummers 307, 308, 881, 882, 1502, 4500, 4505, 277, 260 en 5545, samen groot 34.80.48 ha;
veroordeelt [pachter] het gepachte te verlaten met al het hem toebehorende en het gepachte ontruimd op te leveren uiterlijk op 1 december 2016 op verbeurte van een dwangsom van
€ 500 voor iedere dag dat [pachter] na betekening van dit arrest in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen met een maximum van € 50.000;
€ 500 voor iedere dag dat [pachter] na betekening van dit arrest in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen met een maximum van € 50.000;
veroordeelt [appellant] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van het gasthuis vastgesteld op € 704 voor verschotten en op € 2.235 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, B.J.H. Hofstee en H.J. Wattel en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. H.B.M. Duenk, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 september 2016.