Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00761
uitspraakdatum:
26 april 2016
26 april 2016
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven van [X], te
[Z](hierna: belanghebbenden),
[Z](hierna: belanghebbenden),
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 april 2015, nummer UTR 14/6147, in het geding tussen belanghebbenden en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 47 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014, naar de waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 765.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 september 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 14 april 2015, verzonden op
17 april 2015, het beroep ongegrond verklaard.
17 april 2015, het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbenden hebben bij faxbericht van 28 mei 2015 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Belanghebbenden hebben een nader stuk ingediend.
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2016. Belanghebbenden zijn vertegenwoordigd door mr. [A] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [B] en taxateur [C] .
1.8.
Belanghebbenden hebben ter zitting een uitdraai van funda.nl met betrekking tot de [b-straat] 43 te [Z] ingebracht. De heffingsambtenaar is door het Hof in de gelegenheid gesteld daarop te reageren.
1.9.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Feiten
[X] was tot haar overlijden [in] 2014 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een eindwoning die is gebouwd in 1880. Het perceel heeft een oppervlakte van 256 m². De onroerende zaak is gelegen aan de rand van het centrum van [Z] .
3.Geschil
3.1.
In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2013.
1 januari 2013.
3.2.
Belanghebbenden staan in hoger beroep een waarde voor van € 574.000. Belanghebbenden hebben een taxatierapport van [D] van 19 februari 2013 ingebracht waarin de waarde per 8 februari 2013 is getaxeerd op € 725.000.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 765.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [E] van 27 januari 2015, waarin de waarde is getaxeerd op € 765.000, alsmede op de gewijzigde waarde-opbouw die op 4 februari 2015 is ingebracht.
3.4.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 574.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.2.
Belanghebbenden bepleiten gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatierapport van 4 februari 2015 waarin de waarde is getaxeerd op € 765.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier aan de rand van het centrum van [Z] gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouw-jaar
Gebruiksopp.
Waarde
per m2
Waarde woning
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Waarde
(01-01-13)
Koopsom
[a-straat] 47
(eindwoning)
1880
280 m2
€ 2.207
€ 618.000
256 m²
€ 575
€ 147.200
€ 765.000
[c-straat] 11
(tussenwon.)
1915
240 m2
€ 2.896
€ 695.025
113 m²
€ 575
€ 64.975
€ 760.000
(28-06-2012)
[d-straat] 39
(tussenwon.)
1906
204 m2
€ 2.794
€ 570.000
200 m²
€ 575
€ 115.000
€ 685.000
(02-10-2012)
[e-straat] 52a
(tussenwon.)
1930
200 m2
€ 2.571
€ 514.125
245 m²
€ 575
€ 140.875
€ 655.000
(01-07-2013)
[e-straat] 4
(tussenwon.)
1880
310 m2
€ 2.729
€ 845.850
242 m²
€ 575
€ 139.150
€ 985.000
(01-10-2013)
4.4.
Ter toelichting is in het taxatierapport opgemerkt dat de onderhoudstoestand van de onroerende zaak matig tot voldoende is. De taxateur is tot deze kwalificatie gekomen naar aanleiding van een inpandige opname waarbij is waargenomen dat de woning in een gedateerde toestand verkeert en enkele gebreken kent, waaronder water- en vochtoverlast in de kelder. Deze gebreken geven volgens de taxateur geen aanleiding uit te gaan van een onderhoudstoestand die als ‘slecht’ gewaardeerd kan worden. Vanwege de water- en vochtoverlast heeft de heffingsambtenaar de kelder niet in de waardering betrokken.
4.5.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 765.000 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het vergelijkingsobject [e-straat] 4 wat betreft ligging (rand van centrum van [Z] ), bouwjaar (1880), gebruiksoppervlakte (280 m2 - 310 m2), perceeloppervlakte (256 m2 – 242 m2), bouwkundige staat (voldoende) en staat van onderhoud (matig tot voldoende) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. De voor het vergelijkingsobject [e-straat] 4 gerealiseerde verkoopprijs biedt derhalve voldoende steun voor het standpunt van heffingsambtenaar dat de door hem verdedigde waarde van
€ 765.000 niet te hoog is.
€ 765.000 niet te hoog is.
4.6.
Belanghebbenden hebben de gebruiksoppervlakte van de woning ter discussie gesteld. Volgens belanghebbenden bedraagt deze oppervlakte geen 280 m2 maar maximaal 270 m2. Het Hof acht aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen oppervlakte van 280 m2 niet te hoog is. Redengevend daarvoor is dat de taxateur de gebruiksoppervlakte heeft vastgesteld aan de hand van de bouwtekeningen en de meetinstructie VBO, dat volgens de bouwtekening de oppervlakte per verdieping 6,50 x 14,5 meter ofwel 94 m2 bedraagt, en dat met drie verdiepingen de totale gebruiksoppervlakte derhalve meer dan 280 m2 bedraagt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met het gebruiksoppervlakte van de kelder. Belanghebbenden hebben daartegen slechts ingebracht dat de maten van de binnenruimte nog niet beschikbaar zijn. Het Hof acht deze inbreng van belanghebbenden van onvoldoende gewicht om tot een andersluidend bewijsoordeel te komen.
4.7.
Ter onderbouwing van de door hen verdedigde waarde wijzen belanghebbenden op de verkoop van [b-straat] 43 te [Z] op 9 mei 2014 voor € 775.000, welk object op
30 september 2014 is geleverd. Nu dit object één verdieping meer heeft dan de onroerende zaak, dient volgens belanghebbenden de waarde van de onroerende zaak met ¼-deel, ofwel € 191.000 te worden verminderd tot een waarde van € 574.000. Aangezien belanghebbenden relevante gegevens zoals ligging, kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen over [b-straat] 43 niet hebben overgelegd, kan het Hof aan enkel het verkoopcijfer van dit object onvoldoende bewijskracht toekennen. Bovendien is de verkoop meer dan 16 maanden verwijderd van de waardepeildatum (1 januari 2013), zodat dit verkoopcijfer ook om die reden geen goede indicatie vormt voor de waarde van de onroerende zaak.
30 september 2014 is geleverd. Nu dit object één verdieping meer heeft dan de onroerende zaak, dient volgens belanghebbenden de waarde van de onroerende zaak met ¼-deel, ofwel € 191.000 te worden verminderd tot een waarde van € 574.000. Aangezien belanghebbenden relevante gegevens zoals ligging, kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen over [b-straat] 43 niet hebben overgelegd, kan het Hof aan enkel het verkoopcijfer van dit object onvoldoende bewijskracht toekennen. Bovendien is de verkoop meer dan 16 maanden verwijderd van de waardepeildatum (1 januari 2013), zodat dit verkoopcijfer ook om die reden geen goede indicatie vormt voor de waarde van de onroerende zaak.
4.8.
Belanghebbenden wijzen verder op het waardeverloop van de vraagprijs van het vergelijkingsobject [f-straat] 9 te [Z] . Het Hof acht een vraagprijs van een vergelijkingsobject echter niet maatgevend voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Verder wijzen belanghebbenden op de verkoop van dit object op 4 augustus 2015. Deze verkoop is echter meer dan 31 maanden verwijderd van de waardepeildatum (1 januari 2013), zodat ook dit verkoopcijfer geen goede indicatie vormt voor de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Daar komt bij dat ook van dit object de relevante gegevens zoals ligging, kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen, niet bekend zijn. Gelet daarop kent het Hof zowel aan de vraagprijs als de verkoopprijs van dit object geen bewijskracht toe.
4.9.
Belanghebbenden hebben verder een taxatierapport van [D] van 19 februari 2013 ingebracht, waarin de waarde is getaxeerd op € 725.000. Blijkens dit rapport had deze taxatie tot doel het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering en een Nationale Hypotheek Garantie. Verder is in dit rapport de onderhoudstoestand binnen als slecht omschreven en de onderhoudstoestand buiten als voldoende. De taxateur heeft op basis van twee modelmatige rapporten van [F] en [G] , alsmede op basis van twee door hemzelf aangereikte vergelijkingsobjecten de onroerende zaak getaxeerd. In onderstaande matrix zijn deze twee vergelijkingsobjecten weergegeven:
Object
Bouw-jaar
Gebruiksopp.
Waarde
per m2
Waarde woning
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Markt-waarde
(08-02-13)
Koopsom
[a-straat] 47
(eindwoning)
1880
270 m2
256 m²
€ 725.000
[g-straat] 7
(tussenwon.)
1915
215 m2
157 m²
€ 573.500
(01-08-2012)
[h-straat] 43
(tussenwon.)
1875
195 m2
109 m²
€ 650.000
(27-08-2012)
4.10.
Aan het door belanghebbenden ingebrachte taxatierapport kent het Hof slechts geringe bewijskracht toe. In dit rapport is onvoldoende inzichtelijk gemaakt in hoeverre de vergelijkingsobjecten - zowel de objecten uit de rapporten van [F] en [G] als de objecten die door de taxateur zelf zijn aangereikt - vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en op welke wijze de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden herleid tot de getaxeerde waarde. Verder is de waarde getaxeerd per 8 februari 2013.
4.11.
Namens belanghebbenden is ter zitting voor het eerst betoogd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met een lekkage van het dak. De gemachtigde heeft verklaard dat hij deze lekkage niet zelf heeft waargenomen. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat bij de inpandige opname geen vochtvlekken op de tweede verdieping zijn geconstateerd. Nu ook in het door belanghebbenden ingebrachte taxatierapport van Demirci niets is opgemerkt over enige lekkage van het dak, acht het Hof aannemelijk dat daarvan geen sprake is, zodat daaraan geen waardedrukkende invloed hoeft te worden toegekend.
4.12.
Voorts overweegt het Hof dat de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken onvoldoende inzicht geeft in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak. Deze ontwikkeling is derhalve niet, althans onvoldoende bruikbaar ter bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ
.
.
4.13.
Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 765.000 niet te hoog is.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en
mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
26 april 2016.
mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
26 april 2016.
De griffier, De voorzitter,
(E.D. Postema) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 26 april 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen
zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.