Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 15/00020
uitspraakdatum: 1 maart 2016
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 23 december 2014, nummer LEE 14/3068, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Grootegast(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Grootegast(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6 te [Z] (hierna: de onroerende zaak, ook wel: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 197.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) voor zover deze het eigenaarsgedeelte betreft vastgesteld op € 221.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 december 2014 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2016 te Leeuwarden. Daarbij is verschenen en gehoord mr. [A] als de gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is voor de mondelinge behandeling bij aangetekende brief van 16 december 2015 uitgenodigd. Hoewel hij de ontvangst van de uitnodiging op 17 december 2015 heeft bevestigd, is hij, zonder enig bericht van verhindering, niet verschenen.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1995 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een aangebouwde garage van 20 m2 en een schuur. De onroerende zaak heeft een inhoud van ongeveer 400 m3 en een kaveloppervlakte van ongeveer 361 m2.
2.2
Op de schuur welke als aanhorigheid onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak zijn zonnepanelen geplaatst.
2.3
De badkamer en de keuken zijn in 1995 geplaatst. Foto’s daarvan behoren als onderdeel van de taxatierapporten tot de gedingtukken.
2.4
In hoger beroep staat eveneens vast dat de onroerende zaak plaatselijk bekend als [b-straat] 34 te [Z] een inhoud heeft van 292 m3.
2.5
De onroerende zaak [c-straat] 15 te [Z] is op 21 december 2012 verkocht voor € 185.000.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft belanghebbende ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.3
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de beschikking tot een naar een bedrag van € 175.000, onder vergoeding van de proceskosten, en tot terugbetaling van de griffierechten (Rechtbank en Hof).
3.4
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4.2
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de woning van € 197.000 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Indien de heffingsambtenaar niet in dit bewijs slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:BP2132).
4.3
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd, geslaagd in het van hem te verlangen bewijs dat de beschikte waarde niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof als volgt. Het Hof is van oordeel dat de matrix zoals deze aan het verweerschrift in hoger beroep is toegevoegd in beginsel de waarde van de onroerende zaak onderbouwt. In deze matrix zijn de verkooptransacties van drie referentieobjecten geanalyseerd, te weten van de woningen [d-straat] 31, [c-straat] 15 en [b-straat] 34 te [Z] . Hierbij is aan de opstallen een prijs per m3 van respectievelijk € 373, € 439 en € 413 toegekend. Voor de woning van belanghebbende is de heffingsambtenaar uitgegaan van een waarde van € 355 per m3. Daarbij merkt het Hof op dat bij de cijfermatige uitwerking de heffingsambtenaar respectievelijk zijn taxateur - naar het Hof wil aannemen per abuis - toch is blijven uitgaan van de onjuiste inhoud van de onroerende zaak [b-straat] 34. Bij het hanteren van de juiste inhoud van 292 m3 resulteert dit in een lagere gemiddelde kubieke meterprijs. Deze bedroeg voorheen € 413 en dient thans in de herziene matrix € 356 (€ 104.000 gedeeld door 292) te bedragen. Het Hof heeft daarop acht geslagen en is in zijn oordeel van de juiste inhoud en dientengevolge lagere prijs per kubieke meter uitgegaan.
4.4
Belanghebbende heeft gewezen op de zijns inziens gedateerde staat van de keuken en de badkamer van de onroerende zaak welke beide in 1995 zijn geplaatst respectievelijk aangelegd. Daarbij heeft belanghebbende gewezen op de keuken en badkamer van het vergelijkingsobject [d-straat] 31, waarvan zich eveneens fotomateriaal in het dossier bevindt. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt. In de eerste plaats maken de keuken en de badkamer blijkens het overgelegde fotomateriaal geen gedateerde indruk en zien deze er beide goed onderhouden uit. Dat deze niet meer aan eigentijdse wooneisen zouden voldoen, acht het Hof niet aannemelijk gemaakt. Dat deze minder luxe uitstraalt dan de inrichting van de vergelijkbare ruimten in de onroerende zaak [d-straat] 31 moge juist zijn, maar dat leidt niet tot een andersluidend oordeel. Daarnaast is aan de woning van belanghebbende de laagste kuubprijs toegekend (namelijk € 355) in vergelijking met de referentieobjecten - ook met inachtneming van hetgeen hiervoor in 4.3, slot is overwogen – welke, naar tussen partijen niet in geschil is, goed vergelijkbaar zijn. In zoverre heeft te gelden dat met deze datering op deze wijze voldoende rekening is gehouden bij de waardering van de woning.
4.5
Voorts heeft belanghebbende met juistheid gewezen op de andere waardering in hoger beroep van de dakkapellen en de dakopbouw van de woning van belanghebbende zoals deze in de gewijzigde matrix van de heffingsambtenaar als bijlage bij het verweerschrift en het overgelegde fotomateriaal is vermeld. Het Hof acht de hogere waardering op zichzelf aannemelijk gelet op de extra hoeveelheid bruikbare ruimte - afgezet tegen die van een dakkapel - zoals deze uit het fotomateriaal als onderdeel van de herziene matrix naar voren komt.
4.6
Tot slot is het Hof van oordeel dat de schuur met zonnepanelen als een aanhorigheid heeft te gelden en in de beoordeling of de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld, dient te worden meegenomen. Het andersluidende standpunt van belanghebbende moet worden verworpen.
4.7
Met inachtneming van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd – voor zover hiervoor nog niet is beoordeeld – acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in het bewijs dat de in de beschikking vermelde waarde niet te hoog is vastgesteld.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong - Braaksma als griffier.
De beslissing is op 1 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(K. de Jong - Braaksma)
(B. van Walderveen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 maart 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.