ECLI:NL:GHARL:2016:1477

Uitspraak

uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 15/00768

uitspraakdatum:
23 februari 2016

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting Geert Groote Huiste
Gorssel(hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 13 mei 2015, nummer AWB 14/2577 in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking van de gemeenten Deventer, Olst-Wijhe en Raalte(hierna: de heffingsambtenaar)

1.
Ontstaan en loop van het geding

1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak Lamme van Diesenplein 4 te Deventer (hierna: het pand) voor het jaar 2014 en naar de waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 436.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd.

1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van het pand en de aanslagen OZB gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de vastgestelde waarde verminderd tot € 375.000, de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd en beslissingen gegeven omtrent de vergoeding van de proceskosten en het door belanghebbende betaalde griffierecht.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen zijn overgelegd.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2016 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord ir. [A] , mr. [B] en [C] namens belanghebbende, tot bijstand vergezeld door [D] , als taxateur verbonden aan [E] te [F] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [G] , vergezeld door [H] , taxateur.

1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Aan wat thans het Lamme van Dieseplein te Deventer is, bevond zich, naar het Hof begrijpt, tot voor kort een min of meer vervallen crypte van de kapel van het voormalige Rijke Fratershuis, die dateert uit circa 1500. Boven het maaiveld waren restanten van muren van dezelfde datum aanwezig.

2.2.

Na de verwerving door belanghebbende van de gemeente Deventer van een erfpachtrecht en een recht van opstal met betrekking tot het perceel met de crypte heeft belanghebbende de crypte doen verbeteren en restaureren en boven de crypte, met instandhouding van de restanten muur, een uit glas en staal opgetrokken gebouw laten bouwen. Daarbij is de vloer van de crypte verlaagd zodat een meer bruikbare ruimte ontstond. De nieuwbouw en de restauratie zijn in 2012 voltooid. De – zeer aanzienlijke – kosten zijn gedekt door ontvangen subsidies en giften van Europese, nationale en regionale instellingen en particulieren. De crypte en de daarboven gelegen nieuwbouw zijn aangemerkt als rijksmonument.

2.3.

Het pand staat bekend als het Geert Groote Huis. Belanghebbende is speciaal opgericht met als doel het pand te gebruiken tot herinnering aan de Deventer theoloog Geert Groote die leefde in de veertiende eeuw. In de erfpachtakte is daarover het volgende opgenomen:

“(…) Erfpachter zal de crypte restaureren en hierboven een gebouw oprichten, dat zal dienen als herinnering aan Geert Groote en de Moderne Devotie. Het beoogd gebruik zal zijn een informatiecentrum over de Moderne Devotie. Het perceel is hiervoor bestemd en moet hiervoor bestemd blijven.

Erfpachter verplicht zich het perceel overeenkomstig de bestemming en met inachtneming van de voorschriften van het voor het perceel geldende bestemmingsplan “Kernzone Binnenstad” te bebouwen.

(…)”

2.4.

Het perceel heeft een oppervlakte van 290 m². Na de restauratie van de crypte (door partijen en hierna ook genoemd: de kelder) en de totstandkoming van de nieuwbouw is de indeling ongeveer als volgt (uit de in hoger beroep overgelegde taxatierapporten blijkt dat partijen bij de berekening van de huurwaarde uitgaan van nagenoeg dezelfde oppervlakten; taxateur [H] heeft ter zitting verklaard dat zij, met de vermelding van – slechts – twee expositieruimten, niet wezenlijk heeft willen afwijken van de eerder door haar gegeven indeling):

Expositieruimte 75 m²
Pantry, garderobe en balie 52 m²
Serre met leestafel en koffiehoek 40 m²
Kelder 117 m²
Sanitair 50 m²

3.Geschil, standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Tussen partijen is slechts de waarde van het pand in geschil. Tegen de opgelegde aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden ingediend. Belanghebbende is van mening dat de waarde van het pand te hoog is vastgesteld. Zij verdedigt in hoger beroep een waarde van € 225.000. De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een waarde van € 375.000, gelijk aan de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde.

3.2.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3.

Belanghebbende verzoekt in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 225.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.

3.4.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het pand worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2013.

4.2.

De gehanteerde veronderstelling dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen brengt mee dat bij de waardering op geen enkele wijze rekening wordt gehouden met gevestigde zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik, erfpacht en recht van opstal. De waardering vindt derhalve plaats als ware de zakelijk gerechtigde volle eigenaar. Daaraan doet, anders dan belanghebbende verdedigt, niet af dat een eventuele koper aan het bestaande erfpachtcontract waarde zal hechten en daaraan gevolgen zal verbinden voor de door hem te betalen prijs.

4.3.

In appel in belastingzaken wordt, naar in de belastingrechtspraak algemeen is aanvaard, uitgegaan van de zogenoemde herkansingsfunctie van het hoger beroep. Dit houdt in dat in hoger beroep, ook in een geval als het onderhavige waarin de heffingsambtenaar in hoger beroep nader de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde verdedigt, op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de (nader) vastgestelde waarde, in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, niet te hoog is. Als uitgangspunt bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in zijn bewijs is geslaagd heeft ook in dat geval te gelden hetgeen is geoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee).

4.4.

In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ zijn hulpmiddelen opgenomen voor de waardering van onroerende zaken die geen woning zijn. Dit laat echter onverlet dat de waarde in het economische verkeer zoals hiervoor bedoeld, ook op een andere manier kan worden bepaald.

4.5.

Indien de hulpmiddelen voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer, zoals de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode en de discounted cash flow (hierna: DCF)-methode leiden tot verschillende uitkomsten moet worden aangenomen dat de hoogste uitkomst het best de hiervoor bedoelde waarde in het economische verkeer weergeeft.

4.6.

De taxateurs van beide partijen hebben in de door hen opgestelde rapporten gebruik gemaakt van meer methoden om de waarde van het pand vast te stellen of ter controle van de vastgestelde waarde. Daartoe behoort, naar het oordeel van het Hof terecht, niet de vergelijkingsmethode omdat, reeds door het volstrekt unieke karakter van het pand, min of meer vergelijkbare objecten die rond de peildatum zijn verkocht, niet aanwezig zijn. De door [H] in haar taxatierapport, dat door de heffingsambtenaar is overgelegd, opgenomen verkoopgegevens kunnen niet als vergelijkingsgegevens worden aangemerkt omdat de panden waarop die gegevens betrekking hebben wat grootte en uitstraling betreft niet vergelijkbaar zijn. Slechts in zeer beperkte mate zou er een waardeniveau van historische panden in de binnenstad van Deventer uit kunnen worden afgeleid. De in het rapport van [H] opgenomen zogenoemde benuttingswaarde waarvoor, volgens de toelichting, de algemene regels voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gelden en de in het rapport van [D] opgenomen gecorrigeerde vervangingswaarde zijn naar het oordeel van het Hof in dit geval, gelet op de combinatie van de bijzondere crypte, het monumentenkarakter daarvan en de daarop gebouwde nieuwbouw, niet bruikbaar. Voorts acht het Hof niet aannemelijk dat daarbij, zoals [H] in haar rapport heeft gedaan, moet worden uitgegaan van bouwkosten tot een bedrag van € 600.000. Niet alleen zijn de werkelijke kosten beduidend hoger geweest zoals blijkt uit de overgelegde jaarcijfers van belanghebbende over 2013, ook heeft een zeer aanzienlijk gedeelte daarvan betrekking op de restauratiekosten van de crypte zodat niet of nauwelijks gesproken kan worden van op een reële wijze te bepalen herbouwwaarde. Hoe in het rapport van [D] de herbouwwaarde is bepaald, blijkt daaruit niet. De waarde van de ondergrond wordt in de beide rapporten naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt. [H] verwijst in haar rapport naar grondverkopen in het centrum van Deventer. Daarbij wordt naar het oordeel van het Hof echter uit het oog verloren dat het in het onderhavige geval gaat om grond waarin een crypte aanwezig is die als rijksmonument is aangemerkt. In dat geval kan van vergelijkbaarheid met gronden die onbeperkt (behoudens eventuele bestemmingsplanbepalingen) kunnen worden bebouwd naar het oordeel van het Hof niet worden gesproken. [D] gaat uit van een negatieve waarde van de grond, uitgaande van erfpacht hetgeen naar het oordeel van het Hof evenmin juist is (zie onderdeel 4.2 hierboven).

4.7.

De heffingsambtenaar heeft verklaard, en het Hof acht aannemelijk, dat na het afgeven van de omgevingsvergunning met betrekking tot de bouw van het pand en de restauratie van de crypte, het ter plaatse vigerende bestemmingsplan is gewijzigd en dat het nieuwe bestemmingsplan Binnenstad, binnen de bestemming “Maatschappelijk”, mogelijkheden biedt voor het gebruik van het pand in de sfeer van maatschappelijke voorzieningen, cultuur en ontspanning en dat, met toepassing van een binnenplanse afwijkingsprocedure, mogelijkheden bestaan voor gebruik in een ambachtelijk bedrijf. Het nieuwe bestemmingsplan geeft derhalve meer mogelijkheden dan zijn voorzien in het erfpachtcontract. De potentiële (fictieve) koper als bedoeld in 4.1 zal daarmee rekening houden, terwijl, zoals overwogen, moet worden geabstraheerd van eventuele beperkingen van de gebruiksmogelijkheden voortvloeiend uit het erfpachtcontract. Het pand is verder nieuw en met alle moderne voorzieningen uitgerust waaronder een lift, en is volledig rolstoeltoegankelijk. Gelet op de indeling van het pand, de daarvan gegeven omschrijvingen, de uitstraling en de ligging in het centrum van Deventer tussen twee winkelgebieden is het Hof van oordeel dat een waardering met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode het meest voor de hand ligt. Met het specifieke karakter en de objectieve kenmerken van het pand zal dan, bij de vaststelling van de huurwaarde, wel rekening moeten worden gehouden.

4.8.

De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 22 september 2015, opgemaakt door C.I.I. [H] voornoemd. In dat rapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 375.000. [H] is daarbij uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 33.580, gebaseerd op een huurwaarde per m² van € 110 voor de begane grond en € 90 voor de kelder. De kapitalisatiefactor is gesteld op 11,17. In het rapport heeft [H] gewezen op de gegevens met betrekking tot de volgende vergelijkingsobjecten:

Achter de Broederen te Deventer met een bruto vloeroppervlak van 122 m² en een huurwaarde van € 116 per m². Het bouwjaar is 1900.
Broederenplein te Deventer, een rijksmonument met een bruto vloeroppervlak van 125 m² en een huurwaarde van € 144 per m². Het bouwjaar is 1900.
Kleine Overstraat te Deventer, een rijksmonument met een bruto vloeroppervlak van 131 m² en een huurwaarde van € 131 per m². Het bouwjaar is 1910.

4.9.

De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport niet valt op te maken welke panden als vergelijkingsobject zijn gehanteerd. Een nadere aanduiding daarvan en een beschrijving van de indeling ontbreken. Van de vergelijkingsobjecten zijn geen foto’s opgenomen zodat geen beeld kan worden gevormd omtrent de uitstraling van de objecten. Temeer nu de vergelijkingsobjecten aanzienlijk kleiner zijn dan het pand acht het Hof die gegevens onontbeerlijk voor een goed beeld van en controle op de vergelijkbaarheid van die objecten. Dat die gegevens bedrijfs- of privacygevoelig zijn doet er niet aan af dat de bewijslast in dezen ten volle rust op de heffingsambtenaar. Indien hij meent dat die gegevens niet openbaar kunnen worden gemaakt moet dat voor zijn risico blijven. Het Hof voegt daaraan voor de fase van het onderhavige hoger beroep nog het volgende toe. Gevraagd door het Hof naar de verschillen in huurwaarde, de kapitalisatiefactor en het daarvoor van belang zijnde leegstandsrisico in vergelijking met het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport heeft [H] verklaard dat zij min of meer is uitgegaan van de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde en dat zij de waardebepalende elementen zoals de huurwaarde en de kapitalisatiefactor nader in overleg met de belastingafdeling van de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof kan aan een aldus tot stand gekomen taxatierapport niet de waarde worden toegekend van een door een onafhankelijk opererende waardedeskundige opgemaakt rapport.

4.10.

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde rapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk dat de nader verdedigde waarde van € 375.000 niet te hoog is. De ter zitting van het Hof door de heffingsambtenaar overgelegde jaarcijfers van belanghebbende waarin het pand voor een aanzienlijk hogere boekwaarde is opgenomen leiden niet tot een ander oordeel. Het Hof acht niet aannemelijk dat die boekwaarde, die is ontleend aan de verwervingskosten, gelet op het monumentenkarakter van het pand, enig licht werpt op de waarde van het pand in het economische verkeer.

4.11.

Nu de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs niet heeft geleverd is aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk maakt. Het Hof beantwoordt ook die vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.

4.12.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat de waarde van het pand op € 225.000 moet worden vastgesteld op 8 januari 2016 een gewijzigd taxatierapport ingezonden dat door [D] is opgemaakt op 8 januari 2016 en dat naar de kennelijke bedoeling van belanghebbende in de plaats is gekomen van het taxatierapport dat bij het hogerberoepschrift is overgelegd. Dit taxatierapport is ter zitting nader toegelicht en het Hof is bij de beoordeling of belanghebbende in haar bewijslast is geslaagd daarvan uitgegaan.

4.13.

De in het taxatierapport van [D] opgenomen waarde is bepaald met toepassing van de DCF-methode. Als kerngegeven voor de waardering vermeldt het rapport een markthuur van € 23.380, te weten € 90 per m² voor de ruimten op de begane grond en € 50 per m² voor de kelder. Ter onderbouwing van deze huurwaarden zijn in het rapport de gegevens vermeld van de volgende panden:

Nieuwe Markt 33 + 34 te Deventer met een bruto vloeroppervlak van 240 m² en een huurwaarde van € 75 per m². Het bouwjaar is niet vermeld.
Papenstraat 24 te Deventer met een bruto vloeroppervlak van 665 m² en een huurwaarde van € 90 per m² (de vermelding van € 80 is kennelijk een vergissing). Het bouwjaar is niet vermeld.
Grote Kerkhof 5 + 6 te Deventer met een bruto vloeroppervlak van 507 m² en een huurwaarde van € 78,50 per m² (de vermelding van € 75 is kennelijk een vergissing). Het bouwjaar is niet vermeld.

4.14.

[H] heeft in haar rapport de vergelijkbaarheid van deze panden met het onderhavige pand bestreden en daartoe fotomateriaal en beschrijvingen in haar rapport opgenomen. Gelet op de functie, uitstraling en grootte van de door [D] genoemde vergelijkingsobjecten is het Hof van oordeel dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt dat de gegevens met betrekking tot de vergelijkingsobjecten de uitgangspunten voor de vaststelling van de huurwaarde van het pand onderbouwen. Daarmee komt een belangrijk uitgangspunt, de huurwaarde, aan de DCF-opstelling te ontvallen. Daarbij komt dat [D] ter zitting van het Hof heeft verklaard dat de gewenste rendementspercentages ten opzichte van het eerdere rapport zijn aangepast in verband met de marktomstandigheden. Onduidelijk is gebleven in hoeverre hiermee is afgeweken van de situatie op de waardepeildatum. Voorts is in de DCF-opstelling een disconteringsvoet van 8,5 percent gebruikt voor het contant maken van de bedragen. Het Hof acht een dergelijk percentage op de waardepeildatum zonder verdere onderbouwing, die evenwel ontbreekt, niet aannemelijk. Tot slot is onduidelijk gebleven op welke wijze bij de berekening van de eindwaarde rekening is gehouden met de omstandigheid dat sprake is van erfpacht (zie 4.2).

4.15.

Ten overvloede merkt het Hof op dat, nu de in het rapport van [D] berekende waarde volgens de zogenoemde NAR-methode eveneens uitgaat van een huurwaarde van € 23.380 en invloed toekent aan het erfpachtcontract, belanghebbende ook die – lagere – waarde van € 212.000 niet aannemelijk maakt.

4.16.

Het eindoordeel moet zijn dat geen van de partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve stelt het Hof de waarde, met inachtneming van al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, in goede justitie vast op € 325.000.

Slotsom

Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd.

5.Proceskosten

5.1

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende in redelijkheid kunnen besluiten tot het laten opmaken van een deskundigenrapport. De deskundige van belanghebbende is ter toelichting op zijn rapport mede ter zitting verschenen. Een ter zitting verschenen deskundige kan niet (mede) worden aangemerkt als een persoon die beroepsmatig rechtsbijstand verleent.

5.2

In de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, nr. 26.039 (hierna: de Richtlijn), is met betrekking tot het uurtarief van een taxateur opgenomen: “Ten aanzien van taxaties van alle incourante niet-woningen: de gefactureerde taxatiekosten tot het in het Besluit proceskosten bestuursrecht vermelde maximum.” waarmee is bedoeld het maximum van € 116,09 (€ 140,47 inclusief btw), genoemd in het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Het Hof ziet geen aanleiding in dit geval van de Richtlijn af te wijken.

5.3

Belanghebbende heeft ter zitting een formulier proceskosten overgelegd en daarbij gevoegd een factuur van de deskundige met betrekking tot het overgelegde taxatierapport waarbij is uitgegaan van vier uren. Het Hof acht dit aantal uren in dit geval alleszins redelijk. Hetzelfde geldt voor de vermelde twee uren voor het verschijnen ter zitting van de deskundige en voor de gevraagde vergoeding van de reiskosten.

5.4

Het Hof berekent de voor vergoeding in aanmerking komende kosten op € 842,82 (kosten deskundige) plus € 68 aan reiskosten, ofwel € 910,82.

6.Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover het de vermindering van de vastgestelde waarde van het pand betreft;

- vermindert de vastgestelde waarde van het pand per 1 januari 2013 tot € 325.000;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de in hoger beroep door belanghebbende gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 910,82, en

- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar in hoger beroep betaalde griffierecht van € 497 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op
23 februari 2016in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst)

(J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 februari 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.