ECLI:NL:GHARL:2015:911

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.125.151/01

(zaaknummer rechtbank Leeuwarden 399409\ CV EXPL 12-5153)

arrest van de eerste kamer van 10 februari 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

Buro360 B.V.,

gevestigd te Leeuwarden,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
Buro360,

advocaat: mr. A.C.F. Mank-Zwerver, kantoorhoudend te Joure.

1.Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
28 augustus 2012 en 18 december 2012 van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 11 maart 2013;

- de memorie van grieven d.d. 22 september 2014;

- de memorie van antwoord d.d. 4 november 2014, met producties;

- een akte uitlating producties van [appellant] van 30 december 2014.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellant] luidt:

"te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden, sector kanton d.d. 18 december 2012 tussen partijen gewezen en opnieuw rechtdoende - zonodig onder aanvulling en/ of verbetering der gronden - en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de vorderingen van appellant (voorheen eiser) toe te wijzen, inhoudende de op 28 augustus 2012 en 18 december 2012 door de Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, thans de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden onder zaaknummer 399409 tussen partijen gewezen vonnissen te vernietigen, en, opnieuw recht doende, geïntimeerde alsnog te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan appellant te betalen een bedrag ad € 129.518,35 op de gronden voornoemde, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 oktober 2009 althans een door uw gerechtshof in goede justitie te bepalen datum tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties, danwel een beslissing te nemen welke Uw Hof in deze juist acht met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instantie."

3.De ontvankelijkheid van het appel

Het appel is mede gericht tegen het comparitievonnis van 28 augustus 2012. Tegen dat vonnis zijn geen grieven geformuleerd. [appellant] dient in zijn appel, voor zover dat tegen dit comparitievonnis is gericht, niet-ontvankelijk te worden verklaard.

4.Ten aanzien van de feiten

Tegen de weergave van de relevante feiten in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.8 in het vonnis van 18 december 2012 is geen grief gericht. Het hof zal ook van die feiten uitgaan, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand kunnen worden aangemerkt.

4.1

Accountantskantoor [X] B.V. - verder: [X] B.V. - heeft vanaf 1 augustus 1999 van [appellant] een bedrijfsruimte op de onderste twee verdiepingen aan de [adres] te [plaats] gehuurd. [appellant] heeft dit pand laten bouwen. [appellant] was op dat moment (middellijk) eigenaar van [X] B.V. Tussen 2003 en 2006 heeft [appellant] zijn aandelen in [X] B.V van de hand gedaan.

4.2

De naam Accountantskantoor [X] B.V. is op 30 mei 2008 gewijzigd in Buro360 B.V.. Buro360 heeft in de gehuurde bedrijfsruimte een accountantskantoor geëxploiteerd.

4.3

In de huurovereenkomst van 1 augustus 1999 staat, voor zover relevant:

`10.4 Het is huurder, na schriftelijke toestemming, toegestaan mits de bouwkundige basis onaangetast blijft, naar eigen inzicht binnenshuis verbouwingen uit te voeren en scheidingswanden aan te brengen, verlichting te wijzigen e.d. De huurder heeft het recht, na het beëindigen van de huur, de door haar aangebrachte zaken mee te nemen en het gehuurde weer in oorspronkelijke staat herstellen. Indien zij hiertoe niet overgaat, zal zij hiervoor, ook al heeft verhuurder schriftelijk toestemming gegeven, geen (redelijke) vergoeding kunnen bedingen.’

4.4

In artikel 5.4 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte bij de huurovereenkomst staat - voor zover relevant -:

‘Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en het vastgesteld ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden.’

4.5

In het gehuurde zijn voorafgaand aan de huurovereenkomst door [appellant] in zijn hoedanigheid van eigenaar van [X] B.V. voorzieningen aangebracht, waaronder systeemplafonds, scheidingswanden, een patchkast, noodverlichting, een afzuiginstallatie, een rotapaneel, een ontvangstbalie, zonneschermen, neonverlichting en bestrating. Deze investeringen zijn ten laste van [X] B.V. gebracht.

4.6

De huurovereenkomst is op verzoek van Buro360 na 30 september 2009 niet verlengd, zodat deze per die datum is beëindigd. Aangaande de huurbeëindiging en haar gevolgen hebben partijen een groot aantal procedures gevoerd.

4.7

[appellant] heeft onder meer een kort geding aangespannen, welk kort geding heeft gediend op 16 september 2009 voor de kantonrechter te Leeuwarden. [appellant] heeft in dat kort geding gevorderd dat Buro360 werd verboden de voorzieningen uit het pand aan de [adres] mee te nemen of schade aan het pand toe te brengen op straffe van verbeurte van een dwangsom. Bij vonnis van 22 september 2009 heeft de voorzieningenrechter die vordering afgewezen.

4.8

Buro360 heeft bij haar vertrek uit het pand een deel van de aangebrachte voorzieningen meegenomen

5.De vordering en beslissing in eerste aanleg

5.1

[appellant] heeft, stellende dat op basis van het vonnis in kort geding van 22 september 2009 Buro360 gehouden was het gehuurde in een correcte staat op te leveren en dat Buro360 niet aan die verplichting heeft voldaan, schadevergoeding gevorderd omdat de elektriciteitsbedrading grotendeels was verwijderd, nieuwe sloten zijn geplaatst omdat hij vreesde dat niet alle sleutels waren ingeleverd, er geen vervangende scheidingswanden en systeemplafonds waren geplaatst en evenmin een vervangende keuken of vervangende verlichtingsarmaturen. Volgens [appellant] bedroeg zijn schade € 129.518,35.

5.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat uit het kortgedingvonnis van 22 september 2009 geen verbintenis tussen partijen is ontstaan. De kantonrechter heeft vervolgens de vordering getoetst aan de huurovereenkomst en aan de wet. Buro360 had als (opvolgend) huurder het recht op grond van artikel 10.4 van de huurovereenkomst en artikel 7:216 BW om de huurdersinvesteringen ongedaan te maken, mits het pand in oorspronkelijke toestand werd gebracht. Dat is wat anders dan de redelijke staat die [appellant] aan zijn vordering te grondslag legt. Op grond van artikel 7:224 BW wordt verondersteld dat, bij het ontbreken van een beschrijving van de staat waarin het gehuurde is aanvaard, dat het gehuurde is ontvangen in de staat zoals die was bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs. Nu [appellant] zijn medewerking aan een inspectie heeft geweigerd, heeft hij te weinig gesteld om voor dat tegenbewijs in aanmerking te komen. De kantonrechter achtte op grond van de overgelegde stukken niet aangetoond dat de wijze waarop Buro360 heet pand heeft opgeleverd, niet in overeenstemming is met de toestand van het pand bij het aangaan van de huur. Daarop strandt de vordering van [appellant].

6.De beoordeling van de grieven

6.1

In
grief Ibetoogt [appellant] terecht dat de kantonrechter zijn vordering ten onrechte aan artikel 7:224 BW, tweede lid, heeft getoetst, omdat dit artikel in gevolge artikel 208 sub b van de Overgangswet NBW toepassing mist op huurovereenkomsten die voor de inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht per 1 augustus 2003 zijn gesloten. In plaats daarvan gelden de artikelen 7:A 1598 en 1599 BW (oud), die bepalen dat de huurder het gehuurde weer in de staat van de beschrijving voorafgaande aan de huurovereenkomst dient op te leveren, met uitzondering van de gevolgen van veroudering of onvermijdelijke toevallen. Als geen beschrijving is opgemaakt wordt, behoudens tegenbewijs, verondersteld dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft ontvangen.

Daarnaast geldt wel artikel 7:216 BW, eerste lid, dat bepaalt dat bij toepassing van het wegbreekrecht door de huurder, deze het gehuurde in de toestand dient te brengen, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke toestand kan worden geacht.

6.2

Het hof neemt het oordeel van de kantonrechter over dat het kortgedingvonnis van 16 september 2009 waarin alle vorderingen van [appellant] waren afgewezen, geen grondslag kan bieden voor toewijzing van zijn thans voorliggende vordering. Dat de kantonrechter vervolgens, bij haar taak tot ambtshalve aanvulling van de rechtsgronden, een verkeerd wetsartikel heeft aangehaald, betekent op zich nog niet dat de verdere redenering van de kantonrechter die niet alleen op dat artikel is gebaseerd, reeds daarom niet in stand zou kunnen blijven.

6.3

De bewijslast dat de huurder zijn teruggave- en opleveringsplicht niet is nagekomen, berust bij de verhuurder, dus in dit geval bij [appellant], zulks overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv. Hij dient gemotiveerd te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat het gehuurde niet in de oorspronkelijke staat is opgeleverd (artikel 7:216 BW, eerste lid).

6.4

De omstandigheid dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgenomen van de toestand van het gehuurde, betekent niet dat daarmee vaststaat dat het gehuurde bij aanvang daarvan door de verhuurder niet als casco maar als compleet kantoorpand ter beschikking was gesteld. Buro360 heeft voldoende tegenbewijs geleverd dat een groot aantal voorzieningen ontbraken en dat die op kosten van de huurster - dus [X] B.V. dan wel Buro360 - zijn aangebracht.

6.5

In
grief IIbetwist [appellant] thans dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat een aantal voorzieningen als huurdersinvesteringen moeten worden beschouwd. [appellant] heeft in de inleidende dagvaarding in deze procedure, onder randnummers 11 en 12, het volgende opgenomen:

"Aangezien er in het gehuurde namelijk door gedaagde en groot aantal voorzieningen zijn aangebracht:

aangezien het daarbij met name gaat om systeemplafonds, scheidingswanden, kabelgoten en de daarin aangebrachte bekabeling, noodverlichting en een afzuiginstallatie, een zogenaamd rotapaneel, ontvangstbalie, zonneschermen, bestrating enzovoort;"

Deze stellingname is in overeenstemming met eerdere stellingen die [appellant], onder meer in meergenoemde kortgedingprocedure van 2009, heeft ingenomen. Het hof beschouwt dit met Buro360 als een gerechtelijke erkentenis in de zin van artikel 154 Rv, tweede lid, dat op die gebieden sprake is van huurdersinvesteringen en dat het aan [appellant] niet meer vrijstaat om daarop in hoger beroep terug te komen. Daarop stuit dit onderdeel van de tweede grief af.

6.6

Daarmee is, voor zover nog nodig, ook voldoende tegenbewijs tegen de veronderstelling van artikel 7A:1599 BW (oud) bijeengebracht dat het gehuurde bij aanvang van de huur zich in een goede staat bevond in de zin dat allerlei voorzieningen aanwezig waren.

Hieruit volgt dat [appellant] zich niet op het vermoeden kan beroepen dat de oorspronkelijke staat van het huurpand gelijkstaat met een goede staat, in de zin van een als kantoorpand ingericht gebouw. De op [appellant] rustende bewijslast, genoemd in rechtsoverweging 6.3, omvat derhalve ook diens stellingen dat de geclaimde ontbrekende elementen bij het aangaan van de huur in het gehuurde aanwezig waren.

6.7

Het hof merkt nog op dat de omstandigheid dat bij het beëindigen van de huurovereenkomst geen inspectierapport is opgemaakt en [appellant] geen ingebrekestelling heeft doen uitgaan, anders dan Buro360 stelt, niet meebrengt dat [appellant] in schuldeisersverzuim is komen te verkeren en reeds om die reden geen schadevergoeding meer toekomt. Het hof verwijst naar Hoge Raad van 27 november 1998 ECLI:NL:HR:1998:ZC2790. Uit dit arrest volgt dat een verhuurder niet verplicht is om de huurder voorafgaand aan de ontruiming in de gelegenheid te stellen eventuele mutatieschade zelf te herstellen. Dat [appellant] het pand voorafgaand aan de huurbeëindiging niet met Buro360 heeft geïnspecteerd, betekent niet dat hij alleen daardoor al zijn eventuele aanspraken op vergoeding is verloren. Voorts is een ingebrekestelling ingevolge dit arrest niet noodzakelijk omdat de huurder is gehouden om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat terug te geven en dat wanneer deze verplichting bij het einde van de huurovereenkomst niet is nagekomen de huurder van rechtswege in verzuim verkeert. Een ingebrekestelling is dan ook niet vereist om de huurder in verzuim te brengen. De Hoge Raad overwoog tevens het achterwege laten van een voorafgaande inspectie er, gelet op de functie van een dergelijke inspectie, wel toe kan leiden dat de verhuurder slechts aanspraak kan maken op de kosten die de huurder zelf had moeten maken om de het pand in goede staat op te leveren. In het geval dat een voorinspectie achterwege blijft, heeft de verhuurder derhalve in beginsel slechts aanspraak op vergoeding van kosten in verband met verrichte werkzaamheden waarvan ook zonder voorinspectie bij de huurder geen redelijke twijfel kan hebben bestaan dat hij ze zelf zou hebben moeten verrichten om redelijkerwijs van een oplevering in de juiste staat te kunnen spreken.

6.8

Het hof zal derhalve vervolgens ingaan op de concrete oplevergebreken die [appellant] aan de orde stelt.

De elektrische bedrading

6.9

Volgens [appellant] heeft hijzelf in privé de elektrische bedrading aangebracht en brengt dit mee dat het Buro360 daardoor ook niet vrijstond om de tussenwanden en de systeemplafonds te verwijderen, omdat bij de verwijdering daarbij noodzakelijkerwijs de elektrische bedrading is beschadigd.

Het hof verwerpt dit betoog. In de inleidende dagvaarding is onder 12, hiervoor onder 6,5 geciteerd, ook de kabelgoten en de daarin aangebrachte bekabeling als huurdersinvestering genoemd, naast scheidingswanden en systeemplafonds. Voor de stelling van [appellant] dat hij de elektra voor eigen rekening heeft aangebracht, ontbreekt elk bewijs terwijl een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod evenmin voorligt.

Het hof acht derhalve niet aangetoond dat de elektrische bedrading, voorbij de meter, door [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst was aangebracht. Voor het na de huurbeëindiging ontbreken van deze bedrading kan hij derhalve ook geen vergoeding van Buro360 vorderen.

De sleutels en sloten

6.1

Volgens [appellant] heeft Buro360 niet alle sleutels ingeleverd en heeft zij ook sloten meegenomen. Om die reden heeft [appellant], mede ter bescherming van de andere huurders, een nieuw slotsysteem laten aanleggen.

Buro360 heeft aangegeven wel alle sleutels te hebben ingeleverd en heeft ontkend dat zij sloten heeft meegenomen die behoorden bij het verhuurde pand.

6.11

Het hof overweegt dat Buro360 een fax heeft overgelegd van 2 oktober 2009 waarin staat dat [appellant] de sleutels bij de advocaat van Buro360 kan afhalen. [appellant] heeft die fax in zijn akte uitlating producties niet bestreden. [appellant] heeft in eerste aanleg slechts gesteld dat hij bang was dat hij niet alle sleutels terug zou krijgen en dat hij daarom aanvankelijk aanvullende sleutels heeft besteld. De nota hiervoor dateert van 31 oktober 2009 en de daarop genoemde leveringsdatum van die aanvullende sleutels is 12 oktober 2009 (productie 3 bij inleidende dagvaarding), derhalve na evengenoemde fax. De enkele vrees dat niet alle sleutels zijn ingeleverd rechtvaardigt evenwel niet aanschaf van nieuwe sleutels op kosten van de vertrekkende huurder en al helemaal niet de vervanging van alle sloten. Enig bewijs dat er door Buro360 sloten zijn meegenomen die eigendom waren van [appellant] ontbreekt, evenals een daarop toegesneden, voldoende gespecificeerd bewijsaanbod.

Het hof wijst derhalve ook de grief met betrekking tot de sleutels en de sloten af.

Het aanrecht

6.12

[appellant] stelt in de memorie van grieven dat Buro360 het speciaal op maat gemaakte aanrecht heeft weggehaald, echter zonder terugplaatsing van een basisaanrecht zoals door de architect oorspronkelijk bij de bouw was voorzien.

Het hof overweegt dat [appellant] hier een onjuiste maatstaf aanlegt. Slechts indien het basisaanrecht daadwerkelijk geplaatst is voordat het door [X] B.V. was vervangen door een speciaal op maat gemaakt aanrecht, dient Buro360 het verwijderde aanrecht terug te plaatsen om het gebouw weer in oorspronkelijke staat op te leveren. Indien het slechts gaat om een stelpost die nimmer is ingevuld, brengt de door [appellant] gestelde opleverplicht niet met zich dat uro360 verplichten een basisaanrecht te plaatsen. [appellant] stelt niet met zoveel woorden dat er ooit een basisaanrecht gezeten heeft. Daarop stuit dit onderdeel van de grief af.

De verlichting

6.13

Voor de verlichting geldt hetzelfde als voor het aanrecht. Vast staat dat de aanwezige "luxe" verlichting op kosten van per saldo Buro360 is aangelegd. Indien er nooit basisverlichting in het pand heeft gezeten, behoefde Buro360 bij het opzeggen van de huurovereenkomst geen basisverlichting aan te leggen. Dat er basisverlichting aanwezig is geweest, blijkt niet uit de stellingen van Buro360.

Het verwarmingselement achter de receptie

6.14

Volgens [appellant] heeft Buro360 dit element dat aan [appellant] toebehoorde weggemaakt. Buro360 stelt dat het element alleen is losgemaakt om de achterliggende systeemwand te verwijderen. Het element kon niet vrij op de vloer geplaatst blijven en is ergens tegen een muur gezet en in het gehuurde achtergebleven.

Nu ook op dit punt de bewijslast bij [appellant] berust, de stukken geen uitsluitsel geven en een toereikend bewijsaanbod niet voorligt, snijdt de grief op dit punt ook geen hout.

De buitenmuur

6.15

Volgens [appellant] was aan de buitengevel een reclame-uiting bevestigd. Bij het verwijderen daarvan zijn de aangebrachte gaten niet opgevuld. Volgens Buro360 zijn de gaten wel degelijk netjes afgedicht, ten bewijze waarvan zij een aantal foto's in het geding heeft gebracht. [appellant] heeft deze foto's als irrelevant bestempeld, doch heeft zijnerzijds enkel bewijsstuk overgelegd dat zijn stellingen ten aanzien van de buitengevels ondersteunt. Nu ook op dit onderdeel een toereikend gespecificeerd bewijsaanbod ontbreekt, slaagt ook deze deelgrief niet.

De slotsom

6.16

Het hof stelt vast dat op geen van de gestelde punten [appellant] in appel voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat Buro360 is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in oorspronkelijke staat op te leveren.

Noch grief I noch grief II kan per saldo tot vernietiging van het eindvonnis leiden.
Grief III, die ziet op de proceskostenveroordeling, ontbeert zelfstandig belang en behoeft geen verdere bespreking.

6.17

Aangezien de grieven geen doeltreffen zal het hof het eindvonnis bekrachtigen, met verbetering van de motivering gelet op de niet-toepasselijkheid van artikel 7:224 BW, tweede lid. [appellant] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure worden veroordeeld, voor wat het salaris van de advocaat betreft te begroten op 1 punt naar tarief V à € 2.632, -

6.18

Het hoger beroep tegen het tussenvonnis zal niet-ontvankelijk worden verklaard.

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het comparitievonnis d.d. 22 september 2012;

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van18 december 2012, onder verbetering van gronden;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Buro360 vastgesteld op € 2.632, - voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op

€ 4.961,- aan verschotten;

verklaart deze proceskostenbeslissing uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. L. Groefsema en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 10 februari 2015.