ECLI:NL:GHARL:2015:9102

• Datum uitspraak: 1 december 2015
• Publicatiedatum: 1 december 2015
• Zaaknummer: 200.136.608/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; H. de Hek; D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroepsaansprakelijkheid van een advocaat in verband met het niet melden van onderhuur en de gevolgen daarvan voor de koopovereenkomst

In deze zaak gaat het om de beroepsaansprakelijkheid van mr. [appelante], een advocaat die betrokken was bij de verkoop van onroerend goed door Stella Beheer B.V. aan Hollestelle Vastgoed Ontwikkeling B.V. De kern van het geschil betreft het niet melden van een onderhuurovereenkomst door Stella Beheer aan Hollestelle, wat leidde tot problemen bij de uitvoering van de koopovereenkomst. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat mr. [appelante] tekort is geschoten in haar zorgplicht door deze onderhuurovereenkomst niet te vermelden, wat resulteerde in schade voor Stella Beheer. Het hof stelt vast dat er een causaal verband bestaat tussen de beroepsfout van de advocaat en de schade die Stella Beheer heeft geleden, waaronder lagere verkoopopbrengsten en extra kosten voor rechtsbijstand. De rechtbank had eerder al geoordeeld dat mr. [appelante] op drie punten een beroepsfout had gemaakt, en het hof bevestigt deze bevindingen. Het hof oordeelt dat de schadevergoeding moet worden vastgesteld op basis van de gemiste kans en dat de kosten van rechtsbijstand toewijsbaar zijn. De zaak wordt verder behandeld in een comparitie om de mogelijkheden voor een schikking te onderzoeken.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.136.608/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 133217/HA ZA 12-137)

arrest van de eerste kamer van 1 december 2015

in de zaak van

1. PlasBossinade Advocaten N.V.,

gevestigd te Groningen,

hierna:
PlasBossinade ,

2. mr. [appelante] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna:
mr. [appelante] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
PlasBossinade c.s. ,

advocaat: mr. P. Wanders, kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

Stella Beheer B.V.,

gevestigd te Groningen,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Stella Beheer

advocaat: mr. P.A.Th. Kostwinder, kantoorhoudend te Groningen.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van

27 februari 2013, 24 april 2013 en 17 juli 2013 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 28 augustus 2013;

- de memorie van grieven d.d. 11 februari 2014;

- de memorie van antwoord/ tevens van grieven in incidenteel hoger beroep (met producties) d.d. 17 juni 2014;

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep (met productie) d.d. 9 september 2014;

- de pleitnota's in het kader van het schriftelijk pleidooi d.d. 16 december 2014 tussen partijen gewisseld.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van PlasBossinade c.s. luidt dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. de vonnissen van de rechtbank Noord-Nederland van 27 februari 2013 en 17 juli 2013 zal vernietigen, en opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Stella Beheer alsnog af zal wijzen;

b. Stella Beheer zal veroordelen om al hetgeen PlasBossinade c.s. ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan hen heeft voldaan, binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest aan PlasBossinade c.s. terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn tot de dag van algehele terugbetaling;

c. Stella Beheer zal veroordelen in de kosten van de procedure in eerste aanleg, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn tot de dag van algehele voldoening;

d. Stella Beheer zal veroordelen in de kosten van de procedure in hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131, - zonder betekening, dan wel vermeerderd met € 68, - in het geval van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn tot de dag van algehele voldoening.

2.4

In incidenteel appel heeft Stella Beheer gevorderd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

- het tussen mr. [appelante] en Stella Beheer gewezen vonnis van 27 februari 2013 bekrachtigt, zo nodig onder verbetering van gronden; en

- het tussen mr. [appelante] en Stella Beheer gewezen vonnis van 17 juli 2013 zal vernietigen voor zover daarbij de vordering tot vergoeding van vertragingsschade is afgewezen en opnieuw rechtdoende mr. [appelante] (alsnog) zal veroordelen tot betaling van de vertragingsschade die verband houdt met de latere betaling van de koopprijs, primair tot een bedrag van € 53.675, -subsidiair tot een bedrag van € 38.211, - althans een bedrag dat het gerechtshof in goede justitie vermeend te behoren; en

- het tussen mr. [appelante] en Stella Beheer gewezen vonnis van 17 juli 2103 voor het overige zal bekrachtigen zo nodig onder de verbetering van de gronden; en

mr. [appelante] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen, althans de vorderingen van mr. [appelante] af te wijzen, althans hun deze zal ontzeggen;

mr. [appelante] zal veroordeling in de kosten van dit geding.

3. Ten aanzien van de feiten

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 [adres 2] 2.24) van genoemd vonnis van 27 februari 2013is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.

Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:

3.1

Stella Beheer is de vennootschap van het echtpaar [namen echtpaar] , die via [naam holding] ., middellijk bestuurder van Stella Beheer zijn. Stella Beheer was eigenares van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te Groningen. Aan de [adres 1] dreef het echtpaar [namen echtpaar] een onderneming genaamd [naam onderneming] Zowel het pand op nummer [adres 2] als op nummer [adres 3] was verhuurd. In het pand op nummer [adres 2] werd een café geëxploiteerd - waarbij sprake was van onderhuur - en op nummer [adres 3] was een cafetaria gevestigd.

3.2

Voor het gebied waarin de panden lagen, bestaan ontwikkelingsplannen om aldaar in elk geval een studentenflat te realiseren.

3.3

In januari 2010 werd Stella Beheer benaderd door de heer [X] van [projectenbedrijf] (hierna: [X] ) die geïnteresseerd was om de panden samen met Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling B.V. (hierna: Ballast Nedam) te kopen. Op 9 februari 2010 bereikten het echtpaar [namen echtpaar] en [X] overeenstemming over (ver)koop van de panden - op enig moment - voor een bedrag van € 1.500.000, -, kosten koper.

3.4

Ballast Nedam heeft een optieovereenkomst opgesteld voor de koop van de panden, waarin Hollestelle Vastgoed Ontwikkeling B.V. (hierna: Hollestelle), een dochteronderneming van Ballast Nedam, werd opgevoerd als kopende partij. Stella Beheer is niet akkoord gegaan met deze optieovereenkomst (prod. 2 bij inl. dagv.)

3.5

Op 3 april 2010 heeft Ballast Nedam aan Stella Beheer een intentieovereenkomst voorgelegd. Stella Beheer is ook met die intentieovereenkomst niet akkoord gegaan (prod. 3 bij inl. dagv.).

3.6

Stella Beheer heeft daarop deskundige bijstand ingeschakeld via PlasBossinade in de persoon van mr. [appelante] , daar toen werkzaam als advocaat in loondienst en gespecialiseerd in vastgoed. Bij e-mailbericht van 9 april 2010 aan mr. [appelante] hebben de heer en mevrouw [namen echtpaar] de situatie uitgelegd (prod. 4 bij inl. dagv.). In dit bericht is onder meer het volgende opgenomen:

“de panden [adres 2] en [adres 3] hebben wij verhuurd aan derden die daarin een café ( [adres 2] ) en een cafetaria ( [adres 3] ) voeren. (onze huurder van [adres 2] heeft het café ook nog weer verpacht aan een derde partij). (…) De eerste overeenkomst hebben wij geweigerd omdat wij volgens dit contract voor ons pand een sloopvergunning moeten aanvragen en het pand moeten slopen, zij vergoeden dan wel de kosten hiervan maar wij willen dus onze winkel verhuizen en willen het liefst een dag na de sluiting aan de [straat] open gaan op de nieuwe locatie. En met onze twee huurders zal een regeling getroffen moeten worden, en dat is iets wat wij dus ook niet willen doen.

Het liefst verkopen wij het pand op een bepaalde datum gewoon k.k. zodat wij ons volledig kunnen concentreren op onze nieuwe locatie.

Vervolgens is Ballast Nedam met het 2de contract gekomen (dat ineens intentieovereenkomst wordt genoemd i.p.v. optieovereenkomst) en wordt er ineens over bodemsanering gesproken (iets waarover in eerdere gesprekken nooit gesproken is) en hebben ze het ineens over een maximale koopprijs . Terwijl er totaal niet gesproken wordt over de eventuele leveringsdatum terwijl daar mondeling door Ballast Nedam is gezegd dat wij die datum mogen bepalen liggend tussen 1 juli 2010 en ongeveer 2 en een ½ jaar na die datum. (De vervangende locatie waar wij hebben willen is nu nog vrij en onze bereidheid om te verhuizen is wel afhankelijk van de beschikbaarheid van deze locatie).

Kort gezegd wij vinden de contract wat amateuristisch en onnauwkeurig, ons inziens moet het dus beter omschreven worden en moeten dingen instaan als:

-leveringsdatum

-bankgarantie

-dat men pas met onze 2 huurders gaat overleggen nadat alle ontbindende voorwaarden in het koopcontract zijn komen te vervallen, en dat geldt ook voor het aanvragen van een sloopvergunning.

-een vaste koopprijs van 1.500.000,00 euro k.k.

Voor Ballast Nedam is het belangrijk dat ze ook het aan ons terrein grenzend gebied verkrijgen, dat in het bezit is van het bestuur van de christelijke basisscholen, de VCOG, dit is begrijpelijk maar voor ons is dus de beschikbaarheid van onze nieuwe locatie belangrijk, dus daar zal ook iets over opgenomen moeten worden.

We hopen dat u ons hierin kunt adviseren en bevestigen de afspraak op maandag a.s. om half 3 op uw kantoor.”

3.7

Op 12 april 2010 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de heer en mevrouw [namen echtpaar] en mr. [appelante] .

3.8

Mr. [appelante] heeft op 14 april 2010 een eerste concept voor een
koopoptieovereenkomst opgesteld. Volgens dit concept (prod. 5 bij inl. dagv.) verleent Stella Beheer, in het concept aangeduid als [namen echtpaar] , aan Hollestelle, in het concept aangeduid als Ontwikkelaar, vanaf 1 april [adres 2] 30 juni 2010 het recht om de panden te kopen.

In het concept zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen.

"Artikel 1- Recht van koop

1. [namen echtpaar] verlenen aan Ontwikkelaar, die zulks voor zich aanneemt, vanaf 1 april [adres 2] 30 juni 2010, het recht om de Onroerende Zaak te kopen onder de hierna vermelde voorwaarden en bedingen.

2.
De koop krachtens dit kooprecht zal geschieden voor een bedrag van € 1.500.000,00 (zeggen: éénmiljoenvijfhonderdduizend euro) kosten koper.

3. Indien Ontwikkelaar van het verleende recht van koop gebruik wenst te maken, zal hij daarvan bij aangetekende brief aan [namen echtpaar] moeten kennis geven, na ontvangst van welke kennisgeving de koopovereenkomst tot stand zal zijn gekomen op basis van de voorwaarden en bedingen zoals genoemd in de hieraan gehechte bijlage 1. (…)

Artikel 2 – Akte van levering

1. De akte van levering zal worden verleden voor notaris mr………, binnen één maand na de totstandkoming van de koopovereenkomst. (…)

2. De Onroerende Zaak is belast met de navolgende huurovereenkomsten:

a. [adres 2] , huurovereenkomst d.d. 22 augustus 1990;

b. [adres 3] , huurovereenkomst d.d. ………………,

welke huurovereenkomsten op Ontwikkelaar overgaan.

3. Partijen komen overeen dat [namen echtpaar] na de eigendomsoverdracht nog uiterlijk tot 31 december 2012 gebruik mogen maken van de [adres 1] en aldaar [naam onderneming] mag exploiteren. (…)

Artikel 3- Exclusiviteit en geheimhouding

(…)

2. Ontwikkelaar verplicht zich de aard en inhoud van deze overeenkomst geheim te houden en niet met derden te bespreken, met uitzondering van (….). Zo is het Ontwikkelaar met nadruk niet toegestaan om contact te hebben met de (onder)huurders van de Onroerende Zaak."

3.9

In de begeleidende brief van 14 april 2010 bij het eerste concept (prod. 19 bij CvR) verzoekt mr. [appelante] de heer en mevrouw [namen echtpaar] om het concept nauwkeurig door te nemen en te bezien of zij vragen en/of opmerkingen hebben. Tevens geeft zij aan dat zij in de koopoptie melding heeft gemaakt van het bestaan van de twee huurovereenkomsten. Daarbij vermeldt zij:

“Ik heb daarvoor gekozen omdat in de huurovereenkomsten met het café is bepaald dat Heineken een intredingsrecht toekomt, van welk intredingsrecht u als verhuurder bij de verkoop van het pand melding moet maken. De huurovereenkomst van de cafetaria heb ik niet ontvangen, maar zou ik ook ter beschikking stellen in het kader van de informatieplicht.”

3.1

Bij e-mail van 14 april 2010 (prod. 2 bij CvA) aan mr. [appelante] hebben de heer en mevrouw [namen echtpaar] gereageerd op dit concept. In deze e-mail staat onder meer het volgende:

“Verder staat bij Artikel 1.3 de bijlage, we hebben besloten dat als alles door gaat wij e.a. ook via uw notariaat willen verleden, en hadden begrepen dat u dan i.p.v. de bijlage kunt verwijzen naar de voorwaarden van uw kantoor ? (…)

Verder is alles prima verwoordt zoals afgesproken .”

3.11

Bij brief van 15 april 2010 (prod. 3 bij CvA) heeft mr. [appelante] een tweede concept voor een koopoptieovereenkomst aan de heer en mevrouw [namen echtpaar] toegestuurd. In de brief heeft mr. [appelante] opgemerkt dat in het tweede concept is opgenomen dat de akte van levering zal worden gepasseerd bij de notaris van haar kantoor, “
op basis van de bij deze notaris gebruikelijke voorwaarden en bedingen. Dit maakt dat op dit moment niet direct inhoudelijk gesproken hoeft te worden over een meer uitgebreide overeenkomst .” Mr. [appelante] heeft daarbij tevens het volgende aangegeven:

“Wél zult u zich realiseren dat er op deze manier iets meer discussie naar de toekomst verschuift, omdat er niet één standaard set voorwaarden en bedingen is, die door het Notariaat wordt gehanteerd. Dat wordt afgestemd op de situatie. Indien u een dergelijke discussie – bij nader inzien – toch wilt voorkomen, kan de tekst van de oude optie nog worden aangehouden.”

3.12

In het tweede concept (prod. 3 bij CvA) zijn – in afwijking van het eerste concept - onder meer de volgende bepalingen opgenomen.

"Artikel 1 – Recht van koop

(…)

3. Indien Ontwikkelaar van het verleende recht van koop gebruik wenst te maken, zal hij daarvan bij aangetekende brief aan [namen echtpaar] moeten kennis geven, na ontvangst van welke kennisgeving de koopovereenkomst tot stand zal zijn gekomen op basis van de voorwaarden en bedingen zoals hierna bepaald. (…)

Artikel 2 – Akte van levering

1. De akte van levering zal worden verleden voor notaris Mr. [Y] , binnen één maand na de totstandkoming van de koopovereenkomst op basis van de bij deze notaris gebruikelijke voorwaarden en bedingen. (….)

2.
De Onroerende Zaak is belast met de navolgende huurovereenkomsten:

a. [adres 2] , huurovereenkomst d.d. 22 augustus 1990;

b. [adres 3] , huurovereenkomst d.d. juli 1993,

welke huurovereenkomsten op Ontwikkelaar overgaan."

3.13

Op het tweede concept is door het echtpaar [namen echtpaar] geen commentaar gegeven aan mr. [appelante] . Aan de hand van dit concept heeft een gesprek plaatsgevonden tussen het echtpaar [namen echtpaar] , [X] en de heer [Z] van Hollestelle, buiten aanwezigheid en medeweten van mr. [appelante] . Dit gesprek heeft geleid tot een koopoptieovereenkomst die op 23 april 2010 door de heer en mevrouw [namen echtpaar] namens Stella Beheer en door de heer [A] namens Hollestelle is ondertekend. De getekende koopoptieovereenkomst wijkt op een aantal punten af van het tweede concept van mr. [appelante] . In de koopoptieovereenkomst (prod. 7 bij dagv.) zijn – in afwijking van het tweede concept van mr. [appelante] – onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

"Artikel 2 Akte van levering

(…)

2. De Onroerende Zaak is belast met de navolgende huurovereenkomsten

a. [adres 2] , huurovereenkomst d.d. 22 augustus 1990;

b. [adres 3] , huurovereenkomst d.d. juli 1993,

welke huurovereenkomsten op de Ontwikkelaar overgaan. Deze huurovereenkomsten worden binnen 1 week na ondertekening van deze overeenkomst door [namen echtpaar] aangeleverd.

Partijen komen overeen dat [namen echtpaar] na eigendomsoverdracht nog uiterlijk tot 31 december 2011 gebruik mogen maken van de [adres 1] en aldaar [naam onderneming] mag exploiteren, tenzij partijen later anders overeenkomen.''

3.14

Op de laatste dag van de koopoptietermijn heeft Hollestelle verzocht tegen betaling van € 15.000,00 de optie met twee maanden te verlengen tot 1 september 2010. Stella Beheer heeft hiermee ingestemd (prod. 8 bij inl. dagv.). Na ommekomst van de tweede termijn is de termijn nogmaals met twee maanden verlengd tot 1 november 2010. Bij brief van
30 augustus 2010 (prod. 13 bij dagv, bijlage 3) heeft Hollestelle aangegeven dat de volgende afspraken zijn gemaakt:

"De koopoptieovereenkomst tussen Stella Beheer B.V. en Hollestelle Vastgoed Ontwikkeling B.V., die afliep per 30 juni 2010, was reeds verlengd tot 1 september 2010 en wordt nu in ieder geval verlengd tot 1 november 2010 (…).

I.v.m. het feit dat het voortraject meer tijd in beslag neemt dan oorspronkelijk gedacht schuiven alle in de koopoptieovereenkomst genoemde termijnen navenant op. Hierdoor houdt Stella Beheer B.V. dezelfde tijd (circa 1,5 jaar) beschikbaar om vanaf de ondertekening van de koopovereenkomst op zoek te gaan naar een ander pand."

3.15

Mr. [appelante] was bij deze onderhandelingen niet betrokken.

3.16

Bij aangetekende brief van 29 oktober 2010 (prod. 9 bij inl. dagv.) heeft Hollestelle laten weten de koopoptie om te willen zetten in een koopovereenkomst.

3.17

Tussen Stella Beheer en Hollestelle is een meningsverschil ontstaan over de uitleg van de koopoptieovereenkomst, waarop de heer en mevrouw [namen echtpaar] wederom een beroep hebben gedaan op mr. [appelante] . Mr. [appelante] heeft bij brief van 16 november 2010 (prod 12 bij inl. dagv.) de heer en mevrouw [namen echtpaar] geïnformeerd over de uitleg van de koopoptieovereenkomst.

3.18

Hollestelle is door de notaris uitgenodigd te verschijnen voor het verlijden van de leveringsakte op 1 december 2010. Hollestelle heeft aan deze uitnodiging geen gehoor gegeven. Bij brief van 1 december 2010 aan Hollestelle (prod. 13. bij inl. dagv.) is mr. [appelante] ingegaan op twee zaken die volgens Hollestelle nog zouden openstaan, te weten de vergoeding voor het voortgezet gebruik en de wens van de heer en mevrouw [namen echtpaar] om langer van het pand gebruik te mogen maken. Mr. [appelante] heeft Hollestelle in deze brief gesommeerd binnen acht dagen haar medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering.

3.19

Bij brief van 6 december 2010 (prod. 5 bij CvA) heeft de advocaat van Hollestelle aan mr. [appelante] meegedeeld dat haar cliënte bereid is om mee te werken aan de levering en dat zij akkoord gaat met het voortgezet gebruik zonder vergoeding [adres 2] 30 april 2012. Zij verzoekt Stella Beheer mee te werken aan aanpassing van de leveringsdatum naar 1 maart 2011. Stella Beheer heeft daarop aangegeven dat tegen vergoeding van € 30.000,00 met uitstel kan worden ingestemd.

3.2

Bij brief van 13 december 2010 (prod. 6 bij CvA) geeft de gemachtigde van Hollestelle aan toch de mogelijkheid te hebben de onroerende zaak nog in 2010 af te nemen.

3.21

Op 20 december 2010 (prod. 7 bij CvA) heeft mr. [appelante] aan de advocaat van Hollestelle een brief gestuurd waarin zij ingaat op de inspanningen die door haar namens Stella Beheer zijn geleverd, die verband houden met de weigerachtige opstelling van Hollestelle. Zij heeft Hollestelle verzocht te bevestigen dat de akte van levering op 3 januari 2011 gepasseerd kan worden en dat haar kosten door Hollestelle worden voldaan.

3.22

Bij brief van 21 december 2010 (prod. 15 bij inl. dagvaarding) heeft de advocaat van Hollestelle bevestigd dat zij nog steeds bereid is de onroerende zaak af te nemen en dat zij bereid is de juridische kosten te voldoen, mits partijen het eens zouden worden over de inhoud van akte van levering. Voorgesteld is de akte uiterlijk 7 januari 2011 te passeren.

3.23

Op 3 januari 2011 heeft het notariaat van PlasBossinade een concept van de (aangepaste) leveringsakte aan Stella Beheer gezonden. In reactie daarop heeft Stella Beheer aan het notariaat doorgegeven dat de [adres 2] wordt onderverhuurd en dat dit in de akte opgenomen diende te worden. Het notariaat heeft de onderhuursituatie gemeld aan de advocaat van Hollestelle. Hollestelle heeft zich op het standpunt gesteld dat de onderhuursituatie haar niet bekend was en heeft bij brief van 7 januari 2011 (prod. 8 bij CvA) vrijwaring geëist ter zake van de schade die Hollestelle zal lijden vanwege de aanwezigheid van een onderhuurder in het pand [adres 2] . Hollestelle heeft daarbij tevens aangegeven niet aan de levering op 7 januari 2011 te zullen meewerken.

3.24

Stella Beheer heeft zich vervolgens tot Yspeert VWL Advocaten gewend met het verzoek haar bij te staan. Bij brief van 18 januari 2011 heeft Stella Beheer mr. [appelante] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijdt of nog zal lijden ten gevolge van het onvermeld blijven van de onderhuur.

3.25

Stella Beheer en Hollestelle hebben geprobeerd een minnelijke oplossing te bereiken. Bij brief van 20 juli 2011 heeft de gemachtigde van Hollestelle, Stella Beheer meegedeeld de koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling c.q. bedrog dan wel subsidiair te ontbinden uit hoofde van wanprestatie. Stella Beheer heeft in die vernietiging berust.

3.26

Op 27 oktober 2011 heeft Stella Beheer een overeenkomst gesloten met [X] tot (ver)koop van de panden aan de [adres 1] [adres 2] [adres 3] voor een prijs van € 1.437.500, - kosten koper. Afgesproken is een levering uiterlijk op 1 september 2012, hieraan is uitvoering gegeven.

4. De vordering en de beslissingen in eerste aanleg

4.1

Stella Beheer heeft aangevoerd dat mr. [appelante] op drie punten een beroepsfout heeft gemaakt, namelijk:

a. het niet opnemen van een sanctie in de koopoptieovereenkomst (een boetebeding) voor het geval Hollestelle niet zou voldoen aan een of meer verplichtingen uit die overeenkomst;

b. Hollestelle heeft te veel ruimte gekregen om telkens overeengekomen zaken opnieuw ter discussie te stellen;

c. het niet melding maken van de onderhuurovereenkomst voor nummer [adres 2] in de koopoptieovereenkomst.

Zij heeft op grond van deze tekortkomingen als schadevergoeding bij inleidende gevorderd:

- Het verschil tussen de aanvankelijk overeengekomen koopovereenkomst en de uiteindelijke koopovereenkomst, neerkomende op € 62.500, -

- de rentederving over de gehele oorspronkelijke koopsom van €1,5 miljoen gerekend over de periode van 29 november 2010 tot en met 1 september 2012 en over € 62.500 vanaf

1 september 2012 tot de datum van betaling van het restantbedrag, gebaseerd op de wettelijke rente, berekend op € 98.350,33.

- kosten rechtsbijstand ad € 33.603,37, alles wederom te verhogen met wettelijke rente.

4.2

De rechtbank heeft bij het tussenvonnis van 27 februari 2013 overwogen dat mr. [appelante] Stella Beheer op de mogelijkheid van een boetebeding in de koopoptieovereenkomst had mogen wijzen. Door het ontbreken daarvan heeft Hollestelle ruimte gekregen om overeengekomen zaken opnieuw ter discussie te stellen. Voor zover het tweede verwijt ook op andere zaken ziet, heeft de rechtbank dat verwijt onterecht geoordeeld. Voorts is mr. [appelante] tekort geschoten door de onderhuur niet aan de orde te stellen.

Volgens de rechtbank is er voorts sprake van causaal verband tussen deze tekortkomingen van mr. [appelante] en de posten lagere verkoopopbrengst en kosten van rechtsbijstand. De vertragingsschade heeft de rechtbank afgewezen omdat deze ten onrechte op de wettelijke rente was gesteld.

Bij tussenvonnis van 24 april 2013 heeft de rechtbank geen verlof voor tussentijds appel gegeven. Bij eindvonnis van 17 juli 2013 heeft zij de post minderopbrengst volledig toegewezen en de post kosten voor rechtsbijstand tot een bedrag van € 31.347,98., plus de wettelijke rente over de afzonderlijke facturen voor rechtsbijstand vanaf de vervaldata van die facturen. Ook zijn PlasBossinade c.s. in de kosten van de procedure veroordeeld.

5. De beoordeling van de grieven

5.1

In
principaal appel vechten PlasBossinade c.s. in de
eerste twee grieven het oordeel van de rechtbank aangaande het ten onrechte niet opnemen van een boeteclausule aan.
Grief 3 heeft betrekking op het niet aan de orde stellen van de onderhuur.
Grief 4 ziet op het causaal verband,
grief 5 op eigen schuld en
grief 6 op de hoogte van de schade. De enige grief in het
incidenteel appel ziet op de afgewezen post vertragingsschade, waarvoor Stella Beheer thans een alternatieve berekening in het geding brengt, aanvangende op 29 oktober 2010.

5.2

Bij de beoordeling van deze zaak, die betrekking heeft op de vermeende gebrekkige opdrachtvervulling van een advocaat, stelt het hof het volgende voorop.

Bij de beoordeling van de klacht is uitgangspunt dat een advocaat als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Uit HR 2 april 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4355,
NJ 1983/367 en HR 29 november 1991, ECLI:NL:HR:1991: ZC0429,
NJ 1992/808, welke uitspraken zien op processuele rechtshandelingen, volgt dat de zorgvuldigheidsplicht meebrengt mee dat een advocaat zijn cliënt daarbij niet onnodig blootstelt aan voorzienbare en vermijdbare risico’s. Deze zorgvuldigheidsplicht brengt voorts mee dat een advocaat die een cliënt adviseert in het kader van een door een cliënt te nemen beslissing over een bepaalde kwestie, de cliënt in staat stelt goed geïnformeerd te beslissen (vgl. HR 29 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1406,
NJ 2015/267). Het antwoord op de vraag of en in welke mate een advocaat de cliënt daarbij behoort te informeren over en te waarschuwen voor een bepaald risico, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dat kader kan onder meer betekenis toekomen aan de ernst en omvang van het desbetreffende risico, de mate van waarschijnlijkheid dat dit zich zal realiseren en de mate waarin de cliënt ervan heeft blijk gegeven zich reeds van dat risico bewust te zijn.

5.3

Indien sprake is van beroepsfout van mr. [appelante] , brengt zulks ook de aansprakelijkheid van PlasBossinade, als haar (toenmalige) werkgever met zich, hetgeen overigens door PlasBossinade niet is betwist.

5.4

Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast geldt als uitgangspunt dat deze rust op de cliënt van de advocaat die vanwege een beroepsfout wordt aangesproken en zowel het bestaan van de beroepsfout als het causaal verband tussen de fout en de gestelde schade omvat.

5.5

Het hof zal eerst ingaan op de gestelde beroepsfouten en het causaal verband met de aangevoerde schadeposten, waaronder de post die inzet is van het incidenteel appel. Vervolgens zal het hof ingaan op de omvang van de schade en daarna op het beroep op eigen schuld. Ten slotte zal het hof oordelen over de bezwaren tegen de door de rechtbank toegewezen wettelijke rente.

Het niet melden van de onderhuurovereenkomst

5.6

Het hoofdverwijt dat Stella Beheer mr. [appelante] maakt is het onbesproken laten van de onderhuurovereenkomst. Daarop is de koopovereenkomst met Hollestelle ook daadwerkelijk afgeketst. PlasBossinade c.s. vechten met hun derde grief in de kern niet aan dat mr. [appelante] , hoewel zij gelet op de mail geciteerd onder 3.6, van begin af aan op de hoogte had moeten zijn van het bestaan van de onderhuurovereenkomst, heeft verzuimd daaraan aandacht te besteden. Dat mr. [appelante] wel aandacht heeft gehad voor de huurovereenkomsten, onderstreept deze nalatigheid alleen maar. Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat dit verzuim, in het licht van de aan mr. [appelante] verstrekte opdracht, als een beroepsfout moet worden aangemerkt.

Grief 3 bevat in essentie uitsluitend klachten aangaande eigen schuld aan de zijde van Stella Beheer - die het hof hierna zal behandelen - en klachten betreffende het causaal verband.

5.7

Het eerste causaliteitsverweer dat PlasBossinade c.s. voeren is dat hoogstens sprake is geweest van een uitgestelde reactie en dat, indien de onderhuurovereenkomst eerder was gemeld, Hollestelle daar ook eerder een probleem van zou hebben gemaakt.

Stella Beheer stelt daar tegenover - wat door PlasBossinade c.s. wordt betwist - dat zij in de onderhandelingen met Hollestelle al melding had gemaakt van de onderhuurovereenkomst en dat Hollestelle in de fase voordat de koopoptieovereenkomst was gesloten daarvan geen probleem heeft gemaakt. Zij geeft evenwel aan dat zij een en ander niet kan bewijzen.

5.8

Het hof kan alleen maar vaststellen dat Hollestelle rond 7 januari 2011 daadwerkelijk een groot probleem heeft gemaakt van haar onbekendheid met de onderhuurovereenkomst. Dat zij daarvan wel op de hoogte was, gelijk Stella Beheer stelt maar PlasBossinade c.s. betwisten, kan het hof niet aannemen. De bewijslast van die bekendheid berust bij Stella Beheer, doch die heeft aangegeven zulks niet te kunnen bewijzen. Derhalve gaat het hof ervan uit dat Stella Beheer aan Hollestelle geen mededeling heeft gedaan van de onderhuur in de fase van de onderhandelingen voordat zij een beroep deed op de bijstand van PlasBossinade c.s.

5.9

Gelet op de problemen die Hollestelle op 7 januari 2011 maakte van de onderhuurovereenkomst, acht het hof het niet voor de hand liggend dat in geval de onderhuur in april 2010 uitdrukkelijk ter kennis van Hollestelle was gebracht, zij deze voor kennisgeving had aangenomen en dat alsdan eenzelfde koopoptieovereenkomst was gesloten die dan ook nog eens in een levering op 29 november 2010 had geresulteerd, wat nu juist het uitgangsscenario is dat de rechtbank in navolging van Stella Beheer aan haar schadebegroting ten grondslag heeft gelegd bij de vergelijking van de situatie zonder beroepsfout met de feitelijke situatie.

In zoverre is grief 3 terecht voorgedragen.

Het niet opnemen van een boeteclausule in de concept-koopoptieovereenkomst

5.1

Het hof stelt vast dat dit verwijt slechts in beperkte mate dragend is voor de vordering van Stella Beheer, nu zij immers aanvoert dat met een boeteclausule de gevolgen van het niet melden van de onderhuurovereenkomst nimmer zo hoog zouden zijn opgelopen. Volgens Stella Beheer had er dan voor Hollestelle ook een boete op het spel gestaan indien zij niet tijdig afnam wat haar ervan zou hebben weerhouden om problemen omtrent de onderhuur op het spits te drijven. In wezen is dit een beroep op het niet treffen van schade beperkende maatregelen door de aansprakelijke advocaat zelf.

5.11

Hoogstens spelen de stellingen van Stella Beheer op dit punt nog een zelfstandige rol bij de ingangsdatum en de hoogte van de vertragingsschade die in incidenteel appel aan de orde is. Het hof komt op die ingangsdatum terug in rechtsoverweging 5.27 en volgende.

5.12

Voor de beoordeling van het principaal appel doet het er niet toe of mr. [appelante] een nadere beroepsfout heeft gemaakt met het achterwege laten van een boeteclausule. In zoverre ten overvloede merkt het hof daarover nog het volgende op. Het staat vast dat in de beide koopoptieconcepten die mr. [appelante] heeft vervaardigd geen boeteclausule is opgenomen. De verwijzing in het eerste concept naar een bijlage (die overigens niet is overgelegd) betreffende de voorwaarden waaronder een akte van levering wordt verleden is, anders dan PlasBossinade c.s. klaarblijkelijk ingang willen doen vinden, geen boeteclausule of anderszins een dwangmiddel dat de verkoper ten dienste staat om de partij die de koopoptie heeft uitgeoefend nakoming van de daardoor tot stand gekomen koopovereenkomst te dwingen.

Grief 2 faalt.

5.13

Of het opnemen van boeteclausule evenwel aangewezen was, is overigens nog maar de vraag, nu tussen partijen niet in geding is dat in een koopoptieovereenkomst geen plaats is voor een boeteclausule, en partijen van mening verschillen in hoeverre een boeteclausule gebruikelijk is in een gemengde overeenkomst als die waartoe mr. [appelante] diende te adviseren.

5.14

Stella Beheer betoogt dat nu in de koopoptieovereenkomst staat dat door het inroepen van de optie een koopovereenkomst tot stand komt, in de overeenkomst ook de nadere inhoud - inclusief een boeteclausule - van die koopovereenkomst had kunnen worden opgenomen. Indien het hof in dat spoor aanneemt dat mr. [appelante] aan de voortgang van de uitvoering van de eventuele koopovereenkomst - gelet op de expliciete wens die het echtpaar [namen echtpaar] in hun mail van 9 april 2010 had geuit over de zekerheid van de datum van levering - meer moeite had moeten besteden en in zoverre tekort is geschoten, dan heeft PlasBossinade c.s. evenwel wederom gelijk waar zij aanvoert dat de rechtbank er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat sprake was van ten minste een beginselovereenkomst tussen Stella Beheer en Hollestelle waarin een boeteclausule niet was besproken en dat er evenmin zondermeer van mag worden uitgegaan dat Hollestelle met een boeteclausule van enige importantie zonder noemenswaardige discussie akkoord zou zijn gegaan. Daarbij komt nog dat Stella Beheer de verdere onderhandelingen buiten mr. [appelante] om hebben gevoerd. In zoverre is grief 1 terecht voorgedragen. Dat geldt ook voor grief 4 die eveneens betrekking heeft op het causaal verband. PlasBossinade c.s. betogen daar terecht dat ook zonder boeteclausule de koopoptieovereenkomst als zodanig tot afname noopte indien de optie werd uitgeoefend. Als de overeenkomst vanwege het niet melden van de onderhuurovereenkomst inderdaad vernietigbaar was - en Stella Beheer heeft daarin berust - dan zou een boetebeding daaraan geen enkele wijziging hebben gebracht.

5.15

Per saldo komt het hof tot de gevolgtrekking dat het al dan niet opnemen van een boetebeding in de overeenkomst de situatie van Stella Beheer hoogstens marginaal zou hebben verbeterd en dat er geen bewijs voorligt voor de stelling van Stella Beheer dat Hollestelle dan het conflict over de onderhuur niet hoog zou hebben gespeeld.

Voorts ten aanzien van het verschil in koopprijs

5.16

Uit het voorgaande volgt dat hof de kans dat, indien mr. [appelante] een conceptcontract met boeteclausule en met vermelding van de onderhuursituatie zou hebben opgesteld, alsdan Hollestelle akkoord zou zijn gegaan met aankoop van het onroerend goed voor 1,5 miljoen euro en levering op 7 januari 2011 of enige datum daarvoor zou hebben plaatsgevonden, niet bijzonder hoog inschat.

5.17

Voor de primaire schade - de lagere koopprijs - lijkt derhalve hoogstens plaats bij een proportionele benadering, gebaseerd op een gemiste kans.

5.18

Het hof passeert het tweede verweer dat PlasBossinade c.s. in stelling brengen, inhoudende dat de onderhuursituatie voor Hollestelle eigenlijk niet van belang was omdat zij al akkoord was gegaan met aankoop van het pand in verhuurde staat en het niet vermelden van de onderhuur per saldo geen schade heeft opgeleverd. Dit argument verdraagt zich slecht met het eerste argument dat het hof heeft overgenomen dat bij tijdige melding Hollestelle ook een probleem van de onderhuur zou hebben gemaakt, terwijl het voorts voorbijgaat aan de feitelijke situatie dat de koopovereenkomst met Hollestelle daarop daadwerkelijk is stukgelopen. Bovendien is dit ook in strijd met wat mr. [appelante] zelf aan het echtpaar [namen echtpaar] heeft geadviseerd in haar brief van 6 januari 2011 (prod. 21 bij repliek) waarin zij schrijft:

"in zoverre moet ik de wederpartij dan ook gelijk geven dat zij - nu zij de bekendheid met de onderverhuur betwisten - daarvan niet hoefde uit te gaan bij de totstandkoming van de koopoptie-vereenkomst. In zoverre komen zij hierdoor ook in een andere situatie te verkeren dan de situatie met enkel een hoofdhuurovereenkomst. Immers, in het kader vaneen huurbeëindigingsprocedure zal ook de onderhuur juridisch moeten worden beëindigd."

De kosten van rechtsbijstand

5.19

Het hof is met de Stella Beheer en de rechtbank van oordeel dat ten gevolge van het niet melden van de onderhuur door mr. [appelante] , er verwikkelingen zijn ontstaan met Hollestelle in de fase van de ondertekening van de akte van levering, die noopten tot het inschakelen van juridische bijstand. Deze extra kosten komen in zoverre voor rekening van mr. [appelante] . c.q. PlasBossinade.

5.2

Wel speelt ook hier de hiervoor gestelde vraag of Hollestelle zondermeer met de onderhuur in de eerdere fase akkoord was gegaan en of ook in dat geval in de eerdere fase nadere rechtsbijstand nodig was geweest. Het hof roept in herinnering dat volgens de eigen stellingen van Stella Beheer er al sprake was van een overeenkomst voordat mr. [appelante] was ingeschakeld terwijl er van dient te worden uitgegaan dat Stella Beheer niet zelfstandig melding heeft gemaakt van het bestaan van de onderhuurovereenkomst.

5.21

Ten aanzien van de kosten van rechtsbijstand heeft PlasBossinade c.s. de effectiviteit van de verleende bijstand en de door de nieuwe advocaat gekozen strategie ter discussie gesteld. Stella Beheer heeft als verweer daartegen onder meer gevoerd dat de (verzekeraar van) PlasBossinade c.s. in de gelegenheid is gesteld om de strategie mede te bepalen, doch dat die daarvan geen gebruik heeft gemaakt (MvA, punt 18). PlasBossinade c.s. hebben deze stelling van Stella Beheer betwist (schriftelijk pleidooi, punt 22). Bewijs dan wel een aanbod daartoe van deze stelling ligt niet voor, zodat het hof daaraan verder voorbij zal gaan.

5.22

Het hof passeert evenwel ook het verweer van PlasBossinade c.s. dat de nieuwe advocaat van Stella Beheer voor een andere strategie had moeten kiezen dan mr. [appelante] zelf in haar brief van 6 januari 2011 (zie hiervoor onder 5.18) nog heeft voorgesteld. Voorts stelt het hof vast dat er een kort geding tot nakoming is gevoerd (waarvan het vonnis van 25 juli 2011 als productie 5 bij de MvA is overgelegd).

5.23

Het hof acht derhalve de kosten van rechtsbijstand betreffende Hollestelle als schadepost toewijsbaar, onder aftrek van een, na afweging van goede en kwade kansen te bepalen percentage betreffende de hiervoor onder 5.20 aangeduide vraag.

5.24

Stella Beheer maakt daarnaast ook aanspraak op kosten van de procedure tegen de huurder [huurder] betreffende de onderhuur. Het hof is van oordeel dat deze kosten niet samenhangen met de aan mr. [appelante] verweten fout. Ook als de onderhuur wel was meegedeeld had er iets met de huurders en onderhuurders moeten gebeuren.

De rechtsbijstand die is verleend met betrekking tot de aansprakelijkstelling van mr. [appelante] zelf behoort tot de kosten van deze procedure waarop het regiem van de proceskostenveroordeling van toepassing is.

5.25

Derhalve moet als uitgangspunt genomen worden het bedrag van € 23.860,95 zoals vermeld op productie 27 bij de conclusie van repliek en de daarop betrekking hebbende facturen voor rechtsbijstand. Daarop dient dan een bedrag in verband met wat hiervoor onder 5.20 is overwogen in mindering te worden gebracht.

5.26

PlasBossinade c.s. voeren voorts aan dat het resterende bedrag te hoog is, omdat daar vijf advocaten van Yspeert VDW aan gewerkt hebben zonder dat daartoe enige noodzaak bestond. Het hof acht de weerlegging van dit verweer vooralsnog niet voldoende. Vijf advocaten (mrs Pruim, Van den Akker, Kostwinder, Yspeert en Barendregt) allen tegen een uurtarief van € 245, - komt het hof vooralsnog ook als redundant voor, zodat ook op dit punt enige vermindering aangewezen lijkt.

De kosten van de vertraging in de uitbetaling van de koopsom

5.27

In incidenteel appel vordert Stella Beheer schadevergoeding voor de vertraagde betaling van de koopsom (waarbij zij uitgaat van € 1.500.000, -) over de periode van
29 oktober 2010 tot 1 september 2012. Ten opzichte van de vordering in eerste aanleg is sprake van een eisvermindering nu rekening wordt gehouden met de meeropbrengsten uit (onder)huur.

Het hof merkt op dat in eerste aanleg van 29 november 2010 is uitgegaan en dat in de bijlagen bij de memorie van grieven in incidenteel appel ook van die datum wordt uitgegaan. Voor de vervroeging tot 29 oktober 2010 ontbreekt elke verklaring, terwijl in eerste aanleg 29 november 2010 op zich wel begrijpelijk is gemotiveerd. Het hof gaat er dan ook van uit dat 29 oktober 2010 als een verschrijving moet worden opgevat.

Dat betekent niet dat het hof zich verenigt met 29 november 2010. In dit verband is van belang dat Stella Beheer zelf heeft ingestemd met uitstel van de levering tot 7 januari 2011 (zie MvA punt 24) zodat dat de vroegst mogelijke datum van levering - en dus van betaling - is waarmee gerekend zou kunnen worden. Ook hier speelt evenwel het argument dat het zeer onzeker is dat bij tijdige melding van de onderhuur deze datum ook haalbaar zou zijn geweest.

5.28

Stella Beheer heeft terecht de grondslag voor de vertragingsschade (deels) aangepast ten op zichte van de vordering in eerste aanleg. Bij deze vertragingsschade gaat het niet om de situatie dat een geldschuld die door de schuldenaar niet tijdig wordt voldaan en de schuldenaar in verzuim verkeert, maar om eventuele schade die voor Stella Beheer is voortgevloeid uit de latere datum waarop de levering (en betaling) heeft plaatsgevonden. De rechtbank heeft dan ook terecht de vordering, voor zover gebaseerd op artikel 6:119 Bw afgewezen. Stella Beheer dient aan te tonen dat zij bij eerdere levering hogere revenuen uit haar in de onroerende zaken belegde vermogen zou hebben genoten dan zij in de betreffende periode feitelijke heeft genoten in de vorm van netto huuropbrengsten en opbrengsten uit haar bedrijf. Stella Beheer komt dan ook in appel in zoverre terecht met een vermogensvergelijking. Stella Beheer heeft de netto opbrengsten uit het onroerend goed (voor belasting) berekend op € 42.005,99. Zij dient derhalve aan te tonen dat bij eerdere uitvoering van de koopovereenkomst zij een hoger rendement zou hebben behaald. Voor deze situatie is de wettelijke rente niet bedoeld, zodat daarbij geen aansluiting kan worden gezocht. De primaire vordering van Stella Beheer in appel op dit onderdeel die uitgaat van de wettelijke rente, kan dan ook niet worden toegewezen.

5.29

Subsidiair komt Stella Beheer met een vergelijking met de rentevoet van 3%, volgens haar de rente die in die tijd op een deposito verkregen kon worden.

PlasBossinade c.s. hebben een en ander gemotiveerd betwist. Het hof deelt het argument van PlasBossinade c.s. dat Stella Beheer ten onrechte de rente berekent over 1.5 miljoen, nu op het onroerend goed een hypotheek rustte van € 345.333 - waarvan Stella Beheer de rente nota bene als aftrekpost heeft meegenomen in haar berekening van de reële huurinkomsten - zodat maximaal over € 1.154.667 een fictief rendement berekend had kunnen worden.

PlasBossinade c.s. hebben voorts betwist dat Stella Beheer dit bedrag op een depositorekening zou hebben geplaatst indien het eerder was ontvangen en dat een dergelijke rentevergoeding tussen 2010 en 2012 gebruikelijk was.

5.3

Stella Beheer heeft bij schriftelijk pleidooi niet aannemelijk gemaakt dat zij de koopsom op een deposito zou hebben geplaatst, bijvoorbeeld door aan te tonen dat dit in september 2012 alsnog is gebeurd, in welk geval het aannemelijk zou zijn dat dat bij een eerdere uitbetaling ook het geval is. PlasBossinade c.s. hebben er voorts, onbetwist, op gewezen dat Stella Beheer de koopsom nodig had voor haar nieuwe locatie. Stella Beheer heeft er vanaf gezien om een berekening van het rendement over te leggen, gebaseerd op de inkomsten in haar nieuwe locatie. Verder hebben PlasBossinade c.s. berekeningen overgelegd waaruit blijkt dat eerst bij een rendement van meer dan 2% er sprake is van enige schade.

Het hof acht door Stella Beheer thans onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij in de relevante periode -waarbij dus ook de hiervoor onder 5.28 gemaakte opmerkingen gelden - een dergelijk rendement zou hebben genoten, zodat het hof deze schadepost thans niet voldoende aangetoond acht. Ter comparitie zal Stella Beheer in staat worden gesteld deze schadepost alsnog nader met bescheiden te onderbouwen en aan te tonen dat zij in een hoger rendement dan 2% zou hebben genoten in de relevante periode.

Eigen schuld

5.31

PlasBossinade c.s. doet voorts een beroep op eigen schuld aan de zijde van Stella Beheer c.s. omdat Stella Beheer niet spontaan de onderhuurovereenkomsten aan Hollestelle ter hand heeft gesteld.

5.32

Het hof verwerpt dit beroep. Stella Beheer heeft zich tot mr. [appelante] als specialist gewend. Mr. [appelante] heeft vervolgens de strategie uitgestippeld en aangegeven dat Stella Beheer de huurovereenkomsten (nader aangeduid in het conceptcontract, geciteerd onder 3.12) aan Hollestelle ter hand zou dienen te stellen. Daarbij heeft mr. [appelante] niet over het onderhuurcontract gerept. Indien Stella Beheer zich daaraan vervolgens houdt, geeft het geen pas dat PlasBossinade c.s. thans stellen dat Stella Beheer het beter had moeten weten dan de door hen in de arm genomen specialist mr. [appelante] en zelf het onderhuurcontract bij de huurder/onderverhuurder had moeten opvragen en toezenden aan Hollestelle. De advocaat staat de cliënt bij, niet de cliënt de advocaat. Grief 3 faalt op deze punten. Hetzelfde geldt voor grief 5 die in wezen neerkomt op een herhaling van het hiervoor onder 5.21 verworpen betoog van PlasBossinade c.s. betreffende de door de nieuwe advocaat van Stella Beheer gekozen strategie.

De wettelijke rente

5.33

Het hof acht enig bedrag wegens de verminderde koopprijs en enig bedrag aan kosten van rechtsbijstand toewijsbaar als schadevergoeding wegens de door mr. [appelante] gemaakte beroepsfouten.

5.34

Over het schadebedrag is de wettelijke rente verschuldigd zonder dat daarvoor eerst mr. [appelante] in gebreke had moeten worden gesteld. Een en ander vloeit voort uit artikel 6:74 en artikel 6:83 eerste lid sub b van het BW, hetgeen de rechtbank juist heeft beoordeeld. De andersluidende opvatting van PlasBossinade c.s. onder punt 4.6.10 en 11 van de memorie van grieven is onnavolgbaar en in strijd met de wet en vaste jurisprudentie.

Comparitie

5.35

Het hof zal een comparitie van partijen gelasten teneinde hun in de gelegenheid te stellen zich nader uit te laten over de kansen hiervoor onder 5.17 omschreven en over de noodzaak om vijf advocaten van het kantoor Yspeert VWL Advocaten met de procedure tegen Hollestelle te belasten en de redelijkheid van de in dat verband verzonden declaraties (r.o. 5.26). Voorts zal Stella Beheer nog eenmaal in staat worden gesteld haar claim op vertragingsschade deugdelijk met bescheiden te onderbouwen (r.o.5.30). Het hof zal die comparitie tevens benutten voor een schikkingspoging.

Uiteraard staat het partijen vrij om op basis van dit arrest ook voor de comparitiezitting de mogelijkheden van een minnelijke regeling te beproeven en alsdan de zitting overbodig te maken.

Het hof zal elke verdere beslissing aanhouden.

1. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

alvorens nader te beslissen:

bepaalt dat partijen - Mr. [appelante] in persoon alsmede iemand van de materieel meeprocederende aansprakelijkheidsverzekering en Stella Beheer vertegenwoordigd door de heer en/of mevrouw [namen echtpaar] , doch in ieder geval door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking (hetgeen ook geldt voor de vertegenwoordiger van de aansprakelijkheidsverzekeraar) samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. J.H. Kuiper, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven als onder 5.35 vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

bij deze comparitie bestaat geen gelegenheid om pleitnotities voor te dragen.

bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden februari, maart en april zullen opgeven op de
roldatum 15 december 2015 , waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat indien een partij ter comparitie nog een proceshandeling wenst te verrichten en/of producties in het geding wil brengen, zij ervoor dient te zorgen dat aan het hof en de wederpartij schriftelijk wordt meegedeeld wat de inhoud is van de ter comparitie te verrichten proceshandeling (voorzien van stukken) en indien een partij ter comparitie nog producties in het geding wenst te brengen dat zij daarvan goed leesbare afschriften aan het hof en de wederpartij dient over te leggen, in beide gevallen uiterlijk veertien dagen voorafgaand aan de zitting;

Het hof zal de door PlasBossinade c.s. gefourneerde procesdossiers onder zich houden totdat de comparitie doorgang heeft gevonden dan wel bericht is binnengekomen dat de zaak anderszins is beëindigd.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
1 december 2015.