Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.174.281
(zaaknummer rechtbank Overijssel 4186701)
arrest van 1 december 2015
in de zaak van
de stichting
Woningstichting de Woonplaats,
gevestigd te Enschede,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: de Woonplaats,
advocaat: mr. G.A.G. Warfman,
tegen:
1.[geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna: [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en tezamen (in enkelvoud) [geïntimeerden],
advocaat: mr. M.D. Ubbink.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 29 juni 2015 dat de kantonrechter als voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 27 juli 2015 met grieven en producties,
■ de memorie van antwoord,
■ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de stukken die mrs. Warfman en Ubbink ieder bij brieven van 20 oktober 2015 namens de Woonplaats, respectievelijk [geïntimeerden] hebben ingebracht.
2.2
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.2 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis van 29 juni 2015.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
De Woonplaats, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet Pro, is eigenaar van 100 huurwoningen in het wijkdeel [de wijk] te [woonplaats]. [geïntimeerden] huurt van de Woonplaats de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), gelegen in het bewuste wijkdeel, op basis van een huurovereenkomst van 16 december 1956 met wijlen [A], de echtgenoot van [geïntimeerde 1], voor een aanvangshuur van ƒ 10,20 per week. De woningen zijn omstreeks 1913 gebouwd. Na overleg met bewoners en gemeente heeft de Woonplaats besloten de woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. De bewoners hebben in overgrote meerderheid ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomsten en 80% heeft gekozen voor terugkeer in een nieuwe woning in het wijkdeel. De Woonplaats heeft de huurovereenkomst in een tot [geïntimeerde 1] gerichte brief van 6 mei 2014 tegen 1 juni 2015 opgezegd. [geïntimeerden] is thans de enige huurder in het wijkdeel die niet heeft ingestemd met opzegging van de huurovereenkomst. De woning is onderdeel van een twee-onder-een-kapwoning en ligt aan de rand van het wijkdeel. Het wijkdeel is, wat de aan de Woonplaats toebehorende woningen betreft, op de woning van [geïntimeerden] na onbewoond en afgeschermd met hekken.
4.2
De Woonplaats heeft in dit kort geding ontruiming door [geïntimeerden] van de woning gevorderd. De voorzieningenrechter heeft de voorziening geweigerd, omdat de huurovereenkomst slechts was opgezegd ten aanzien van [geïntimeerde 1] en niet ten aanzien van [geïntimeerde 2], zodat het vooralsnog niet aannemelijk is dat de bodemrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] zal eindigen. De Woonplaats is van dit vonnis in hoger beroep gekomen onder aanvoering van twee grieven die het oordeel van de voorzieningenrechter bestrijden dat de opzegging van de huurovereenkomst niet ook doel heeft getroffen tegenover [geïntimeerde 2] De Woonplaats heeft bij brief van 20 juli 2015 de huurovereenkomst ook ten aanzien van [geïntimeerde 2] opgezegd, en wel tegen 1 december 2015. Zij heeft op 30 oktober 2015 [geïntimeerden] gedagvaard in de bodemprocedure ter vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst met [geïntimeerden] zal eindigen.
4.3
De Woonplaats heeft in dit kort geding de vordering tot ontruiming door [geïntimeerden] van de woning ingesteld, vooruitlopend op de beslissing in de bodemprocedure over de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Uitgangspunt is dat voor toewijzing van een vordering tot ontruiming van een huurwoning in een procedure in kort geding slechts dan plaats is indien met een grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van zodanige omstandigheden dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
4.4
Als opzeggingsgrond beroept de Woonplaats zich op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro. Zij stelt dat de slechte bouwkundige staat van de woningen in het wijkdeel en de verloedering van het wijkdeel haar nopen tot sloop en nieuwbouw van de woningen. Haar beleidsmatige voorkeur om alle huizen te slopen en in het gehele wijkdeel nieuwe woningen te bouwen weegt volgens haar zwaarder dan de wens van [geïntimeerden] dat haar woning niet wordt gesloopt maar wordt gerenoveerd. Alle bewoners uitgezonderd [geïntimeerden] hebben ingestemd met de huuropzegging. De meesten van hen zijn tijdelijk elders gehuisvest en wachten op uitvoering van de sloop en nieuwbouw om vervolgens terug te keren naar een nieuwe woning in het wijkdeel. Daarmee is haar spoedeisend belang gegeven. Met de sloop moet spoedig worden aangevangen, omdat de Woonplaats in de zomer van 2016 wil starten met de bouw van de nieuwe woningen. Zij heeft inmiddels [geïntimeerden] zes woningen aangeboden die volgens haar alle passend zijn, maar [geïntimeerden] wijst deze woningen ten onrechte af, omdat deze niet gelijkwaardig aan de huidige woning zouden zijn.
4.5
[geïntimeerden] betwist dat de bouwkundige staat en het leefklimaat van het wijkdeel nopen tot sloop en nieuwbouw. De Woonplaats maakt haar stellingen niet aannemelijk met plannen, rapporten e.d. Het overleg met bewoners is tekort geschoten en een flink aantal bewoners heeft spijt van de instemming met de opzegging. De bouwkundige staat van haar woning noopt niet tot sloop, ook al omdat zij zelf in het onderhoud heeft geïnvesteerd. Zij voert verder aan dat de woning zonder bezwaar uitgezonderd kan worden van de sloop/nieuwbouwplannen voor het wijkdeel, nu deze aan de rand van de wijk ligt, op een kruising met op de andere hoeken soortgelijke woningen die niet worden gesloopt, omdat zij buiten het wijkdeel vallen. Omdat de plannen van de Woonplaats vaag zijn, is er volgens haar geen sprake van
dringendeigen gebruik en zeker niet van een zodanig spoedeisend belang dat de bodemprocedure, die onbegrijpelijk laat is gestart, niet kan worden afgewacht. Zij heeft geen garantie gekregen van de Woonplaats dat zij kan terugkeren in het wijkdeel. De aangeboden woonruimte is naar haar overtuiging niet passend, ook omdat daarin geen kantoorfunctie en opslagruimte voor haar onderneming mogelijk is. Ten slotte is volgens haar de aangeboden verhuiskostenvergoeding niet redelijk.
dringendeigen gebruik en zeker niet van een zodanig spoedeisend belang dat de bodemprocedure, die onbegrijpelijk laat is gestart, niet kan worden afgewacht. Zij heeft geen garantie gekregen van de Woonplaats dat zij kan terugkeren in het wijkdeel. De aangeboden woonruimte is naar haar overtuiging niet passend, ook omdat daarin geen kantoorfunctie en opslagruimte voor haar onderneming mogelijk is. Ten slotte is volgens haar de aangeboden verhuiskostenvergoeding niet redelijk.
4.6
De door de grieven bestreden beslissing van de kantonrechter dat met de opzeggingsbrief van de Woonplaats van 6 mei 2014 niet ook de huurverhouding met [geïntimeerde 2] is opgezegd behoeft in dit hoger beroep geen onderzoek, omdat de Woonplaats de huur ten opzichte van [geïntimeerde 2] heeft opgezegd tegen 1 december 2015. [geïntimeerden] voert weliswaar aan dat opzegging tegen 1 december 2015 - een dinsdag - niet conform artikel 7:271 lid 2 BW Pro is, omdat moet worden opgezegd tegen een voor betaling overeengekomen dag en dat dit volgens de huurovereenkomst uit 1956, die uitgaat van een per week verschuldigde huur, tussen zaterdag en zondag te middernacht is. Dit verweer slaagt echter niet, omdat de Woonplaats onbetwist heeft gesteld dat de huur inmiddels per maand wordt betaald, zodat een opzegging tegen 1 december 2015 in overeenstemming is met artikel 7:271 lid 1 BW Pro.
4.7
Naar het oordeel van het hof heeft de Woonplaats voldoende aannemelijk gemaakt dat de woningen in het wijkdeel [de wijk] in het algemeen kwalitatief verouderd zijn, dat herstructurering noodzakelijk is en dat uit overleg met de huurders en de gemeente naar voren is gekomen dat sloop en nieuwbouw de beste optie is voor het creëren van een voor langere tijd leefbare wijk. Aannemelijk is verder ook dat de Woonplaats op korte termijn wil voortgaan met de sloop van de woningen en nieuwbouw, enerzijds omdat de leegstand in het wijkdeel crimineel gedrag uitlokt en anderzijds omdat 80% van de huurders wenst terug te keren in het wijkdeel en thans in een wisselwoning woont. Aan [geïntimeerden] kan worden toegegeven dat het opmerkelijk is dat er nog geen bouwtekeningen zijn van de nieuwe situatie en geen concrete planning voor de bouwwerkzaamheden. Ter zitting heeft de Woonplaats echter verklaard dat in de loop van volgend jaar aannemingsbedrijven zal worden gevraagd om een offerte op te stellen voor de bouw van de nieuwe woningen in het wijkdeel en dat het bestemmingsplan dusdanig ruime bouwblokken kent, dat bestemmingsplanherziening niet nodig is. Het is volgens de Woonplaats mogelijk de 80 nieuwe, grotere woningen te bouwen binnen de bestaande bouwblokken. Dat betekent dat de vergunningverleningsprocedure niet lang behoeft te duren en in de zomer van 2016 kan worden begonnen met de bouw, aldus de Woonplaats. Het hof heeft geen aanwijzingen dat deze toelichting die eerst bij pleidooi in hoger beroep is gegeven, hoewel zeker optimistisch ogend, onjuist is. Verder acht het hof begrijpelijk dat de Woonplaats vanuit organisatorische, bouwkundige en financiële effectiviteit alle woningen in één operatie wil slopen en bouwen en niet het gebouw met de woning van [geïntimeerden] achteraf wil slopen en bouwen, hoezeer het ook aan de rand van het wijkdeel ligt. Omdat na overleg met de huurders en de gemeente is besloten alle woningen te slopen en nieuwe woningen te bouwen, kan [geïntimeerden] sloop en nieuwbouw van haar woning niet tegenhouden met het verweer dat voor haar woning renovatie voldoende is om deze weer toekomstbestendig te maken. Een en ander betekent dat voorshands voldoende is aangetoond dat de Woonplaats de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat de vordering voldoende spoedeisend is.
4.8
[geïntimeerden] heeft aangevoerd dat haar belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van de Woonplaats bij beëindiging. [geïntimeerde 1] is thans 94 jaar oud en woont al sinds 1956 in de woning. Het zal haar het zwaar vallen om te moeten verhuizen. [geïntimeerde 2] woont al 35 jaar in de woning. Zij exploiteren een onderneming die onder meer bestaat uit een groothandel in transformatoren en een installatiebedrijf voor beveiligingsinstallaties. De administratie en een deel van de opslag worden vanuit de woning verzorgd. Dit gebruik is toegestaan onder de bestaande huurovereenkomst. Zij vrezen dat dit niet meer zal zijn toegestaan bij een nieuwe huurovereenkomst.
4.9
Uit het door [geïntimeerden] overgelegde, door [geïntimeerde 2] opgemaakte verslag van een bijeenkomst met de Woonplaats op 25 juni 2015 (bijlage 8 bij memorie van antwoord) blijkt dat de Woonplaats heeft toegezegd dat [geïntimeerden] mag terugkeren naar de locatie van de huidige woning. Dat betekent dat het belang er vooral op neerkomt dat [geïntimeerde 1] tweemaal moet verhuizen, enige tijd in een wisselwoning moet wonen en daarna met [geïntimeerde 2] zal intrekken in een woning die andere afmetingen en indelingen kent dan de (bestaande) woning. Hoewel dit alles vooral een 94-jarige zwaar zal vallen, weegt het onvoldoende zwaar om de belangen van de Woonplaats bij nieuwbouw van het wijkdeel daaraan ondergeschikt te maken. Ook de omstandigheid dat tijdens de bewoning van de wisselwoning en na terugkeer in de wijk de bedrijfsvoering moet worden aangepast weegt, ook tezamen met de hiervoor genoemde belangen, onvoldoende op tegen de belangen van de Woonplaats bij sloop/nieuwbouw. Dat betekent dat de belangenafweging in het voordeel van de Woonplaats uitvalt.
4.1
De Woonplaats heeft als vervangende woning/wisselwoning de woningen aan de [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5], [adres 6] en de [adres 7] te [woonplaats] aangeboden, waarvan enkele ook geschikt zijn voor bedrijfsuitoefening vanuit de woning. De vijf eerstgenoemde woningen heeft [geïntimeerden] alle afgewezen, omdat zij niet gelijkwaardig zouden zijn aan de woning. In haar brief van 1 april 2015 (productie 8 inleidende dagvaarding) heeft zij haar uitgangspositie aangegeven (een twee-onder-een-kapwoning met o.m. dichte keuken, HR++-ketel, krachtstroominstallatie, tuin met overdekt terras, inpandige verwarmde garage, kantoorruimte en opslagruimte en voorts ligging in het stadsdeel centrum) en verzocht om een passende, gelijkwaardige woning. Vooral omdat het volgens de intentie van beide partijen om een wisselwoning gaat in afwachting van terugkeer naar de wijk, heeft [geïntimeerden] aldus te strenge eisen gesteld aan wat passende woonruimte is. Passende woonruimte is immers ook woonruimte die een wezenlijk ander woongenot dan dat van de huidige, gehuurde woning biedt. Dat brengt mee dat voorshands ervan wordt uitgegaan dat de Woonplaats met de zes woningen heeft voldaan aan haar verplichting om [geïntimeerden] behulpzaam te zijn met het vinden van passende woonruimte.
4.11
Ten slotte betwist [geïntimeerden] dat de door de Woonplaats aangeboden tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van € 5.658,-, zoals dat volgt uit het sociaal plan, voldoende is, onder meer omdat zij hun bedrijfsadministratie en opgeslagen goederen moeten verhuizen. Het hof leidt uit het als bijlage 8 bij memorie van antwoord overgelegde gespreksverslag van de bespreking van 25 juni 2015 af, dat de Woonplaats een bijdrage in de verhuiskosten heeft aangeboden van € 10.000,-. Voorshands oordelend acht het hof dit bedrag voldoende ter dekking van de verhuis- en inrichtingskosten van [geïntimeerden] inclusief de bestanddelen van de onderneming. Het hof zal daarom uitbetaling van deze vergoeding verbinden als voorwaarde aan de toewijzing van de vordering tot ontruiming.
4.12
Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. Gezien de planning van de Woonplaats en de in 4.8 genoemde belangen van [geïntimeerden] bepaalt het hof de dag waarvoor ontruimd moet zijn op 1 mei 2016. Gezien het belang van de Woonplaats en dat van de bewoners die wachten op terugkeer naar een nieuwe woning, bij de voortgang van de sloop- en bouwwerkzaamheden zal de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als na te melden. De Woonplaats heeft tevens een machtiging gevorderd om de ontruiming zo nodig zelf met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen, op kosten van [geïntimeerden]. Het hof zal dit deel van de vordering in verband met artikel 555 en Pro volgende Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering gemodereerd toewijzen. De vordering van de Woonplaats tot terugbetaling van de proceskosten uit de eerste aanleg zal ook worden toegewezen, inclusief de daarover gevorderde wettelijke rente.
4.13
Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep van de Woonplaats terecht is voorgesteld en dat het vonnis moet worden vernietigd.
4.14
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties veroordelen.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van de Woonplaats zullen worden vastgesteld op:
■ explootkosten € 98,13
■ griffierecht € 116,00
totaal verschotten € 214,13, en
voor salaris gemachtigde overeenkomstig de Aanbeveling tarieven kort gedingen kantonzaken en handelszaken (gemiddeld) € 600,00
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de Woonplaats zullen worden vastgesteld op:
■ explootkosten € 98,13
■ griffierecht € 711,00
totaal verschotten € 809,13, en
voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:
3 punten x tarief II € 2.682,00
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel van 29 juni 2015, en opnieuw rechtdoende,
veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om beiden uiterlijk 1 mei 2016 de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] leeg en ontruimd en in goede staat ter beschikking te stellen aan de Woonplaats en de woning te verlaten en ontruimd te laten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- ineens en € 100,- per dag - waarbij een gedeelte van een dag wordt begrepen als een dag - tot een maximum van € 25.000,-, met machtiging van de Woonplaats om, indien [geïntimeerden] in gebreke blijft, met toepassing van artikel 555 en Pro volgende Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de genoemde woonruimte gedwongen te doen ontruimen op kosten van [geïntimeerden], welke veroordelingen worden uitgesproken onder de opschortende voorwaarde dat de Woonplaats uiterlijk 1 april 2016 € 10.000,- heeft laten bijschrijven op het door [geïntimeerden] opgegeven rekeningnummer als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten,
veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot terugbetaling aan de Woonplaats van de proceskosten die de Woonplaats heeft betaald ter uitvoering van het vonnis van 29 juni 2015, vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van de proceskosten vanaf de dag van ontvangst van het bedrag;
veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van de Woonplaats wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 214,13 voor verschotten en op € 600,- voor salaris overeenkomstig de Aanbeveling tarieven kort gedingen kantonzaken en handelszaken en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 809,13 voor verschotten en op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, I.A. Katz-Soeterboek en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 december 2015.