ECLI:NL:GHARL:2015:8882

• Datum uitspraak: 24 november 2015
• Publicatiedatum: 24 november 2015
• Zaaknummer: 15/00048
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B. van Walderveen; P. van der Wal; A.J.H. van Suilen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over waardebepaling woning op waardepeildatum volgens Wet WOZ

Belanghebbende kocht een vrijstaande woning op 8 februari 2012 voor € 405.000, kort na de waardepeildatum 1 januari 2012. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde vast op € 410.000, uitgaande van de transportdatum 4 april 2012. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, maar het hof vernietigt deze uitspraak in hoger beroep.

Het hof overweegt dat de waarde volgens artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, de prijs is die een meestbiedende koper zou betalen bij verkoop op de meest geschikte wijze. Bij een aankoop kort na de peildatum wordt in de regel de betaalde prijs als waarde aangenomen, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat deze niet representatief is. Belanghebbende heeft geen bijzondere omstandigheden gesteld die de koopsom van € 405.000 zouden weerleggen.

Het hof stelt vast dat de aankoopdatum, niet de transportdatum, het juiste uitgangspunt is voor de waardebepaling. De heffingsambtenaar kon de aankoopdatum niet uit openbare bron kennen, maar dit doet niet af aan het oordeel. De waarde wordt daarom vastgesteld op € 405.000. Tevens veroordeelt het hof de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op € 405.000, gelijk aan de betaalde koopsom.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 15/00048

uitspraakdatum: 24 november 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 december 2014, nummer LEE 13/2161, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Weststellingwerf (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 50 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013, vastgesteld op € 410.000. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking (en de aanslag OZB) gehandhaafd.

1.2

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 december 2014 ongegrond verklaard.

1.3

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend

1.4

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B] .

1.6

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De woning is een vrijstaande woning met garage, berging, erf en tuin met een inhoud van het hoofdgebouw van 356 m3. De woning heeft een woonoppervlakte van circa 100 m2 en een kaveloppervlakte van 8.050 m2. Het bouwjaar van de woning is 1982.

2.2

Belanghebbende heeft de woning op 8 februari 2012 bij voorlopige koopakte gekocht voor € 405.000 en op 4 april 2012 is deze bij notariële akte aan belanghebbende geleverd.

2.3

De heffingsambtenaar is bij het vaststellen van de beschikte waarde van de woning uitgegaan van de datum van de transportakte van 4 april 2012.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Meer in het bijzonder is in geschil of de waarde overeenkomt met de door belanghebbende betaalde prijs van
€ 405.000. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.2

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vermindering van de waarde tot € 405.000.

3.3

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2

Indien een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde op de peildatum overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610)

4.3

Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 8 februari 2012 – dat wil zeggen ruim een maand na de peildatum – gekocht voor € 405.000. Gelet op de hiervoor geformuleerde regel dient dan ervan te worden uitgegaan dat de waarde op de peildatum overeenkomt met de door belanghebbende betaalde prijs. Voor een herrekening van die koopsom naar de waardepeildatum – zoals de Inspecteur voorstaat – bestaat naar het oordeel van het Hof geen aanleiding. Indien belanghebbende betoogt dat de koopsom van € 405.000 niet de waarde weergeeft, rust op hem de last dat aannemelijk te maken.

4.4

Tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft belanghebbende desgevraagd verklaard, dat de aankoop op zichzelf onder normale omstandigheden heeft plaatsgevonden. Bijzondere omstandigheden zijn niet gesteld noch overigens aannemelijk geworden. Gelet daarop heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de koopsom van € 405.000 niet de waarde weergeeft. Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot € 405.000.

4.5

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de waarde in het economische verkeer ten tijde van de aankoop op € 405.000 moet worden gesteld. De woning is op 8 februari 2012 aan belanghebbende verkocht. Het Hof is van oordeel dat deze datum als uitgangspunt voor de waardebepaling dient te worden genomen en niet de datum waarop de levering bij notariële akte heeft plaatsgevonden. Het andersluidende standspunt van de heffingsambtenaar mist steun in het recht. Immers, vanaf de aankoopdatum is de waardeverandering van de woning belanghebbende aangegaan en niet vanaf de datum van levering. Nu de aankoopdatum slechts vijf weken is verwijderd van de waardepeildatum kan de aankoopprijs zonder meer als uitgangspunt dienen voor de waardering van de woning. Dat de datum van het sluiten van de koop/verkoopovereenkomst de heffingsambtenaar niet uit een openbare kenbron kenbaar is. doet aan het vorenstaande oordeel niet af.

4.6

Naar het oordeel van het Hof kan in het onderhavige geval dus aansluiting worden gezocht bij het rond de waardepeildatum gerealiseerde eigen aankoopcijfer en komt hieraan een doorslaggevende betekenis toe.

4.7

Het Hof merkt nog op dat de gehanteerde wijze van waardering, anders dan belanghebbende verdedigt, in overeenstemming is met het wettelijke te hanteren waarderingsvoorschrift. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde komt overeen met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (de waarde in het economisch verkeer). Die waarde kan vervolgens worden bepaald aan de hand van een vergelijking met geschikte referentieobjecten, waarvan een koopprijs bekend is rond de peildatum. Een dergelijke methode van waardebepaling is echter niet meer dan een hulpmiddel om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De toetssteen blijft dus steeds de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2011/52c*). Belanghebbendes andersluidende standpunt, inhoudende dat de juiste wettelijke methode uitgaat van de WOZ-waarde van een eerder jaar, te corrigeren met behulp van taxaties, vindt geen steun in het recht.

4.8

In het onderhavige geval kan de waarde dus – zoals de Rechtbank terecht en op goede gronden heeft geoordeeld - louter worden bepaald door het eigen aankoopcijfer als uitgangspunt te nemen.

4.9

Gelet op het vorenoverwogene moet worden beslist al hierna is vermeld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 40 voor de reiskosten per openbaar vervoer, tweede klasse, voor het bijwonen van de mondelinge behandelingen in beroep en hoger beroep.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 405.000 (en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde),

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 40,

gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de betaalde griffierechten vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 24 november 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma

(B. van Walderveen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 november 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.