Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00124
uitspraakdatum:
17 november 2015
17 november 2015
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te
[Z](hierna: belanghebbende),
[Z](hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 december 2014, nummer SGR 14/4261, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Woudenberg(hierna: de heffingsambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014, naar waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 481.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 juni 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 31 december 2014 het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft bij brief van 10 februari 2015, ingekomen bij het Hof op
13 februari 2015, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
13 februari 2015, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2015. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [A] , werkzaam bij [B] te [C] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mw. [D] , bijgestaan door taxateur mw. [E] .
1.7.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een
vrijstaande woning met garage. De woning is gebouwd in 1995, heeft een inhoud van
428 m³ en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 935 m².
vrijstaande woning met garage. De woning is gebouwd in 1995, heeft een inhoud van
428 m³ en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 935 m².
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013.
3.2.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 454.000. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op een bij het Hof ingediende matrix waarin de waarde is berekend op € 454.155.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 481.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [E] van 11 augustus 2014, waarin de waarde is getaxeerd op € 483.000.
3.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 454.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem overgelegde taxatierapport. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode twee vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouw-jaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-13)
koopsom
[a-straat] 17
1995
428 m³
€ 469
€ 200.963
935 m²
€ 293
€ 273.037
Garage € 9.000
€ 483.000
[a-straat] 23
1997
660 m³
€ 340
€224.500
700 m²
€ 325
€ 227.500
Garage en
berging € 13.000
€ 465.000
€ 465.000
(11-11-2013)
[b-straat] 9
2000
511 m³
€ 610
€ 311.850
565 m²
€ 395
€ 223.175
Garage, berging (2x) en carport
€ 15.000
€ 549.525
€ 550.000
(01-03-2012)
4.4.
Ter toelichting is in het taxatierapport opgemerkt dat het verschil in m3-waarde met vergelijkingsobject [a-straat] 23 is te verklaren door de grotere inhoud van dit vergelijkingsobject. Verder is in het taxatierapport opgemerkt dat de ligging van dit vergelijkingsobject slechter is, omdat al het toegangsverkeer langs het perceel komt en tennisbanen vlakbij liggen.
4.5.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op een taxatiematrix die in hoger beroep is ingebracht
.Deze matrix is gebaseerd op de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar. In deze matrix is de waarde berekend op € 454.000. Hieronder is de matrix weergegeven:
.Deze matrix is gebaseerd op de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar. In deze matrix is de waarde berekend op € 454.000. Hieronder is de matrix weergegeven:
Object
Bouw-jaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-13)
koopsom
[a-straat] 17
1995
428 m³
€ 400
€ 171.200
935 m²
€ 293
€ 273.955
Garage € 9.000
€ 454.155
[a-straat] 23
1997
660 m³
€ 340
€ 224.500
700 m²
€ 325
€ 227.500
Garage en
berging € 13.000
€ 465.000
€ 465.000
(11-11-2013)
[b-straat] 9
2000
511 m³
€ 600
€306.325
565 m²
€ 395
€ 223.175
Garage € 11.500
berging 1 € 2.400
berging 2 € 3.600
carport € 3.000
€ 550.000
€ 550.000
(01-03-2012)
4.6.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de toegepaste grondstaffel ingebracht. Deze staffel luidt als volgt:
001-400 m2 € 450,00/m2
401-800 m2 € 225,00/m2
801 en hoger € 22,50/m2
4.7.
Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak voornoemde grondstaffel juist heeft toegepast. Voor het vergelijkingsobject [a-straat] 23 dient volgens de heffingsambtenaar ook deze grondstaffel te worden toegepast. De waarde van de grond van dit vergelijkingsobject komt daarmee op € 247.500. Deze waarde is € 20.000 hoger dan de waarde waarmee in de matrix van de heffingsambtenaar is gerekend. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat deze waardevermindering is toegepast vanwege de ongunstige liggingsfactoren, zoals ligging aan de toegangsweg en de nabijheid van de tennisbanen. In de door belanghebbende ingebrachte matrix is met dezelfde waardevermindering rekening gehouden.
4.8.
Gelet op voornoemde verklaring van de heffingsambtenaar valt niet in te zien – zoals de heffingsambtenaar voorstaat – dat het verschil in liggingsfactoren ook nog tot uitdrukking moet komen in een (veel) hogere m3-waarde voor de onroerende zaak. Volgens de heffingsambtenaar wordt het verschil in m3-waarde (gemiddeld € 469/m3 versus € 340/m3) verklaard door het verschil in courantheid (de onroerende zaak is gelijkvloers en mitsdien meer courant) en het verschil in inhoud (hoe groter de inhoud, hoe lager de gemiddelde m3-waarde). Het Hof is evenwel van oordeel dat het verschil in m3-waarde dermate groot is dat dit niet uitsluitend verklaard kan worden door een verschil in courantheid en inhoud. Het Hof neemt daarbij onder meer in aanmerking dat de aan de inhoud toegerekende waarde van de onroerende zaak (ad € 200.963) relatief weinig afwijkt van de waarde die aan de inhoud van het vergelijkingsobject [a-straat] 23 (ad € 224.500) is toegekend, terwijl het vergelijkingsobject meer dan anderhalf keer zo groot is.
4.9.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voorts gewezen op het vergelijkingsobject [b-straat] 9. Vaststaat dat dit vergelijkingsobject in een andere wijk van [Z] is gelegen en een andere uitstraling heeft. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat met dit verschil in ligging en uitstraling in voldoende mate rekening is gehouden. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat een grondstaffel voor dit object ontbreekt, zodat onduidelijk is hoe de waarde van de grond van dit object is bepaald. Evenmin is verklaard waarom de m3-waarde van het vergelijkingsobject [b-straat] 9 ver uitstijgt boven de m3-waarden die in de matrix gehanteerd worden voor de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [a-straat] 23.
4.10.
Gelet op het vorenwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 niet te hoog heeft vastgesteld.
4.11.
Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).
4.12.
Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende onder meer gewezen op een matrix waarin een waarde is berekend aan de hand van de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met de door hem ingebrachte matrix niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat in deze matrix een onvoldoende onderbouwde m3-waarde van € 400 is gehanteerd voor de onroerende zaak.
4.13.
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 470.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de kadastrale uittreksels vastgesteld op € 6,40 en voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 488 voor de bezwaarfase (1 punt voor bezwaarschrift, 1 punt voor hoorzitting, waarde per punt € 244), op € 980 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 490), en op € 980 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 490).
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 470.000;
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.454,40 en
– gelast dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 168 (€ 45 in verband met het beroep en € 123 in verband met het hoger beroep) aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. J.J. Westerbaan, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
17 november 2015.
17 november 2015.
De griffier, De voorzitter,
(N.G.U. Wasch) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 24-11-2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen
zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.