ECLI:NL:GHARL:2015:8074

• Datum uitspraak: 27 oktober 2015
• Publicatiedatum: 27 oktober 2015
• Zaaknummer: 14/01217
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B. van Walderveen; J.W. baron van Knobelsdorff; R.F.C. Spek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waarde van onroerende zaak en WOZ-beschikking

In deze zaak gaat het om een geschil over de waarde van een onroerende zaak per de waardepeildatum, in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, eigenaar van een hoekwoning in [A], heeft bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar van de gemeente Meppel vastgestelde waarde van € 199.000 voor het kalenderjaar 2014. De heffingsambtenaar had deze waarde vastgesteld op basis van een taxatie en een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank Noord-Nederland heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de zitting op 22 september 2015 heeft de belanghebbende zijn standpunt toegelicht, waarbij hij een lagere waarde van € 175.000 heeft bepleit, onderbouwd door een taxatierapport van taxateur/makelaar [D]. De heffingsambtenaar heeft zijn standpunt verdedigd door te verwijzen naar de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten in de buurt. Het Hof heeft de argumenten van beide partijen gewogen en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd voor de door hem vastgestelde waarde.

Het Hof heeft geoordeeld dat de belanghebbende niet overtuigend heeft aangetoond dat de waarde te hoog is en dat de heffingsambtenaar zijn waarde aannemelijk heeft gemaakt door middel van een gedegen vergelijking met referentieobjecten. De uitspraak van de rechtbank is bevestigd, en het hoger beroep van de belanghebbende is ongegrond verklaard. De proceskosten zijn niet toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 14/01217

uitspraakdatum: 27 oktober 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 december 2014, nummer LEE 14/2294, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Meppel (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 199.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 250,74.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 december 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Belanghebbende heeft bij schrijven van 10 april 2015 een nader stuk ingediend. Als bijlage is daaraan een taxatierapport van taxateur/makelaar [D] gevoegd.

1.7

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede [B] namens de heffingsambtenaar.

1.8

De heffingsambtenaar heeft een pleitnota overgelegd.

1.9

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1976 gebouwde hoekwoning met een aanbouw woonruimte, gelegen te [A] in de wijk [C] . De onroerende zaak heeft een inhoud van circa 322 m³ en de aanbouw heeft een inhoud van ongeveer 50 m3. De onroerende zaak heeft een kavelgrootte van circa 263 m2 en heeft als bijgebouwen een vrijstaande berging/schuur van 9 m² en een carport van 12 m2.

2.2

Op 19 december 2014 heeft belanghebbende de heffingsambtenaar schriftelijk verzocht om nader overleg over de waarde. Naar aanleiding van dit verzoek is op 28 januari 2015 de onroerende zaak inpandig opgenomen. Dat heeft niet geleid tot een wijziging in de wederzijdse standpunten van partijen met betrekking tot de beschikte waarde.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.

3.2

Belanghebbende heeft zich – zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat de beschikte waarde te hoog is en bepleit een waarde van € 175.000 en heeft ter staving daarvan een rapport opgesteld door de taxateur/makelaar [D] met dagtekening 3 april 2015 in het geding gebracht. Deze heeft de onroerende zaak per de waardepeildatum getaxeerd op € 190.000.

3.3

De heffingsambtenaar heeft zich – eveneens zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat de in de beschikking vermelde waarde juist is. Ter onderbouwing daarvan heeft hij verwezen naar de overgelegde taxatiematrix en hetgeen hij schriftelijk en mondeling daarop nader heeft toegelicht.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vermindering van de waarde tot € 175.000, althans (veel) lager dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de woning van € 199.000 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Indien de heffingsambtenaar niet in dit bewijs slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:BP2132).

4.3

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd, hierin geslaagd. Daartoe overweegt het Hof als volgt. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft de heffingsambtenaar een overzicht (het overzicht) overgelegd met de gegevens en verkoopprijzen van een achttal vergelijkingsobjecten, alle staande en gelegen in [A] . Nadien heeft de heffingsambtenaar deze verkoopcijfers van de referentieobjecten (ook wel aangeduid als: vergelijkingsobjecten) nog aangevuld met de verkoopcijfers van de onroerende zaken [a-straat] 11 en 45 te [A] . In totaal zijn zes referentieobjecten in dezelfde straat als de onroerende zaak ter onderbouwing van de beschikte waarde vermeld en toegelicht.

4.4

Naar volgt uit het overzicht is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het overzicht maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het overzicht genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. Daarbij behoeven deze objecten niet identiek te zijn aan de onroerende zaak maar dient met de verschillen rekening te worden gehouden en dienen deze inzichtelijk te worden gemaakt. Dat deze referentieobjecten een kleinere kavelgrootte hebben is – anders dan belanghebbende stelt – geen reden deze buiten beschouwing te laten. Van (andere) waarde verminderende omstandigheden ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is het Hof niet gebleken.

4.5

Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijs van de onroerende zaak [a-straat] 1, dat is gelegen schuin tegenover de onroerende zaak en eveneens een hoekwoning betreft dat goed vergelijkbaar is, de beschikte waarde onderbouwt. Ter toelichting merkt het Hof op dat de gerealiseerde verkoopprijs van afgerond € 199.000 op 25 juli 2011 in een dalende markt circa twee jaar voor de waardepeildatum, rekening houdend met een kleinere kavel, tot stand is gekomen. De stelling van belanghebbende dat de koper een bekende van de verkoper was en dat hij daarom meer heeft betaald dan belanghebbende stelt dat de marktwaarde was, acht het Hof onvoldoende onderbouwd en een juridisch niet valide argument. Deze koper is immers toentertijd de beste koper in de markt geweest zodat in beginsel van deze verkoopprijs mag worden uitgegaan.

4.6

De onroerende zaak [a-straat] 11 is op 23 februari 2015 verkocht tegen een prijs van € 170.000. Dat is twee jaar na de peildatum en deze onroerende zaak heeft 70 m2 minder grond en beschikt ook niet over een aanbouw van 50 m2. Ook deze transactie onderbouwt naar ’s Hofs oordeel de beschikte waarde.

4.7

Voorts heeft de heffingsambtenaar - naar het oordeel van het Hof geloofwaardig - verklaard dat vier van de zes referentieobjecten in het taxatierapport van makelaar [D] door de plaatselijke woningbouwcorporatie tegen vaste prijzen in de markt zijn geplaatst. Derhalve kan naar het oordeel van het Hof niet worden gezegd dat sprake is van onderhandelingen tussen verkoper en koper om een prijs te behalen welke voldoet aan het uitgangspunt van de wetgever zoals neergelegd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

4.8

Hetgeen belanghebbende hier tegenover heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. In dit verband merkt het Hof op dat de in het taxatierapport van de gecertificeerde en geregistreerde taxateur/makelaar [D] vermelde referentieobjecten alle een kleinere kavelgrootte hebben dan de onroerende zaak van belanghebbende en dat slechts een daarvan is gelegen in dezelfde straat als de onroerende zaak. Voorts heeft belanghebbende ook na daartoe op de mondelinge behandeling van het hoger beroep te zijn bevraagd naar het oordeel van het Hof niet inzichtelijk gemaakt waarom belanghebbende tot een lagere waarde (maximaal € 175.000) concludeert dan de waarde in het voormelde taxatierapport (€ 190.000). Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, zoals zakelijk weergegeven in het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van het hoger beroep, vermag het Hof niet te overtuigen van de juistheid van het zijdens belanghebbende gestelde.

4.9

Voor zover belanghebbende met hetgeen hij in hoger beroep heeft aangevoerd heeft beoogd een beroep te doen op het gelijkheidsbeginsel, onder verwijzing naar een verschil tussen de verkooprijs en de gemiddelde WOZ-waarde en dat deze afwijkt van de vastgestelde waarde, is het Hof van oordeel dat belanghebbende, gelet op de gemotiveerde weerspreking door de heffingsambtenaar, onvoldoende feiten en/of omstandigheden heeft aangevoerd om zijn stelling te onderbouwen. Ook in zoverre faalt het hoger beroep.

4.1

Gelet op het vorenoverwogene moet worden beslist al hierna is vermeld.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 27 oktober 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(B. van Walderveen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 oktober 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.