ECLI:NL:GHARL:2015:7346

• Datum uitspraak: 29 september 2015
• Publicatiedatum: 1 oktober 2015
• Zaaknummer: 15/00006
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.A. Monsma; A.J.H. van Suilen; P.L.M. van Gorkom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bepaling van de waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 29 september 2015 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland. De zaak betreft de waardevaststelling van een kantoorvilla, gelegen aan [a-straat] 52 te [A], door de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem. De heffingsambtenaar had de waarde van het pand per 1 januari 2012 vastgesteld op € 816.000, wat leidde tot een onroerendezaakbelasting (OZB) van € 2.513,28. Belanghebbende, de eigenares van het pand, was het niet eens met deze waardebepaling en stelde dat de waarde marktconform was vastgesteld op € 50.000 per jaar, wat leidde tot een lagere waarde van € 525.000. Subsidiair stelde zij dat de waarde niet hoger kon zijn dan € 675.000, gebaseerd op een eerdere taxatie voor de erfbelasting.

De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna zij hoger beroep instelde. Tijdens de zitting op 16 september 2015 werd de zaak behandeld, waarbij zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar hun standpunten toelichtten. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde te hoog was, maar ook dat belanghebbende haar verdedigde waarde niet kon onderbouwen. Uiteindelijk besloot het Hof de waarde in goede justitie vast te stellen op € 735.000, waarbij het Hof de door partijen aangevoerde argumenten en de markthuur in overweging nam. Het Hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het beroep van belanghebbende gegrond, met een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van € 2.204.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

Nummer 15/00006

uitspraakdatum: 29 september 2015

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 18 november 2014, nummer AWB 14/1514, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 52 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 816.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 2.513,28.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 november 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 september 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] (broer van belanghebbende), alsmede [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] , taxateur.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak.

2.2

De onroerende zaak is een monumentaal pand (gemeentelijk monument) in gebruik als kantoorvilla met 15 parkeerplaatsen. Het stichtingsjaar van het pand is 1905. Het heeft vier bouwlagen met een totale BVO van 699 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 715 m².

2.3

Het pand met de parkeerplaatsen werd op de waardepeildatum en in het onderhavige jaar 2013 volledig verhuurd aan notariskantoor [F] voor € 50.000 per jaar. Na het vertrek van notaris mr. [G] is de benedenverdieping met vijf parkeerplaatsen vanaf 1 april 2014 verhuurd aan notaris mr. [H] , voormalig kandidaat-notaris van notariskantoor [F] , voor € 32.500 per jaar. De bovenverdieping met twee parkeerplaatsen wordt vanaf 1 januari 2015 verhuurd aan [I] BV voor € 18.000 per jaar.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. Tussen partijen is niet in geschil dat deze waarde kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode.

3.2

Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Zij is van oordeel dat het bedrag waarvoor het pand in 2012 en 2013 werd verhuurd, te weten € 50.000 per jaar, marktconform is. Zij kan zich wel verenigen met de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor 10,5. Aldus berekent belanghebbende de waarde primair op € 525.000. Subsidiair neemt zij het standpunt in dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 675.000, te weten de waarde per 11 oktober 2012 (datum overlijden [J] ) die bij gezamenlijke taxatie door [K] vastgoed taxaties en de Belastingdienst is bepaald voor de erfbelasting.

3.3

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde (€ 816.000) niet te hoog is. Hij verwijst onder meer naar het door hem bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport, opgesteld door [E] .

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot primair € 525.000 dan wel subsidiair € 675.000.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Bij het bepalen van de in die wetsbepaling bedoelde waarde moet worden uitgegaan van de verkoop van het object, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die het object in de staat waarin dit zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (HR 22 april 1981, nr. 20 339, BNB 1981/175).

4.2

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: HWK-methode) en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

4.3

Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven (HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251). Nu tussen partijen niet in geschil is dat voor het bepalen van de waarde de HWK-methode gebruikt kan worden, zal het Hof hen hierin volgen.

4.4

Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Zij is van oordeel dat het bedrag waarvoor het pand in 2012 en 2013 werd verhuurd, en ook in latere jaren wordt verhuurd, te weten
€ 50.000 per jaar (zie 2.3), marktconform is. Zij kan zich wel verenigen met de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor 10,5. Aldus berekent belanghebbende de waarde primair op € 525.000. Subsidiair neemt zij het standpunt in dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 675.000, te weten de waarde per 11 oktober 2012 (datum overlijden [J] ) die bij gezamenlijke taxatie door [K] vastgoed taxaties en de Belastingdienst is bepaald voor de erfbelasting. In dat geval rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niettemin juist is.

4.5

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar ook in hoger beroep naar het door taxateur [E] opgemaakte taxatierapport dat bij de Rechtbank is overgelegd. Daarnaast heeft de Ambtenaar enkele aanvullende gegevens overgelegd.

4.6

Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar met behulp van dit taxatierapport, de aanvullende gegevens en de ter zitting gegeven toelichting, in het licht van hetgeen namens belanghebbende is aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak door hem niet te hoog is vastgesteld. De door hem in het kader van de HWK-methode gehanteerde bruto huur acht het Hof in het licht van de voor de onroerende zaak gerealiseerde huur (zie 2.3) en de door hem ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gehanteerde marktgegevens, te hoog. Met de verschillen tussen de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak is naar het oordeel van het Hof onvoldoende rekening gehouden. Zo hebben de objecten [b-straat] 31 en [a-straat] 85 een beduidend kleinere vloeroppervlakte dan de onroerende zaak, terwijl het object [c-straat] 8 over ruim tweemaal zoveel vloeroppervlakte beschikt als de onroerende zaak. Met de verschillen in bruto huurwaarde per m² die hiermee in de markt gepaard gaan is naar het oordeel van het Hof onvoldoende rekening gehouden. Ook met de verschillen in ligging, uitstraling en staat van onderhoud tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van het Hof onvoldoende rekening gehouden.

4.7

Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken. De voor de onroerende zaak rond de waardepeildatum gerealiseerde jaarhuur acht het Hof in het licht van de door de heffingsambtenaar naar voren gebrachte marktgegevens niet marktconform. Aangezien een schriftelijk huurcontract ontbreekt is bovendien onvoldoende inzichtelijk hoe het bedrag van de jaarhuur is samengesteld. De huurcontracten met de nieuwe huurders [H] en [I] zijn beide geruime tijd na de waardepeildatum tot stand gekomen en betreffen beide slechts een deel van de onroerende zaak. Bovendien zijn niet alle beschikbare parkeerplaatsen in deze huurcontracten betrokken. Voorts zal het feit dat het meest representatieve deel van de onroerende zaak reeds verhuurd was aan notaris [H] alvorens het huurcontract met [I] werd gesloten naar het oordeel van het Hof de huurprijs van het desbetreffende deel van de onroerende zaak nadelig kunnen hebben beïnvloed. De onderhavige huurcontracten kunnen in dat licht bezien niet dienen als basis voor de bepaling van de bruto huur. Het door belanghebbende primair verdedigde standpunt zal door het Hof derhalve niet worden gehonoreerd.

4.8

Ook het door belanghebbende subsidiair verdedigde standpunt zal door het Hof niet worden gehonoreerd. Hierbij acht het Hof met name van belang dat de betreffende waarde is bepaald in het kader van de erfbelasting, aldus met inachtneming van andere uitgangspunten dan die van de Wet WOZ. Zo is de betreffende waarde die in verhuurde staat per oktober 2012. De waarde voor de WOZ dient daarentegen te worden bepaald volgens de uitgangspunten die zijn weergegeven in 4.1, derhalve vrij opleverbaar en naar de waardepeildatum 1 januari 2012.

4.9

Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op het hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, waaronder de bruto markthuur van bijna €70.000 per jaar die in het door belanghebbende bij de Rechtbank overgelegde [K] -rapport is genoemd, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 735.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 244 (indienen bezwaarschrift) voor de kosten in de bezwaarfase, € 980 (indienen beroepschrift en verschijnen ter zitting) voor de kosten in eerste aanleg en € 980 (indienen hogerberoepschrift en verschijnen ter zitting) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 2.204. Hierbij is het Hof uitgegaan van een wegingsfactor 1 in verband met het gewicht (gemiddeld) van de zaak.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 735.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.204,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 29 september 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts)

(J.A. Monsma)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 01-10-2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.