ECLI:NL:GHARL:2015:6822 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Geen garantie gemeente op vaststelling gewenst bestemming...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.151.323

(zaaknummer rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem, C/05/239253)

arrest van 15 september 2015

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellant],

gevestigd te [plaatsnaam] (Gemeente [plaatsnaam] ),

appellante,

hierna: in enkelvoud [appellant] ,

advocaat: mr. J.B. Mus,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

de
Gemeente Wageningen,

zetelend te [plaatsnaam] ,

geïntimeerde,

hierna: de Gemeente,

advocaat: mr. P.L.G. Haccou.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 3 april 2013, 21 augustus 2013 en 26 maart 2014 die de rechtbank Gelderland (team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem) heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 18 juni 2014,

- de memorie van grieven met producties,

- de memorie van antwoord met een productie,

- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de stukken (de producties H tot en met S) die bij bericht van 27 mei 2015 door mr. Mus namens [appellant] zijn ingebracht alsmede van de stukken (de producties 2, 3 en 4) die op 28 mei 2015 door mr. Haccou namens de Gemeente zijn ingebracht.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.13 van voormeld vonnis van 21 augustus 2013.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

In deze zaak gaat het, in de kern genomen, om het volgende.

[appellant] heeft begin 2007 van de Gemeente een “perceel grond geschikt voor woningbouw” aan de Veerweg 121 in [plaatsnaam] (hierna: het perceel) gekocht met als koopprijs € 2.342.900,-. Voordien was op dit perceel een wasserij gevestigd. De bedoeling was dat op het perceel 12 woningen zouden worden gebouwd.

Artikel 10 van Pro de koopovereenkomst van 13 maart 2007 (productie 10 bij inleidende dagvaarding) bepaalt voor zover thans van belang:

“
garanties/verklaringen van de verkoper

Artikel 10

Verkoper garandeert (…) het volgende:

(…)

12. verkoper heeft de verplichting om koper in staat te stellen dat op het verkochte de bouw mogelijk wordt van 12 woningen, type drive-in, elk bestaande uit vier bouwlagen (inclusief kelder/garage en kapconstructie); behoudens verplicht te betalen leges voor benodigde bestemmingsplanwijzigingen zal koper geen vergoeding aan verkoper verschuldigd zijn terzake van de medewerking door het gemeentelijk apparaat aan het in de vorige zin gestelde, noch vergoedingen voor het fonds bovenwijkse voorzieningen of voor andere van de gemeente vereiste medewerking”.

Achter het woord “verplichting” is een, op instigatie van [appellant] , handgeschreven asterisk geplaatst en is in de kantlijn onder verwijzing daarnaar de volgende handgeschreven tekst toegevoegd:

“
De gemeente zal alles doen wat binnen haar vermogen ligt om het bestemmingsplan (vrijstelling) op voortvarende wijze tot stand te laten komen.”

In artikel 14 is Pro voor zover thans van belang opgenomen:

Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Artikel 14

1. Bij niet of niet tijdige nakoming van één of meer verplichtingen van deze overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige partij in verzuim is in de zin van het volgende lid.

2. Indien één van de partijen, na schriftelijk per brief met bericht van ontvangst of per deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus:

a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen (…)

b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs”.

De levering van het perceel heeft op 22 oktober 2008 plaatsgevonden. In de leveringsakte is, onder verwijzing naar de koopovereenkomst, onder meer het volgende opgenomen:

“
In gemelde overeenkomst komt nog het navolgende voor, woordelijk luidende:

(…)

12. verkoper heeft de verplichting (de gemeente zal alles doen wat binnen haar vermogen ligt om het bestemmingsplan (vrijstelling) op voortvarende wijze tot stand te laten komen) om koper in staat te stellen dat op het verkochte de bouw mogelijk wordt van 12 woningen, type drive-in, elk bestaande uit vier bouwlagen (inclusief kelder/garage en kapconstructie); behoudens verplicht te betalen leges voor benodigde bestemmingsplanwijzigingen zal koper geen vergoeding aan verkoper verschuldigd zijn terzake van de medewerking door het gemeentelijk apparaat aan het in de vorige zin gestelde, noch vergoedingen voor het fonds bovenwijkse voorzieningen of voor andere van de gemeente vereiste medewerking”.

Na levering van het perceel heeft [appellant] de Gemeente verzocht het vigerende bestemmingsplan te wijzigen. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn zienswijzen ingediend, reden voor de Gemeente om een voorstel te doen tot diverse aanpassingen. Dit voorstel is met het ontwerpbestemmingsplan en de ingebrachte zienswijzen ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. De gemeenteraad heeft op 8 februari 2010 besloten het in procedure gebrachte ontwerpbestemmingsplan niet vast te stellen. Vervolgens is besloten om door middel van een kadernota bij de gemeenteraad te onderzoeken binnen welke kaders de gemeenteraad bereid zou zijn een nieuw ontwerpbestemmingsplan vast te stellen. De kadernota is op 7 februari 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Daarna heeft van 24 mei 2012 tot en met 4 juli 2012 een tweede ontwerpbestemmingsplan bij de Gemeente ter inzage gelegen. Op de raadsvergadering van 24 september 2012, waar het ontwerp ter besluitvorming voorlag, is besloten het ontwerp niet verder te behandelen en aan het college van B&W terug te geven.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat de Gemeente haar heeft gegarandeerd dat het door haar gewenste bestemmingsplan zou worden vastgesteld. Nu dit uiteindelijk niet is gebeurd, is de Gemeente jegens haar toerekenbaar tekortgeschoten en heeft zij terecht de koopovereenkomst bij brief van 11 oktober 2012 ontbonden, aldus [appellant] .

4.2

[appellant] heeft in eerste aanleg, kort samengevat, gevorderd dat de rechtbank:

a. a) voor recht verklaart dat de Gemeente met ingang van 10 maart 2010, althans met ingang van een door de rechtbank te bepalen datum, toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de leveringsakte;

b) voor recht verklaart dat [appellant] de koopovereenkomst en de leveringsakte op 11 oktober 2012 rechtsgeldig heeft ontbonden, althans dat de rechtbank deze ontbindt;

c) de Gemeente veroordeelt om haar medewerking te verlenen aan de teruglevering van het perceel;

d) de Gemeente veroordeelt tot terugbetaling van de koopsom, vermeerderd met omzetbelasting, overdrachtsbelasting en wettelijke rente;

e) de Gemeente veroordeelt tot schadevergoeding bestaande uit vergoeding van gemaakte kosten (€ 356.735,-), positief contractsbelang inclusief rente tot 30 juni 2013 ter hoogte van

€ 560.651,- en van buitengerechtelijke kosten ad € 43.065,-, alles te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 juli 2013;

f) de Gemeente veroordeelt in de proceskosten.

4.3

De rechtbank heeft bij vonnis van 26 maart 2014 (eindvonnis) de vorderingen van [appellant] afgewezen. In het tussenvonnis van 21 augustus 2013 had de rechtbank reeds geoordeeld dat geen sprake is van een garantie, in die zin dat de Gemeente jegens [appellant] heeft gegarandeerd dat zij een door [appellant] gewenst bestemmingsplan tot stand zou brengen. Vervolgens heeft de rechtbank beoordeeld of de Gemeente er alles aan had gedaan wat binnen haar vermogen lag om voormeld bestemmingsplan (op voortvarende wijze) tot stand te brengen. Bij eindvonnis heeft de rechtbank overwogen dat de Gemeente niet in deze inspanningsverplichting is tekortgeschoten.

5.De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

Onder aanvoering van zeven grieven, die zich deels voor gezamenlijke behandeling lenen, komt [appellant] tegen voormelde oordelen van de rechtbank op.

5.2

Tegen het tussenvonnis van 3 april 2013 staat op grond van artikel 131 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geen hogere voorziening open, zodat het hof [appellant] in zoverre in haar hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren.

5.3

Met grief 1 klaagt [appellant] erover dat de rechtbank haar ten onrechte niet heeft toegestaan om na de antwoordakte van de Gemeente een nadere akte te nemen dan wel de mogelijkheid van een pleidooi heeft geboden. Daarmee heeft de rechtbank, aldus [appellant] , onder meer het beginsel van hoor en wederhoor geschonden.

Deze grief faalt reeds omdat [appellant] in dit hoger beroep alsnog op de stellingen van de Gemeente zoals neergelegd in voormelde antwoordakte heeft kunnen reageren en dit ook daadwerkelijk heeft gedaan.

5.4

Naar de kern gaat het debat in deze zaak om de vraag of de Gemeente, zoals [appellant] aanvoert en de Gemeente bestrijdt, is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [appellant] uit hoofde van de koopovereenkomst. [appellant] gaat er daarbij vanuit dat de Gemeente verplicht was een bestemmingsplanwijziging tot stand te laten komen. De Gemeente voert daartegen aan dat op haar een inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting rust ter zake van de wijziging van het bestemmingsplan. Zij benadrukt daarbij dat zij bij de nakoming van een overeenkomst waarin afspraken worden gemaakt over de bestemming van een perceel grond, haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor de daaruit voortvloeiende procedures en besluitvorming behoudt.

5.5

Het hof zal derhalve allereerst de reikwijdte van de verplichting die de Gemeente in de koopovereenkomst op zich heeft genomen, beoordelen (grief II). Het hof stelt daartoe voorop, dat de overeenkomst, voor zover deze een verplichting voor de gemeente meebrengt om publiekrechtelijke bevoegdheden op een bepaalde wijze uit te oefenen, in zoverre het karakter heeft van een zogenoemde bevoegdhedenovereenkomst. Een dergelijke overeenkomst heeft een gemengd (privaatrechtelijk en bestuursrechtelijk) karakter. Ter zake van een ontbindingsvordering alsmede een vordering tot schadevergoeding wegens wanprestatie uit hoofde van een dergelijke overeenkomst is de burgerlijke rechter de bevoegde rechter.

Uitleg overeengekomen verplichting van de Gemeente

5.6

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

5.7

Ter onderbouwing van haar betoog dat de Gemeente een resultaatsverbintenis op zich heeft genomen, voert [appellant] aan dat de Gemeente reeds zonder de in rov. 4.1 vermelde bijschrijving bij het woord ‘verplichting’ in de tekst van artikel 10 lid 12 van Pro de koopovereenkomst het resultaat had gegarandeerd. Volgens [appellant] is met deze bijschrijving slechts een aanscherping van de garantie beoogd, in die zin dat zij duidelijker vastgelegd wilde hebben dat het niet toelaatbaar zou zijn als de Gemeente eindeloos de tijd zou nemen om het resultaat te bereiken. De reden voor het opnemen van deze aanscherping was dat de Gemeente niet bereid was het te bereiken resultaat aan een harde eindtermijn te binden.

De Gemeente heeft hiertegen ingebracht dat de tekst van artikel 10 lid 12 geen Pro enkele aanleiding geeft om te veronderstellen dat sprake zou zijn van een resultaatsverplichting; partijen hebben het woord “verplichting” expliciet verduidelijkt door aan te geven dat de Gemeente alles zou doen wat binnen haar vermogen ligt om het bestemmingsplan op voortvarende wijze tot stand te laten komen. Deze invulling benadrukt nu juist, aldus de Gemeente, dat er sprake is van een inspanningsverplichting en niet van een resultaatsverplichting. Ook het feit dat er geen eindtermijn in de overeenkomst is opgenomen, wijst volgens de Gemeente op een inspanningsverplichting.

5.8

De tekst van de overeenkomst, gelet ook op de uitleg die partijen aan het woord “verplichting” geven, leidt niet tot het aannemen van een garantie. Anderzijds kan uit de tekst evenmin worden afgeleid dat op de Gemeente “slechts” de verplichting rust al het mogelijke te doen om het door [appellant] gewenste bestemmingsplan vastgesteld te krijgen. Uit de navolgende omstandigheden dient naar het oordeel van het hof evenwel te worden afgeleid dat de Gemeente geen garantie heeft gegeven dat het door [appellant] gewenste resultaat zou worden behaald.

Naar vaste jurisprudentie staat voorop dat een gemeente bij de nakoming van een overeenkomst waarbij afspraken worden gemaakt over de bestemming van een perceel grond (in dit geval de vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan), haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor de daaruit voortvloeiende procedures en besluitvorming behoudt. Dit houdt in dat zij als leidraad het algemeen belang van een goede ruimtelijke ordening heeft te nemen. Dit brengt tevens mee dat een overeenkomst niet kan leiden tot een verplichting van de gemeenteraad om aan gronden een bestemming te geven die de raad niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening acht. Nu de Gemeente bij de door [appellant] gewenste vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan gehouden is het algemeen belang, dus ook de met het besluit tot vrijstelling van het bestemmingsplan gemoeide belangen van particulieren, als leidraad te nemen en het niet uitsluitend in de macht van de Gemeente ligt om een vrijstelling van een bestemmingsplan te bewerkstelligen, ligt het niet voor de hand dat de Gemeente bij het aangaan van de koopovereenkomst [appellant] een garantie heeft willen geven dat er een vrijstelling van het bestemmingsplan zou komen. Bovendien is het uiteindelijk de gemeenteraad en niet het college van B&W (welk orgaan bevoegd is tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de Gemeente te besluiten) dat uiteindelijk bevoegd is het bestemmingsplan vast te stellen. [appellant] , van wie als professionele partij geacht mag worden er kennis van te hebben dat er nog een procedure nodig was om de vrijstelling van het bestemmingsplan vastgesteld te krijgen en dat het uiteindelijk de gemeenteraad is die het laatste woord heeft, mocht er daarom niet in gerechtvaardigd vertrouwen van uit gaan dat de Gemeente in de koopovereenkomst het resultaat heeft gegarandeerd dát de door haar gewenste vrijstelling er zou komen. Bovendien doen, zoals [appellant] zelf ook heeft aangegeven, partijen regelmatig zaken met elkaar zodat zij geacht worden dit te weten. Dat de gemeenteraad het bestemmingsplan uiteindelijk niet wilde vaststellen kon, anders dan [appellant] heeft betoogd, bezwaarlijk als een volslagen verrassing komen omdat bij zowel gemeenteraadsleden als omwonenden weerstand tegen het nieuwe bestemmingsplan bestond (onder meer blijkend uit het verslag van de raadscommissie van 10 en 11 september 2012 (productie 58 bij inleidende dagvaarding) en [appellant] van die bezwaren op de hoogte was (bij brief van 15 september 2010 heeft de Gemeente het verslag aan [appellant] gezonden, zie productie 32 inleidende dagvaarding). Ook heeft de Gemeente steeds kanttekeningen geplaatst bij het realiseren van 12 woningen (en parkeren onder een carport aan de voorzijde) en heeft [appellant] de optie van 10 woningen laten onderzoeken. Toen de exploitatie van 10 woningen voor [appellant] financieel niet haalbaar bleek, is conform het collegebesluit van 8 januari 2008 teruggevallen op de “terugvaloptie” van 12 woningen. [appellant] was er dus al eerder mee bekend dat het plan van 12 woningen wegens de massaliteit ervan op bezwaren stuitte. Omstandigheden waaruit een toezegging van de Gemeente is af te leiden dat er een door [appellant] gewenste wijziging van het vigerende bestemmingsplan zou komen en waaruit valt af te leiden dat [appellant] in gerechtvaardigd vertrouwen op deze toezegging mocht afgaan, zijn voorts gesteld noch gebleken.

[appellant] heeft verder nog aangevoerd dat zij nooit bereid zou zijn geweest het hoge aankoopbedrag van € 2.342.900,- (volgens haar het vijfvoudige van de getaxeerde waarde van het perceel) te betalen als haar niet het resultaat van de woonbestemming zou zijn gegarandeerd. Daar staat echter tegenover dat de Gemeente zélf een vergelijkbaar bedrag (te weten € 2.242.900,-) voor het perceel heeft betaald, op welk perceel destijds ook geen woonbestemming rustte.

5.9

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van een resultaatsverplichting, in die zin dat de Gemeente aan [appellant] de garantie heeft gegeven dat de door [appellant] gewenste vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan zou worden bewerkstelligd, geen sprake is. Grief II faalt derhalve.

Voldaan aan inspanningsverplichting?

5.1

Tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor onder 5.7 en 5.8 is overwogen, zal het hof beoordelen of de Gemeente, zoals [appellant] stelt en de Gemeente betwist, is tekort geschoten in de nakoming van de voor haar uit de koopovereenkomst, in het bijzonder artikel 10 lid 12 daarvan Pro, voortvloeiende verplichtingen (grieven III, IV en V). Het gaat er dan om of zij zich voldoende heeft ingespannen de bestemmingsplanherziening te bewerkstelligen.

5.11

[appellant] stelt zich op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de Gemeente “zich aanzienlijke moeite heeft getroost om te bewerkstelligen dat een bestemmingsplan zou worden vastgesteld”. Volgens [appellant] heeft de Gemeente alle wettelijke proceduretermijnen met voeten getreden, zowel bij de eerste als bij de tweede bestemmingsplanprocedure. [appellant] heeft bij brief van 27 oktober 2008 (productie 15 bij inleidende dagvaarding) aan de Gemeente verzocht “het bestemmingsplan op de locatie op voortvarende wijze te wijzigen en geschikt te maken voor de bouw van 12 woningen”. Van haar kant waren er geen initiatieven meer nodig om het ontwerpbestemmingsplan te kunnen vervaardigen. Reeds eerder waren er echter afspraken gemaakt (de koopovereenkomst was op 13 maart 2007 door de burgemeester ondertekend) zodat de Gemeente al vanaf die datum verplicht was alles te doen wat in haar vermogen lag om een bestemmingsplan tot stand te laten komen. Door toedoen van de Gemeente zijn er, aldus nog steeds [appellant] , 21 maanden verloren gegaan. Ook daarna heeft de Gemeente voor vertragingen gezorgd. Hoewel [appellant] een bouwplan heeft laten maken dat naadloos paste binnen de gemaakte afspraken en in nauw overleg met de Gemeente tot stand was gekomen, heeft de Gemeente ruim een half jaar over het opstellen van een conceptbestemmingsplan gedaan. Nadat op 13 mei 2009 een informatieavond voor de buurt had plaatsgevonden, nadien 13 zienswijzen waren ingebracht en B&W naar aanleiding hiervan kleine wijzigingen in het bestemmingsplan had aangebracht, is het bestemmingsplan ter vaststelling in zijn vergadering van 8 februari 2010 gezonden. De gemeenteraad besloot het plan onverwachts niet vast te stellen. Hoe dit intern heeft kunnen gebeuren weet [appellant] niet, maar dat dit in de risicosfeer van de Gemeente ligt is volgens haar wel duidelijk. Ook nadat de gemeenteraad op 8 februari 2010 het aan haar voorgelegde bestemmingsplan niet heeft willen vaststellen, is de Gemeente in gebreke gebleven de nodige voortvarendheid in acht te nemen om een aanpassing van het bestemmingsplan aan de gemeenteraad (die volgens [appellant] ook nog eens wispelturig gedrag bij de toetsing aan een goede ruimtelijke ordening vertoonde) voor te leggen, hoewel het bestemmingsplan van 2012 nauwelijks verschilde van dat uit 2010. Pas na vier maanden volgde een brief van de Gemeente van 16 juni 2010 (productie 28 bij inleidende dagvaarding) waarin de Gemeente haar berichtte dat zij een informele kadernota wenste vast te stellen en daarna pas weer een nieuw bestemmingsplan. Hiermee had de Gemeente, aldus [appellant] , opnieuw een vertraging gecreëerd. Vervolgens berichtte de Gemeente dat zij om een nieuw bestemmingsplan vast te stellen, eerst een informatieavond voor de buurt wilde organiseren, wat volgens [appellant] andermaal vertraging opleverde omdat immers op 13 maart 2009 al een informatieavond had plaatsgevonden. De tweede informatieavond vond plaats op 6 september 2010. Vervolgens zijn aan de gemeenteraad twee opties voorgelegd: optie 1 paste binnen de koopovereenkomst en kende twee varianten: optie 1.1. ging uit van één bouwblok van 12 woningen en optie 1.2 ging uit van twee gesplitste bouwblokken met een tussenruimte van minimaal 3 meter. Optie 2 sloot niet bij de koopovereenkomst aan. Het College van B&W sprak haar voorkeur uit voor optie 1.2 en vervolgens werd de volgende planning gemaakt: behandeling van de kadernota in de gemeenteraad op 7 februari 2011 en vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad in november 2011. Ook dit nieuwe uitstel was niet met [appellant] besproken. [appellant] ging er van uit dat de raad het plan op

7 februari 2011 “op groen” zette, waarbij zij heeft verwezen naar de brief van de Gemeente van 14 februari 2011 (productie 36 bij inleidende dagvaarding). Dit bleek echter niet zo te zijn nu de Gemeente met de eis kwam dat [appellant] een “concreet bouwplan” (later volgens [appellant] afgezwakt tot een schetsplan maar naderhand weer verworden tot een bouwplan) diende in te leveren, terwijl volgens haar een dergelijk plan niet nodig was voor het vaststellen van het bestemmingsplan. Ook dit leverde weer tijdsverlies op, mede omdat de Gemeente traag was met de beantwoording van de vraag wat zo’n concreet bouwplan precies inhield. Vervolgens eiste de Gemeente dat [appellant] - op eigen kosten - opnieuw locatieonderzoeken zou uitvoeren, terwijl de reeds uitgevoerde locatieonderzoeken nog steeds actueel waren. [appellant] heeft deze onderzoeken desondanks laten uitvoeren, waarna de Gemeente aangaf dat slechts wat betreft de luchtkwaliteit enkele kleine correcties nodig waren, die [appellant] vervolgens heeft doorgevoerd. Nadat de Gemeente het ontwerpbestemmingsplan had aangepast (15 februari 2012, productie 53 bij inleidende dagvaarding), leerde volgens [appellant] een vergelijking tussen dit bestemmingsplan en het vorige plan dat in februari 2010 in de gemeenteraad was behandeld, dat er nauwelijks verschillen waren waardoor bij haar de vraag rees waarom deze geringe aanpassingen in het bestemmingsplan niet direct in februari/maart 2010 waren doorgevoerd. Vervolgens heeft het “nieuwe” ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Het vast te stellen bestemmingsplan is vervolgens in de raadsvergadering van 10 september 2012 besproken. In deze vergadering is besloten dat eerst een memo van de wethouder moest worden ontvangen. Na ontvangst van dit memo besloot de gemeenteraad in de raadsvergadering van 24 september 2012 het bestemmingsplan van de agenda af te voeren (productie 59 bij inleidende dagvaarding). Tot verbijstering van [appellant] heeft de Gemeente na al die jaren geen bestemmingsplan tot stand laten komen. Aldus heeft zij de verplichting uit de koopovereenkomst (in het bijzonder artikel 10 lid Pro 12) geschonden.

De Gemeente heeft een en ander gemotiveerd betwist.

5.12

Het hof is van oordeel dat de Gemeente niet is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting uit de koopovereenkomst, in het bijzonder artikel 10 lid 12 daarvan Pro. Het hof neemt daarbij het volgende in aanmerking.

Om te beginnen heeft de Gemeente tussen 13 maart 2007 en 27 oktober 2008 niet stilgezeten, gelet op het contact dat tussen [appellant] en de Gemeente (in de personen van [medewerker 1] en [medewerker 2] ) heeft plaatsgevonden (onder meer) over het plan om 12 woningen op het perceel te bouwen (zie onder meer de mail van [appellant] van 18 juli 2007 aan de Gemeente (productie 69 bij conclusie van antwoord)), de brief van de Gemeente van 2 oktober 2007 aan [appellant] (productie 12 bij inleidende dagvaarding) en de brief van 2 oktober 2007 van [appellant] aan de Gemeente (productie 70 bij conclusie van antwoord). Medio september 2007 heeft de Gemeente geconstateerd dat, hoewel de burgemeester de koopovereenkomst had ondertekend, een toereikend collegebesluit ontbrak. Hiervan heeft zij [appellant] eind september 2007 op de hoogte gesteld. Desondanks zijn de gesprekken doorgegaan, getuige onder meer een brief van de Gemeente van 10 oktober 2007 (productie 72 bij conclusie van antwoord) waarin wordt gerefereerd aan “voorgaande gesprekken”. Van stilzitten en daarmee gepaard gaand tijdsverlies in de door [appellant] voorgestane zin is dan ook geen sprake.

5.13

Vervolgens speelde de kwestie van de parkeerplekken ten behoeve van de te bouwen woningen. [appellant] wenste parkeerplekken langs de Veerweg onder een gebouwde overkapping (“carports dicht aan de straat), terwijl de Gemeente een voorziening onder het bouwblok wilde (de zogenaamde “parkeerbak”). De Gemeente heeft het plan onderzocht. Bij brief van 14 november 2007 (productie 74 bij conclusie van antwoord) meldt [appellant] aan de Gemeente dat de “parkeerbak” voor haar economisch niet haalbaar is en dat zij het plan met carports aan “welstand en de buurt” wil voorleggen. Bij besluit van 8 januari 2008 (productie 75 bij conclusie van antwoord) heeft het college onder meer besloten om niet op voorhand in te stemmen met de bouw van 12 woningen aangezien er vanuit ruimtelijk oogpunt krachtige argumenten waren. Daarom werd voorgesteld de onderhandelingen met [appellant] voort te zetten waarbij ten aanzien van het woningbouwprogramma is besloten tot de bouw van maximaal 10 woningen, met als terugvaloptie 12 woningen. Uiteindelijk is in juni 2008 gebleken dat een programma van 10 woningen voor [appellant] niet haalbaar was zodat weer werd teruggevallen op de optie van 12 woningen. Van ten gevolge daarvan ontstane tijdsverlies kan de Gemeente bezwaarlijk een verwijt worden gemaakt nu de Gemeente slechts geprobeerd heeft om aan de bezwaren van het college tegemoet te komen. Nadat het college de door de burgemeester de getekende overeenkomst van 13 maart 2007 had bekrachtigd, heeft [appellant] bij brief van 27 oktober 2008 (productie 15 bij inleidende dagvaarding) de Gemeente verzocht om het vigerende bestemmingsplan te wijzigen, waarop de Gemeente haar op 5 december 2008 (productie 83 bij conclusie van antwoord) een legesbrief heeft gezonden, waarin de Gemeente [appellant] heeft bericht dat na ontvangst van de leges voor de bestemmingsplanprocedure, het aanleveren van de benodigde haalbaarheidsonderzoeken en het meest recente stedenbouwkundig ontwerp een start wordt gemaakt met het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan. Na de reeds genoemde informatieavond op 13 mei 2009 en het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan is een flink aantal zienswijzen ingediend, die, gelet op de zienswijzenota (productie 84 van de conclusie van antwoord), tot een voorstel hebben geleid onder meer tot aanpassing van de “verbeelding”. Dit voorstel is, als reeds weergegeven, met het ontwerpbestemmingsplan en de ingebrachte zienswijzen aan de gemeenteraad voorgelegd, die heeft besloten het bestemmingsplan niet vast te stellen, hetgeen bij brief van 22 april 2010 aan [appellant] is meegedeeld.

Dat een en ander in de visie van [appellant] (veel) te lang heeft geduurd, kan echter niet aan nodeloos talmen van de Gemeente toegeschreven worden. De Gemeente dient nu eenmaal, gelet op haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid, de hiervoor geschetste noodzakelijke stappen te ondernemen om tot een wijziging van het vigerende bestemmingsplan te komen.

5.14

Ook in de vervolgfase kan de Gemeente geen toerekenbaar tekortschieten van de in de overeenkomst neergelegde verplichting worden verweten.

Na het besluit van de gemeenteraad om het bestemmingsplan niet vast te stellen, heeft de Gemeente besloten om, alvorens aan een nieuwe wijziging te beginnen, eerst door middel van een kadernota bij de gemeenteraad af te tasten binnen welke kaders de raad bereid zou zijn een nieuw bestemmingsplan vast te stellen en om een nieuwe informatieavond te beleggen. Van een vertragingstactiek, zoals [appellant] aanvoert, is het hof niet gebleken, terwijl dit veeleer duidt op het in acht nemen van de benodigde zorgvuldigheid. Nadat de kadernota op 7 februari 2011 was vastgesteld, zijn partijen met elkaar verder in gesprek gegaan over een nieuw bestemmingsplan. Vervolgens lopen de meningen van partijen uiteen aan wie de vertraging die daarna is opgetreden is te wijten. [appellant] huldigt de opvatting dat de Gemeente de voortgang om tot een nieuw bestemmingsplan te komen heeft belemmerd door allerlei nieuwe eisen te stellen (brief van 4 mei 2011, productie 40 bij inleidende dagvaarding), terwijl de Gemeente van mening was dat zij een faciliterende en geen initiërende rol had en dat [appellant] aan zet was (brief van 23 mei 2011, productie 41 bij inleidende dagvaarding). De Gemeente achtte voor het nieuwe bestemmingsplan een concreet bouwplan noodzakelijk. [appellant] meende dat dit plan niet nodig was (en overigens ook een nieuwe eis van de Gemeente bevatte). Gelet op de gemotiveerde betwisting hiervan door de Gemeente - pas met een concreet bouwplan kon worden vastgesteld welke onderzoeken dienden te worden geactualiseerd - kan niet worden gezegd dat de Gemeente door het stellen van deze eis de voortgang nodeloos heeft vertraagd.

Op 22 juli 2011 heeft [appellant] een concreet bouwplan ingediend. Dat de Gemeente aan de hand daarvan heeft besloten dat er geactualiseerde onderzoeken moesten komen (het akoestisch onderzoek en het onderzoek naar de luchtkwaliteit moesten gelet op dit bouwplan volgens de Gemeente worden aangepast), mede omdat er volgens haar wel degelijk verschillen waren tussen het oude en het nieuwe plan, kan evenmin tot de conclusie leiden dat zij zich niet voldoende heeft ingespannen met voortvarendheid de vereiste wijziging van het bestemmingsplan ter hand te nemen. Dat zij in dit kader andere motieven had dan het algemeen belang van een goede ruimtelijke ordening, is gesteld noch gebleken.

Uiteindelijk is (ook) het nieuwe bestemmingsplan (op 24 september 2012) niet vastgesteld, omdat het naar het oordeel van de gemeenteraad teveel onduidelijkheden bevatte en teveel vragen opriep. Daarvan kan de Gemeente echter geen verwijt worden gemaakt.

5.15

De conclusie uit het voorgaande is dat de Gemeente niet is tekortgeschoten in de op haar rustende inspanningsverplichting uit de koopovereenkomst, in het bijzonder artikel 10 lid 12 daarvan Pro.

Dit betekent dat de grieven III, IV en V tevergeefs zijn voorgesteld.

5.16

Met grief VI komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat na de ontbinding van de overeenkomst op 11 oktober 2012 door [appellant] van de Gemeente geen inspanningen meer hoefden te worden verwacht. Volgens [appellant] mocht zij, indien aan de door haar ingeroepen ontbinding geen rechtsgevolg zou toekomen, de Gemeente onverkort aan de overeenkomst houden.

Dit betoog faalt. In haar brief van 29 november 2012 (productie 61 bij inleidende dagvaarding) heeft de Gemeente gereageerd op het inroepen van de ontbinding van de koopovereenkomst op 11 oktober 2012 door [appellant] . Zij heeft daarbij aangegeven dat van een tekortkoming van haar kant geen sprake is en al helemaal niet van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. Nu de Gemeente in haar brief een voorstel heeft gedaan om met [appellant] te overleggen hoe tegemoet kan worden gekomen aan de wensen van de gemeenteraad voor een bestemmingsplan dat wel door de raad kan worden gedragen en [appellant] daarop, althans niet kenbaar uit het dossier, heeft gereageerd, anders dan door te verwijzen naar de brief van de Gemeente van dezelfde datum aan haar en aan omwonenden (productie 62 bij inleidende dagvaarding) en daaruit heeft afgeleid dat de Gemeente ook geen heil meer zag om een bestemmingsplan vast te stellen, acht het hof het beroep van [appellant] op het voortbestaan van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Op grond van het voorgaande mocht de Gemeente er immers van uit gaan dat [appellant] geen prijs meer stelde op inspanningen van de Gemeente om tot wijziging van het vigerende bestemmingsplan te komen en komt haar de bevoegdheid om nakoming daarvan te verlangen niet meer toe.

Ook deze grief faalt derhalve.

Grief VII behoeft, gelet op het voorgaande, geen aparte bespreking meer.

5.17

Het door [appellant] gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd, omdat onvoldoende onderbouwde feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het vonnis van

3 april 2013;

bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland (team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem) van 21 augustus 2013 en 26 maart 2014;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 5.114,- voor verschotten en op € 13.740,-

(3 punten x tarief VIII) voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, S.B. Boorsma en J.L. Smeehuijzen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 september 2015.