ECLI:NL:GHARL:2015:5538

• Datum uitspraak: 21 juli 2015
• Publicatiedatum: 22 juli 2015
• Zaaknummer: 200.159.861-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: B.J.H. Hofstee; M.E.L. Fikkers; N.A. Baarsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van kwalitatieve verplichtingen in notariële akte betreffende gebruik van parkeerplaatsen

In deze zaak gaat het om een hoger beroep in kort geding dat is ingesteld door twee appellanten tegen twee geïntimeerden, waarbij de kern van het geschil draait om de uitleg van een kwalitatieve verplichting in een notariële akte. De appellanten, eigenaren van een woning, hebben in eerste aanleg verloren, waarbij de voorzieningenrechter hen verbood om op een andere wijze te parkeren dan in de leveringsakte is vastgelegd. De voorzieningenrechter oordeelde dat de appellanten in strijd handelden met de kwalitatieve verplichting door hun voertuigen tegen de groenvoorziening te parkeren, wat niet is toegestaan volgens de akte. De appellanten hebben vier grieven ingediend, waarbij zij onder andere de aanwezigheid van een spoedeisend belang van de geïntimeerden betwisten. Het hof oordeelt dat de geïntimeerden inderdaad een spoedeisend belang hebben bij hun vordering, gezien de hinder die de appellanten veroorzaken door hun parkeerhandelingen. Het hof bevestigt de uitleg van de voorzieningenrechter dat de kwalitatieve verplichting inhoudt dat bewoners uitsluitend gebruik mogen maken van de parkeerplaatsen direct achter hun woning. De grieven van de appellanten worden verworpen, en het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter, waarbij de appellanten worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.159.861/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel C/08/161738 / KG ZA 14-324)

arrest in kort geding van de eerste kamer van 21 juli 2015

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [appellant 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] ,

advocaat: mr. W.P. Maris, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] ,

advocaat: mr. J.F. Smallenbroek, kantoorhoudend te Zwolle,

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van
9 oktober 2014 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle
(de voorzieningenrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 november 2014,

- de memorie van grieven met producties,

- de memorie van antwoord met producties.

[appellanten] hebben vervolgens schriftelijk pleidooi gevraagd. [geïntimeerden] hebben op
15 mei 2015 te kennen gegeven dat de memorie van antwoord als schriftelijk pleidooi moet worden gezien. Op 26 mei 2015 hebben [appellanten] een pleitnota overgelegd. [geïntimeerden] hebben bij brief van 21 mei 2015 op het schriftelijk pleidooi van [appellanten] gereageerd. [appellanten] hebben het hof verzocht deze schriftelijke reactie buiten beschouwing te laten.

Het hof overweegt dat het [geïntimeerden] , gelet op de bepaling van artikel 4.7 van het Landelijk Procesreglement, vrij staat om zonder dat zij een pleitnota overleggen te reageren op het schriftelijk pleidooi van [appellanten] Nu de brief van [geïntimeerden] zich ook beperkt tot een reactie op het pleidooi van [appellanten] ziet het hof geen aanleiding om deze brief buiten beschouwing te laten.

2.2

Vervolgens hebben [appellanten] het procesdossier overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellanten] luidt:

"
1. […] het vonnis van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel d.d. 9 oktober 2014, waarvan in deze appèl, te vernietigen en alle vorderingen van geïntimeerden, oorspronkelijk eisers, alsnog integraal af te wijzen, althans geïntimeerden in hun vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren en voorts

2. geïntimeerden te veroordelen in alle kosten van de procedure in primo als ook van deze appèlprocedure,[…] te vermeerderen met het gebruikelijke nasalaris voor beide procedures, alsmede te vermeerderen met alle eventuele kosten van executie van zowel het vonnis als het […] te wijzen arrest, en tenslotte wordt verzocht om […] arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. "

2.4

[geïntimeerden] voeren verweer en concluderen het door [appellanten] ingestelde hoger beroep ongegrond te verklaren en hen niet-ontvankelijk te verklaren in de door hen ingestelde vorderingen, althans deze hun te ontzeggen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in beide instanties.

3. De feiten

3.1

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2. (2.1. tot en met 2.5.) van het bestreden vonnis is geen grief gericht en ook anderszins is niet van bezwaren tegen die feitenvaststelling gebleken. Deze feiten luiden als volgt:

3.2

[geïntimeerden] zijn sinds 6 augustus 1996 eigenaar van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] . In de leveringsakte is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

REGISTERGOED, LEVERING, GEBRUIK

Verkoopster (Interheem BV, toevoeging hof) heeft bij koop-/aannemingsovereenkomst de dato tweeëntwintig mei negentienhonderd vijfennegentig met koper ( [geïntimeerden] , toevoeging hof) een overeenkomst van verkoop en koop gesloten en daarbij aan koper verkocht, die heeft gekocht, ieder voor de onverdeelde helft:

een kavel bouwterrein , gelegen aan de [straat] in het bestemmingsplan “ [X] ” te [woonplaats] , uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer negentig centiaren van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [perceel 1] ,

alsmede het één/dertigste onverdeeld aandeel in het aldaar gelegen parkeerterrein met toebehoren, bestaande uit dertig parkeerplaatsen met groenvoorziening en twee toegangswegen, geheel uitmakende een gedeelte ter grootte als na kadastrale uitmeting zal blijken van gemeld perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [perceel 1] (….)

3.3

[appellanten] zijn sinds 5 augustus 1996 eigenaar van de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] . In de leveringsakte is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

REGISTERGOED, LEVERING, GEBRUIK

Verkoopster (Interheem BV, toevoeging hof) heeft bij koop-/aannemingsovereenkomst de dato vierentwintig mei negentienhonderd vijfennegentig met koper ( [appellanten] , toevoeging hof) een overeenkomst van verkoop en koop gesloten en daarbij aan koper verkocht, die heeft gekocht, ieder voor de onverdeelde helft:

een kavel bouwterrein , gelegen aan de [straat] in het bestemmingsplan “ [X] ” te [woonplaats] , uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer negentig centiaren van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [perceel 2] ,

alsmede het één/dertigste onverdeeld aandeel in het aldaar gelegen parkeerterrein met toebehoren, bestaande uit dertig parkeerplaatsen met groenvoorziening en twee toegangswegen, geheel uitmakende een gedeelte ter grootte als na kadastrale uitmeting zal blijken van gemeld perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [perceel 1] (...)

3.4

In beide leveringsakten is, voor zover hier van belang, voorts het volgende bepaald:

KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN:

Partijen komen bij deze ten aanzien van het verkochte het volgende overeen:

1. Iedere koper/bewoner verbindt zich jegens de mede-eigenaren om:

a. het achter de (te stichten) woningen gelegen open terrein, welk terrein gezamenlijk eigendom is en aldus voor gezamenlijke rekening dient te worden onderhouden, niet anders te bestemmen dan als parkeerterrein met groenvoorziening, uitsluitend voor het plaatsen van personenauto’s, motoren en andere dergelijke voertuigen;

b. in dit terrein geen palen, hekken, hokken of andere opstallen aan te brengen of te hebben, noch enige andere zaken, waaronder vuilnis, op dit terrein te plaatsen;

c. de toegangswegen tot dit parkeerterrein nimmer te belemmeren, te versperren of aan haar bestemming te onttrekken;

d. geen gebruik te maken van de parkeerplaatsen, welke niet in het verlengde en aansluitend zijn gelegen achter zijn woning.

2. (…).

3. De onder 1 en 2 omschreven verplichtingen zijn gevestigd als kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek en zullen overgaan op al degenen die het registergoed zullen verkrijgen, hetzij onder algemene titel, hetzij onder bijzondere titel.

4. (…).

3.5

Aan de [straat] zijn dertig woningen in een cirkel gebouwd met, aan de achterkant van die woningen, in het midden een open terrein waarop zich een kleine ronde groenvoorziening bevindt. De woningen zijn aan de achterzijde alle voorzien van een parkeerplaats.

4. Het geschil in eerste aanleg en de beslissing van de voorzieningenrechter

4.1

[geïntimeerden] hebben in kort geding gevorderd dat de voorzieningenrechter [appellanten] op straffe van een dwangsom verbiedt om op een andere wijze te parkeren dan gesteld in de leveringsakte, hetgeen inhoudt dat zij uitsluitend mogen parkeren op de parkeerplaats welke daartoe bestemd is achter hun huis en dus niet tegen de groenvoorziening.

4.2

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis, onder matiging en maximering van de gevorderde dwangsom, de vorderingen toegewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

5. De beoordeling in hoger beroep

5.1

[appellanten] hebben tegen het bestreden vonnis 4 grieven opgeworpen.

5.2

Met
grief 1 bestrijden [appellanten] de aanwezigheid van een spoedeisend belang van [geïntimeerden] bij de gevraagde voorziening.

5.3

De grief treft geen doel. Het hof overweegt daartoe dat in hoger beroep niet beslissend is of in eerste aanleg al dan niet terecht een spoedeisend belang is aangenomen. Het gaat erom of ten tijde van de uitspraak in hoger beroep een spoedeisend belang aanwezig is, hetgeen het hof zo nodig ambtshalve dient vast te stellen (ECLI:NL:HR:2002:AE3437 en ECLI:NL:HR:2002:AE4553).

Het hof is van oordeel dat de aard van het onderhavige geval, waarin een voorziening wordt gevraagd die ertoe strekt een einde te maken aan de door [geïntimeerden] , als eisers, als onrechtmatig aangemerkte hinder van het hun toekomende recht op gebruik van het - in gemeenschappelijk eigendom zijnde - binnenterrein, meebrengt dat [geïntimeerden] een spoedeisend belang bij hun vordering hebben. Het hof acht het beroep van [appellanten] op het tijdsverloop tot aan het aanspannen van de onderhavige procedure bij de voorzieningenrechter onvoldoende om aan de vordering het spoedeisend belang te ontzeggen, temeer nu uit de stukken blijkt dat er in het verleden getracht is tot een oplossing te komen waarbij ook de gemeente [woonplaats] betrokken is geweest.

5.4

Grieven 2 en 3 hebben tot strekking dat de vordering ten onrechte is toegewezen. Met deze grieven stellen [appellanten] in essentie de vraag aan de orde of de beslissing van de voorzieningenrechter zich verdraagt met het karakter van een voorlopige voorziening. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Het hof overweegt als volgt.

5.5

Evenals de voorzieningenrechter neemt het hof tot uitgangspunt dat het bij de beantwoording van de vraag hoe de hierboven onder 3.4 geciteerde kwalitatieve verplichting moet worden uitgelegd aankomt op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9168 en HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901). Het hof overweegt aanvullend dat dit betekent dat de in de akte opgenomen verplichting prevaleert boven een eventuele niet in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling.

5.6

De bestreden overwegingen van de voorzieningenrechter luiden als volgt:

“4.4. De uitleg van [appellanten] dat de kwalitatieve verplichting beoogt te regelen dat een eigenaar/bewoner niet parkeert op de parkeerplaats van een andere eigenaar/bewoner, kan niet worden gevolgd. Met [geïntimeerden] is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de bij de leveringsakte betrokken partijen daarmee hebben beoogd, gelet op de bewoordingen (“parkeerterrein met toebehoren, bestaande uit dertig parkeerplaatsen met groenvoorziening en twee toegangswegen”), dat de bewoners uitsluitend parkeren op de daartoe bestemde parkeerplaatsen, direct achter hun woning, en dat daarvoor geen gebruik wordt gemaakt van de plekken tegen de groenvoorziening op het binnenterrein. Het binnenterrein omvat immers maar dertig parkeerplaatsen.

4.5.

Nu [appellanten] niet betwisten dat zij hun voertuig tegen de groenvoorziening parkeren, handelen zij daarmee in strijd met de in de leveringsakte neergelegde kwalitatieve verplichting. Waar [appellanten] precies hun auto parkeren is niet relevant.”

Het hof sluit zich aan bij voormelde overwegingen van de voorzieningenrechter, neemt deze over en maakt deze tot de zijne. Naar voorlopig oordeel van het hof staan de in de akte gebezigde bewoordingen - met name de door de voorzieningenrechter aangehaalde passage met betrekking tot het geleverde in samenhang met de formulering van de kwalitatieve verplichting in lid 1 onder d “
geen gebruik te maken van de parkeerplaatsen, welke niet in het verlengde en aansluitend zijn gelegen achter zijn woning ” - aan de door [appellanten] verdedigde lezing in de weg. De notariële akte beperkt het aantal parkeerplaatsen op het terrein tot dertig, één achter elke woning.

Het hof volgt [appellanten] niet in hun standpunt dat de voorzieningenrechter een (verkapte) verklaring voor recht heeft gegeven. Naar het oordeel van het hof is van een, al dan niet verkapte, verklaring voor recht geen sprake. Het door partijen in dit geding gevoerde debat vergt uitleg van hetgeen partijen in de notariële akte zijn overeengekomen. De voorzieningenrechter heeft daarbij enkel voorshands geoordeeld dat de kwalitatieve verplichting aldus uitgelegd dient te worden dat de bewoners voor het parkeren uitsluitend gebruik mogen maken van de daartoe bestemde parkeerplaatsen achter hun woning en dat daarvoor geen gebruik mag worden gemaakt van de ruimte bij de groenvoorziening. Nu dit oordeel een provisioneel karakter heeft en er slechts toe strekt aan de hand van een voorlopige beoordeling van het geschil een voorlopige voorziening te geven in afwachting van een oordeel van de bodemrechter, valt niet in te zien waarom het verbod tot parkeren tegen de groenvoorziening zich niet zou verdragen met het karakter van een voorlopige voorziening. Deze voorziening verliest immers haar kracht indien en zodra de bodemrechter een beslissing heeft gegeven.

5.7

Het hof overweegt dat [appellanten] zich met de kwalitatieve verplichting hebben verbonden om hun auto niet op een andere plaats dan de hen toegewezen parkeerplaats achter hun woning te parkeren. Bovendien volgt uit de kwalitatieve verplichting dat deze alle bewoners van de [straat] bindt. Dit brengt mee dat [geïntimeerden] bevoegd zijn om iedere bewoner die de kwalitatieve verplichting schendt, ongeacht of zij hiervan hinder ondervinden, hierop aan te spreken. De voorzieningenrechter heeft het gevorderde verbod dan ook terecht toegewezen, nu onbetwist is dat [appellanten] hun auto tegen de groenvoorziening parkeren. Dat dit verbod enkel [appellanten] treft en geen oplossing voor het gehele probleem is, staat hieraan niet in de weg. De aard van een voorlopige voorziening verzet zich er niet tegen dat enkel een deeloplossing wordt getroffen.

5.8

Met
grief 4 richten [appellanten] zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter aangaande de proceskosten. Nu deze grief geen zelfstandige betekenis heeft, behoeft zij geen nadere bespreking.

Slotsom

5.9

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

5.1

Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 308,- aan verschotten en € 894,- (1 punt in tarief II) voor geliquideerd salaris van de advocaat.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, van 9 oktober 2014;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 308,- voor verschotten;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. B.J.H. Hofstee, mr. M.E.L. Fikkers en mr. N.A. Baarsma en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag
21 juli 2015 in bijzijn van de griffier.