ECLI:NL:GHARL:2015:4197

• Datum uitspraak: 9 juni 2015
• Publicatiedatum: 9 juni 2015
• Zaaknummer: 200.119.328-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; B.J.H. Hofstee; D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de verkoop van landbouwgrond en de gevolgen van bestemmingsplanwijzigingen

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [appellant], een directeur/grootaandeelhouder van [bedrijf 1], en De coöperatie [coöperatie] U.A. over de verkoop van landbouwgrond. De appellant heeft gronden van de coöperatie gepacht en later gekocht, maar stelt dat de bestemming van de grond, die na de koop is gewijzigd naar natuurgebied, niet overeenkomt met de contractueel overeengekomen bestemming van landbouwgrond. De rechtbank heeft in eerste aanleg geoordeeld dat de appellant niet kon terugvallen op de non-conformiteit van de geleverde gronden, omdat de bestemming tot natuurgebied een bijzondere last is die niet door de appellant was aanvaard. De appellant heeft in hoger beroep zijn vordering aangepast en stelt nu dat hij gederfde pachtinkomsten vordert, omdat hij de grond niet kon gebruiken zoals beoogd. Het hof overweegt dat de appellant zijn stellingen niet kan onderbouwen en dat de coöperatie niet aansprakelijk kan worden gesteld voor de gevolgen van de bestemmingsplanwijzigingen. Het hof stelt de appellant in de gelegenheid om zijn vordering verder toe te lichten, maar wijst erop dat de stellingen van de appellant vooralsnog niet kunnen dragen. De zaak wordt verwezen naar de rechtbank voor verdere behandeling van een onderdeel van de vordering.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.119.328/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 116398/ HA ZA 10-158)

arrest van de eerste kamer van 9 juni 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats], gemeente [X],

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. G.J. Niezink, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

De coöperatie [coöperatie] U.A.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[coöperatie] ,

advocaat: mr. J.H. van Vliet, kantoorhoudend te Wageningen.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 2 juni 2010, 28 december 2011 en 8 augustus 2012 van de rechtbank Groningen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 november 2012;

- de memorie van grieven (met producties) d.d. 10 juni 2014, tevens akte tot wijziging van eis;

- de akte verzet tegen wijziging/aanvulling van eis d.d. 24 juni 2014;

- de rolbeschikking d.d. 22 juli 2014 waarbij een comparitie van partijen is gelast;

- de akte uitlating zijdens [appellant] d.d. 2 oktober 2014;

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 2 oktober 2014;

- de memorie van antwoord (met producties) d.d. 17 februari 2015;

- de akte uitlating producties zijdens [appellant] d.d. 31 maart 2015.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellant] luidt:

"
… te vernietigen het vonnis van de rechtbank Groningen (thans Noord-Nederland, locatie Groningen) van 8 augustus 2012 en opnieuw rechtdoende de in prima ingestelde – thans in beroep gewijzigde – vorderingen toe te wijzen en mitsdien:

ingetrokken

gedaagde te veroordelen om aan eiser te voldoen de als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van gedaagde veroorzaakte schade tot een bedrag van € 312.000,- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 24 april 2008 tot aan de dag der voldoening;

gedaagde te veroordelen om aan eiser te betalen wegens buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 7.500,- exclusief BTW.

gedaagde te veroordelen in de kosten van het geding in prima en in hoger beroep ".

3. Ten aanzien van de gedingstukken

[coöperatie] heeft betoogd dat de akte van 19 september 2012 in eerste aanleg niet tot de gedingstukken behoort, omdat deze is genomen na het laatste tussenvonnis waarvan tussentijds appel is opengesteld.

Het hof verwerpt dit bezwaar. Deze akte is genomen voordat is geappelleerd en is derhalve niet nietig op grond van de artikelen 350 en 227 Rv. Nu [appellant] in appel verwijst naar deze akte en dit stuk in appel ook is overgelegd, behoort deze akte met bijbehorende bijlagen tot de gedingstukken.

4. Ten aanzien van de feiten

De grieven richten zich niet tegen het tussenvonnis van 28 december 2011. Ook in hoger beroep wordt uitgegaan van de feiten, zoals deze als vaststaand zijn weergegeven in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.10) van dat vonnis, voor zover van bezwaren anderszins tegen deze weergave niet is gebleken. Het hof zal die feiten, voor zover in appel nog relevant, hierna herhalen, aangevuld met enige in appel tevens als vaststaand aan te merken feiten.

4.1

[appellant] is directeur/grootaandeelhouder van [bedrijf 1] houdt aandelen in vier dochtermaatschappijen waaronder [bedrijf 2] (hierna kortheidshalve: [bedrijf 2]). Alle vennootschappen zijn direct of indirect betrokken bij landbouwactiviteiten.

[coöperatie] houdt zich bezig met de fabricage van en de handel in aardappelzetmeel, aardappelmeelderivaten en andere producten uit aardappelen.

4.2

[coöperatie] gebruikte ten behoeve van haar productieprocessen gronden als zogeheten vloeivelden. Vloeivelden zijn omdijkte waterbassins die worden gebruikt om daarop vloeistoffen die vrijkomen bij productieprocessen te laten uitstromen en de daarin voorkomende afvalstoffen te laten bezinken. Hiermee wordt de lozing van deze vloeistoffen op oppervlaktewater voorkomen. Door veranderende productieprocessen bij [coöperatie] is de noodzaak om gronden als vloeivelden te gebruiken, komen te vervallen. [coöperatie] is vervolgens tot verpachting en ook wel tot verkoop van deze gronden overgegaan.

4.3

Vanaf 1995 heeft [bedrijf 2] van [coöperatie] gronden in gebruik gekregen. Voor een totaal oppervlakte van ongeveer 180 hectare betaalde [bedrijf 2] aan [coöperatie] pacht. Nadien is [appellant] in privé in plaats van [bedrijf 2] de gronden gaan pachten.

De gronden zijn door [bedrijf 2] /[appellant] in de loop der tijd in cultuur gebracht en samengevoegd tot landbouwkundige eenheden. Voor ruim 28 hectare, die niet als landbouwgrond in gebruik was genomen, werd geen pacht betaald. Dit gebied betrof het zogeheten 'Hondenveld'. Dit gebied deed dienst als afwateringsgebied voor een ander groot perceel, bekend als het 'Weenderveld' dat wel door [bedrijf 2]/[appellant] werd gepacht.

4.4

Partijen zijn in 2006 in onderhandeling getreden over de aan- en verkoop van gronden. Daarbij is [appellant] aanvankelijk bijgestaan door [A], en [coöperatie] door ingenieur [B], beiden beroepsmatig werkzaam als rentmeester. [B] heeft een gespreksverslag gemaakt van een gesprek gehouden op 24 mei 2006 op het kantoor van [appellant]. In dat verslag staat onder meer:

‘Na een korte inleiding van onze kant geeft [appellant] Sr. aan dat hij dit jaar alle grond in eigen gebruik heeft, totaal circa 180 ha, waarvan circa 24 ha is gelegen in het [veen]. (...) Verdere contacten hieromtrent lopen via [A]. Hij geeft vervolgens nog aan dat de oppervlakteontwatering van het Weenderveld loopt via het Hondenveld en hier met een mogelijke verkoop van dit natuurterrein rekening mee te houden.’

4.5

De onderhandelingen over de koop van de gronden zijn op een gegeven moment afgebroken. In juli 2007 is [Y] als directeur in dienst bij [coöperatie] getreden. Hij heeft in 2007 namens [coöperatie] rechtstreeks (zonder tussenkomst van de rentmeesters) contact opgenomen met [appellant]. Uiteindelijk hebben de daarop volgende onderhandelingen tussen [coöperatie] en [appellant] geresulteerd in een koopovereenkomst die door partijen is ondertekend op 18 december 2007.

4.6

In de koopovereenkomst, die door [coöperatie] is opgesteld, staat onder meer geschreven:

‘Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:

Een aantal percelen landbouwgronden gelegen in de gemeente [Z] zijnde:

Ligging:

Hoekstukken (...)

Molenstukken(...)

Weenderveld (...) 119.67.35 ha

Jipsinghuizerveld (...)

Totaal 199.98.23 ha. zijnde de gearceerde percelen op bijgevoegde kaart (...)

Deze koop en verkoop vindt plaats met inachtneming van de navolgende voorwaarden en nadere afspraken:

Artikel (...)

4.1.

De onroerende zaken zullen aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt (...)

4.2.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n). Verkoper heeft van al deze akten de letterlijke tekst, dan wel door beide partijen gewaarmerkte kopieën van de letterlijke tekst aan de koper ter hand gesteld. E.e.a. is in de aanloop- c.q. onderzoekfase tot deze ondertekening vastgesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten, waaronder begrepen bij een recht van erfpacht en/of opstal van de algemene en bijzondere voorwaarden. Koper is bekend met openbaarheid van weg (betonweg en zandweg) langs het Weenderkanaal; het beklemrecht op het perceel [Z] E 4021;

4.3.

De onroerende zaken zullen bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor het beoogd gebruik door koper, zijnde landbouwkundig gebruik, nodig zijn.

4.4.

Koper is bekend met de huidige toestand van de te verkopen onroerende zaken.’

4.7

Bij de onderhandelingen die tot de koopovereenkomst hebben geleid is op enig moment door [coöperatie] aangegeven dat de koop gesloten zou worden ‘
as is’ . Tevens zijn de woorden
‘lock, stock and barrel ’ door [coöperatie] gebezigd.

4.8

Overdracht heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 11 januari 2008.

In totaal verwierf [appellant] 199.98.23 hectare grond tegen een koopprijs van € 3.350.000,00.

In de leveringsakte staat op pagina 3 vermeld:

‘het verkochte, door koper te gebruiken als cultuurgrond.

Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper medegedeeld dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.’

In de leveringsakte staat voorts vermeld onder artikel 2 sub 3:

‘Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, één en ander zoals tot op heden in genot van pacht bij de koper in gebruik.’

4.9

Op 22 september 2009 heeft de raad van de gemeente [Z] het bestemmingsplan '
Buitengebied 2009 ' vastgesteld. In dit bestemmingplan kreeg het Hondenveld de bestemming natuur. [appellant] heeft tegen deze bestemming beroep ingesteld; door de Raad van State bij uitspraak van 19 oktober 2011 (
LJN BT8625) is dit beroep gegrond verklaard. De bestemming natuur is vernietigd. Dien ten gevolge is voor het Hondenveld blijven gelden het bestemmingsplan '
Buitengebied 1986' . In dit bestemmingsplan rustte op het Hondenveld de bestemming "Gronden bestemd voor doeleinden van landschap- en natuurbouw, natuurgebied kategorie Ng-A."

5.
De beoordeling in eerste aanleg

5.1

[appellant] heeft bij inleidende dagvaarding, stellende dat het Hondenveld op grond van het vigerende bestemmingsplan bestemd was tot natuurgebied en niet voor landbouwkundige doeleinden mocht worden gebruikt terwijl hij, [appellant], daarvan wel was uitgegaan en dit beoogde gebruik ook in de koopovereenkomst en de akte van levering is neergelegd, een beroep gedaan op de non-conformiteit van dit gedeelte van de geleverde gronden. Hij heeft op die grond aanspraak gemaakt op het waardeverschil tussen cultuurgrond en natuurgebied, door hem gesteld op € 356.250, -. te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 24 april 2008.

5.2

De rechtbank heeft, in het beroepen vonnis van 8 augustus 2012, de stellingen van [appellant] uitgelegd als een beroep op artikel 7:15 BW en overwogen dat de uit het bestemmingsplan - waarbij de rechtbank zich er niet over heeft uitgelaten welk bestemmingsplan zij op het oog had - geldende bestemming tot natuurgebied voor het Hondenveld een bijzondere last is in de zin van dat artikel. Deze bijzondere last is volgens de rechtbank niet door [appellant] aanvaard. Zij heeft evenwel toewijzing van de vordering van [appellant] in beginsel in strijd met de redelijkheid en billijkheid geoordeeld omdat in de onderhandelingen tussen partijen uitsluitend de functie van lozingsgebied ter sprake is geweest. De rechtbank heeft [appellant] wel tot tegenbewijs toegelaten van zijn stelling dat in de onderhandelingen wel degelijk door hem is aangesneden dat hij het Hondenveld in cultuur wilde brengen en dat [coöperatie] zijn vraag of dat mogelijk was, bevestigend zou hebben beantwoord.

6. De beoordeling in appel

6.1

De grieven keren zich alle drie tegen de gegeven bewijsopdracht. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.2

[appellant] heeft in hoger beroep zijn stellingen en zijn vordering ingrijpend aangepast. Het hof heeft zich al uitgelaten over de toelaatbaarheid van de eiswijziging. In appel stelt [appellant] dat hij van januari 2008 tot en met 2011 werkloos moest toezien dat het Hondenveld niet in cultuur kon worden gebracht door verboden van de zijde van het bevoegd gezag. Daardoor heeft hij het Hondenveld niet aan derden kunnen verpachten, waarbij hij zijn vordering thans zodanig heeft gewijzigd dat hij gederfde pachtinkomsten ten bedrage van € 172.000, - vordert, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als gevorderd in eerste aanleg, derhalve vanaf 24 april 2008.

6.3

Het hof overweegt dat [appellant]' stellingen in appel zijn gewijzigde vordering vooralsnog niet kunnen dragen. Zijn aanvankelijke stelling in eerste aanleg was dat de ten tijde van de koop en de levering volgens hem geldende bestemming "natuurgebied" in strijd was met de contractueel tussen partijen overeengekomen bestemming "landbouwkundig gebruik" waarbij artikel 7:17 BW aan de vordering ten grondslag werd gelegd. De rechtbank heeft een beperking van het beoogde gebruik gerangschikt onder artikel 7:15 BW. Die beslissing is in appel niet expliciet aangevochten. De bewoordingen van de in appel gewijzigde grondslag wijzen er evenwel op dat [appellant] zijn vordering nog steeds op artikel 7:17 BW grondt hetgeen het hof, gelet op HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, op zich juist voorkomt voor een op een bestemmingsplan terug te voeren beperking. Wat daarvan evenwel ook zij, uit het overgelegde dossier in eerste aanleg blijkt vooralsnog niet dat ten tijde van de verkoop er daadwerkelijk sprake was van een publiekrechtelijke bestemming die aan landbouwkundig gebruik van het 'Hondenveld' in de weg stond.

6.4

Ten tijde van de koop en bij de levering op 11 januari 2008 was (nog) van kracht het bestemmingsplan Buitengebied 1986. Op grond van dit bestemmingsplan rustte op Hondenveld de bestemming "gronden bestemd voor doeleinden van landschap- en natuurbouw, natuurgebied, kategorie Ng-A". Dit is niet een bestemming natuurgebied. [appellant] stelt zelf ook (randnummer 7 van de memorie van grieven) dat dit een bestemming natuur met agrarisch medegebruik is. Daarmee is al zeer twijfelachtig of er nog wel strijd is tussen de contractuele en de publiekrechtelijke bestemming van het Hondenveld. Immers de omschrijving landbouwkundig gebruik in artikel 4.3 van de hiervoor onder 4.6 geciteerde koopovereenkomst is niet strijdig met een dergelijke gemengde bestemming.

6.5

Een en ander wordt nog pregnanter als artikel 9 van het bestemmingsplan Buitengebied 1986, zoals dat door [appellant] bij de akte van 19 september 2012 in het geding is gebracht, bij de beoordeling wordt betrokken. Dit artikel bevat in lid 4 een aantal beperkingen op het gebruik van gronden, zoals een verbod op het egaliseren van gronden en het scheuren van grasland, alle voor zover het geen gebruikelijke onderhoudswerkzaamheden betreft. Deze beperking is in het overgelegde exemplaar evenwel doorgehaald, met daarbij in de kantlijn bijgeschreven: "GS GO", wat het hof voorshands verstaat als: "goedkeuring onthouden door Gedeputeerde Staten". Zonder de doorgehaalde bepalingen bevat genoemd artikel 9 geen beperkingen op agrarisch gebruik, behoudens een in dit verband niet relevant bouwverbod en aanlegvergunningstelsel.

6.6

Voor zover [appellant] al beoogd mocht hebben te stellen dat de

bestemmingsplanprocedure die in gang was gezet voor onder meer het Hondenveld het agrarisch gebruik beperkte, moet die stelling worden gepasseerd. Immers het nieuwe bestemmingsplan "Buitengebied 2009" is eerst op 9 april 2009 ter vaststelling aan de gemeenteraad van [Z] aangeboden (zie productie 6 bij de notitie van 6 oktober 2010) zodat dit bestemmingsplan niet van kracht was ten tijde van de koop en de levering van de betrokken gronden in januari 2008. Gesteld noch gebleken is dat het feit dat een bestemmingsplan in voorbereiding was, als zodanig heeft geleid tot een beperkring van het toegestane gebruik op en voor 11 januari 2008. [appellant] heeft dan ook naar 's hofs voorlopige oordeel geleverd gekregen wat hij heeft gekocht. Wijzigingen die na de koop en levering in de bestemming worden aangebracht komen in beginsel voor rekening en risico van de koper, derhalve voor dat van [appellant], welk risico hij kon beïnvloeden door gebruik te maken van de bezwaar- en beroepsmogelijkheden, wat hij uiteindelijk ook met succes heeft gedaan.

6.7

De stellingen van [appellant] bevatten derhalve naar 's hofs voorlopige oordeel geen aangrijpingspunten voor aansprakelijkheid van [coöperatie] op voet van artikel 7:17 BW. [appellant] heeft subsidiair nog betoogd dat hij zich beroept op een toerekenbare tekortkoming, doch hij heeft niet toegelicht waarin deze subsidiaire grondslag verschilt van de primaire grondslag, zodat het hof daaraan verder voorbij gaat.

6.8

Het hof zal [appellant] in staat stellen op wat hiervoor onder 6.3 tot en met 6.6. is overwogen bij akte te reageren.

6.9

Het hof merkt verder op dat [coöperatie] - zonder verdere toelichting, die ontbreekt - niet verantwoordelijk gesteld kan worden voor het optreden van de gemeente [Z]. Indien de gemeente [Z] [appellant] al belemmerd heeft in zijn plannen tot ontginning van het Hondenveld, zonder dat het geldende bestemmingsplan daarvoor een toereikende grondslag bood, dient [appellant] (voor zover niet verjaard) zijn eventuele schade op de gemeente te verhalen, doch valt niet in te zien dat ook [coöperatie] daarvoor aansprakelijk zou zijn.

Indien enig overheidsorgaan op andere gronden - zoals wegens overtreding van de Flora- en Faunawet waarvan in de stukken sprake is - handhavend tegen [appellant] is opgetreden, dan valt dit buiten de stellingen waarop de vordering van [appellant] is gegrond. De Flora- en Faunawet kan overigens ook niet worden aangemerkt als een bijzondere last in de zin van artikel 7:15 BW.

6.1

Voorts stelt het hof nog vast dat tussen partijen in confesso is dat het Hondenveld ten tijde van de koop en overdracht feitelijk geen cultuurland was, maar 'onland', met uitsluitend een functie voor de waterberging. Gelet op de in rechtsoverweging 4.4 geciteerde gespreksnotitie, bestempelde [appellant] het gebied in 2006 klaarblijkelijk zelf ook als natuurgebied. Nog los van de hiervoor genoemde juridische argumenten valt dan ook niet licht in te zien dat hij dit 'onland' al in 2008 als cultuurgrond voor een pachtsom van € 1.500, per hectare, gelijk hij stelt, had kunnen verpachten. Evenmin komt het hof het geloofwaardig voor dat hij in zijn prijsberekening vóór de aankoop aan dit 'onland' een zelfde waarde heeft toegekend als aan de reeds lang feitelijk als cultuurgrond in gebruik zijnde percelen.

6.11

Indien geen sprake is van verschil tussen de contractuele bestemming en de publiekrechtelijke bestemming op grond van het ten tijde van de koop en de levering van het Hondenveld geldende bestemmingsplan, dan kunnen de stellingen van [appellant] zijn vordering in appel niet dragen, zodat zijn vordering dient te worden afgewezen. In dat geval heeft hij geen belang meer bij de hem in eerste aanleg gegeven bewijsopdracht.

6.12

[appellant] heeft in appel zijn vordering voorts vermeerderd met een vordering tot schadevergoeding omdat hem minder hectaren zijn geleverd dan hij heeft gekocht. Partijen zijn ter comparitie overeengekomen dat over dit onderdeel van de vordering eerst in eerste aanleg zal worden verder geprocedeerd, zodat het hof de zaak op dat onderdeel bij eindarrest zal verwijzen naar de rechtbank Noord-Nederland voor verdere berechting.

6.13

Alvorens verder te beslissen zal het hof eerst [appellant] in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten als onder 6.8 bedoeld. [coöperatie] zal een antwoordakte mogen nemen.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

alvorens nader te beslissen:

stelt [appellant] in de gelegenheid zich bij akte ter rolle uit te laten als hiervoor onder 6.8 bedoeld;

verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 7 juli 2015 voor akte aan de zijde van [appellant].

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. B.J.H. Hofstee en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 9 juni 2015.