ECLI:NL:GHARL:2015:354

• Datum uitspraak: 20 januari 2015
• Publicatiedatum: 20 januari 2015
• Zaaknummer: 200.158.769-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; A.M. Koene; K.E. Mollema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep ontruiming woning na vermeende huuropzegging

In deze zaak gaat het om een kort geding waarin appellanten, eigenaren van een woning, vorderen dat de huurder, geïntimeerde, de woning ontruimt. De vordering is gebaseerd op de stelling dat de huurder de huurovereenkomst heeft opgezegd. In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vordering afgewezen, omdat er aanwijzingen waren dat de huurovereenkomst stilzwijgend was voortgezet of dat er een nieuwe huurovereenkomst was aangegaan. Appellanten hebben hoger beroep ingesteld tegen deze beslissing.

In hoger beroep bevestigt het hof het oordeel van de kantonrechter. Het hof overweegt dat de huurder, ondanks een e-mail waarin zij haar intentie om de huur op te zeggen heeft geuit, de huurbetalingen heeft voortgezet en dat appellanten geen bezwaar hebben gemaakt tegen het gebruik van de woning door de huurder. Dit wijst erop dat er mogelijk een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan. Het hof benadrukt dat in kort geding de rechter moet beoordelen of het voldoende waarschijnlijk is dat de vordering in een bodemprocedure zou worden toegewezen. Gezien de feiten is het hof van oordeel dat het niet waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurder zonder recht of titel in de woning verblijft.

Het hof bekrachtigt daarom het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt appellanten in de proceskosten van het hoger beroep. De kosten aan de zijde van de huurder worden vastgesteld op € 308,- aan verschotten en € 2.682,- aan advocaatkosten. Het arrest is gewezen op 20 januari 2015 door de rechters J.H. Kuiper, A.M. Koene en K.E. Mollema.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.158.769/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3331654 \ CV EXPL 14-9342)

arrest van de eerste kamer van 20 januari 2015 in de zaak van:

1. [appellant], en

2.
[appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats 1],

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk:
[appellanten] ,

advocaat: mr. J. Pieters, kantoorhoudend te Sneek, die ook heeft gepleit,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats 2],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.S. Dunant Maurits, kantoorhoudend te Leeuwarden, die ook heeft gepleit.

1. Het geding in eerste instantie

1.1

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis van 23 september 2014 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Bij exploot van 21 oktober 2014 is door [appellanten] hoger beroep (spoedappel) ingesteld van voormeld vonnis van 23 september 2014. De conclusie van de appeldagvaarding, waarin de grieven zijn opgenomen, luidt:

"(...) bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen het kort gedingvonnis op 23 september 2014 door de kantonrechter (...) gewezen (...) en, opnieuw recht doende,
primair de vordering in prima alsnog toe te wijzen door:

a) geïntimeerde te veroordelen tot ontruiming en oplevering, bezemschoon, van de woning, staande en gelegen te [woonplaats 2], aan de [adres], over te gaan, binnen twee dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van 5.000,-- Euro per dag met een maximum van 50.000,-- Euro, voor iedere dag, waarbij een gedeelte van een dag voor een hele heeft te gelden, waarin geïntimeerde nalatig mocht zijn aan het in dezen te wijzen vonnis te voldoen, althans appellanten te machtigen, zelf de ontruiming met behulp van de sterke arm der wet te doen bewerkstelligen;

b) althans dat het gerechtshof die voorzieningen zal treffen zoals deze in goede justitie mocht vermenen te behoren;

c) met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

2.2

[appellanten] hebben van eis geconcludeerd conform de appeldagvaarding.

2.3

Bij memorie van antwoord (met producties) heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:

"(...) bij arrest uitvoerbaar bij voorraad

I appellanten in hun appel niet ontvankelijk te verklaren, althans hun vordering af te wijzen

II het vonnis d.d. 24 september 2014 van de rechtbank Noord-Nederland (...) te bekrachtigen

III appellanten te veroordelen in de proceskosten"

2.4

Partijen hebben hun zaak doen bepleiten. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd, te wijzen op het pleitdossier.

3. De feiten, het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Het hof gaat uit van de navolgende feiten, die uit de stellingen van partijen als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende gemotiveerd betwist, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties, aannemelijk zijn geworden.

3.2

[appellanten] zijn eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: de woning). De woning is door [appellanten] in februari 2010 te koop gezet, maar de verkoop ervan wilde niet vlotten. [appellanten] hebben in mei 2010 een andere koopwoning betrokken in hun huidige woonplaats [woonplaats 1].

3.3

[geïntimeerde] huurt de woning van [appellanten] sinds 10 oktober 2011 voor een bedrag van € 900,- per maand (inclusief energielasten). Partijen hebben geen schriftelijke huurovereenkomst opgesteld.

3.4

Op 2 september 2013 heeft [geïntimeerde] per e-mail het volgende aan [appellanten] laten weten:

"Door onverwachte "financiele" problemen/redenen kan ik het huis in [woonplaats 2] va 1 okt 2013 niet meer huren.

Daarom zal ik het komende maand ontruimen en op 30 sept /2013 schoon (en tuin hondenpoepvrij) aan u opleveren."

3.5

[appellanten] hebben nog dezelfde dag per e-mail als volgt gereageerd:

"Jammer te horen, wanneer kunnen wij even komen te schouwen en alle sleutels terug te krijgen?

Dit klinkt toch totaal heel anders dan een maand geleden toen je het nog serieus overwoog om het huis te kopen."

3.6

Per e-mail van 3 september 2013 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] uitleg verschaft over de achtergrond van haar financiële problemen. Zij besluit de e-mail als volgt:

"Wil het volgende voorstellen:

Laat jullie rond 15 sept weten of ik 1 mnd of langer kan huren.

(en als begin vlg maand blijkt dat ik mijn gelijk bij de rechtbank haal dan kan ik mogelijk ook verder "huren/kopen"..)"

3.7

In reactie hierop hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] op 3 september 2013 per e-mail laten weten dat zij het fijn vinden dat ze uitleg hebben gekregen, maar dat zij wel actief op zoek gaan naar (een) nieuwe huurder(s) voor de woning.

3.8

Op 30 september 2013 heeft [geïntimeerde] de woning niet verlaten. [geïntimeerde] is vervolgens € 900,- per maand aan [appellanten] blijven betalen.

3.9

Op 15 mei 2014 hebben [appellanten] de huur schriftelijk opgezegd per 1 juli 2014.

3.1

Bij aangetekend schrijven van 19 mei 2014 heeft [geïntimeerde] laten weten dat zij niet instemt met de huuropzegging.

3.11

In eerste aanleg hebben [appellanten] (samengevat) gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.12

Bij het bestreden vonnis van 23 september 2014 heeft de kantonrechter de vordering van [appellanten] afgewezen en hen in de proceskosten van [geïntimeerde] verwezen.

4. De beoordeling in hoger beroep

4.1

[appellanten] hebben één grief ontwikkeld, waarmee zij opkomen tegen de afwijzing van hun vordering door de kantonrechter. [appellanten] stellen dat zij [geïntimeerde] houden aan haar opzegging van de huur zoals gedaan op 2 september 2013. Hun eigen huuropzegging van 15 mei 2014 was - gelet op de eerdere opzegging door [geïntimeerde] - achteraf bezien niet nodig, aldus [appellanten] De bedragen die [geïntimeerde] vanaf 1 oktober 2013 heeft betaald, zijn aan te merken als een gebruiksvergoeding, aangezien [geïntimeerde] na laatstgenoemde datum zonder recht of titel in de woning verbleef. Inmiddels hebben zij een koper gevonden die de woning leeg en vrij van huur geleverd wil krijgen. Dat [geïntimeerde] de woning bij verkoop daarvan aan een derde zou verlaten, is ook zo afgesproken ten tijde van het sluiten van de mondelinge overeenkomst, aldus tot zover [appellanten]

4.2

Het hof stelt voorop dat het spoedeisend belang van [appellanten] ook in hoger beroep genoegzaam volgt uit hun stelling dat zij een koper voor de woning hebben en dat de levering van de woning ervan afhangt of de woning "leeg" ter beschikking van de koper kan worden gesteld.

4.3

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter (samengevat) overwogen dat [appellanten] de betalingen van [geïntimeerde] na 1 oktober 2013 zonder protest hebben behouden en dat zij ook geen bezwaar hebben gemaakt tegen de voortzetting van het gebruik van de woning door [geïntimeerde]. De eerste concrete stap om [geïntimeerde] te bewegen de woning te verlaten is het schrijven van 15 mei 2014 geweest. Naar het oordeel van de kantonrechter valt tegen de achtergrond van deze feiten niet uit te sluiten dat de bestaande huurovereenkomst is verlengd, dan wel dat partijen stilzwijgend een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, zodat onvoldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Om die reden heeft de kantonrechter de vordering van [appellanten] afgewezen.

4.4

In de
grief en de daarop door [appellanten] gegeven toelichting leest het hof in essentie geen andere relevante stellingen of verweren dan die zij reeds in eerste aanleg hebben aangevoerd en welke door de kantonrechter gemotiveerd zijn verworpen. Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter ter motivering van zijn beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over.

4.5

Het hof voegt hier nog aan toe dat het er in dit kort geding om gaat dat de rechter dient te beoordelen of het voldoende waarschijnlijk is dat de vordering tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure zou worden toegewezen. In kort geding is echter - anders dan in een bodemprocedure - in beginsel geen ruimte voor bewijslevering. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat het - op basis van de feiten die nu bekend zijn - niet waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Onder die omstandigheden is er geen grond om de ontruimingsvordering toe te wijzen. Dat [appellanten] - naar zij stellen - een koper voor de woning hebben gevonden, maakt dat niet anders. Die koopovereenkomst doet immers niet af aan de rechten van [geïntimeerde]. In rond Nederlands: koop breekt geen huur.

4.6

De slotsom luidt derhalve dat de grief faalt, zodat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.

4.7

[appellanten] zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 308,- aan verschotten en op € 2.682,- aan geliquideerd salaris van de advocaat (3 punten in tarief II).

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 23 september 2014;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en stelt die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak vast op € 2.682,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat en op € 308,- aan verschotten en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. A.M. Koene en mr. K.E. Mollema, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 januari 2015.