ECLI:NL:GHARL:2015:349

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.141.772/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 2057905 CV EXPL 13-1049)

arrest van de eerste kamer van 20 januari 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. Ph.J.N. Aarnoudse, kantoorhoudend te Deventer,

tegen

Stichting Eigen Bouw,

gevestigd te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Eigen Bouw,

advocaat: mr. T.J. de Groot, kantoorhoudend te Woerden.

1.Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 7 januari 2014 van de rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter).

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 3 februari 2014,

- de memorie van grieven, met het procesdossier in eerste aanleg als productie,

- de memorie van antwoord, met een productie.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellant] luidt dat het hof:

"
het bestreden vonnis (..) van 7 januari 2014 vernietigt opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog niet-ontvankelijk verklaart in haar vordering, dan wel haar deze vordering ontzegt als zijnde ongegrond en/of onbewezen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van het geding in beide instanties".

2.4

Eigen Bouw heeft bij memorie van antwoord een productie in het geding gebracht. Het hof zal deze buiten beschouwing laten, omdat [appellant] er niet meer op heeft kunnen reageren. Zoals uit het navolgende zal blijken wordt Eigen Bouw daardoor niet benadeeld.

3.De vaststaande feiten

3.1

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging a. tot en met d. van het bestreden vonnis is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken. De feiten luiden, met enkele aanvullingen van het hof, als volgt.

3.2

Op 16 maart 2012 is [appellant] samen met mevrouw [partner van appellant] (hierna: [partner van appellant]) een huurovereenkomst met Eigen Bouw aangegaan met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan [adres] te [woonplaats], alsmede een huurovereenkomst met betrekking tot een garagebox aan [adres] te [woonplaats].

3.3

De overeengekomen huurprijs voor de woning bedraagt € 529,19 per maand en dient bij vooruitbetaling te worden voldaan. De huurprijs voor de garagebox bedraagt € 47,26 per maand en dient eveneens bij vooruitbetaling te worden voldaan.

3.4

De verschuldigde huur is in ieder geval tot en met december 2013 telkens te laat voldaan: [appellant] betaalde de huurtermijnen steevast enkele weken of dagen na aanvang van de maand waarop deze betrekking hadden.

3.5

Eigen Bouw heeft [appellant] en [partner van appellant] er vanaf juli 2012 verschillende malen schriftelijk op gewezen dat de huur bij vooruitbetaling moest worden voldaan en dat deze betalingstermijn was verstreken. Zij heeft er daarbij op gewezen dat het niet tijdig voldoen van de huur zal leiden tot vervolgstappen die uiteindelijk kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomsten.

3.6

In contacten over de late betalingen heeft Eigen Bouw [appellant] verschillende keren aangeboden om de huur van de lopende maand gespreid te betalen zolang dan alle volgende maanden vooruit betaald zouden worden. [appellant] is daar niet mee akkoord gegaan.

3.7

Bij brieven van 5 februari 2013 heeft Eigen Bouw de beide huurovereenkomsten opgezegd per 1 juli 2013. Blijkens haar brieven legt Eigen Bouw daaraan het volgende ten grondslag:

"
De huuropzegging vindt plaats op grond van het feit dat u zich niet als goed huurder gedragen heeft zoals de wet en de huurovereenkomst voorschrijven. U voldoet immers herhaaldelijk niet aan uw verplichting uit het huurcontract om de huurprijs voor de eerste van de maand te voldoen aan stichting Eigen Bouw. U betaalt sinds u in de woning woont de huur later, namelijk omstreeks het midden van de maand. Stichting Eigen Bouw heeft u al meerdere malen verzocht om de huur op tijd te betalen, maar u heeft dit niet gedaan. Kennelijk bent u van mening dat het aan u is om te beslissen op welk tijdstip van de maand u de huur betaalt. Dit echter ten onrechte. Het niet op tijd betalen van de huurprijs levert een tekortkoming op in de nakoming van uw huurovereenkomst. Op grond hiervan zou stichting Eigen Bouw ook ontbinding van de huurovereenkomst kunnen vorderen. Stichting Eigen Bouw heeft er echter voor gekozen om de huurovereenkomst met u op te zeggen, zodat u ook meer tijd heeft om een andere woning te vinden."

3.8

Bij e-mail bericht van 14 maart 2013 heeft de gemachtigde van [appellant] en [partner van appellant] namens hen aan Eigen Bouw bericht dat er volgens hen geen enkele grond is om de huurovereenkomst op te zeggen en dat zij niet voornemens zijn de woning en garage te ontruimen.

4.De vordering en de beoordeling in eerste aanleg

4.1

Eigen Bouw heeft in eerste aanleg (samengevat) gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst met betrekking tot de door [appellant] en [partner van appellant] gehuurde woning zal eindigen per 1 juli 2013 en dat zij worden veroordeeld om de woning en de garage tegen die datum te ontruimen, een en ander uitvoerbaar bij voorraad en met behulp van de sterke arm en voorts met hun hoofdelijke veroordeling in de proceskosten.

4.2

[appellant] en [partner van appellant] hebben verweer gevoerd.

4.3

De kantonrechter heeft geoordeeld dat met het structureel tekortschieten in de nakoming van de verplichting tot tijdige betaling van de huurtermijnen sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming in de gedraging die een goed huurder betaamt om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Zij heeft vastgesteld dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning aan[adres] te [woonplaats] zal eindigen op 1 februari 2014 en [appellant] en [partner van appellant] veroordeeld om de woning en de garagebox uiterlijk op die datum met al het hunne en de hunnen en onder afgifte van de sleutels te ontruimen en verlaten, en het pand onder afgifte van de sleutels leeg en in goede staat ter beschikking van Eigen Bouw te stellen. [appellant] en [partner van appellant] werden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. Voor het overige werd de vordering tot uitvoerbaar bij voorraadverklaring, alsook die tot machtiging tot zelfstandige ten uitvoerlegging, eventueel met behulp van de sterke arm, afgewezen.

5.De grieven en de beoordeling in hoger beroep

5.1

Eigen Bouw heeft bij memorie van antwoord een productie in het geding gebracht. Het hof zal deze buiten beschouwing laten, aangezien [appellant] daarop niet meer heeft kunnen reageren. Zoals uit het navolgende zal blijken wordt Eigen Bouw daardoor niet in haar belangen geschaad.

5.2

Het hof constateert dat [partner van appellant] in hoger beroep geen partij in de procedure is terwijl het, voor wat de door [appellant] aangevallen beëindiging van de huurovereenkomst betreft, om een ondeelbare rechtsverhouding gaat. Omdat [appellant] recht op hoger beroep heeft, ongeacht de houding van de medegedaagde [partner van appellant], dient het hof – indien de uitspraak in eerste aanleg wordt vernietigd – ambtshalve te bepalen dat de uitspraak ook geldt ten aanzien van [partner van appellant] (vgl. ECLI:NL:GHARL:2013:8334 en ECLI:NL:GHARL:

2014:2164).

5.3

[appellant] heeft vier grieven tegen het bestreden vonnis geformuleerd.

De
grieven 1, 2 en 3richten zich tegen het oordeel dat het betalingsgedrag van [appellant] de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Met
grief 4stelt [appellant] aan de orde of er sprake is van verzuim, nu een ingebrekestelling ontbreekt en Eigen Bouw pas na enige maanden actie jegens hem heeft ondernomen.

5.4

Het hof stelt voorop dat de vordering van Eigen Bouw is gegrond op artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder a BW, inhoudende beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging wegens het niet gedragen, zoals een goed huurder betaamt.

In de toelichting op de grieven maakt [appellant] diverse malen gewag van ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW. Eigen Bouw heeft haar vordering daarop evenwel niet gegrond en de rechtbank heeft die grondslag ook niet in haar oordeel betrokken. Voor zover de grieven van [appellant] zijn gebaseerd op artikel 6:265 BW verwerpt het hof deze grieven als niet ter zake dienend.

5.5

Het hof stelt vast dat [appellant] op grond van artikel 6 lid 1 van de Algemene Huurvoorwaarden gehouden is uiterlijk op de eerste van iedere maand bij vooruitbetaling de maandelijkse huur te voldoen. Dit is een fatale termijn in de zin van art. 6:83 sub a BW. Dat betekent dat door het enkele tijdsverloop – dus zonder ingebrekestelling – sprake is van verzuim. Overigens blijkt uit de bij de gedingstukken gevoegde correspondentie zonneklaar dat Eigen Bouw [appellant] vele malen op zijn stelselmatig wanpresteren heeft aangesproken, hem op de mogelijke gevolgen van die gewoonte heeft gewezen en hem in de gelegenheid heeft gesteld om daarmee te breken. Ook in die zin staat het verzuim niet ter discussie. Het feit dat Eigen Bouw enkele maanden heeft gewacht alvorens [appellant] op zijn betalingsgedrag aan te spreken leidt niet tot een ander oordeel.

Grief 4 faalt, waarbij het hof nog daar laat dat voor het oordeel of sprake is van slecht huurderschap verzuim niet bepalend is.

5.6

Aangaande de vraag of het betalingsgedrag van [appellant] voldoende grond voor beëindiging van de overeenkomst oplevert, overweegt het hof als volgt.

In art. 7:274 lid 1, aanhef en onder a BW is als beëindigingsgrond voor de huurovereenkomst opgenomen, dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt.

Gedragingen die deze beëindigingsgrond opleveren zijn nagenoeg altijd ook tekortkomingen aan de kant van de huurder waarop art. 7:213 BW van toepassing is. Het hof wijst erop dat niet slechts het niet betalen van de huur een tekortkoming van de huurder oplevert, maar ook het niet tijdig betalen ervan. De omstandigheid dat er ten tijde van de beslissing geen achterstand in de betaling is, staat niet in de weg aan het oordeel dat vanwege een herhaalde te late betaling (het betalingspatroon) de huurder tekortschiet in zijn betalingsverplichting.

In de onderhavige zaak staat vast dat de huur gedurende een aanmerkelijke periode (in ieder geval: vanaf de ingangsdatum in het voorjaar van 2012 tot en met december 2013) niet eenmaal op tijd is betaald. Het hof acht van belang, dat [appellant] niets naar voren heeft gebracht dat dit slechte gedrag zou kunnen verontschuldigen: de stelling dat er geen sprake is van betalingsonwil maar van onmacht is daartoe niet toereikend. Voorts kan niet worden vastgesteld of [appellant] zijn toezegging dat de huur vanaf januari 2014 wèl maandelijks bij vooruitbetaling zal worden voldaan, heeft waargemaakt. Hij heeft geen enkel stuk in het geding gebracht waaruit een dergelijke ommekeer ten goede zou kunnen blijken. Gelet op het hardnekkige patroon in het verleden lag dit naar ’s hofs oordeel wel op zijn weg.

Anders dan [appellant] meent kan niet worden volgehouden dat Eigen Bouw zich in deze onredelijk heeft opgesteld. Zij heeft ontegenzeggelijk een gerechtvaardigd belang bij tijdige betaling, voorts heeft zij [appellant] vele malen gewaarschuwd en hem ruimschoots de kans gegeven zijn betalingsgedrag te verbeteren, alvorens zij tot handelen is overgegaan. Het gegeven dat er “in de beleving van [appellant]” sprake is van een gebrekkige communicatie (randnummer 2.1 memorie van grieven) doet aan de duidelijkheid van het optreden van Eigen Bouw niet af.

Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat [appellant] dusdanig tekort geschoten is in zijn betalingsverplichting, dat hij zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, hetgeen een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De stelling van [appellant] dat het voor hem en zijn gezin moeilijk zal zijn om vervangende woonruimte te vinden doet daar onvoldoende aan af, nu hij de ontstane situatie over zichzelf heeft afgeroepen. Het hof weegt daarin mee dat [appellant] niet in heeft willen gaan op handreikingen van Eigen Bouw om de kwestie tussentijds te regelen, bijvoorbeeld door een betalingsregeling te treffen en/of externe hulp van (bijvoorbeeld) het Budget Adviesbureau [woonplaats] te aanvaarden.

De grieven 1, 2 en 3 falen dan ook.

5.7

In het licht van artikel 7:272 lid 1 BW zal het hof de datum van beëindiging van de huurovereenkomst vaststellen en dientengevolge op grond van artikel 7:273 lid 3 BW tevens de datum van ontruiming, op 1 mei 2015.

5.8

Vanwege de andere beëindigings- en ontruimingsdatum zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen, inclusief de evident onjuiste proceskostenveroordeling ten faveure van de griffier. [appellant] en [partner van appellant] worden veroordeeld in de proceskosten van eerste aanleg zoals hierna in het dictum vermeld. Gelet op hetgeen in rechtsoverweging 5.2 reeds werd gememoreerd zal het hof bepalen dat de uitspraak ook voor [partner van appellant] geldt.

5.9

[appellant] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure in hoger beroep worden verwezen (geliquideerd salaris advocaat: 1 punt, tarief II), zoals hierna in het dictum bepaald.

6.De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en doet opnieuw recht:

a. a) stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vast op 1 mei 2015;

b) veroordeelt [appellant] om de woning en de garagebox uiterlijk op 1 mei 2015 te ontruimen en te verlaten, en de woning en de garagebox onder afgifte van de sleutels leeg en in goede staat ter beschikking van Eigen Bouw te stellen;

bepaalt dat het sub a) en b) bepaalde ook voor [partner van appellant] geldt en veroordeelt [appellant] en [partner van appellant] uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van de procedure in eerste aanleg en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Eigen Bouw gevallen, op
€ 356,79 aan verschotten en op € 300,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Eigen Bouw gevallen, op € 704,- aan verschotten en op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. A.M. Koene en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 januari 2015.