ECLI:NL:GHARL:2015:2832

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.152.165

(zaaknummer rechtbank Gelderland 235476)

arrest van de derde kamer van 21 april 2015

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam eigenaar] Vastgoed B.V.,

gevestigd te Ede,

appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

hierna: [naam eigenaar],

advocaat: mr. S.J. van Susante,

tegen:

Tadema Project B.V.,

gevestigd te Leeuwarden,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,

hierna: Tadema,

advocaat: mr. W.H.R. van Boetzelaer.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 5 juni 2013, 6 november 2013 en 26 maart 2014 die de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, in de hoofdzaak tussen Tadema als eiseres en – onder meer – [naam eigenaar] als gedaagde heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 18 juni 2014 met grieven,

- de memorie van antwoord, tevens van incidenteel hoger beroep,

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

3.1

Bij besluit van 6 maart 2003 heeft de gemeente Nijkerk een nieuw bestemmingsplan ‘Overhorst Hoevelaken 2002’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan heeft mede betrekking op de twee percelen die in de hierna onder 2.2. te vermelden koopovereenkomst zijn genoemd. Bij het bestemmingsplan is een overzichtstekening gevoegd van 14 januari 2002. Op de overzichtstekening is een bouwvlak ingetekend dat gedeeltelijk de hierna te noemen twee percelen beslaat en daarnaast een ten westen van deze percelen gelegen perceel van de gemeente. [naam eigenaar] was eigenaar van de twee percelen. In haar opdracht heeft Synargio Architecten een bouwplan voor vier woningen op de percelen gemaakt. Onderdeel van dit bouwplan is een overzichtstekening die overeenstemt met de eerder genoemde overzichtstekening bij het bestemmingsplan. In het bouwplan is een toegangsweg geprojecteerd. Deze toegangsweg is (gedeeltelijk) gelegen op een ten oosten van de twee percelen gelegen perceel van K.R. Beheer B.V. (hierna: KR Beheer). Dit perceel wordt gebruikt door De Eiken Schuur V.o.f.

3.2

Tussen Tadema als koper en [naam eigenaar] als verkoper is op 18 maart 2004 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de eerdergenoemde twee percelen. Uit de koopovereenkomst wordt geciteerd:

“
AANDUIDINGEN

In deze akte wordt bedoeld met:

(...)

- registergoed:

a. het woonhuis met ondergrond, tuin, schuur, garage en verdere aanhorigheden te
[woonplaats], [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], C nummer 1515, groot vijf are vijftien centiare (05.15 are);

b. het woonhuis met ondergrond en verdere aanhorigheden te
[woonplaats], [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], C nummer 2865, groot negen are (9 are);

van welk registergoed de bestemming gewijzigd en onroepelijk is, zodat van overheidswege het toegestaan is om op het registergoed vier woonhuizen te stichten, zulks na sloop van de bestaande opstallen;

(...)

FEITELIJKE LEVERING, STAAT VAN HET VERKOCHTE

Artikel 5.

(...)

5. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken voor de bouw van nieuwe opstallen conform het geldend bestemmingsplan (wonen en werken). Verkoper heeft het verkochte gebruikt als beleggingsobject en ten aanzien van dit gebruik deelt verkoper mee dat:

- het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan;

(...)

GARANTIEVERKLARINGEN VAN VERKOPER

Artikel 10.

Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het volgende:

(...)

- Het vigerende bestemmingsplan maakt de bouw van vier woningen op het verkochte mogelijk.

(...)

INFORMATIEPLICHT VERKOPER, ONDERZOEKSPLICHT KOPER

Artikel 12.

1. Verkoper staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.

(...)

SLOTBEPALINGEN

1. Koper is voornemens op het verkochte vier (4) woningen te realiseren.”

3.3

Gedeputeerde staten van Gelderland hebben bij besluit van 2 september 2003 goedkeuring verleend aan het besluit van de gemeente Nijkerk van 6 maart 2003. Op 16 juni 2004 heeft de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een beroep van De Eiken Schuur V.o.f. tegen het besluit van 2 september 2003 ongegrond verklaard. Het bestemmingsplan is daardoor onherroepelijk geworden.

3.4

De akte van levering is gepasseerd op 30 juni 2004.

3.5

Op een gegeven moment is er een geschil ontstaan tussen Tadema en KR Beheer over een gedeelte van het ten oosten van de twee percelen gelegen strook van KR Beheer. Tadema Project wil de strook gebruiken voor de aanleg van de in het eerdergenoemde bouwplan geprojecteerde toegangsweg.

3.6

In de procedure tussen Tadema als eiseres en KR Beheer als gedaagde heeft de rechtbank Arnhem bij vonnis van 6 januari 2008 voor recht verklaard dat Tadema eigenaar is van de strook grond in geschil. Daartegen heeft KR Beheer hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem. In het proces-verbaal van comparitie van partijen van 5 juli 2011 is vastgelegd dat Tadema en KR Beheer ter beëindiging van hun geschil zijn overeengekomen dat zij over en weer erfdienstbaarheden vestigen die ertoe strekken dat zij beide van elkaars terrein gebruik kunnen maken, althans deze voor een toegangsweg kunnen gebruiken.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. Tadema heeft in eerste aanleg gevorderd de hoofdelijke veroordeling van [naam eigenaar], de verkopend makelaar en de instrumenterend notaris, tot betaling van € 875.102,04 te vermeerderen met rente en kosten. Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat zij aanzienlijke kosten heeft moeten maken om het van [naam eigenaar] gekochte bouwplan uit te kunnen voeren en dat zij rentederving heeft geleden over haar investering. De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 6 november 2013 geoordeeld dat [naam eigenaar] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst omdat het niet mogelijk was om vier woonhuizen conform het bestemmingsplan te bouwen. Vervolgens heeft Tadema haar schade nader toegelicht. In het eindvonnis van 26 maart 2014 heeft de rechtbank overwogen dat, omdat [naam eigenaar] de mogelijkheid om op de verkochte percelen vier woningen huizen conform het bestemmingsplan te bouwen heeft gegarandeerd, de door Tadema in redelijkheid gemaakte kosten voor het wegnemen van belemmeringen voor de bouw aan [naam eigenaar] toerekenbaar zijn. Deze kosten heeft de rechtbank begroot op de kosten die verband houden met de bereikte schikking met KR Beheer en vastgesteld op
€ 67.718,05. De posten renteverlies en waardevermindering heeft de rechtbank afgewezen. Ook de vordering tot vergoeding van kosten van rechtsbijstand heeft de rechtbank afgewezen. Tadema is als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

In het principaal hoger beroep

4.2

Het hoger beroep richt zich tegen de vonnissen van 6 november 2013 en 26 maart 2014. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en leggen het hele geschil aan het hof voor, behoudens voor zover de vorderingen van Tadema zijn afgewezen.

4.3

Veel grieven gaan uit van de veronderstelling dat de rechtbank de vorderingen van Tadema aldus heeft verstaan dat Tadema niet volgens het bouwplan van Synargio kon bouwen, terwijl het bouwplan volgens [naam eigenaar] niet is verkocht; volgens [naam eigenaar] ligt de suggestie dat het bouwplan is verkocht besloten in diverse overwegingen in de bestreden vonnissen. Daarmee miskent [naam eigenaar] dat de rechtbank steeds heeft geoordeeld dat Tadema er op grond van de koopovereenkomst van mocht uitgaan dat zij op de aangekochte grond vier woonhuizen overeenkomstig het
bestemmingsplankon bouwen, in welk bestemmingsplan ook de strook/toegangsweg is opgenomen (zie planoverzichttekening van 14 januari 2002, productie 1A bij inleidende dagvaarding). Voor zover de grieven van een andere lezing uitgaan, vindt deze onvoldoende grond in de bestreden uitspraken.

4.4

Met de rechtbank oordeelt het hof dat Tadema er op grond van de koopovereenkomst gerechtvaardigd van mocht uitgaan dat hij kon bouwen conform het bestemmingsplan. [naam eigenaar] heeft dat ook gegarandeerd. Dat bestemmingsplan is gedetailleerd; het door Synargio ontworpen bouwplan heeft daarvoor als blauwdruk gediend. Niet alleen de omvang van het bouwvak voor de vier te bouwen woningen is met contouren aangegeven, maar ook de omvang van de bestemming verblijfsdoeleinden (toegangsweg en parkeren). Voor de te bouwen woningen is een toegangsweg van en naar de openbare weg noodzakelijk. Onder de bestemming verblijfsdoeleinden valt tevens de strook van KR Beheer. In de koopovereenkomst wordt herhaaldelijk gerefereerd aan het - op verzoek van [naam eigenaar] - gewijzigde bestemmingsplan dat het bouwen van de woningen mogelijk maakte, uiteraard op een in het bestemmingsplan aangegeven wijze. Toen partijen de koopovereenkomst sloten, was het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk. Zo gauw het onherroepelijk was, heeft de levering plaatsgevonden. Het bestemmingsplan zoals het is vormgegeven - en waarvoor het bouwplan van Synargio als blauwdruk heeft gefunctioneerd - is derhalve hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan en wat [naam eigenaar] heeft gegarandeerd. Een bestemmingsplan houdt geen rekening met de eigendom van de daarin betrokken percelen. Vast staat dat [naam eigenaar] melding heeft gemaakt van de omstandigheid dat de strook ten westen, eigendom van de gemeente, nog moest worden aangekocht. Op grond van deze feiten en omstandigheden heeft Tadema er gerechtvaardigd van mogen uitgaan dat ook de strook ten oosten was gekocht en mede werd geleverd. Over de strook ten oosten heeft Tadema nog gesteld (randnummer 11 inleidende dagvaarding) dat de verkopend makelaar hem heeft verteld dat de strook door verjaring eigendom was geworden van [naam eigenaar], welke stelling [naam eigenaar] niet (voldoende) heeft weersproken. Nu de strook niet is geleverd, is [naam eigenaar] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Voor het overige sluit het hof zich aan bij rechtsoverwegingen 3.7 en 3.12 in het tussenvonnis van 6 november 2013.

4.5

In hoger beroep heeft [naam eigenaar] aangevoerd dat [naam medewerker] aanwezig was bij het transport en dat hem bij het transport is verteld dat de strook niet tot het verkochte behoorde (randnummer 58 in combinatie met 21 memorie van grieven). Deze stelling laat zich moeilijk rijmen met de brief van [naam eigenaar] die Tadema bij memorie van antwoord in het principaal hoger beroep/memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep heeft overgelegd. In deze brief van 15 mei 2014 heeft [naam eigenaar] Tadema laten weten “wij hebben gisteren even gesproken over de gang van zaken rondom de overdracht. Bij reconstructie daarvan hebben we vastgesteld dat “het papier” met informatie rondom de “strook” in elk geval bij de notaris op tafel is gekomen op een moment dat wij daar allebei aanwezig waren, (…). Er is toen over de problematiek gesproken en over de verjaring. De notaris heeft daarbij zoals u ook stelde aangegeven dat dit geen probleem kon zijn en heeft u geadviseerd gewoon te tekenen. Als er dus al iemand voor het gehele “misverstand” aansprakelijk zou zijn, is dat de notaris.” Hieruit volgt eerder dat de notaris Tadema ten onrechte heeft gerustgesteld in plaats van dat hem zou zijn medegedeeld dat de strook niet tot de te leveren percelen hoorde. Bovendien heeft Tadema zich op het standpunt gesteld dat zij van de verkopend makelaar had vernomen dat de strook door verjaring eigendom van [naam eigenaar] was geworden (zie hiervoor) en heeft [naam eigenaar] ter comparitie in eerste aanleg verteld dat hij zich niet kan herinneren dat hij de makelaar heeft geïnstrueerd aspirant-kopers te melden dat de strook aangekocht diende te worden (rov. 3.9 vonnis 6 november 2013). Wat hier verder ook van zij, het gaat erom wat Tadema op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarover heeft het hof reeds hiervoor geoordeeld. Dat Tadema haar rechten uit de koopovereenkomst bij de notaris, ten tijde van de levering, heeft prijsgegeven, heeft [naam eigenaar] niet gesteld en is ook niet gebleken. Het bewijsaanbod van [naam eigenaar] is dan ook niet ter zake dienend en wordt door het hof gepasseerd.

4.6

Gelet op het bovenstaande is het ook niet relevant dat met een aangepast bouwplan en andere contouren dan in het bestemmingsplan zijn aangegeven, het mogelijk blijft om vier (kleinere) woningen en infrastructuur te creëren (rapport van SRO van 10 januari 2014, productie E bij antwoordakte van 5 maart 2014). Het betoog en het bewijsaanbod ter zake van [naam eigenaar] stranden hierop. Verder gaat het hof voorbij aan het herhaalde – en door Tadema betwiste – betoog van [naam eigenaar] dat Tadema ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet van plan was om te bouwen overeenkomstig het bestemmingsplan/het bouwplan. Deze stelling heeft [naam eigenaar] slechts toegelicht met een voorblad van een ontwerpplan in opdracht van Tadema uit 2011 (productie A bij conclusie van antwoord). Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat een conceptplan uit 2011 invulling kan geven aan de bedoelingen en verwachtingen van partijen in 2004, nog daargelaten dat een en ander niet afdoet aan de door [naam eigenaar] afgegeven garantie.

4.7

Grief 4 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat Tadema haar rechten niet heeft verwerkt. Niet valt niet in te zien dat de sloop van de bestaande bebouwing bij [naam eigenaar] het gerechtvaardigd vertrouwen zou hebben gewekt dat Tadema geen vorderingen betreffende de verkoop van de percelen geldend zou maken. Dit klemt temeer, nu Tadema niet de vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst heeft gevorderd. Dat het lang heeft geduurd voordat Tadema [naam eigenaar] (definitief) aansprakelijk heeft gesteld, heeft ermee te maken dat voor haar lange tijd onduidelijk was aan wie de strook toebehoorde. Zij is bovendien in de procedure tegen KR Beheer in eerste aanleg in het gelijk gesteld in die zin dat de rechtbank voor recht heeft verklaard dat Tadema eigenaar was van de strook door verjaring. Al die tijd wist [naam eigenaar] echter kennelijk dat de strook niet was verkocht aan Tadema en ook niet - voorheen - aan [naam eigenaar] toebehoorde. Die kennis heeft zij niet voorafgaand of bij de koopovereenkomst - via haar makelaar - met Tadema gedeeld. Tot slot heeft [naam eigenaar] weliswaar gesteld dat zij door het verstrijken van de tijd onredelijk benadeeld is in haar bewijspositie omdat de omstandigheden bij de uitleg van de koopovereenkomst niet meer vallen terug te halen, maar zij heeft niet geconcretiseerd welke feiten en omstandigheden, anders dan gelegen in de tekst van de overeenkomst en hetgeen reeds uit de procedure in eerste aanleg bekend is, kunnen bijdragen aan de uitleg, die zich door het verstrijken van de tijd lastig meer laten bewijzen. Het door haar geleden nadeel is daarom onvoldoende toegelicht. De conclusie is dat binnen bekwame tijd is geklaagd en dat de grief faalt.

4.8

Met grief 17 komt [naam eigenaar] op tegen het oordeel dat zij de hoogte en de redelijkheid van de met de schikking verband houdende kosten niet heeft betwist. [naam eigenaar] verwijst naar randnummers 16 tot en met 21 van haar antwoordakte van 5 maart 2014. In die akte voert zij geen (subsidiair) verweer tegen de hoogte van de kosten maar alleen tegen de redelijkheid van de schikking omdat zij van mening is dat Tadema zonder de strook vier woningen kon realiseren. Dat betoog is hiervoor al besproken en verworpen. Ook het betoog dat geschikt is omdat KR Beheer aan de langslepende procedure een einde wilde maken, brengt niet mee dat de schikking van Tadema nodeloos is geweest. Integendeel, uit het arrest van 31 maart 2009 van het voormalige Hof Arnhem volgt dat Tadema een bewijsrisico liep en ook zij belang had bij een schikking waardoor zij kon beschikken over de benodigde grond voor de toegangsweg. De grief faalt.

4.9

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de grieven in het principaal hoger beroep falen. Het vonnis dient in zoverre te worden bekrachtigd en [naam eigenaar] veroordeeld in de proceskosten van Tadema.

In het incidenteel hoger beroep

4.1

In haar eerste grief keert Tadema zich tegen de afwijzing van de kostenpost rentederving. De rechtbank heeft geoordeeld dat die vordering onvoldoende was toegelicht. In hoger beroep voert Tadema aan dat zij de aankoopsom, vermeerderd met overdrachtsbelasting en notariskosten (totaal € 721.510) heeft laten financieren door Rabobank en dat deze koopsom onderdeel uitmaakt van een omvangrijker krediet waarvoor zij variabele rente betaalt. Zij verzoekt haar schade ex aequo et bono te begroten op de wettelijke rente. Blijkens het petitum in hoger beroep vordert Tadema wettelijke rente met ingangsdatum 29 juni 2012, maar gelet op haar vordering in eerste aanleg en de datum van de levering is dit een kennelijke verschrijving en bedoelt zij wettelijke rente te vorderen vanaf 29 juni 2004. Verder gaat het hof uit van een hoofdsom van € 721.510 in plaats van het in het petitum vermelde bedrag.

4.11

Het hof oordeelt als volgt. Naast de door Tadema geleden schade vanwege de getroffen schikking en renteschade vordert zij geen andere schade (meer), bijvoorbeeld ter zake de vertraging in de uitvoering van het project, waardevermindering van de grond of aanpassingskosten. Mede gelet op de beperking tot rentederving waarmee Tadema kennelijk volstaat, is er voldoende aanleiding haar schade aannemelijk te achten en in redelijkheid te begroten op de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.

4.12

Omdat [naam eigenaar] terecht aanvoert dat Tadema, indien [naam eigenaar] niet was tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, niet direct na levering de lening had kunnen inlossen, zal het hof de rente toewijzen vanaf 30 juni 2006 tot de datum van voldoening. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat na de levering de grond nog bouwrijp gemaakt moest worden, bouwvergunningen verkregen en de woningen verkocht en gebouwd moesten worden. Pas daarna had Tadema de lening kunnen inlossen waardoor zij van de rentelasten zou zijn bevrijd. Deze periode stelt het hof op twee jaren na levering. [naam eigenaar] zal de rente moeten voldoen vanaf voormelde datum tot de datum van haar betaling aan Tadema (en niet tot de dag dat Tadema in staat zal zijn haar lening bij de Rabobank af te lossen).

4.13

In haar tweede grief stelt Tadema aan de orde dat zij ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld van [naam eigenaar]. De grief slaagt. Tadema heeft de rechter moeten adiëren om enige schade vergoed te krijgen. Daarbij is niet van belang dat slechts een deel van haar schade is toegewezen.

Slotsom

4.14

Het principaal hoger beroep faalt zodat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [naam eigenaar] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten aan de zijde van Tadema zullen worden vastgesteld op € 1.631 (1 punt x tarief IV).

4.15

Het incidenteel hoger beroep slaagt. Het hof zal het vonnis van 26 maart 2014 vernietigen voor zover de rentevordering is afgewezen en Tadema in de proceskosten van [naam eigenaar] is veroordeeld en alsnog de rente toewijzen. Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [naam eigenaar] in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Tadema zullen worden vastgesteld op
€ 87,17 aan explootkosten, € 3.621 aan griffierecht en op € 5.000 aan salaris advocaat (2,5 punten x tarief VI). De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van Tadema zullen worden vastgesteld op € 1.631,50 (1 punt x tarief VI x 0,5).

5.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principaal hoger beroep

verwerpt het beroep tegen de vonnissen van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 6 november 2013 en 26 maart 2014;

veroordeelt [naam eigenaar] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Tadema vastgesteld op € 1.631 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

in het incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 26 maart 2014 voor zover daarbij de renteschade is afgewezen en Tadema is veroordeeld in de proceskosten en doet opnieuw recht:

veroordeelt [naam eigenaar] om Tadema ten titel van schadevergoeding te betalen de wettelijke rente over het bedrag van € 721.510 vanaf 30 juni 2006 tot aan de dag van voldoening door [naam eigenaar];

veroordeelt [naam eigenaar] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Tadema voor de eerste aanleg vastgesteld op € 3.708,17 voor verschotten en op € 5.000 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak voor het hoger beroep vastgesteld op € 1.631,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest het principaal en in het incidenteel hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse en A.L.H. Ernes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 april 2015.

Uitleg koopovereenkomst onroerende zaak en geschil over levering van grond voor woningbouw

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

1.Het geding in eerste aanleg

2.Het geding in hoger beroep

3.De vaststaande feiten

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.De beslissing