ECLI:NL:GHARL:2015:2294

• Datum uitspraak: 17 maart 2015
• Publicatiedatum: 30 maart 2015
• Zaaknummer: 13/00480
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem; J.P.M. Kooijmans; J. van de Merwe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde vaststelling onroerende zaak in het kader van de Wet waardering onroerende zaken

In deze zaak gaat het om de waardevaststelling van een vrijstaande woning aan de [a-straat] 9 te [Z] in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Oude IJsselstreek had de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 321.000. Belanghebbende, de eigenaresse van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardevaststelling en is in beroep gegaan bij de rechtbank Oost-Nederland. De rechtbank heeft de waarde verlaagd tot € 254.000, maar belanghebbende ging in hoger beroep omdat zij vond dat de waarde nog te hoog was vastgesteld.

Tijdens de zitting van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 3 februari 2015 is de zaak behandeld. Belanghebbende voerde aan dat de waarde te hoog was vastgesteld, mede vanwege de nabijheid van een metaalbewerkingsbedrijf dat verontreiniging van het grondwater veroorzaakte. De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde met een taxatierapport, maar het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de invloed van de fabriek en de verontreiniging op de waarde van de onroerende zaak.

Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar niet had aangetoond dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog was. Het Hof stelde de waarde van de onroerende zaak uiteindelijk vast op € 160.000, waarmee het hoger beroep van belanghebbende gegrond werd verklaard. De uitspraak van de rechtbank werd vernietigd, en de heffingsambtenaar werd veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende. De uitspraak is openbaar gemaakt op 17 maart 2015.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 13/00480

uitspraakdatum:
17 maart 2015

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Nederland van 27 februari 2013, nummer ZUT 12/1221 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Oude IJsselstreek (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 321.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en, naar het Hof begrijpt, de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Oost-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 februari 2013 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 254.000 en, naar het Hof begrijpt, de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door haar zoon [A], alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (taxateur) en [D] (bodemadviseur).

1.7

De zoon van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1911 gebouwde vrijstaande woning met een tuinhuis/blokhut, een garage en een schuur. De inhoud van de woning is 1.032 m3 en de oppervlakte van het perceel is 2.592 m2.

2.2

Achter de onroerende zaak is een metaalbewerkingsbedrijf (hierna: de fabriek) gevestigd. Op het perceel van de fabriek heeft een bodemonderzoek plaatsgevonden waaruit naar voren is gekomen dat sprake is van verontreiniging van het grondwater op die kavel.

2.3

De provincie Gelderland heeft verzoeken van belanghebbende om handhavend op te treden door de fabriek te verplichten te saneren, de bodem van belanghebbende te (laten) onderzoeken en een beschikking over de verontreinigingssituatie te nemen, afgewezen.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011, na vermindering door de Rechtbank, te hoog is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.3

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot nihil en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Op grond van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

4.3

Krachtens artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.4

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.5

Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport van [C], waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 254.000.

4.6

Het taxatierapport bevat de volgende marktgegevens:

• [b-straat] 10 te [Z]. Dit betreft een in 1894 gebouwde vrijstaande woning met een garage. De inhoud van de woning is 725 m3 en de oppervlakte van het perceel is 754 m2. Deze woning ligt schuin tegenover de onroerende zaak van belanghebbende. De woning is op 22 november 2011 verkocht voor € 195.000. De WOZ-waarde 2012 bedraagt € 204.000.
• [a-straat] 7 te [Z]. Dit betreft een in 1931 gebouwde vrijstaande woning met een berging en een garage. De inhoud van de woning is 750 m3 en de oppervlakte van het perceel is 1.250 m2. Deze woning is naast de onroerende zaak van belanghebbende gelegen. Het perceel van deze woning grenst niet aan het perceel van de fabriek. De woning stond op de waardepeildatum al geruime tijd te koop. De WOZ-waarde 2012 bedraagt € 376.000.

4.7

Het taxatierapport vermeldt de volgende opbouw van de waarde van de onroerende zaak:

“Taxatieopbouw

Woning 1.032 m3 à € 100,- € 103.200,-

Kavel 2.592 m2 à € 82,- € 211.926,-

Tuinhuis/Blokhut 1991 € 500,-

Garage 1975 € 1.000,-

Schuur € 1.000,-

Aftrek verontreinigde grond € 31.763

Aftrek ligging €
31.763

Totaal € 254.100,-”

4.8

Belanghebbende stelt – onder meer – dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld omdat hij bij zijn waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de naburigheid van een fabriek, de aanwezigheid van ernstige vervuiling, de op korte afstand aanwezige windmolens en de plannen om meer windmolens te realiseren.

Ligging ten opzichte van de fabriek /aanwezigheid van bodemverontreiniging

4.9

Van het referentieobject [a-straat] 7 is geen marktgegeven bekend, zodat dit object de stelling dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld niet kan onderbouwen. Het referentieobject [b-straat] 10 heeft een andere ligging ten opzichte van de fabriek, zodat de verkoopprijs van dit object geen uitsluitsel kan geven omtrent de invloed van de aanwezigheid van de fabriek op de waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar stelt dat niet met zekerheid vaststaat dat het perceel van belanghebbende verontreinigd is. Wel is komen vast te staan, aldus de heffingsambtenaar, dat op het perceel van de nabij gelegen fabriek sprake is van grondwaterverontreiniging. Voorts stelt de heffingsambtenaar dat, als de grond al gesaneerd zou moeten worden, belanghebbende deze kosten niet zelf hoeft te dragen. Dit brengt volgens de heffingsambtenaar mee dat een aftrek voor de onzekerheid, het slechte imago en de overlast die de bewoners ten gevolge van de bodemverontreiniging en de sanering daarvan ondervinden (het zogenoemde rompslompforfait) volstaat.

4.1

De omvang van de vervuiling op het perceel van belanghebbende en de noodzaak tot sanering ervan is tot op heden niet komen vast te staan, nu een bodemonderzoek ter plaatse niet heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak rekening gehouden met een aftrek van 10 percent ten gevolge van de ligging van de onroerende zaak en een aftrek van 10 percent ten gevolge van de mogelijke bodemverontreiniging.

4.11

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met hetgeen in het taxatierapport is vermeld en daaromtrent ter zitting is toegelicht, niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van de fabriek en de daarmee gepaard gaande overlast, en met het waardedrukkende effect dat uitgaat van de tot op heden bekende gegevens ter zake van de bodemverontreiniging op het perceel van belanghebbende. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat, gezien de verklaringen van belanghebbende omtrent de verontreinigingen van lucht en bodem en de invloed daarvan op het leefmilieu in de omgeving van de fabriek, het op de weg van de heffingsambtenaar had gelegen om meer uitgebreid toe te lichten dat het toepassen van een zogenoemd rompslompforfait van tien percent toereikend is om met de invloed daarvan op de waarde van de onroerende zaak rekening te houden. Dit geldt te meer nu belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat de eigenaar van de fabriek onderzoek heeft laten doen naar de verontreiniging, maar de resultaten daarvan niet wil vrijgeven en de gemeente, naar ter zitting is erkend, die resultaten ook heeft ingezien. Dat het de ambtenaar die die resultaten heeft ingezien, niet vrijstaat die gegevens te openbaren doet er niet aan af dat op dat punt meer inzicht had kunnen worden geboden. Niet alleen reeds omdat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft, maar ook omdat van de overheid (gemeente en provincie) een grotere deskundigheid op dit gebied kan worden verondersteld, mag ter zake van de waardeonderbouwing van de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde stellingen van belanghebbende, meer worden verwacht. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, moet de onzekerheid omtrent de (ernst van de) vervuiling en de invloed daarvan op de waarde van de onroerende zaak voor risico van de heffingsambtenaar komen.

Overige liggingsaspecten/windturbines

4.12

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de in de nabijheid van de onroerende zaak gelegen windturbines. Het Hof acht niet aannemelijk dat de hinder die belanghebbende ondervindt groter is dan die van de bij de waardevaststelling gebruikte referentiewoningen. Aangenomen mag worden dat een en ander is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Bovendien heeft belanghebbende de overlast niet geobjectiveerd en de invloed op de waarde niet nader gespecificeerd.

4.13

Voorts stelt belanghebbende dat rekening moet worden gehouden met de komst van meer windturbines. Op de waardepeildatum was de komst van meer windturbines echter nog onvoldoende concreet en definitief zodat de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof daarmee bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak nog geen rekening behoefde te houden, voor zover ook deze omstandigheid niet al is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten.

4.14

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht, aannemelijk dat met de aanwezigheid van windturbines voldoende rekening is gehouden.

4.15

Gelet op het vorenstaande is de heffingsambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Dit betekent echter niet dat de door belanghebbende bepleite waarde dan zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Belanghebbende dient de door haar bepleite waarde eveneens aannemelijk te maken.

4.16

Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak geen enkele waarde vertegenwoordigt aangezien deze onverkoopbaar is ten gevolge van de aanwezige bodemverontreiniging.

4.17

Het Hof acht belanghebbende niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de onroerende zaak in het vrije verkeer geen waarde heeft. Wel acht het Hof aannemelijk dat potentiële kopers terughoudend zullen zijn vanwege de grote onzekerheid omtrent de ernst en de mate van de vervuiling.

4.18

Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof zelf de gezochte waarde vaststellen. Het Hof stelt, gelet op de stukken van het geding en hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 160.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende en haar zoon in verband met de behandeling van het hoger beroep hebben moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 40 aan reis- en verblijfkosten in verband met het bijwonen van de zitting.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en de vergoeding van het griffierecht,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 160.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 40 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op
17 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema)

(R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 maart 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.