ECLI:NL:GHARL:2015:10091

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummers 15/00102 en 15/00103

uitspraakdatum:
29 december 2015

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V.te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 18 december 2014, nummers AWB 14/2694 en 14/2695, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Arnhem(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), verenigd in één geschrift, de waarde van de onroerende zaken, [a-straat] 3 te [A] en [b-straat] 77 te [A] , (hierna ook: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 2.846.000 respectievelijk € 745.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte opgelegd ten bedrage van € 8.765,68 respectievelijk € 2.294,60.

1.2

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en – naar het Hof begrijpt – de aanslagen OZB gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 18 december 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 19 november 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] (taxateur), alsmede [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] (taxateur).

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. Beide onroerende zaken zijn winkelruimten met opslagruimten. De onroerende zaken worden door belanghebbende verhuurd.

2.2

[a-straat] 3 bestaat uit winkelruimte op de begane grond en de eerste verdieping. Beide niveaus kennen een zogenoemde split level. De ruimte op de tweede en de derde verdieping zijn in gebruik als opslag, c.q. kantoor en personeelsruimte. De oppervlakte van de winkelruimte is twee maal 134 m². De oppervlakten van de tweede en de derde verdieping zijn respectievelijk 118 m² en 40 m². In [a-straat] 3 is een speelgoedwinkel gevestigd.

2.3

[b-straat] 77 bestaat uit winkelruimte op de begane grond en opslagruimten op de eerste en tweede verdieping met een oppervlakte van 85 m² voor de begane grond en 57 m² voor iedere verdieping. In [b-straat] 77 was een reisbureau gevestigd.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum te hoog zijn vastgesteld.

3.2

Belanghebbende bepleit voor [a-straat] 3 een waarde van € 2.105.000 en voor [b-straat] 77 een waarde van € 542.000. Daartoe wijst belanghebbende op een taxatierapport van [a-straat] 3, respectievelijk een taxatiekaart van [b-straat] 77, beide opgesteld door taxateur [C] .

3.3

De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarden. Hij wijst daartoe op de door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 29 september 2014 door [F] , taxateur te [A] .

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot de door haar bepleite bedragen.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: hwk-methode), door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow-methode.

4.3

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de onroerende zaken dienen te worden bepaald aan de hand van de hwk-methode.

4.4

Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waarden dan door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld. In dat geval dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn vastgesteld.

[a-straat] 3

4.5

Tussen partijen is niet in geschil dat bij de waardering van deze onroerende zaak de kapitalisatiefactor 14,6 bedraagt. Het geschil spitst zich toe op de vraag hoe hoog de huurwaarde is.

4.6

Belanghebbende betoogt dat de huurwaarde € 144.251 bedraagt op basis van een primaire huur van € 712 per m² en wijst daartoe op het door haar overgelegde taxatierapport. In dit rapport wordt verder uitgegaan van een lager percentage van de primaire huur voor de waardering van de verkoopruimte op de eerste verdieping, de split levels en de opslag- en magazijnruimte dan de heffingsambtenaar voorstaat. Belanghebbende wijst daarnaast op een huurcijfer per 1 januari 2010 van € 129.000 dat is vastgesteld door de bedrijfshuuradviescommissie (hierna: huuradviescommissie) en een eigen huurcijfer per 1 februari 2015 van € 85.000. Belanghebbende wijst erop dat ook in het rapport van de huuradviescommissie van lagere percentages van de primaire huur wordt uitgegaan bij de waardering van verdiepingen en secundaire ruimten.

4.7

De heffingsambtenaar verdedigt op basis van een primaire huur van € 755 per m² een huurwaarde van € 199.501 en wijst daartoe op het door hem overgelegde taxatierapport en de aanvullingen daarop in het in hoger beroep ingediende verweerschrift. In het taxatierapport zijn, naast de gegevens van [a-straat] 3, gegevens van vijf andere winkelpanden als vergelijkingsobject opgenomen.

[a-straat] 20 te [A] met een vloeroppervlak van 300 m², verdeeld over meerdere bouwlagen, waarvan 69 m² aan winkelruimte op de begane grond. Het resterende oppervlak bestaat uit opslag- en magazijnruimte, waarvan 58 m² in de kelder, 61 m² op de eerste verdieping, 44 m² op de tweede en de derde verdieping en 24 m² op de vierde verdieping. Dit pand is op 1 juli 2013 verkocht voor € 1.660.000. Hieruit wordt een primaire huur van € 825 per m² afgeleid.
[a-straat] 23 te [A] met een vloeroppervlak van 215 m², verdeeld over meerdere bouwlagen, waarvan 79 m² aan winkelruimte op de begane grond en 75 m² aan winkelruimte in de kelder. De resterende 61 m² bestaat uit opslag- en magazijnruimte op de eerste verdieping. Dit pand is per 15 juni 2010 verhuurd voor € 92.625 per jaar. Hieruit wordt een primaire huur van € 755 per m² afgeleid.
[c-straat] 11 te [A] met een vloeroppervlak van 262 m², verdeeld over meerdere bouwlagen, waarvan 105 m² aan winkelruimte op de begane grond. Het resterende oppervlak bestaat uit opslag- en magazijnruimte, waarvan 73 m² op de eerste verdieping en 42 m² op de tweede en de derde verdieping. Dit pand is per 1 februari 2012 verhuurd voor € 174.500 per jaar. Hieruit wordt een primaire huur van € 1.110 per m² afgeleid.
[c-straat] 26 te [A] , met een vloeroppervlak van 337 m², verdeeld over meerdere bouwlagen, waarvan 142 m² aan winkelruimte op de begane grond. Het resterende oppervlak bestaat uit opslag- en magazijnruimte, waarvan 95 m² op de eerste verdieping en 100 m² in de kelder. Dit pand is per 1 april 2011 verhuurd voor € 172.000 per jaar. Hieruit wordt een primaire huur van € 982 per m² afgeleid.
[d-straat] 4 te [A] , met een vloeroppervlak van 167 m², verdeeld over meerdere bouwlagen, waarvan 87 m² aan winkelruimte op de begane grond. Het resterende oppervlak bestaat uit opslag- en magazijnruimte, 40 m² op de eerste verdieping en 40 m² op de tweede verdieping. Dit pand is per september 2010 verhuurd voor € 93.420 per jaar. Hieruit wordt een primaire huur van € 796 per m² afgeleid.

4.8

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane huurwaarde van € 194.931 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat bij drie vergelijkingsobjecten de transactiedatum meer dan een jaar van de waardepeildatum 1 januari 2012 is gelegen, dat geen van de vergelijkingsobjecten een split level heeft, dat alle vergelijkingsobjecten een aanzienlijk kleiner vloeroppervlak hebben en in drie gevallen een veel kleiner vloeroppervlak en dat van het vergelijkingsobject [c-straat] 26 de ligging en uitstraling niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van belanghebbende. Verder neemt het Hof daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar in het licht van wat belanghebbende heeft betoogd de relatief hoge waardering van de verdiepingen en secundaire ruimten niet nader heeft onderbouwd.

4.9

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde huurwaarde aannemelijk te maken niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite huurwaarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde huurwaarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.1

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar voorgestane huurwaarde van € 144.251 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport geen vergelijkingsobjecten zijn opgenomen, zodat de in het taxatierapport gehanteerde primaire huur niet aan vergelijkingsobjecten getoetst kan worden. Verder neemt het Hof daarbij in aanmerking dat het door belanghebbende genoemde huurcijfer dat door de huuradviescommissie is vastgesteld niet in de markt tot stand is gekomen. Een dergelijke vaststelling is niet overeenkomstig de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ, nu wordt aangegrepen bij het gemiddelde van huurprijzen die in de jaren 2005 tot en met 2010 tot stand zijn gekomen. Bovendien wijken de door de huuradviescommissie gehanteerde afmetingen van de onroerende zaak sterk in neerwaartse zin af van de door partijen gehanteerde afmetingen. Ten slotte acht het Hof van belang dat het eigen huurcijfer van € 85.000 per 1 februari 2015 te ver van de waardepeildatum 1 januari 2012 is gelegen en dat dit cijfer ziet op een huurovereenkomst van relatief korte duur, aangegaan met de zittende huurder. Deze huurprijzen kunnen derhalve niet voldoende maatgevend zijn voor de huurwaarde per 1 januari 2012.

4.11

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane huurwaarde en daarmee de door hen voorgestane waarde van het pand aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd en hetgeen hiervoor is overwogen, de waarde van [a-straat] 3 in goede justitie vast op € 2.500.000.

[b-straat] 77

4.12

Belanghebbende bepleit voor [b-straat] 77 een waarde van € 542.000 en wijst daartoe op de door haar overgelegde taxatiekaart. In deze kaart wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 48.218 en een kapitalisatiefactor van 11,24. Hieruit wordt een primaire huur van € 407 per m² afgeleid. De huurwaarde is door middel van indexatie berekend uit een eigen huurcijfer met een nieuwe huurder per 1 april 2014 van € 43.500. Verder wijst belanghebbende op het huurcijfer van [b-straat] 79, een volgens belanghebbende vergelijkbaar object, dat volgens belanghebbende per 1 april 2012 te huur is aangeboden en per 1 januari 2014 verhuurd is voor € 41.000 per jaar. Hieruit leidt belanghebbende af dat ook vraaghuren bruikbaar kunnen zijn bij de bepaling van de huurwaarde. Bij de berekening van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van een hoge risico-opslag omdat er volgens belanghebbende veel leegstand is in dit deel van de [b-straat] . Zij noemt in dit verband enkele objecten in de [b-straat] die gedurende langere tijd leeg hebben gestaan.

4.13

Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem overgelegde taxatierapport. In dit rapport wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 59.046 en een kapitalisatiefactor van 13,7. In het taxatierapport zijn, naast de gegevens van [b-straat] 77, gegevens van vier andere winkelpanden als vergelijkingsobject opgenomen.

[b-straat] 5 te [A] met een vloeroppervlak van 141 m², verdeeld over meerdere bouwlagen, waarvan 50 m² aan winkelruimte op de begane grond. Het resterende oppervlak bestaat uit opslag- en magazijnruimte, waarvan 50 m² op de eerste verdieping en 41 m² op de tweede verdieping. Dit pand is per juni 2012 verhuurd voor € 40.950 per jaar. Hieruit wordt een primaire huur van € 450 per m² afgeleid.
[b-straat] 15a te [A] met een vloeroppervlak van 50 m², volledig bestaand uit winkelruimte op de begane grond. Dit pand is per december 2011 verhuurd voor € 24.670 per jaar. Hieruit wordt een primaire huur van € 493 per m² afgeleid.
[b-straat] 16b te [A] met een vloeroppervlak van 103 m², volledig bestaand uit winkelruimte op de begane grond. Dit pand is per juni 2012 verhuurd voor € 38.350 per jaar. Hieruit wordt een primaire huur van € 410 per m² afgeleid.
[b-straat] 82 te [A] met een vloeroppervlak van 183 m², verdeeld over meerdere bouwlagen, waarvan 122 m² aan winkelruimte op de begane grond. Het resterende oppervlak bestaat uit opslag- en magazijnruimte, waarvan 32 m² op de eerste verdieping en 29 m² op de tweede verdieping. Dit pand is per februari 2014 verhuurd voor € 57.600 per jaar. Hieruit wordt een primaire huur van € 427 per m² afgeleid.

4.14

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het vergelijkingsobject [b-straat] 15a veel kleiner is dan de onroerende zaak van belanghebbende en dat van het vergelijkingsobject [b-straat] 5 het totale oppervlak weliswaar vergelijkbaar is, maar de winkelruimte veel kleiner. Verder neemt het Hof daarbij in aanmerking dat het huurcijfer van het vergelijkingsobject [b-straat] 82 meer dan twee jaar na de waardepeildatum 1 januari 2012 tot stand is gekomen en dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 15a en 16b alleen uit winkelruimte bestaan en daarom minder goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van belanghebbende. Mede in het licht van dit laatste acht het Hof de door de heffingsambtenaar voorgestane waarden voor de verdiepingen zonder nadere onderbouwing - die evenwel ontbreekt - niet aannemelijk.

4.15

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken niet mee dat dan - zonder meer - de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.16

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de hoge risico-opslag voor leegstand die een lage kapitalisatiefactor tot gevolg heeft door belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet nader is onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt. Het Hof neemt daarbij verder in aanmerking dat een eigen huurcijfer dat meer dan twee jaar na de waardepeildatum 1 januari 2012 tot stand is gekomen, weliswaar enig licht kan werpen op de gezochte huurwaarde op de waardepeildatum, zeker als goede vergelijkingsobjecten ontbreken, maar niet, zoals belanghebbende kennelijk voorstaat, zonder meer via indexatie als uitgangspunt kan worden genomen.

4.17

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde van het pand aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd en hetgeen hiervoor is overwogen, de waarde van [b-straat] 77 in goede justitie vast op € 660.000.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Proceskosten

Het Hof stelt vast dat belanghebbende tegelijk met de bezwaarschriften ter zake van de onderhavige onroerende zaken ook bezwaar heeft gemaakt tegen de vastgestelde waarde van onder meer een derde onroerende zaak, [e-straat] 10, te [A] en dat de beschikking waarbij de waarde van deze laatste onroerende zaak is vastgesteld verenigd is in hetzelfde geschrift als waarin de beschikkingen ter zake van de onderhavige onroerende zaken zijn vastgesteld. Het Hof stelt tevens vast dat het bezwaar inzake [e-straat] 10 door de heffingsambtenaar gegrond is verklaard en dat bij de uitspraak op bezwaar een vergoeding van proceskosten is vastgesteld overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb). Het Hof merkt de bezwaarschriften ter zake van de onderhavige onroerende zaken en [e-straat] 10 voor de toepassing van artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en het Bpb aan als één bezwaar (HR 12 april 2013, nr. 12/02674, ECLI:NL:HR: 2013:BZ6822). Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Bpb vast op € 980 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490) en € 980 voor de kosten in hoger beroep, (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van 490). Voor de overige door belanghebbende genoemde proceskosten, te weten de kosten van de taxatie van de beide panden en de kosten voor het bijwonen van de zitting in hoger beroep door de taxateur wordt de heffingsambtenaar veroordeeld deze kosten te vergoeden tot een bedrag van € 624,50 (in totaal 7,5 uren voor de beide taxaties, € 7 voor kadastrale uittreksels en 2 uren voor het bijwonen van de zitting in hoger beroep met een uurtarief van € 65). De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen dan € 2.584,50.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] 3 tot € 2.500.000 en van [b-straat] 77 tot € 660.000 en vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.584,50 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 656 (twee maal € 328) in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 497 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Westerbaan, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op
29 december 2015in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.

De voorzitter,

(J.J. Westerbaan)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 4 januari 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.