ECLI:NL:GHARL:2014:9386

• Datum uitspraak: 2 december 2014
• Publicatiedatum: 4 december 2014
• Zaaknummer: 200.094.843-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.E. Weening; G. van Rijssen; W. Th. Braams
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tekortschieten van een makelaar in verplichtingen uit een bemiddelings- en taxatieovereenkomst voor een bedrijfspand

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 2 december 2014 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen een appellant en een vennootschap onder firma (vof) die als makelaar optrad. De appellant had de vof opdracht gegeven om te bemiddelen bij de aankoop van een kantoorruimte met parkeerplaatsen. De appellant stelde dat de vof tekortgeschoten was in haar verplichtingen uit de bemiddelings- en taxatieovereenkomst, wat leidde tot schade voor de appellant. De appellant had de vof onder andere verweten dat zij hem had geadviseerd een te hoog openingsbod uit te brengen en dat de taxatie van het pand te hoog was, waardoor hij te veel had betaald.

De rechtbank had in eerste aanleg de vorderingen van de appellant afgewezen, en de appellant ging in hoger beroep. Het hof oordeelde dat er geen causaal verband was tussen de aankoopbeslissing van de appellant en de taxatie door de vof. Het hof concludeerde dat de appellant zelf de beslissing om het pand aan te kopen had genomen, zonder kennis van de taxatie. De vof had de appellant ook niet onterecht geadviseerd, aangezien de uiteindelijke koopprijs binnen een acceptabele bandbreedte viel. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde de appellant in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van makelaars in bemiddelingsovereenkomsten en de noodzaak voor een duidelijk causaal verband tussen de vermeende tekortkomingen en de geleden schade. Het hof bevestigde dat de appellant niet voldoende bewijs had geleverd voor zijn claims en dat de vof niet tekortgeschoten was in haar verplichtingen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.094.843/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 103733/HA ZA 08-635)

arrest van de eerste kamer van 2 december 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

tevens verweerder in het incident tot verzet tegen de eiswijziging,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[appellant]

advocaat: mr. J.M.E Hamming, kantoorhoudend te Drachten,

tegen

1. [geïntimeerde 1],

gevestigd te [vestigingsplaats 1],

hierna:
[vof]

en haar vennoten

2.
[geïntimeerde 2],

gevestigd te [vestigingsplaats 2],

3.
[geïntimeerde 3],

gevestigd te [vestigingsplaats 3]

geïntimeerden,

tevens eisers in het incident tot verzet tegen de eiswijziging,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden]

advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts, kantoorhoudende te Amsterdam.

Het hof neemt de inhoud van het arrest in het incident tot verzet tegen de eiswijziging van
11 maart 2014 hier over.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- de memorie van antwoord van [geïntimeerden] van 17 juni 2014 met producties,

- de pleidooien ter zitting van 24 september 2014 overeenkomstig de pleitnotities.

1.2

In voormeld arrest heeft het hof het verzet van [geïntimeerden] tegen de eiswijziging van de hand gewezen. Het hof ziet in hetgeen [geïntimeerden] in hun memorie van antwoord onder randnummer 13 aanvoeren, geen aanleiding om op zijn beslissing terug te komen.

2. De beoordeling in hoger beroep

De vaststaande feiten

2.1

Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.

2.1.1

[appellant] heeft aan [vof] (in de persoon van de heer [A]; hierna te noemen: [A]) opdracht gegeven om te bemiddelen bij de aankoop van de kantoorruimte met parkeerplaatsen aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: het pand).

2.1.2

Het pand was eigendom van CRV Holding B.V. te Arnhem (hierna: CRV). In de verkoopprocedure liet CRV zich vertegenwoordigen door het rentmeesterskantoor

[rentmeester] te [plaats 2] (hierna: [rentmeester]).

2.1.3

[rentmeester] heeft [A] bij brief van 30 augustus 2007 een verkoopbrochure gestuurd. In de brief wordt de verkoopprocedure beschreven. In de brief is opgenomen dat het pand wordt aangeboden voor € 2.900.000,- k.k. In de brief is verder opgenomen dat met het hoogste bod de onderhandelingen zullen worden gestart om te kijken of tot overeenstemming kan worden gekomen. In de brief wordt erop gewezen dat het bod niet

fundamenteel naar beneden mag afwijken van de koopprijs van € 2.900.000,- k.k.

2.1.4

In een emailbericht van 18 september 2007 heeft [appellant] aan [A] van [vof] bericht dat het aanbod dient te worden verhoogd tot € 3.100.000,-.

2.1.5

Op 19 september 2007 heeft [appellant] een bespreking gehad op het kantoor van de Rabobank te [plaats 1] met betrekking tot de mogelijke financiering van het pand

2.1.6

Op 21 september 2007 heeft [A] namens [appellant] aan [rentmeester] een bod uitgebracht van € 3.125.000,-. Op basis van die bieding is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [appellant] en CRV.

2.1.7

[appellant] heeft [vof] op 1 oktober 2007 de opdracht gegeven het pand te taxeren ten behoeve van het verkrijgen van de benodigde financiering van de Rabobank. In zijn taxatierapport van 24 oktober 2007 heeft [vof] het pand getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 3.400.000,- en op een executiewaarde vrij van huur en gebruik van € 3.050.000,-.

2.1.8

CRV heeft het pand op 28 december 2007 aan [appellant] geleverd voor een bedrag van € 3.025.000,-. Voor de overname van de roerende zaken heeft [appellant] een aanvullend bedrag van € 50.000,- betaald. [appellant] heeft op het pand ten behoeve van de Friesland Bank hypotheek- en pandrechten gevestigd tot een bedrag van € 3.000.000,-.

2.1.9

[appellant] heeft aan [vof] € 27.444,38 betaald, conform de factuur van

30 november 2007 van [X 1] te [vestigingsplaats 1]. De vestiging in [vestigingsplaats 1] van [X 1] is een onderneming van [vof].

2.1.10

[appellant] heeft [vof] aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade in verband met de aankoop van het pand (en de leegstand ervan). [appellant] heeft [A] per
e-mailbericht van 14 januari 2008 een "schikkingsovereenkomst" toegezonden, inhoudende dat [vof] aan [appellant] een schadeloosstelling van € 182.500,- (plus p.m., excl. btw) diende te betalen. [A] heeft per e-mailbericht van 15 januari 2008 elke aansprakelijkheid (van [vof]) van de hand gewezen. [geïntimeerden] hebben [appellant] niets betaald.

De procedure en beslissing in eerste aanleg

2.2

[appellant] heeft [geïntimeerden] bij exploot van 21 juli 2008 gedagvaard voor

de rechtbank [vestigingsplaats 1] en gevorderd - zakelijk weergegeven - (1) een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst, (2) een hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van de schade die hij daardoor heeft geleden, en (3) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. Daaraan heeft [appellant] onder meer ten grondslag gelegd dat i) [geïntimeerden] (in de persoon van [A]) hem ten onrechte heeft geadviseerd een bieding te doen van (aanvankelijk) € 3.300.000,- en van uiteindelijk
€ 3.125.000,-, terwijl het [A] bekend had moeten zijn dat, gelet op de inhoud van de verkoopbrochure, volstaan had kunnen worden met een bieding van € 2.900.000,- om mee te kunnen doen met de volgende ronde, ii) de door [A] geadviseerde biedingen ver boven de reële (marktconforme) beleggingswaarde van het pand lagen, iii) [A] hem niet had mogen adviseren over te gaan tot aankoop van een pand zonder langlopend huurcontract, iv) [A] ook heeft gefaald in de onderhandelingen met Vesting Finance Incasso B.V. en de Friesland Bank als potentiële huurders van het pand, en v) [A] is tekortgeschoten bij de (voorgenomen) doorverkoop van het pand aan [X 2] B.V.

2.3

[geïntimeerden] hebben de vorderingen bestreden. Daartoe hebben [geïntimeerden], eveneens verkort weergegeven, het volgende aangevoerd. [geïntimeerden] zijn in hun verplichtingen jegens [appellant] niet toerekenbaar tekortgeschoten. [appellant] wilde het pand in eigendom verkrijgen en dat is dankzij de bemiddeling van [geïntimeerden] gelukt. De uiteindelijk betaalde koopprijs van € 3.025.000 was reëel. [geïntimeerden] betwisten dat zij een openingsbod van
€ 3.300.000,- zouden hebben geadviseerd. Zij stellen een openingsbod van € 3.100.000,- te hebben geadviseerd, dat op initiatief van [appellant] is verhoogd tot € 3.125.000,-. Volgens [geïntimeerden] is de verhuur en de doorverkoop van het pand door toedoen van [appellant] niet doorgegaan.

2.4

De rechtbank heeft in haar vonnis van 3 november 2010 de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. Van dit vonnis is [appellant] tijdig in hoger beroep gekomen.

Deskundigenbericht

2.5

[appellant] heeft het hof bij verzoekschrift van 19 augustus 2011 verzocht een deskundige te benoemen. Het hof heeft bij beschikking van 20 maart 2012 in de zaak met nummer 200.092.809/01 de heer [deskundige] te Leeuwarden (hierna: [deskundige]) benoemd tot deskundige teneinde een onderzoek in te stellen en schriftelijk bericht uit te brengen omtrent de in de beschikking vermelde vragen.

2.6

[deskundige] heeft op 4 maart 2013 schriftelijk bericht uitgebracht. [deskundige] heeft het pand getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde van € 2.760.000,-. De kosten van het rapport van [deskundige] bedragen € 4.537,50 (incl. btw) en zijn door [appellant] voldaan.

3. De omvang van het hoger beroep en de grieven

3.1

De grieven, twee in totaal, zijn gericht tegen de oordelen van de rechtbank in rechtsoverweging 4.4 van het bestreden vonnis dat i) [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat [vof] hem een bieding van € 3.300.000,- heeft geadviseerd en ii) evenmin is gebleken dat de uitgebrachte bieding niet overeenstemt met de reële beleggingswaarde van het pand. Het hof verwerpt de stelling van [geïntimeerden] in randnummer 10 van hun memorie van antwoord dat de vraag, of [vof] door een mogelijk onjuist advies in haar verplichtingen jegens [appellant] is tekortgeschoten onbeantwoord kan blijven omdat tegen de ontkennende beantwoording van die vraag door de rechtbank niet is gegriefd. Indien de grieven slagen zal het hof immers op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep alsnog dienen te beoordelen of [vof] door het gestelde onjuiste advies in haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst, waaronder de zorgverplichtingen van een goed opdrachtnemer, is tekortgeschoten.

3.2

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank verder geoordeeld dat [vof] niet kan worden verweten dat potentiële huurders zijn afgehaakt (rechtsoverweging 4.5), en dat de beoogde doorverkoop van het pand aan [X 2] B.V. niet is doorgegaan (rechtsoverweging 4.6). Tegen beide oordelen zijn geen grieven gericht. In hoger beroep staat derhalve vast dat [geïntimeerden] met betrekking tot bemiddeling van de verhuur en de doorverkoop van het pand jegens [appellant] niet toerekenbaar zijn tekortgeschoten.

3.3

Als gevolg van de door [appellant] ingestelde eis- en grondslagwijziging zal door het hof ook worden ingegaan op de vraag of [geïntimeerden] door de gestelde onjuiste taxatie van het pand uit hoofde van de taxatieovereenkomst aansprakelijk zijn voor de door [appellant] gestelde schade, bestaande uit het verschil tussen de door hem betaalde transactieprijs en de door de deskundige [deskundige] getaxeerde onderhandse verkoopwaarde.

3.4

Beide grondslagen zullen hierna afzonderlijk worden besproken.

Tekortkomingen in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst?

3.5

Het hof stelt voorop dat de overeenkomst waarbij [appellant] aan [vof] (in de persoon van [A]) de opdracht heeft gegeven te bemiddelen bij de aankoop van het pand, moet worden gekwalificeerd als een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW. De bemiddelingsovereenkomst is een bijzondere vorm van de overeenkomst van opdracht waarop de algemene bepalingen van artikel 7:401 e.v. BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 7:401 BW was [vof] gehouden bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Waar het op aankomt is of [vof] (in de persoon van [A]) de zorg in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht.

3.6

Bij de beantwoording van de vraag of [vof] in haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst jegens [appellant] is tekortgeschoten, dient allereerst te worden onderzocht wat partijen met betrekking tot de bemiddeling zijn overeengekomen. Bij de uitleg van die overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit de stellingen van partijen blijkt dat [vof] de verplichting op zich had genomen om tegen betaling de koop van het pand voor te bereiden en na toestemming van [appellant] de koop te sluiten. Onderdeel van de bemiddeling was het vooraf verstrekken van een waarde-indicatie van het pand. De zorg die [vof] als goed opdrachtnemer jegens [appellant] in acht diende te nemen, brengt naar het oordeel van het hof met zich dat de door [vof] geïndiceerde prijs diende overeen te stemmen met de reële waarde van het pand op dat moment. Dat [appellant] hierbij financiële grenzen heeft aangegeven, is gesteld noch gebleken. Evenmin is gebleken dat partijen zijn overeengekomen, zoals [appellant] stelt en [geïntimeerden] betwisten, dat [vof] uiterst behoudend en defensief te werk diende te gaan.

3.7

De stelling van [appellant] is dat [vof] door een openingsbod van € 3.300.000,- te adviseren in haar verplichtingen jegens hem is tekortgeschoten. Onder
grief I klaagt [appellant] erover dat de rechtbank hem ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld hiervan bewijs aan te bieden. Het hof kan [appellant] hierin niet volgen. Alleen al niet omdat [appellant] aan dit beweerde advies geen uitvoering heeft gegeven. [appellant] heeft in overleg met [vof] een openingsaanbod van € 3.125.000,- uitgebracht. Verder is van belang dat [appellant], na bemiddeling van [vof], een uiteindelijke transactieprijs van
€ 3.075.000,- heeft betaald. Bij de verdere bespreking van grief I bestaat dus geen belang. Aan het betreffende bewijsaanbod gaat het hof als niet ter zake dienend voorbij.

3.8

Onder
grief II betoogt [appellant] dat de door hem betaalde prijs te hoog is. Ook in dit betoog kan [appellant] niet worden gevolgd. Daartoe is het volgende redengevend.

Het verschil tussen de door [appellant] daadwerkelijk betaalde koopprijs en de door de deskundig [deskundige] getaxeerde onderhandse verkoopwaarde bedraagt € 315.000 (€ 3.075.000,- -/- € 2.760.000). Dit is een afwijking van 10,2% . Uit de niet weersproken stelling van [geïntimeerden] volgt dat een afwijking van 10%, gelet op de toenmalige stand van de markt (het was een groeimarkt), valt binnen een acceptabele bandbreedte. Dat de uiteindelijk betaalde koopprijs niet te hoog was, blijkt ook uit de omstandigheid dat [X 2] enkele maanden na het sluiten van de koopovereenkomst bereid was een bedrag van € 3.100.000,- voor het pand te betalen. Dat [X 2] volgens [appellant] alleen bereid was dit bedrag te betalen omdat hij het pand ook zelf zou gaan gebruiken, is niet relevant. Wat telt is de hoogte van het bod en niet de onderliggende redenen daarvoor. Grief II faalt.

Tekortkomingen in nakoming van de taxatieovereenkomst?

3.9

[appellant] verwijt [vof] daarnaast dat zij bij de taxatie twee grote fouten heeft gemaakt als gevolg waarvan hij te veel voor het pand heeft geboden, althans als gevolg waarvan hij een financiering heeft gekregen die hij bij een volgens de juiste maatstaven uitgevoerde taxatie niet had behoren te krijgen omdat de waarde van het pand onvoldoende was. [appellant] stelt verder dat [vof], gelet op haar betrokkenheid bij de aankoop van het pand, de taxatie niet had mogen uitvoeren.

3.1

[geïntimeerden] stellen dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen de bemiddelingsovereenkomst en de taxatieovereenkomst. De taxatie is verricht nadat tot koop was besloten en heeft dus geen invloed gehad op de aankoop van het pand. [geïntimeerden] betwisten dan ook het causale verband tussen de verweten onjuiste taxatie en de vermeende schade. [geïntimeerden] betwisten verder dat [appellant] schade heeft geleden.

3.11

Het hof overweegt hierover als volgt. Zelfs indien, bij wijze van veronderstelling, moet worden uitgegaan van de juistheid van de door [geïntimeerden] bestreden stellingen van [appellant] dat [vof] door geen rekening te houden met de kosten koper en het hanteren van een onjuist percentage voor de berekening van de executiewaarde, het pand te hoog heeft getaxeerd, dan nog kunnen de vorderingen vanwege het ontbreken van causaal verband niet worden toegewezen. Zoals door [geïntimeerden] terecht is aangevoerd, zijn er geen feiten en omstandigheden gesteld of gebleken waaruit causaal verband tussen het taxatierapport en de aankoopbeslissing volgt. De beslissing om het pand aan te kopen is door [appellant] genomen, terwijl hij nog niet bekend was met de uitkomst van de na de koop uitgevoerde taxatie.

De taxatie diende ook een ander doel, te weten het verkrijgen van een hypotheek ten bedrage van € 3.000.000,-. De stelling dat de Friesland Bank niet bereid zou zijn geweest een hypotheek te verstrekken van € 3.000.000,- indien zij had geweten dat de taxatie te hoog zou zijn geweest, is door [appellant] op geen enkele wijze onderbouwd. Ook het verwijt dat [vof] de taxatie van het pand vanwege haar rol bij de aankoop daarvan niet had mogen uitvoeren, kan niet leiden tot schadeplichtigheid daar voor het bestaan van een causaal verband van de verweten gedraging en de gestelde schade onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld of gebleken, nog daargelaten dat onduidelijk is wat de schade van [appellant] is nu het pand nog steeds zijn eigendom is en overeenkomstig zijn bedoeling aan derden wordt verhuurd.

3.12

Het verweer van [geïntimeerden] dat er met betrekking tot het vermeend tekortschieten van [vof] onder de taxatieovereenkomst te laat is geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW, behoeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen bespreking.

Slotsom

3.13

De slotsom is dat de grieven falen en het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Het hof zal [appellant] als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het incident (1 punt in tarief II, te weten € 894,-) en het hoger beroep veroordelen (2,5 punt in tarief V, te weten € 6.580,-).

4. De beslissing in het hoger beroep

Het hof, recht doende in het hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van 3 november 2010 van de (voormalige) rechtbank Groningen, sector civielrecht;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak wat betreft het principaal hoger beroep vastgesteld op € 7.474,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 649,- voor verschotten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft) uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. R.E. Weening, mr. G. van Rijssen en mr. W. Th. Braams en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van

2 december 2014.